상가건물 임대차 보호법, 법률과 시행령으로 나눠 읽는 숫자 지도

01 · 위임 구조상가건물 임대차 보호법, 법률과 시행령은 어떻게 나뉘나?

상가건물 임대차 보호법은 권리와 의무의 뼈대를 법률에 적고, 경제 여건에 따라 바뀔 수 있는 숫자는 대통령령인 시행령에 맡긴 구조입니다. 법률 본문에는 대항력, 계약갱신요구권과 10년 한도, 권리금 회수기회 보호 같은 제도가 문장으로 들어 있고, 적용 대상을 가르는 보증금액, 월 차임을 보증금으로 바꿀 때 곱하는 비율, 증액 상한 비율은 법률이 대통령령으로 정하도록 넘겨 두었습니다.

「상가건물 임대차보호법」 조문만 읽으면 숫자가 빠진 것처럼 보이는 이유가 여기에 있습니다. 숫자가 없는 것이 아니라 위임된 것이므로, 법률 조문과 현행 시행령을 한 쌍으로 읽어야 내 계약의 답이 나옵니다. 적용 보증금액과 최우선변제 범위는 법무부에 두는 상가건물임대차위원회의 심의를 거치도록 법률이 절차까지 정해 두었습니다(제14조의2①).

세 칸 가운데 어디에 속하느냐에 따라 확인할 자료가 달라집니다. 법률 칸은 조문 문언으로, 시행령 칸은 계약 시점의 현행 시행령으로, 장관 칸은 고시와 양식으로 확인합니다. 두 표준계약서는 사용을 권장할 수 있는 양식이지 강제 양식은 아닙니다.

02 · 적용범위상가건물 임대차보호법 적용범위, 제2조①이 정한 세 가지 조건

상가건물 임대차보호법 적용범위는 제2조①이 정하며, 제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물, 주된 부분의 영업용 사용, 기준 보증금액 이하라는 세 조건을 함께 봅니다. 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 원칙적으로 제외됩니다.

1. 사업자등록 대상 건물인가영업을 위해 빌린 건물이고 그 장소로 사업자등록을 신청할 수 있는지 확인합니다.
2. 주된 부분이 영업용인가주거와 영업을 함께 쓰는 경우 실제 이용 형태로 어느 쪽이 주된 용도인지 따집니다.
3. 보증금액 기준 이하인가보증금에 월 차임을 시행령 비율로 환산한 금액을 더해 지역별 기준과 비교합니다(제2조②).

세 번째 조건의 계산 틀은 제2조②가 정합니다. 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함하고, 기준 보증금액은 해당 지역의 경제 여건과 목적물 규모 등을 고려해 지역별로 구분합니다. 흔히 말하는 환산보증금이 이 계산의 결과이며, 비율과 지역별 금액은 법률이 아니라 시행령에서 확인해야 합니다.

제16조는 별도의 출구를 둡니다. 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법이 적용되지 않습니다. 계약 기간이 짧다는 사정만으로 곧바로 일시사용이 되는 것은 아니고, 계약 목적과 이용 형태를 함께 봅니다.

03 · 기준 초과 상가상가건물 임대차보호법 제2조③, 기준을 넘는 상가에도 적용되는 조문은?

기준 보증금액을 넘는 상가라도 상가건물 임대차보호법 제2조③에 열거된 조문은 그대로 적용됩니다. 열거된 조문은 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조이고, 열거되지 않은 조문은 초과 상가에 적용되지 않습니다.

차임 증감에서 차이가 두드러집니다. 기준 이하 상가의 증액은 제11조에 따라 대통령령 기준 비율을 넘지 못하지만, 초과 상가의 갱신 때에는 제10조의2에 따라 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 경제사정의 변동 등을 고려해 증감을 청구하는 구조이고 비율 상한 규정은 없습니다.

04 · 숫자 지도시행령에 맡긴 숫자 다섯 갈래, 비율과 금액은 어디에 있나

상가건물 임대차보호법 시행령에 맡긴 숫자는 크게 다섯 갈래이며, 각 숫자의 틀을 법률의 어느 조문이 정하는지 알면 찾을 곳이 분명해집니다. 시행령은 개정될 수 있고 계약마다 기준 시점이 다를 수 있어 아래 표에는 일부러 숫자를 적지 않았습니다.

검색창에 상가건물 임대차보호법 5%처럼 비율을 붙여 찾는 분이 많지만, 제11조①은 증액이 "대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율"을 초과하지 못한다고만 적고 숫자를 두지 않습니다. 실제 비율은 계약에 적용되는 현행 시행령으로 확인해야 하고, 그 상한은 환산보증금 이하 상가에서 기존 당사자 사이의 증액 청구에 걸리는 규정입니다. 같은 조 ②는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 청구를 하지 못하게 합니다.

최우선변제는 제14조③이 임대건물가액의 2분의 1 범위라는 상한의 틀을 적어 두었고, 이 보호를 받으려면 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조① 대항요건을 갖추어야 합니다(제14조①).

05 · 권리금상가건물 임대차보호법 권리금 조항, 권리금회수기회보호는 초과 상가에도 적용될까?

상가건물 임대차보호법 권리금 조항인 제10조의3부터 제10조의7까지는 제2조③ 열거에 포함되어 기준 보증금액을 넘는 상가에도 적용됩니다. 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. 같은 조 ②의 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다.

권리금회수기회보호의 중심인 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 다만 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니합니다.

• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위(1호)
• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(2호)
• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(3호)
• 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(4호)

방해행위로 손해가 생기면 임대인은 배상책임을 지고, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(③). 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(④).

제10조의5에 따라 대규모점포·준대규모점포의 일부인 상가(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 상가에는 제10조의4가 적용되지 않습니다.

06 · 갱신과 10년상가건물임대차보호법 묵시적갱신과 10년, 초과 상가는 무엇이 다를까?

상가건물임대차보호법 묵시적갱신은 정확히는 제10조④의 법정갱신으로, 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 1년으로 보고, 제10조⑤에 따라 임차인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있으며 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이 해지통고 규정은 법정갱신된 경우에 붙는 것이므로 갱신요구로 갱신된 계약에 넓혀 읽으면 안 됩니다.

10년은 별개의 장치입니다. 제10조②는 임차인의 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있게 하고, 이 조항은 제2조③에 들어 있어 초과 상가에도 적용됩니다.

초과 상가는 제10조④⑤가 제2조③ 열거에 없어 민법 제639조로 돌아갑니다. 기간 만료 후 임차인이 사용·수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 당사자는 제635조에 따라 해지통고를 할 수 있으며, 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸합니다(제639조②).

07 · 특약과 조정강행규정 제15조와 분쟁조정, 오늘 정리할 1차 조치

제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 기준 이하 상가에서 갱신요구권이나 대항력을 미리 포기하게 하는 특약은 이 조항에 따라 효력이 다투어질 수 있습니다. 다만 제15조는 제2조③ 열거에 없어 초과 상가에는 적용되지 않으므로, 초과 상가의 특약은 효력을 따로 따져 봐야 합니다.

소송 전에 분쟁을 정리하는 길도 법에 있습니다. 제20조는 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소, 한국감정원의 지사 또는 사무소에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 두고, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도도 실정을 고려해 둘 수 있게 했습니다. 심의·조정 대상에는 차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금 또는 임차상가건물의 반환, 유지·수선 의무, 권리금에 관한 분쟁 등이 들어 있습니다.

자주 묻는 질문