법무부 상가건물 임대차 표준계약서, 갱신 유형 3가지별 기간·차임 칸 쓰는 법

법무부 상가건물 임대차 표준계약서, 어떤 서식이고 파일은 어디서 받나요?

법무부 상가건물 임대차 표준계약서는 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제19조에 근거한 권장 서식입니다. 제19조는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 사용이 강제되는 법정 양식은 아니므로, 이 서식을 쓰지 않았다는 이유만으로 계약의 효력이 사라지지는 않습니다.

상가임대차법 제19조는 환산보증금을 넘는 상가에도 적용되지만, 서식의 안내 문구 중에는 환산보증금 이하 임대차에만 적용되는 조문을 전제로 한 부분이 있을 수 있어 내 계약이 어느 쪽인지부터 확인하는 것이 순서입니다.

파일은 법무부 등 정부 공식 누리집에서 배포한 원본을 받는 것이 안전합니다. 블로그나 커뮤니티에 올라온 상가건물 임대차 표준계약서 워드파일·한글파일은 조항이 빠졌거나 특약란에 문구가 미리 들어간 편집본일 수 있으니, 원본과 조항 번호·순서가 같은지 대조해 보세요.

상가건물 임대차 표준계약서 작성방법: 신규와 갱신은 무엇이 다른가요?

상가건물 임대차 표준계약서 작성방법의 핵심은 신규 계약과 갱신 계약을 구분하는 데 있습니다. 신규 계약은 처음 맺는 임대차이고, 갱신 계약은 이미 이어지고 있는 임대차를 연장하는 것이라 같은 칸이라도 적을 내용과 남겨야 할 기록이 다릅니다. 신규 서식을 그대로 채우면 최초 계약일이 흐려져 10년 계산을 다툴 때 불리한 자료가 될 수 있습니다.

표에서 가장 중요한 칸은 임대차기간과 특약입니다. 갱신 계약서만 남아 있으면 그 날짜가 임대차의 시작처럼 읽힐 수 있습니다. 최초 임대차 개시일과 이번 계약이 몇 번째 갱신인지를 특약에 적어 두면 기간 계산의 기준이 분명해집니다.

보증금이 늘어나는 갱신이라면 확정일자도 함께 살펴야 합니다. 상가임대차법 제5조제2항은 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인에게 경매·공매 시 우선변제권을 인정하는데, 늘어난 보증금 부분을 어떻게 보호받을지는 계약서를 쓰는 시점에 함께 정리해 두는 것이 좋습니다. 제5조는 제2조제3항 열거에 없어 환산보증금 이하 임대차에만 적용된다는 점도 기억해 두세요.

상가건물임대차표준계약서 갱신: 갱신요구권으로 갱신할 때 기간 칸은 어떻게 쓰나요?

상가건물임대차표준계약서 갱신에서 갱신요구권을 쓰려면 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구해야 합니다(상가임대차법 제10조제1항). 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 같은 항 각 호의 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제10조제2항). 그래서 기간 칸의 종료일은 최초 개시일부터 10년을 넘지 않는지 먼저 계산해야 합니다. 남은 기간이 종전 계약 기간보다 짧다면 갱신요구권으로 보장받는 범위도 그 남은 기간까지입니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다(제10조제3항). 따라서 갱신요구권 행사에 따라 법무부 상가건물 임대차 표준계약서를 다시 쓸 때는 종전 계약서의 조건을 그대로 옮기는 것이 출발점이고, 바뀌는 항목만 특약에 따로 적는 방식이 분쟁을 줄입니다.

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   만료 6개월 전최초 개시일과 10년 한도까지 남은 기간을 계산합니다.
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   갱신 요구내용증명·문자처럼 날짜와 내용이 남는 방법으로 계약갱신을 요구합니다.
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   만료 1개월 전갱신요구 기간이 끝납니다. 임대인의 갱신 거절·조건 변경 통지가 있었는지도 함께 정리합니다.
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   갱신 계약서 작성동일 조건을 원칙으로 옮기고, 바뀌는 칸과 갱신 유형을 특약에 표시합니다.
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   만료일 이후종전 계약서·요구 기록·새 계약서를 한 묶음으로 보관합니다.

갱신요구 기간을 놓쳤다면 임대인이 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 했는지를 먼저 확인하고, 통지가 없었다면 아래 법정갱신 여부를 따져 봅니다.

차임·보증금 칸은 환산보증금 이하와 초과에서 어떻게 다르게 쓰나요?

차임·보증금 칸을 채우는 기준은 환산보증금 이하 상가인지, 초과 상가인지에 따라 달라집니다. 환산보증금 이하 상가에는 상가임대차법 제11조의 증감청구 규정이, 초과 상가에는 제10조의2의 계약갱신 특례가 적용됩니다.

환산보증금 이하 상가에서 임대인이 한도를 넘는 인상을 요구한다면, 이번 갱신이 갱신요구권 행사에 따른 것인지가 중요해집니다. 제10조제3항 단서가 갱신되는 임대차의 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 정하고 있기 때문입니다. 반면 당사자가 합의로 차임을 올린 경우 제11조의 증액 한도가 그대로 적용되는지는 계약 존속 중의 합의인지, 기간 만료 뒤 새로 맺은 재계약인지 등 경위에 따라 판단이 갈릴 수 있는 영역입니다.

환산보증금은 보증금에 차임을 대통령령으로 정하는 비율로 환산한 금액을 더해 계산하고, 기준이 되는 보증금액은 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정해집니다(제2조제1항·제2항). 지역과 시점에 따라 다르므로 숫자를 적기 전에 내 계약이 어느 쪽인지 확인하세요.

법정갱신이면 계약서를 안 써도 되나요?

법정갱신된 상가는 새 계약서를 쓰지 않아도 임대차가 법에 따라 이어집니다. 상가임대차법 제10조제4항은 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다고 정합니다. 조문의 그 기간이 만료된 때는 통지기간이 아니라 임대차기간이 끝나는 때를 뜻합니다.

법정갱신된 임대차에서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(제10조제5항). 다만 제10조제4항·제5항은 제2조제3항 열거에 없어 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않으며, 초과 상가는 민법상 묵시의 갱신 문제로 따로 검토해야 합니다.

법정갱신 상태에서 임대인이 새 법무부 상가건물 임대차 표준계약서에 서명해 달라고 하면 잠시 멈춰 볼 필요가 있습니다. 새 서식에 다른 기간이나 오른 차임을 적고 서명하면, 법정갱신이 아니라 당사자가 새로 합의한 조건으로 읽힐 여지가 생깁니다. 또한 갱신요구권의 10년 한도(제10조제2항)는 법정갱신에는 적용되지 않는다는 것이 대법원 판결의 취지여서, 10년이 지난 상가도 법정갱신이 될 수 있다는 점을 함께 고려해야 합니다.

갱신 특약에 넣으면 안 되는 문구는 무엇인가요?

갱신 특약을 고를 때 가장 먼저 볼 조문은 상가임대차법 제15조입니다. 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 다만 제15조는 제2조제3항 열거에 없어 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않으므로, 초과 상가의 특약은 민법의 일반 원칙에 따라 따로 따져 봐야 합니다.

특약을 고칠 때는 문장을 지워 버리기보다 삭제한 항의 번호를 적고 양쪽이 서명·날인해 두면 나중에 증명하기 쉽습니다.

상가건물 임대차 표준계약서 워드 파일, 서명 전 점검표

상가건물 임대차 표준계약서 워드 파일로 갱신 계약서를 완성했다면 서명 전에 아래 항목을 하나씩 확인하세요. 법무부 상가건물 임대차 표준계약서는 채워야 할 칸을 빠짐없이 보여 줄 뿐, 내 계약에 맞는 문장을 대신 골라 주지는 않습니다.

• 특약 첫 줄에 갱신 유형(갱신요구권 행사·합의 재계약)을 적었다
• 최초 임대차 개시일과 이번 갱신 기간을 함께 적었다
• 갱신요구권 행사라면 종료일이 최초 개시일부터 10년 범위 안이다
• 종전 보증금·차임과 변경 금액을 나란히 적었다
• 이하 상가라면 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년이 지났는지 확인했다
• 내려받은 파일과 원본 서식의 조항 번호·순서를 대조했다
• 갱신요구권이나 권리금을 포기하는 문구가 없다
• 종전 계약서 사본과 갱신 요구 기록을 한 묶음으로 보관한다