시설권리금, 들어올 때·수수료·나갈 때 세 구간별 돈의 근거 정리

시설권리금 뜻: 시설 매매대금과 무엇이 다른가

시설권리금은 권리금 가운데 영업시설·비품의 양도나 이용에 대한 대가를 따로 부르는 말입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정합니다.

시설권리금이라는 표현은 법률 용어가 아니라 거래 현장에서 쓰는 이름입니다. 법에는 거래처·노하우의 대가인 영업권리금, 입지의 대가인 바닥권리금을 나눈 조문이 없고, 권리금이라는 하나의 정의 안에 여러 요소가 예시로 함께 들어 있습니다. 계약서에 무엇의 대가인지 구체적으로 적어 두어야 나중에 금액을 설명하는 근거가 됩니다.

권리금으로 낸 시설 값과 단순한 시설 매매대금은 겉으로 비슷해도 계약의 성격이 다를 수 있습니다. 영업을 이어받으면서 시설을 함께 넘기면 권리금 계약의 일부로 보기 쉽고, 영업과 상관없이 집기만 사고팔면 단순한 물건 매매로 볼 여지가 있습니다. 어느 쪽으로 평가되는지는 계약서 문구와 거래 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

시설 권리금 계산방법: 잔존가치·감가 요소와 영업 승계 여부

시설 권리금 계산방법은 법에 정해진 공식이 없고, 시설의 남은 가치와 다음 영업에 실제로 쓰이는지를 함께 따지는 방식이 일반적입니다. 같은 주방설비라도 몇 년을 썼는지, 다음 사람이 그대로 쓸 수 있는지에 따라 평가가 크게 달라집니다.

권리금 소송에서 임대차 종료 당시의 권리금은 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정합니다. 시설 부분도 이 평가 안에서 다른 요소와 함께 검토됩니다.

협상 단계라면 품목별 설치일·비용·현재 상태를 적은 목록표를 먼저 만들어 두는 편이 유리합니다. 숫자만 주장하기보다 자료를 내놓는 쪽이 설득력이 있고, 나중에 분쟁이 생겨도 같은 자료가 증거가 됩니다.

시설권리금 수수료·시설권리금중개수수료, 법정 중개보수가 적용될까?

시설권리금 수수료는 법정 중개보수 한도가 그대로 적용되는 돈이 아닐 가능성이 큽니다. 「공인중개사법」 제2조 제1호는 중개를 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로 정하고, 제3조는 중개대상물을 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건으로 정합니다.

대법원 판결은 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용 같은 무형의 재산적 가치는 중개대상물에 해당하지 않는다는 취지입니다. 권리금 거래를 알선하고 받는 시설권리금중개수수료는 공인중개사법 제32조의 중개보수 규율 밖에서 당사자 약정으로 다뤄질 여지가 큽니다. 공인중개사법 제32조 제4항이 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수를 국토교통부령으로 정한다고 할 때, 상가 임대차 계약 자체의 중개는 여기에 들어가지만 권리금 알선 부분까지 포함된다고 보기는 어렵습니다.

실무에서는 같은 중개인이 상가 임대차와 권리금 거래를 함께 알선하는 경우가 많습니다. 두 돈을 하나로 묶어 부르면 어느 부분이 법정 중개보수이고 어느 부분이 약정 수수료인지 흐려지므로, 의뢰할 때 수수료 약정서를 따로 서면으로 남겨 두는 것이 좋습니다. 약정 금액이 지나치다고 느껴질 때 다툴 수 있는지는 약정 내용과 경위에 따라 달라집니다.

상가 임대차 계약의 중개보수에 대해서는 공인중개사법 제32조 제1항 단서가 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우 보수를 받지 못하도록 정합니다. 권리금 수수료는 이 조문이 그대로 적용된다고 단정하기 어려우므로, 약정서에 권리금 계약이 깨졌을 때 수수료를 어떻게 처리할지 미리 적어 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

시설권리금반환: 인수 후 하자·권리금 계약 해제는 누구에게

시설권리금반환은 원칙적으로 임대인이 아니라 권리금을 받은 전 임차인과의 계약에서 따지는 문제입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약(상가법 제10조의3 제2항)이므로, 돌려받을 상대도 원칙적으로 돈을 받은 전 임차인입니다.

인수한 설비에 숨은 하자가 있거나 약속한 시설이 빠져 있다면 감액이나 손해배상을 협의하고, 해제 사유가 있으면 계약 해제를 검토합니다. 민법 제548조 제1항은 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다고 정하고, 제2항은 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 정합니다. 해제 사유가 인정되는지는 계약 내용과 하자의 정도에 따라 판단됩니다.

전 임차인에게 권리금으로 낸 시설 값을 임대인에게 돌려 달라고 청구하는 길은 원칙적으로 없습니다. 임대인에게 직접 권리금을 냈고 반환 약정을 둔 경우처럼 사정이 다르면 약정에 따라 따져 볼 수 있고, 임대인이 회수를 방해했다면 반환이 아니라 상가법 제10조의4 제3항의 손해배상 문제가 됩니다.

시설권리금 처리 방법 3갈래: 넘김·철거·매수청구

시설권리금 처리 방법은 나갈 때 크게 세 갈래로 나뉩니다. 신규임차인에게 시설을 넘기고 권리금을 받는 길, 시설을 철거하고 원상회복하는 길, 임대인에게 부속물 매수나 유익비 상환을 청구하는 길입니다.

부속물매수청구를 정한 민법 제646조는 제652조가 열거한 조문이어서, 이에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 반면 유익비 규정인 제626조는 제652조 열거에 없어, 원상복구 약정을 유익비 상환청구를 미리 포기한 취지로 본 대법원 판결 취지도 있습니다. 설비가 독립한 물건인지 건물과 일체가 되었는지의 구분도 판례 영역이라 설치 방식과 사진을 함께 봐야 합니다.

가상의 예로, 카페 임차인이 임대인 동의를 받아 냉난방 설비를 새로 달았고 주방설비는 전 임차인에게서 넘겨받았다고 해 봅시다. 신규임차인이 같은 카페를 이어 하면 두 설비 모두 권리금 계약으로 넘기는 길이 자연스럽습니다. 신규임차인이 업종을 바꿔 철거하겠다고 하면 동의받은 냉난방 설비는 부속물매수청구를 검토하고, 전 임차인의 주방설비는 원상회복 범위를 두고 임대인과 의견이 갈릴 수 있습니다.

권리금은 어떻게 계산하나요?

권리금은 법이 정한 계산식이 없고, 시설·영업·입지 요소를 나눠 평가해 합치는 방식으로 설명되는 경우가 많습니다. 권리금 산정방식은 시설의 남은 가치, 영업으로 얻는 수익에 대한 영업권리금, 위치에 따른 이점에 대한 바닥권리금으로 나눠 보는 것이 일반적입니다.

협상 단계에서는 당사자가 합의한 금액이 곧 권리금이 되지만, 소송에서 임대차 종료 당시의 권리금을 따질 때는 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 매출 자료가 빈약하면 영업 부분 평가가 낮아지고 시설 부분의 비중이 커질 수 있으므로, 시설 목록과 매출 자료를 함께 준비해 두는 것이 좋습니다.

보증금과 권리금의 차이점은 무엇인가요?

보증금은 임대인에게 맡기고 임대차가 끝나면 임대인에게서 돌려받는 돈이고, 권리금은 신규임차인에게서 회수하는 돈입니다. 임대인은 권리금을 돌려줄 의무가 아니라, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 않을 의무를 집니다.

보증금 분쟁은 반환 청구로, 권리금 분쟁은 방해행위가 있을 때 손해배상 청구로 진행됩니다. 권리금 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고(상가법 제10조의4 제3항), 이 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가법 제10조의4 제4항).

정산 시점도 다릅니다. 보증금은 임대차가 끝나 점포를 비울 때 임대인과 정산하고, 권리금은 신규임차인과 맺은 권리금 계약의 일정에 맞춰 받습니다. 두 돈의 일정을 한 표로 정리해 두면 어느 쪽이 먼저 막혔는지 설명하기 쉽습니다.

권리금 자주 묻는 질문 5가지