음식점 권리금 산정방법, 소송에서 두 금액을 맞대는 순서와 감정 대응

음식점 권리금 산정방법, 소송에서는 왜 두 금액을 볼까?

소송에서 음식점 권리금 산정방법은 시세 하나를 찾는 일이 아니라, 두 금액을 따로 정한 뒤 낮은 쪽을 배상의 상한으로 삼는 구조입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하면서, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정합니다.

거래 단계의 식당 권리금 계산 방법은 넘기는 사람과 받는 사람이 합의하면 끝나지만, 소송 단계의 권리금 산정은 다릅니다. 임차인이 신규임차인과 약속한 금액이 높더라도 임대차 종료 당시의 권리금이 그보다 낮게 평가되면 배상의 천장은 낮은 쪽에 맞춰집니다. 반대로 종료 당시 권리금이 높게 평가되더라도 신규임차인과 약정한 금액이 낮다면 그 약정 금액이 한도가 됩니다.

두 금액은 배상액 그 자체가 아니라 넘을 수 없는 선입니다. 상한 안에서 실제 손해는 방해행위와 손해의 연결, 임대인의 반박까지 보고 판단되므로, 상한을 곧 받을 돈으로 여기면 기대와 결과가 어긋날 수 있습니다.

첫째 금액: 신규임차인과 맺은 권리금 계약을 증명하는 자료

첫째 금액은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약, 즉 상가법 제10조의3 제2항이 말하는 권리금 계약에서 나옵니다. 권리금 계약서에 금액이 특정되어 있으면 첫째 금액은 비교적 분명해지고, 소송에서 다툴 범위도 좁아집니다.

음식점 양도에서는 문자나 메신저로 금액만 합의한 채 임대인 면담이 틀어지는 일이 적지 않습니다. 그런 상황에서도 금액을 제시하고 수락한 대화, 가계약금이나 계약금 이체 내역, 인수 예정자가 남긴 인수 조건 메모는 첫째 금액을 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다. 다만 금액이 특정되지 않았거나 조건부로만 합의되어 있다면 그 금액을 어떻게 볼지를 두고 다툼이 커질 수 있습니다.

국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정하는 표준권리금계약서(상가법 제10조의6)를 썼다면 항목이 정리되어 있어 입증에 도움이 될 수 있습니다. 그렇더라도 표준권리금계약서는 사용을 권장할 수 있는 서식일 뿐 강제 양식이 아니고, 그 내용을 법원이 그대로 인정한다는 보장도 없다는 점을 함께 기억해야 합니다.

둘째 금액: 임대차 종료 당시 권리금은 어떻게 평가되나

둘째 금액인 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 당사자가 감정을 신청하면 민사소송법 제335조에 따라 감정인은 수소법원·수명법관 또는 수탁판사가 지정합니다. 당사자가 감정인을 직접 고르는 구조가 아니므로, 지정 뒤 자료를 잘 전달하는 일이 중요합니다.

감정 기준과 관련해 상가법 제10조의7은 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정합니다. 권리금의 정의(상가법 제10조의3 제1항)는 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 풀어 둡니다. 열거된 요소가 '등'으로 끝나는 예시이므로, 내 가게에서 무엇이 가치의 중심인지를 자료로 보여 주는 일이 권리금 산정방식을 다투는 출발점이 됩니다.

평가 기준 시점이 임대차 종료 당시라는 점도 핵심입니다. 감정이 소송 도중에 이루어지더라도 평가 대상은 임대차가 끝난 무렵의 권리금이므로, 그 시기의 매출과 설비 상태, 영업 상황을 보여 주는 자료가 감정의 바탕이 됩니다. 종료 뒤 점포가 바뀌었거나 비어 있다면 당시 사진과 장부가 더욱 중요합니다.

1. 1
   청구 구성 · 첫째 금액과 손해 주장을 정리해 소장을 냅니다.
2. 2
   감정 신청 · 종료 당시 권리금을 밝히기 위해 감정을 신청합니다.
3. 3
   감정인 지정 · 수소법원·수명법관 또는 수탁판사가 지정합니다(민사소송법 제335조).
4. 4
   현장 조사와 자료 제출 · 매출·설비 자료를 감정인에게 전달합니다.
5. 5
   감정진술과 의견 진술 · 법원은 감정진술에 관하여 당사자에게 서면이나 말로써 의견을 진술할 기회를 주어야 합니다(민사소송법 제339조 제3항).
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   손해액 판단 · 두 금액 중 낮은 금액을 넘지 않는 범위에서 판단됩니다(상가법 제10조의4 제3항).

음식점 영업권리금 산정방법: 감정에 맞게 자료를 정리하는 법

음식점 영업권리금 산정방법에서 중심이 되기 쉬운 것은 영업이 실제로 어느 정도였는지를 보여 주는 객관 자료입니다. 카드 매출 내역, 배달앱 정산 내역, 부가가치세 신고 자료, 포스(POS) 매출 기록은 서로 맞물릴수록 신뢰를 얻기 쉽고, 기간을 같은 단위로 맞춰 정리해야 감정인이 비교하기 편합니다.

음식점은 주방 비중이 큰 업종이라는 점도 특징입니다. 덕트·후드, 냉장·냉동 설비, 화구, 가스·전기 증설 공사처럼 시설에 들인 부분은 시설 쪽 평가와 연결되므로, 설치 시기와 공사 내역, 현재 작동 상태를 사진과 함께 목록으로 만들어 두면 현장 조사에서 설명하기 쉽습니다. 리스 장비나 본사 소유 집기처럼 임차인 소유가 아닌 물건은 따로 표시해야 평가 대상이 섞이지 않습니다.

식당 권리금 책정방법이나 카페 권리금 계산을 다룬 거래용 공식은 협상의 참고는 될 수 있어도 소송의 산정 구조를 대신하지는 못합니다. 감정에서는 공식보다 자료가 중요하므로 아래 1차 조치부터 시작하세요.

• 감정 대비 자료 목록표를 만들어 위 표의 다섯 칸을 채우고, 빠진 자료는 발급처를 적어 둡니다.
• 주방설비 목록과 사진을 설비별로 정리하고, 작동 영상도 짧게 남겨 둡니다.
• 신규임차인과 주고받은 서면과 대화는 지우지 말고 원본 그대로 보관합니다.

임대인이 감액을 주장하면 음식점 권리금 산정방법은 어떻게 달라질까?

임대인은 대개 두 금액 중 하나라도 낮추는 방향으로 주장합니다. 둘째 금액을 낮추면 상한 자체가 내려가고, 첫째 금액의 신빙성을 흔들면 비교 기준이 흐려지기 때문입니다. 자주 나오는 주장과 대응은 다음과 같습니다.

어느 주장이 받아들여질지는 미리 단정할 수 없습니다. 다만 감액 주장은 감정 단계에서 힘을 얻는 경우가 많아, 현장 조사 전에 반박 자료를 정리해 두는 것이 효율적입니다.

감정 결과가 나온 뒤 다투는 방법: 의견 진술과 감정인신문

감정 결과가 나온 뒤에도 당사자가 다툴 수 있는 통로는 민사소송법에 마련되어 있습니다. 재판장은 감정인으로 하여금 서면이나 말로써 의견을 진술하게 할 수 있고(민사소송법 제339조 제1항), 법원은 그 감정진술에 관하여 당사자에게 서면이나 말로써 의견을 진술할 기회를 주어야 합니다(민사소송법 제339조 제3항).

감정인신문은 재판장이 하지만, 당사자도 재판장에게 알리고 신문할 수 있습니다(민사소송법 제339조의2 제3항). 다만 당사자의 신문이 중복되거나 쟁점과 관계가 없는 때, 그 밖에 필요한 사정이 있는 때에는 재판장이 당사자의 신문을 제한할 수 있으므로, 질문은 감정서의 특정 대목과 근거 자료에 맞춰 좁혀 두는 편이 좋습니다.

음식점 사건에서 자주 다투는 대목은 매출 자료 가운데 무엇을 반영했는지, 설비를 어떤 상태로 보았는지, 비교 대상으로 삼은 점포가 업종과 입지 면에서 적절한지 등입니다. 감정서의 전제와 실제 자료가 어긋나는 지점을 표시해 의견서에 담는 것이 기본입니다.

손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에는, 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있습니다(민사소송법 제202조의2). 감정만으로 액수가 분명하지 않을 때 이 조항이 적용될 여지가 있다는 뜻이지만, 실제로 적용될지는 사안마다 달라 단정할 수 없습니다.

산정에 앞서 확인할 요건: 방해행위·예외·시효

음식점 권리금 산정방법을 아무리 잘 준비해도 손해배상 책임 자체가 인정되지 않으면 산정 단계까지 가지 못합니다. 상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 6개월 전부터 종료 시까지는 임대인의 방해행위가 문제되는 기간입니다.

표에서 정당한 사유가 없을 것이라는 요건은 제4호에만 붙어 있습니다. 상가법 제10조의4는 상가법 제2조 제3항에 열거되어 있어 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가에도 적용되므로, 보증금 규모가 큰 음식점도 같은 구조로 검토할 수 있습니다. 3년은 임대차가 종료한 날부터 세므로, 기한 계산이 애매하면 먼저 확인해 두세요.

음식점 권리금 산정방법, 자주 묻는 질문