권리금 계산, 같은 매출도 값이 갈리는 임대차 조건 6가지

1권리금 계산, 무엇의 값을 세는 건가요?

권리금 계산은 무엇의 값을 세는지부터 정해야 시작할 수 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항은 권리금을, 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다.

상가법의 정의 조문이 요소를 나열한 뒤 '등'으로 끝맺는다는 점이 중요합니다. 다섯 요소는 대표적인 예시일 뿐이고, 가게마다 쌓아 온 다른 재산적 가치도 권리금 요소가 될 수 있습니다. 권리금이란 결국 보증금·차임과 별도로 오가는 영업 가치의 대가이고, 권리금 뜻을 이렇게 잡아 두면 계산할 항목이 저절로 드러납니다.

현장에서 쓰는 시설·영업·바닥권리금이라는 이름은 법률 용어가 아니라 조문의 요소를 성격별로 묶은 관용 표현입니다. 가게 권리금 계산을 할 때 세 덩어리를 따로 적어 두면, 상대방이 어느 부분을 깎으려 하는지 곧바로 보입니다.

2권리금 계산방법 세 갈래, 거래가·감정평가·배상 상한

권리금 계산방법은 그 숫자를 어디에 쓰느냐에 따라 세 갈래로 나뉩니다. 같은 가게라도 신규임차인과 협상할 때의 금액, 소송에서 감정평가로 다투는 금액, 임대인에게 청구할 수 있는 손해배상의 상한은 서로 다른 숫자입니다.

거래가는 법이 정한 공식이 없는 당사자 사이의 합의입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이므로, 돈은 신규임차인에게서 임차인에게로 흐릅니다. 임차인이 임대인에게 권리금을 반환받는 구조가 아니라는 점을 먼저 기억해 두세요.

소송으로 가면 계산의 틀이 바뀝니다. 상가법 제10조의4 제3항은 임대인이 제10조의4 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 배상책임을 지우면서, 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 계약서에 적은 금액을 그대로 받는 구조가 아니며, 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다.

손해배상은 금액보다 요건이 먼저입니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 제10조의4 제1항 각 호의 방해행위를 했는지, 그로 인해 손해가 발생했는지를 따진 뒤에야 금액 계산이 의미를 가집니다.

3같은 매출이어도 권리금 계산이 달라지는 임대차 조건 6가지

매출만큼 무게가 실리는 것이 임대차 조건입니다. 같은 매출을 올리는 가게라도 남은 기간, 상가의 종류, 연체 이력, 재건축 계획, 계약의 성격, 신규 차임 조건에 따라 협상 결과와 법적 보호 범위가 달라질 수 있습니다.

신규 차임과 관련해 상가법 제11조의 증액 제한은 환산보증금 이하 상가에서 기존 임대차 당사자 사이의 증액 청구에 관한 규정이어서, 신규임차인과의 새 계약 조건에 그대로 적용된다고 보기는 어렵습니다. 한편 보증금이 큰 상가라도 상가법 제2조 제3항이 제10조의4를 적용 조문에 포함하고 있어, 환산보증금을 넘는다는 이유만으로 권리금 보호에서 빠지지는 않습니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 걸리면 계약서·갱신 이력·임대인과 주고받은 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

4바닥권리금 계산이 유독 어려운 이유는 무엇인가요?

바닥권리금 계산이 어려운 까닭은 근거 자료가 가장 적은 요소이기 때문입니다. 시설은 영수증과 사진이, 영업은 매출 자료와 거래처 목록이 뒷받침하지만, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점은 숫자로 바로 옮길 자료가 마땅치 않습니다.

임대인 쪽에서는 자리에서 나오는 가치는 건물의 몫이지 임차인의 것이 아니라고 항변하기도 합니다. 그러나 상가법 제10조의3 제1항이 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점을 권리금 요소로 적고 있으므로, 위치 이점도 권리금에 포함될 수 있습니다. 감정평가에서 얼마나 반영되는지는 상권 자료와 영업 실적에 따라 사안마다 달라집니다.

위치 가치를 설명하려면 영업을 시작한 뒤 상권이 어떻게 바뀌었는지, 같은 건물이나 이웃 점포의 영업 상황은 어떤지, 매출이 어떤 흐름을 보였는지를 정리해 두는 것이 도움이 됩니다. 바닥권리금이 큰 비중을 차지하는 가게일수록 이런 자료가 협상과 소송 양쪽에서 설득력을 좌우합니다.

5권리금 계산기 결과, 어디까지 믿어도 될까요?

권리금 계산기 결과는 협상의 출발점으로는 쓸모가 있지만, 법적으로 인정되는 금액을 알려 주지는 않습니다. 계산기는 대개 매출이나 순이익에 일정한 배수를 곱하거나 시설 투자액을 더하는 방식이어서, 앞서 본 임대차 조건 여섯 가지를 반영하지 못합니다.

계산기 숫자를 쓰려면 두 가지를 함께 적어 두는 편이 좋습니다. 하나는 어떤 수치를 넣었는지(기간, 매출 기준, 시설 목록)이고, 다른 하나는 그 숫자를 어디에 쓸지(호가, 협상 하한, 손해 주장의 참고)입니다. 근거가 남아 있으면 신규임차인이나 상대방이 산정 이유를 물을 때 흔들리지 않습니다.

6권리금 계산 전에 오늘 모아 둘 근거 자료

정확도는 공식보다 근거 자료에서 갈립니다. 임차인이 오늘 바로 할 수 있는 1차 조치는 아래 세 묶음을 정리하는 것입니다.

임대차 조건표는 기간 계산에도 그대로 쓰입니다. 임대인의 방해가 금지되는 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지이고, 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가법 제10조의4 제1항·제4항). 날짜 계산이 애매하면 계약서를 보고 확인받는 편이 안전합니다.

권리금 계약서에 적을 금액의 세금 처리는 거래 구조와 사업자 유형에 따라 달라질 수 있어 이 글에서 단정하지 않습니다. 계약 전에 세무 전문가 확인을 받아 두세요. 법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서 부동산 관련사건 7,000건+를 다뤄 왔고, 상담에서도 금액보다 계약서의 조건을 먼저 확인합니다.

7자주 묻는 질문 3가지