권리금 표준계약서, 돈을 내는 양수인이 서명 전에 막아야 할 3가지 위험

권리금 계약은 양도인(기존 임차인)과 양수인(신규임차인이 되려는 자) 사이의 계약입니다. 그런데 가게를 실제로 쓰려면 건물주와 새 임대차계약을 따로 맺어야 합니다. 돈을 받는 사람과 점포 사용을 허락하는 사람이 다르다는 구조가 양수인 위험의 출발점이고, 아래 일곱 단락은 권리금을 내는 쪽이 서명 전에 확인할 순서대로 배치했습니다.

권리금 표준계약서, 누가 만들었고 꼭 써야 하나요?

권리금 표준계약서는 반드시 써야 하는 법정 양식이 아니라 정부가 사용을 권장하는 서식입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 "그 사용을 권장할 수 있다"고 정합니다. 서식을 쓰지 않았다는 이유만으로 권리금 계약의 효력을 부정하는 규정은 없습니다.

상가임대차법이 말하는 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(제10조의3②). 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(제10조의3①). 상가건물 권리금 표준계약서는 이 약속을 담는 그릇이고, 그릇에 무엇을 담을지는 당사자가 정합니다.

이름이 비슷한 상가건물임대차표준계약서(제19조)와 혼동하는 경우가 많습니다. 두 서식은 계약 상대방과 서식을 정하는 주체가 다르므로 표로 구분해 두면 서류를 받을 때 헷갈리지 않습니다.

양수인은 결국 두 장에 모두 서명합니다. 한 장은 양도인과 맺는 권리금 계약서, 다른 한 장은 임대인과 맺는 임대차계약서입니다. 표준 서식은 소송에서 권리금 약정의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수는 있지만, 적힌 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없으므로 빈칸 하나하나를 내 거래에 맞게 채워야 합니다.

양수인이 먼저 확인할 칸: 양도인의 남은 기간·연체 이력·인수 대상

양수인이 서식에서 가장 먼저 볼 곳은 금액 칸이 아니라 양도인의 임대차 현황입니다. 양도인의 임대차가 언제 끝나는지, 차임을 밀린 사실이 있는지, 넘겨받는 물건이 무엇인지에 따라 건물주가 새 계약에 응할 가능성과 분쟁 위험이 달라집니다.

양도인의 연체 이력이 양수인에게 문제 되는 이유는 양수인이 직접 책임을 지기 때문이 아니라, 건물주가 새 계약을 거절해도 양도인이 회수기회 보호를 주장하기 어려워지기 때문입니다. 그 결과 임대차계약 체결이 불확실해지고, 그 부담은 계약금을 이미 낸 양수인에게 돌아올 수 있습니다. 양도인에게 차임 납부 내역(계좌 이체 기록 등)을 요청해 확인해 두면 안전합니다.

남은 기간도 함께 따져야 합니다. 대법원 판결은 전체 임대차기간이 갱신요구권 행사 한도(제10조②)를 넘어 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 진다는 취지입니다. 다만 임대차가 이미 끝난 뒤에 주선이 이뤄지면 방해 금지 기간 밖이어서 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다. 또 점포가 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우에는 제10조의4가 적용되지 않으므로(제10조의5), 건물의 성격도 확인 항목에 넣습니다.

권리금 표준 계약서 양식의 '임대차계약 불성립' 조항, 계약금은 어떻게 되나요?

건물주와 임대차계약이 체결되지 않을 때 이미 낸 계약금의 운명은 권리금 계약서에 적은 내용에 따라 갈립니다. 상가임대차법이 양수인에게 낸 권리금을 돌려받을 권리를 따로 마련해 두지 않았기 때문에, 불성립 조항이 양수인에게 가장 직접적인 안전장치입니다.

흔한 오해는 건물주가 계약을 거절하면 흔히 권리금 보호법이라 부르는 상가임대차법 제10조의4로 양수인이 돈을 돌려받는다는 생각입니다. 제10조의4③의 손해배상은 임대인이 방해 금지 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 임차인, 즉 양도인이 임대인에게 청구하는 권리입니다. 배상액도 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고(제10조의4③ 후문), 그 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4④).

계약금을 해약금으로 볼 수 있는지도 단정하기 어렵습니다. 민법 제565조①은 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때, 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있게 한 매매 규정입니다. 같은 법 제567조가 매매 규정을 매매 이외의 유상계약에 준용하되 계약의 성질이 허용하지 않으면 제외하므로, 권리금 계약에 그대로 적용되는지는 사안마다 다퉈질 수 있습니다. 계약금의 성격과 반환 조건을 특약에 직접 적어 두는 편이 분쟁을 줄입니다.

계약금·잔금 시점을 임대차계약 체결과 연결하는 법

잔금은 건물주와의 임대차계약이 체결된 뒤 또는 체결과 동시에 지급하도록 순서를 짜는 것이 양수인에게 가장 안전합니다. 권리금 대부분이 먼저 나간 뒤 임대차계약이 무산되면, 양수인은 양도인을 상대로 반환을 구하는 다툼부터 시작해야 하기 때문입니다.

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   건물주 의사 확인 — 계약금을 보내기 전에 양도인을 통해 건물주가 새 임대차에 응할 뜻이 있는지, 조건을 언제 밝힐지 묻습니다.
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   권리금 계약 체결 — 계약금만 지급하고, 불성립 시 해제·반환 특약과 임대차계약 체결 기한을 함께 적습니다.
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   양도인의 주선과 정보 제공 — 양도인이 건물주에게 양수인을 주선하고, 양수인의 자력과 의무 이행 의사에 관한 정보를 전달합니다.
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   임대차계약 체결 — 건물주와 양수인이 보증금·차임·기간을 정해 임대차계약서에 서명합니다.
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   잔금·인도·인수 — 잔금을 지급하면서 점포를 넘겨받고, 별지 목록과 실물을 대조해 인수 확인서를 남깁니다.

단계 사이 날짜를 권리금 계약서에 적어 두면 누가 약속을 지키지 않았는지 나중에 분명해집니다. 특히 3단계의 건물주 면담 날짜와 4단계의 임대차계약 체결 기한을 비워 두지 않는 것이 핵심입니다.

임대인 심사 대비: 자력·의무 이행 정보는 어떻게 준비하나요?

건물주의 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 보는 대표적인 경우는 양수인에게 보증금·차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 때입니다. 상가임대차법 제10조의4②는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우(2호)를 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.

같은 조 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 정보를 건네는 사람은 양도인이지만 그 재료는 양수인이 마련해야 합니다. 업종과 영업 계획, 보증금·차임 조달 계획, 사업자등록 예정 정보와 영업 경력, 면담 가능 일정을 미리 정리해 양도인에게 넘기면 건물주 면담이 짧아지고 거절 사유가 생길 여지도 줄어듭니다.

건물주가 자력 부족 등을 이유로 거절하면 양도인과 양수인 모두 그 경위를 기록해 두어야 합니다. 거절 이유를 문자나 서면으로 받아 두면, 그 거절이 정당한 사유에 해당하는지 나중에 따질 때 기본 자료가 됩니다. 양수인 입장에서는 같은 기록이 권리금 계약의 불성립 조항을 발동할 근거가 됩니다.

상가 권리금 표준 계약서 특약 예시, 효력은 어떻게 보아야 하나요?

특약 문구는 표준 서식의 빈칸을 양수인 상황에 맞게 보완하는 도구이고, 같은 문구라도 사실관계에 따라 법원이 달리 해석할 수 있습니다. 아래 예시는 뼈대일 뿐이며 효력을 단정할 수 없으므로 실제 거래 조건에 맞춰 다듬어 써야 합니다.

특약은 많을수록 좋은 것이 아니라 서로 부딪치지 않게 쓰는 것이 중요합니다. 해제 조항과 계약금 몰수 조항이 함께 들어가 있으면 어느 쪽을 적용할지 다툼이 생길 수 있으니 우선순위를 한 문장으로 정리해 둡니다.

권리금 계약서 작성 방법: 권리금 표준계약서 다운 후 서명 전 점검표

권리금 표준계약서 다운로드는 시작일 뿐이고, 서명 전에 양수인 쪽 빈칸을 하나씩 지워야 합니다. 권리금 양도양수 계약서를 직접 쓰든 중개사무소 양식을 쓰든 아래 여덟 항목은 공통으로 확인합니다.

• 양도인의 임대차 종료일과 갱신 이력을 서류로 확인했다
• 차임 납부 내역으로 연체 이력이 없는지 봤다
• 건물주의 새 임대차 조건 또는 면담 일정을 받았다
• 불성립 시 해제·반환 조항과 반환 기한을 적었다
• 잔금 지급일을 임대차계약 체결과 연결했다
• 계약금의 성격(해약금 여부 등)을 문구로 정했다
• 인수 목록을 별지로 만들고 리스·할부 물건을 구분했다
• 양수인의 자력·영업 계획 자료를 양도인에게 넘길 준비를 했다

점검표에서 '아니오'가 둘 이상 나오면 서명 일정을 미루고 조항을 보완하는 편이 비용을 아끼는 길입니다. 일정이 촉박하다는 이유로 빈칸을 남긴 채 서명하면, 그 빈칸이 나중에 가장 큰 다툼거리가 되기 쉽습니다.

권리금 표준계약서 자주 묻는 질문