시나리오 — "만기에 나가 주세요"라는 통지를 받았습니다

임대차 만기를 앞두고 임대인으로부터 계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 받았습니다. 문자 한 통일 수도 있고 정식 내용증명일 수도 있습니다. 임차인 입장에서는 갑자기 폐업·이전·권리금이라는 세 가지 문제가 한꺼번에 닥친 셈이지만, 법의 시계로 보면 이 통지는 오히려 "권리금 회수 절차를 시작하라"는 신호입니다.

갱신거절 통지를 받고도 몇 달을 흘려보내는 임차인이 적지 않습니다. "설마 진짜 나가라고 하겠어"라는 기대, "만기 다 되면 그때 알아보자"는 미룸이 원인입니다. 그러나 권리금 회수기회 보호에는 명확한 기간의 벽이 있습니다. 신규임차인 주선은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 이루어져야 하므로, 종료일이 지나 버리면 주선 자체가 법이 보호하는 틀 밖으로 밀려납니다. 신규임차인을 찾고, 권리금 협상을 하고, 권리금계약서를 쓰고, 임대인에게 주선하는 데까지 걸리는 시간을 생각하면 몇 달은 결코 긴 시간이 아닙니다.

법적 평가 — 통지의 효력과 보호기간의 구조

갱신거절 통지가 유효한지부터 따져봅니다

임대인의 갱신거절이 언제나 유효한 것은 아닙니다. 전체 임대차기간이 10년 이내라면 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대인은 법이 정한 사유(3기분 차임 연체 등)가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 따라서 갱신거절 통지를 받았다면 ① 내 전체 임대차기간이 10년을 넘었는지, ② 임대인이 내세우는 거절 사유가 법정 사유에 해당하는지를 확인하는 것이 첫 번째 법적 점검입니다.

전체 기간이 10년을 초과해 갱신요구권이 없는 경우라도 실망할 이유는 없습니다. 2019. 5. 16. 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 10년을 초과한 임차인에게도 권리금 회수기회 보호가 인정된다고 판단했습니다. 즉 갱신은 못 하더라도 권리금 회수는 별개로 보호됩니다. 또한 이 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용됩니다(상가건물임대차보호법 제2조 제3항).

보호기간과 방해행위

임대인은 종료 6개월 전부터 종료 시까지 ① 신규임차인에게 권리금을 직접 요구·수수하거나, ② 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나, ③ 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, ④ 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절해서는 안 됩니다(제10조의4 제1항). 임대인이 방해하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 감정평가 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다. 이 청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년입니다.

대응 — 통지 수령일부터 종료일까지의 일정표

• 통지 받은 주
  종료일 확정·계약 점검계약서상 만기일과 통지 도달일을 확인해 종료일을 확정합니다. 전체 임대차기간(10년 이내 여부), 차임 연체 여부, 통지의 형식과 사유를 함께 점검하고 통지 원본을 보관합니다.
• 1~2주 차
  입장 정리·답변 통지갱신요구권을 행사할지, 권리금 회수로 방향을 잡을지 정합니다. 어느 쪽이든 임차인의 의사(갱신 요구 또는 신규임차인 주선 예정)를 내용증명으로 밝혀 서면 기록을 시작합니다.
• 주선 준비기
  점포 정보 정리·신규임차인 물색매출자료, 시설 현황, 임대조건을 정리해 점포를 내놓습니다. 권리금 시세 파악을 위해 인근 시세 자료도 모아 둡니다. 이 기간에도 차임은 반드시 제때 납부합니다(3기 연체 시 보호 제외).
• 신규임차인 확보 시
  권리금계약 체결·주선 통지신규임차인과 권리금계약서를 작성하고, 신규임차인의 인적사항·자력 자료와 함께 임대인에게 내용증명으로 주선합니다. 주선 일시가 보호기간 내라는 점이 문서로 남아야 합니다.
• 종료일까지
  임대인 반응 확보·분기임대인이 응하면 권리금을 회수합니다. 거절·고액 차임 요구·무응답이면 그 경위를 증거로 확보하고 손해배상 청구를 준비합니다. 종료 후에는 소멸시효 3년 안에 청구해야 합니다.

증거 — 타이밍을 입증하는 자료가 핵심입니다

갱신거절 이후의 분쟁에서는 "언제 무엇을 했는가"가 그대로 쟁점이 됩니다. 날짜가 남는 형태의 증거를 우선하십시오.

법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 다루며 부동산 관련소송 7,000건 이상을 수행했습니다. 권리금 손해배상 소송의 처리기간은 사무소 실데이터 기준 평균 10~14개월이고, 소송으로 가면 소장 송달 다음날부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12% 지연이자가 문제됩니다(법정이율 연 5%). 통지를 받은 지금 단계에서 일정을 설계해 두면 소송까지 가지 않고 회수로 끝나는 경우도 많으니, 이른 시점의 상담이 유리합니다. 무료 전화상담 02-591-5657.

자주 묻는 질문

갱신거절 통지를 만기 직전에야 받았습니다. 주선할 시간이 없는데 어떻게 하나요?

보호기간은 종료 6개월 전부터 종료 시까지이므로 만기 직전이라도 종료 전이라면 즉시 주선을 시작해야 합니다. 시간이 촉박한 사정과 임대인의 통지 시점은 이후 분쟁에서 함께 평가될 수 있는 요소이므로, 남은 기간 동안의 대응을 모두 서면으로 남기는 것이 중요합니다.

갱신요구권 행사와 권리금 주선을 동시에 진행해도 되나요?

상황에 따라 병행 전략이 가능합니다. 갱신요구가 받아들여지면 영업을 계속하고, 거절이 유지되면 권리금 회수로 전환하는 구조입니다. 다만 서면의 표현에 따라 의사표시가 엇갈려 보일 수 있으므로 문구 설계에 주의해야 합니다.

임대인이 통지 후 연락을 아예 받지 않습니다. 주선을 어떻게 하나요?

내용증명으로 신규임차인의 정보와 계약 의사를 보내는 방식으로 주선 사실을 남길 수 있습니다. 임대인의 무응답이 계속되면 그 자체가 계약 체결 거절로 평가될 수 있는지가 쟁점이 되므로, 발송 기록과 도달 기록을 빠짐없이 보관하십시오.