권리금 계약서, 직접·부동산·행정사·법무사·변호사 작성 경로 비교표

권리금 계약서는 상가 임차인(양도인)과 신규임차인이 되려는 사람(양수인) 사이의 약속을 적는 문서입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정합니다. 누가 대신 써 주든 그 내용에 묶이는 사람은 서명한 두 당사자입니다.

권리금 계약서의 표준 내용은 무엇인가요?

권리금 계약의 표준 내용은 국토교통부장관이 정해 사용을 권장하는 표준 양식에서 출발하지만, 그 양식을 반드시 써야 하는 것은 아닙니다. 상가임대차법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 규정합니다. 문언이 "권장할 수 있다"이므로 강제 양식이 아니라 참고용 표준입니다.

법조문이 정한 것은 누가 표준 양식을 정하고 권장하는지까지이고, 칸의 세부 구성은 양식에 맡겨져 있습니다. 어떤 양식을 쓰든 권리금 계약의 뼈대는 같습니다. 누가(당사자), 어느 점포에서, 무엇을(양도 대상), 얼마에 언제(금액과 지급 일정), 임대인과의 임대차계약이 성사된다는 전제 아래 넘기는지가 표준 내용의 핵심입니다.

헷갈리기 쉬운 문서가 상가건물임대차표준계약서입니다. 상가임대차법 제19조는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 두 표준계약서는 정하는 부처와 협의하는 부처가 서로 반대이고 계약 당사자도 다르므로 섞어 쓰면 안 됩니다.

표준 양식을 썼다고 해서 소송에서 그 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없습니다. 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수는 있지만, 법원은 다른 증거와 함께 판단합니다. 공개된 권리금 계약서 양식 다운을 받아 쓰더라도 양식보다 칸에 무엇을 얼마나 구체적으로 적었는지가 결과를 좌우합니다.

권리금 계약서 작성 방법, 필수 기재 항목 7가지

권리금 계약서 작성 방법의 핵심은 나중에 제3자가 읽어도 무엇을 얼마에 넘겼는지 알 수 있게 적는 것입니다. 아래 7가지 항목은 표준 양식이든, 부동산 권리금 계약서든, 직접 만든 문서든 공통으로 점검할 칸입니다.

핵심 원칙은 목록화입니다. 양도 대상을 "시설 일체"라고만 쓰면 커피 머신이 리스 물건이었는지, 간판과 전화번호가 포함되는지를 두고 다툼이 생깁니다. 별지 목록에 품목·수량·상태를 적고 양 당사자가 별지에도 서명이나 날인을 해 두면 범위 다툼을 줄일 수 있습니다.

금액 칸은 이후 임대인과의 분쟁에서도 의미가 있습니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 임대인의 방해로 인한 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 계약서에 적힌 금액과 대상이 지급하기로 한 권리금을 보여 주는 자료가 될 수 있으므로, 실제 합의와 다른 금액을 적는 일은 피하는 것이 안전합니다.

권리금계약서 부동산에서 쓸 때 알아 둘 한계

권리금계약서를 부동산 중개사무소에서 함께 쓰는 경우가 많지만, 공인중개사법상 의무가 권리금 부분에 그대로 미친다고 단정하기는 어렵습니다. 공인중개사법 제2조 제1호는 중개를 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로 정의하고, 제3조는 중개대상물을 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건으로 정합니다.

같은 법 제25조 제1항의 중개대상물 확인·설명 의무, 제26조 제1항의 거래계약서 작성·교부 의무, 제30조 제1항의 손해배상책임은 모두 중개대상물의 중개를 전제로 합니다. 대법원 판결은 영업시설·비품 같은 유형물이나 거래처·신용 같은 무형의 재산적 가치는 공인중개사법의 중개대상물이라고 보기 어렵다는 취지입니다. 따라서 점포 임대차 중개와 권리금 알선은 나누어 보아야 하고, 권리금 문서 작성에 위 의무와 보장이 어디까지 미치는지는 사안에 따라 다퉈질 수 있습니다.

중개사가 성실히 돕더라도 서명 전 문구를 읽고 고칠 책임은 당사자에게 남습니다. 공인중개사 자격도 갖춘 엄정숙 변호사가 권리금 부분만큼은 당사자가 직접 다시 읽어 보라고 강조하는 이유입니다.

권리금계약서 행정사·법무사·변호사·직접 작성, 무엇이 다른가

권리금계약서 행정사, 법무사, 변호사, 직접 작성 중 어느 길을 고를지는 서류를 만드는 일만 필요한지, 분쟁 가능성까지 검토가 필요한지로 갈립니다. 각 자격사가 어디까지 도울 수 있는지는 해당 자격 법령의 업무 범위에 따라 달라지므로, 맡기기 전에 어느 범위까지 해 주는지를 직접 물어 확인하는 것이 안전합니다.

어느 경로든 계약서는 서명한 양도인과 양수인을 묶고, 작성을 도운 사람에게 책임을 묻는 문제는 별도의 위임관계와 법리로 따져야 합니다. 서명 전에 이해하지 못한 조항이 없도록 하는 것이 가장 확실한 대비입니다.

권리금 계약서 비용은 어떤 항목으로 나뉘나요?

권리금 계약 관련 비용은 한 가지 돈이 아니라 작성·검토 보수, 중개 관련 보수, 공증 등 부대 실비, 세금 처리 관련 비용으로 나뉩니다. 금액은 맡기는 곳과 사안에 따라 달라지므로, 숫자보다 무엇에 대한 비용인지를 먼저 확인해야 정확히 비교할 수 있습니다.

권리금 계약은 임대차계약 성사 여부와 맞물려 있어 문구 하나로 계약금 반환 여부가 갈릴 수 있습니다. 견적을 비교할 때는 금액보다 특약 검토와 수정 대응이 포함되는지를 기준으로 삼으세요.

권리금은 어떤 기준으로 책정되나요?

권리금은 법이 정한 계산식이 아니라 양도인과 양수인의 합의로 정해지며, 그 바탕이 되는 요소는 상가임대차법 제10조의3 제1항이 예시합니다. 같은 조항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다.

권리금은 얼마나 줘야 하나요라는 질문에 정해진 답은 없습니다. 시설의 상태와 남은 사용 가능 기간, 매출과 단골 거래처, 입지, 남은 임대차기간과 갱신 가능성, 임대인이 새 계약에서 제시할 조건이 함께 작용합니다. 영업을 통째로 잇는지, 시설만 인수하는지, 자리만 넘겨받는지에 따라서도 달라집니다.

상가임대차법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정합니다. 소송에서 권리금 액수가 다투어지면 감정평가로 다투는 것이 보통이지만, 그 결과를 미리 단정할 수는 없습니다. 계약 단계에서는 금액을 정한 근거(매출 자료, 시설 목록, 인테리어 시기)를 함께 보관해 두세요.

넣으면 유리한 특약 문구 예시와 서명 전 점검표

특약은 표준 양식의 빈칸을 보완하는 장치로, 특히 임대차계약이 성사되지 않을 때의 처리와 지급 일정을 분명히 하는 데 쓰입니다. 아래 문구는 예시이며, 실제 효력은 전체 계약 내용과 사정에 따라 달리 판단될 수 있습니다.

1. 양수인과 임대인 사이의 임대차계약이 [기한]까지 체결되지 아니한 경우 이 계약은 해제되고, 양도인은 받은 계약금을 [기한] 내에 양수인에게 반환한다.
2. 잔금은 양수인과 임대인 사이의 임대차계약 체결일에 지급하고, 양도인은 잔금 수령과 동시에 점포를 인도한다.
3. 양도 대상은 별지 목록에 적힌 것에 한하며, 목록에 없는 리스 물건과 제3자 소유 물건은 포함하지 않는다.
4. 양수인은 임대인과의 임대차계약 체결에 필요한 자료를 양도인에게 제공하고, 양도인은 이를 임대인에게 전달하는 데 협조한다.

첫 번째 특약이 중요한 이유는 권리금 계약과 임대차계약이 별개의 계약이기 때문입니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등으로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다(제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 예외). 다만 그 문제는 임대인을 상대로 한 손해배상의 영역이고, 양도인과 양수인 사이의 계약금 정산은 계약서가 정합니다.

네 번째 특약은 같은 조 제5항과 이어집니다. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 양수인의 자료 협조를 미리 약속받아 두면 이행이 수월합니다.

서명 방식도 점검 대상입니다. 민사소송법 제358조는 사문서는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인이 있는 때에는 진정한 것으로 추정한다고 정합니다. 다만 서명·날인 뒤에 덧붙인 문구까지 그 추정이 미치는지는 사안에 따라 다퉈질 수 있으므로, 고친 자리에는 양쪽이 다시 날인하고 각자 한 부씩 보관하는 것이 안전합니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서 초안과 임대인 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657