상가건물 임대차 권리금 표준계약서, 양도인이 서명 순서 4단계마다 남길 기록

가게를 넘기는 임차인(양도인)에게 권리금 계약서는 '돈을 받기로 한 약속'이자 '신규임차인을 주선했다는 기록'의 출발점입니다. 같은 서식을 쓰더라도 서명 순서와 단계별 기록에 따라, 임대인이 계약을 거절했을 때 손해배상 청구에서 다툴 수 있는 범위가 달라질 수 있습니다.

이 글은 주선 시점, 거절 대비 조항, 권리금 구성 내역이라는 세 갈림길을 중심으로 정리합니다.

상가건물 임대차 권리금 표준계약서란 무엇인가요?

상가건물 임대차 권리금 표준계약서는 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위해 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정하고 그 사용을 권장할 수 있는 서식입니다. 근거는 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의6이고, 법은 사용을 '권장할 수 있다'고만 정하므로 반드시 이 서식을 써야 하는 강제 양식은 아닙니다.

권리금 계약의 뜻은 상가임대차법 제10조의3 제2항에 있습니다. 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이므로, 표준계약서의 당사자는 임대인이 아니라 기존 임차인(양도인)과 신규임차인이 되려는 사람(양수인)입니다. 권리금 자체는 같은 조 제1항이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다.

상가건물 임대차 표준권리금 계약서, 국토교통부 상가건물 임대차 권리금표준계약서처럼 이름은 여러 가지여도 가리키는 서식은 같습니다. 다만 임대차계약에 쓰는 상가건물 임대차 표준계약서는 법무부장관이 정하는 별개 서식입니다.

두 계약서는 당사자가 다르지만 결과는 연결됩니다. 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 맺지 않으면 양수인은 가게에 들어갈 수 없고, 양도인은 약속된 권리금을 받기 어려워집니다.

서명 순서 4단계: 권리금 계약 → 주선·정보제공 → 임대차계약 → 잔금

양도인에게 권하는 서명 순서는 권리금 계약, 임대인에게 주선·정보제공, 임대인과 신규임차인의 임대차계약, 권리금 잔금의 네 단계입니다. 법이 순서를 강제하지는 않지만, 상가임대차법 제10조의4 제1항이 보호하는 것이 '권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것'이므로, 권리금 계약을 먼저 맺어 두는 순서가 이 보호 구조와 가장 잘 맞습니다.

순서가 뒤바뀌면 문제가 생기기 쉽습니다. 잔금을 먼저 받았는데 임대차계약이 무산되면 반환을 두고 양수인과 다투게 되고, 권리금 계약 없이 주선부터 하면 주선 내용을 증명하기 어려워질 수 있습니다. 아래 기록표는 양도인이 바로 쓸 수 있는 1차 조치입니다.

기록에서 가장 중요한 것은 날짜입니다. 방해 금지 의무는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 적용되므로, 주선과 답변 날짜가 보호 기간 안의 일인지를 가릅니다.

상가건물 임대차 권리금계약서양식의 칸은 어떻게 채우나요?

상가건물 임대차 권리금계약서양식은 물건 표시, 권리금 구성, 지급 일정, 임대차 사항의 네 묶음으로 나눠 채우면 빠지는 칸이 줄어듭니다. 임대차계약서와 사업자등록 표기를 옆에 두고 대조하며 쓰는 것이 좋습니다.

상가건물임대차권리금표준계약서양식을 그대로 쓰더라도 총액만 적으면 권리금이 무엇의 대가였는지 설명할 근거가 약해집니다. 구성 내역은 가능한 한 구체적으로 남겨 두는 편이 좋습니다.

상가건물 임대차 권리금거래계약서에 넣을 조건부 문구는?

상가건물 임대차 권리금거래계약서에는 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 맺지 않을 때 권리금 계약을 어떻게 처리할지 정하는 조건부 문구를 넣어 두는 것이 좋습니다. 이 부분이 비어 있으면 거절 이후 계약금 처리를 두고 양도인과 양수인이 먼저 다투게 됩니다.

조건부 문구의 효력은 문언과 당사자 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 '이 문구만 넣으면 안전하다'고 단정할 수는 없습니다. 다만 문구가 있으면 임대인의 거절로 권리금 계약이 깨진 경위가 서류로 드러나 손해배상을 구할 때 도움이 될 수 있습니다.

반환 방향도 정확히 적어야 합니다. 권리금은 양수인이 양도인에게 지급하는 돈이므로, 계약이 무산되면 양도인이 받은 계약금을 양수인에게 돌려주는 구조입니다.

주선할 때 임차인은 임대인에게 어떤 정보를 제공해야 하나요?

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다(상가임대차법 제10조의4 제5항). 정보제공은 의무로 정해져 있으므로 양도인이 2단계에서 빠뜨려서는 안 되는 일입니다.

임대인이 계약을 거절하며 내세우는 이유는 같은 조 제2항과 맞물립니다. 제2항은 ①임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ②임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 ③임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 ④임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.

제2항에 열거되지 않은 사유가 제1항 제4호의 정당한 사유로 인정될지는 사안별로 달라질 수 있습니다. 임대인이 내세운 이유는 문자나 이메일로 받아 두는 것이 좋습니다.

손해배상 청구에서 상가건물 임대차 권리금 표준계약서는 어디에 쓰이나요?

상가건물 임대차 권리금 표준계약서는 손해배상액 상한을 비교할 때 '신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금'을 보여 주는 대표 자료입니다. 임대인이 제10조의4 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(같은 조 제3항).

다만 계약서에 적은 금액이 그대로 배상액으로 인정된다는 보장은 없습니다. 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 두 금액 가운데 낮은 금액이 상한이므로 법원의 심리 결과에 따라 인정 범위가 달라질 수 있습니다.

임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(같은 조 제4항). 종료일부터 확인해 두세요.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 문자 기록을 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

양도인이 서명 전에 확인할 체크리스트는?

양도인은 표준계약서에 서명하기 전에 임대인이 회수기회 보호 책임을 벗을 수 있는 사유가 내 계약에 있는지부터 확인해야 합니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정하고 있습니다.

환산보증금이 기준을 넘는 상가라도 제10조의4는 상가임대차법 제2조 제3항이 열거한 적용 조문에 들어 있습니다. 체크리스트에서 하나라도 '잘 모르겠다'가 나오면 서명 전에 계약서 초안을 검토받는 편이 안전합니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 계약서 문구와 단계별 기록이 분쟁에서 어떻게 읽히는지를 함께 점검합니다.

자주 묻는 질문