시나리오 — 함께 차린 가게, 나갈 때가 되니 문제가 복잡해집니다

두 사람이 자금을 모아 상가를 임차하고 몇 년간 함께 가게를 운영했습니다. 임대차 종료가 다가오자 임대인은 갱신을 거절하였고, 동업자들은 신규임차인을 구해 권리금을 회수하려 합니다. 그런데 이때부터 질문이 쏟아집니다. 임대인에게 권리금 손해배상을 청구한다면 소송은 누구 이름으로 해야 하는지, 받은 권리금은 어떻게 나누는지, 동업을 정리하기로 한 상태라면 한 사람이 단독으로 진행해도 되는지가 모두 불분명하게 느껴집니다.

여기에 동업 해소까지 겹치면 문제는 한층 복잡해집니다. 한 명은 가게를 계속하고 싶어 하고 다른 한 명은 자기 몫의 권리금을 정산받고 나가려는 경우, 임대인과의 분쟁과 동업자 사이의 분쟁이 동시에 진행될 수 있습니다. 이 글에서는 두 층위를 분리해서 정리합니다.

법적 평가 — 명의가 소송 당사자를 결정합니다

1층위: 임대인에 대한 권리금 손해배상

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 못하도록 정하고, 방해 시 임차인이 손해배상을 청구할 수 있게 합니다. 여기서 청구권자는 어디까지나 "임차인", 곧 임대차계약의 당사자입니다. 실제로 누가 자금을 더 냈는지, 누가 주로 가게에 나왔는지는 임대인과의 관계에서는 원칙적으로 기준이 되지 않습니다.

따라서 계약서에 두 사람이 모두 임차인으로 기재된 공동임차인이라면 두 사람이 함께 청구의 주체가 되는 것이 원칙적인 모습이고, 한 사람 단독 명의라면 그 명의자가 임대인을 상대로 청구하게 됩니다. 단독 명의 뒤에 동업 관계가 숨어 있더라도, 임대인에 대한 관계에서는 명의자가 전면에 서고 동업자의 몫은 내부 정산으로 해결하는 구조가 됩니다.

2층위: 동업자 사이의 권리금 배분

동업으로 형성한 영업가치(단골, 명성, 시설 등)는 동업재산의 성격을 가지므로, 회수한 권리금을 어떻게 나눌지는 동업계약에서 정한 지분과 정산 약정에 따르게 됩니다. 서면 동업계약서가 있으면 그 내용이 우선하고, 서면이 없다면 출자 비율, 손익 분배의 관행, 정산 합의 등 제반 사정으로 지분을 가리게 되어 개별 사정에 따른 판단 여지가 큽니다.

주의할 점은 시설권리금의 평가입니다. 실무에서는 시설의 내구연한을 보통 3~5년으로 보아 감가상각을 고려하는 통념이 있으므로, 개업 초기에 투자한 시설비 전액이 그대로 권리금으로 인정된다고 단정할 수 없습니다. 동업 정산에서도 이런 감가 요소를 반영해 협의하는 것이 분쟁을 줄입니다.

명의 형태별 정리 — 나는 어느 유형인가

대응 — 동업 상태에서 임대차 종료가 다가올 때

첫째, 임대차계약서의 임차인 명의부터 확인하십시오. 모든 전략은 명의 형태에서 출발합니다. 공동임차인이라면 동업자 전원의 의사를 모아 갱신거절 통지에 대응하고 신규임차인 주선을 함께 진행해야 하며, 의견이 갈리면 주선 자체가 늦어져 보호기간을 놓칠 수 있습니다.

둘째, 동업자 사이의 정산 기준을 서면으로 정리하십시오. 권리금 회수 이후에 배분을 논의하면 다툼이 커지기 쉽습니다. 지분 비율, 시설투자 정산(감가 반영), 회수 권리금의 분배 방법, 소송 진행 시 비용 부담을 미리 합의서로 남겨 두면 임대인과의 소송에 집중할 수 있습니다.

셋째, 신규임차인 주선과 권리금계약은 명의자 중심으로 일원화하십시오. 신규임차인과 체결하는 권리금계약서는 손해배상액 산정의 상한 기준(약정 권리금과 종료 당시 감정 권리금 중 낮은 금액)이 되는 핵심 문서이므로, 계약 주체와 금액 기재가 흔들리면 안 됩니다. 참고로 대법원 판례의 취지에 따르면 권리금계약의 알선은 공인중개사법상 중개행위에 해당하지 않아 중개보수 규정이 적용되지 않고 별도 약정의 문제가 되므로, 컨설팅 수수료 약정도 서면으로 명확히 해 두는 편이 안전합니다.

넷째, 사업 자체를 통째로 넘기는 형태라면 세무 처리를 함께 검토하십시오. 사업의 포괄양수도에 해당하면 부가가치세 세금계산서 발행 의무가 없는 것이 부가가치세법상 일반론이지만, 해당 여부 판단은 사안마다 다르므로 반드시 세무 전문가 확인이 필요합니다. 진행 순서가 헷갈린다면 법도 권리금소송센터 무료 전화상담 02-591-5657에서 단계별로 안내받으실 수 있습니다.

증거 — 동업 권리금 분쟁 대비 체크리스트

• 임대차계약서(임차인 명의 확인)와 갱신·통지 관련 서면 일체
• 동업계약서, 출자금 이체 내역, 손익 분배 기록 등 지분 입증 자료
• 사업자등록 형태(공동사업자 등록 여부) 확인 자료
• 신규임차인 주선 내용증명과 권리금계약서(계약 주체·금액 명확히)
• 임대인의 거절·고액 요구 등 방해행위 자료(문자·통화·서면)
• 시설투자 영수증·인테리어 계약서(감가 반영한 시설권리금 산정 기초)
• 매출자료·단골 데이터 등 영업권리금 평가의 기초 자료
• 동업 해소 시 정산 합의서 초안과 협의 경과 기록

법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 수행하며 부동산 관련소송 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 권리금 손해배상 소송의 처리기간은 사무소 실데이터 기준 평균 10~14개월이며, 동업 정산이 얽힌 사안은 자료 정리에 시간이 더 필요할 수 있어 조기 준비가 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 공동임차인인데 동업자 한 명이 소송에 반대합니다. 저 혼자 청구할 수 있나요?

손해배상 청구는 금전 청구이므로 자기 몫의 범위에서 단독 청구가 논의될 수 있으나, 주선 경위와 계약 구조에 따라 판단이 달라질 수 있는 문제입니다. 반대하는 동업자의 의사, 지분 관계, 주선 당시의 명의를 종합해 소송 형태를 설계해야 하므로 사전 법률 검토가 필요합니다.

Q2. 동업을 정리하면서 제 지분을 남는 동업자에게 넘기고 그 대가를 받으면, 이것도 권리금인가요?

동업자 사이의 지분 양도 대가는 임대인에 대한 권리금 손해배상과는 별개인 내부 정산의 문제입니다. 다만 임차인 명의가 바뀌는 형태라면 임대인의 동의(민법 제629조)가 필요하고, 그 과정이 향후 권리금 회수 구조에 영향을 주므로 계약 형태를 신중히 정해야 합니다.

Q3. 명의는 동업자 한 사람인데 실제 투자는 제가 더 많이 했습니다. 임대인에게 직접 청구할 수 있나요?

임대인에 대한 청구는 원칙적으로 임대차계약상 임차인 명의자를 중심으로 이뤄집니다. 비명의 동업자는 명의자와의 동업 약정을 근거로 내부적으로 몫을 주장하는 구조가 기본이므로, 출자 내역과 정산 약정을 입증할 자료를 갖추는 것이 우선입니다.