권리금 반환, 자주 묻는 6가지 질문과 네 가지 상황별 청구 근거

권리금 반환을 검색하는 분들의 사정은 제각각입니다. 가게를 넘기려다 임대인 때문에 계약이 깨진 임차인, 인수 계약을 해제하고 낸 돈을 되찾으려는 신규임차인, 입점할 때 건물주에게 낸 돈이 마음에 걸리는 임차인이 모두 같은 말을 씁니다. 그런데 법이 붙여 주는 이름은 손해배상, 원상회복, 약정 이행으로 서로 다르고, 이름이 다르면 상대방과 기한과 증거도 달라집니다.

권리금 반환, 권리금을 돌려받으려면 어떻게 해야 하나요?

권리금을 돌려받으려면 먼저 돈을 받은 상대와 권리금을 잃게 된 원인을 특정해야 합니다. 원인이 임대인의 방해라면 임대인에게 손해배상을, 권리금 계약 자체가 해제됐다면 권리금을 받은 사람에게 원상회복을, 돌려주기로 약속한 문서가 있다면 그 약속의 이행을 청구하는 구조입니다.

권리금 반환 청구라는 이름의 소송이 법에 따로 있는 것은 아닙니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법)은 제10조의4에서 임대인의 방해 금지와 손해배상을 정하고, 계약 해제의 효과는 민법 제548조가, 법률상 원인 없는 이득은 민법 제741조가, 일반 불법행위는 민법 제750조가 다룹니다. 어느 조문 위에 서느냐에 따라 상대방, 입증할 사실, 기한이 모두 바뀌므로 권리금 반환 채권이 있다고 말하기 전에 근거부터 고르는 것이 순서입니다.

청구서 문구가 법률 효과를 보장하지는 않습니다. 다만 어떤 근거로 무엇을 요구하는지 분명히 적어 두면 상대의 답변이 구체적으로 돌아오고, 협의로 끝낼지 소송으로 갈지 판단하기가 쉬워집니다.

'권리금 반환'이 가리키는 네 가지 상황 비교표

권리금 반환이라는 말은 적어도 네 가지 다른 상황을 한꺼번에 가리킵니다. 아래 표에서 내 상황이 어느 줄인지 먼저 찾으면 청구할 상대와 근거 조문이 정해지고, 준비할 증거의 방향도 함께 잡힙니다.

권리금 계약 해제(둘째 줄)는 권리금을 낸 신규임차인 쪽에서 주로 문제가 됩니다. 권리금 계약은 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"(상가법 제10조의3②)이므로, 계약이 해제되면 민법 제548조①에 따라 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고 제삼자의 권리를 해하지 못합니다. 권리금을 받은 기존 임차인은 받은 돈을, 신규임차인은 넘겨받은 시설·비품 등을 돌려주는 방향이며, 제548조②는 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 정합니다.

입점 때 임대인에게 낸 돈(셋째 줄)도 상가법 제10조의3①의 정의상 권리금에 해당할 수 있습니다. 정의 조문이 "임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 적고 있기 때문입니다. 다만 정의에 들어간다고 임대인에게 반환 의무가 생기지는 않으며, 원칙적으로는 다음 임차인에게서 회수하는 구조입니다. 임대차가 예정보다 일찍 끝난 경위 등에 따라 부당이득(민법 제741조)이나 약정 해석으로 다툴 여지가 논의되는 영역이지만, 인정 여부는 사안마다 달라 단정할 수 없습니다.

상가 권리금 반환이 가맹점에서 문제될 때는 한 겹이 더 있습니다. 가맹점 권리금 반환을 따지기 전에 가맹계약서의 양도 승인 조항과 해지 시 정산 조항을 먼저 확인해야 하고, 가맹본부와의 관계는 상가법이 아니라 가맹계약 조건과 관련 법령으로 따로 봐야 합니다.

권리금 회수 기회는 어떻게 되나요?

권리금 회수 기회는 임대인이 정해진 기간 동안 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 한 보호 장치입니다. 상가법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 네 가지 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

회수 기회 보호에는 예외가 있습니다. 제10조의4① 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 그러하지 아니하다고 정하므로, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등에는 보호를 받지 못합니다. 또 제10조의4②는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.

상가건물이 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나(전통시장은 제외) 국유재산·공유재산인 경우에는 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다. 회수 기회는 임차인이 직접 신규임차인을 찾아 주선해야 의미가 있고, 임대차가 끝난 뒤에 주선을 시작하면 방해 금지 기간 밖이라 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다. 만료일에서 6개월을 거꾸로 세어 달력에 표시해 두는 것이 가장 간단한 준비입니다.

권리금 반환 대신 손해배상, 권리금을 받지 못하면 어떻게 되나요?

임대인의 방해로 권리금을 받지 못했다면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액에는 법이 정한 상한이 있습니다. 상가법 제10조의4③은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 하면서, 그 손해배상액은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다.

두 금액 가운데 낮은 쪽이 한도이므로 약정한 권리금 전액이 그대로 배상된다고 기대해서는 안 됩니다. 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가 등을 통해 다투어지는 경우가 많고, 임대인은 정당한 사유나 연체 사실 같은 사정을 들어 책임 자체나 배상액을 다툴 수 있습니다.

기한도 짧습니다. 제10조의4④에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 기산점은 방해를 알게 된 날이 아니라 임대차가 종료한 날이므로, 만료·합의해지·해지통고 가운데 어떤 경위로 언제 끝났는지부터 확정해 두어야 합니다.

권리금과 보증금의 차이점은 무엇인가요?

권리금과 보증금의 가장 큰 차이는 돈을 돌려주는 사람입니다. 보증금은 임대인에게 맡겨 두었다가 임대차가 끝나면 임대인에게서 돌려받는 돈이고, 권리금은 원칙적으로 임대인이 아니라 다음 임차인(신규임차인)에게서 회수하는 돈입니다.

그래서 보증금처럼 권리금도 돌려 달라는 내용증명은 임대인에게 법적 근거가 약한 요구로 읽히기 쉽습니다. 임대인에게 보낼 문서라면 반환이 아니라 방해행위와 손해배상을 중심으로 써야 하고, 보증금 반환과 권리금 손해배상을 함께 청구할 때도 두 청구의 근거와 기한을 따로 적는 편이 정확합니다. 권리금 반환청구권이라는 표현을 쓰더라도 문서 안에서는 어떤 조문에 기대는지 밝혀 두는 것이 좋습니다.

권리금은 불법인가요?

권리금은 불법이 아니며, 상가법이 정의 규정을 두고 회수 기회를 보호하는 돈입니다. 상가법 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다.

법이 막는 것은 권리금 자체가 아니라 특정한 행위입니다. 임대인이 방해 금지 기간에 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하면 제10조의4①1호의 방해행위가 될 수 있습니다. 반대로 기존 임차인이 신규임차인에게 권리금을 받는 것은 법이 예정한 정상적인 회수 경로입니다.

권리금을 주고받을 때 세금 신고 문제가 함께 생길 수 있지만, 세금 처리는 권리금의 합법성과는 별개의 문제입니다. 거래 구조와 사업자 유형에 따라 처리가 달라지므로 세무 전문가 확인이 필요합니다.

권리금은 얼마나 줘야 하나요?

권리금을 얼마나 줘야 하는지는 법이 정한 금액이 없고, 양도인과 양수인이 합의로 정합니다. 다만 금액을 정하는 구조는 있습니다. 제10조의3①이 든 요소(영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점 등) 가운데 무엇이 실제로 넘어오는지, 남은 임대차 기간과 갱신 가능성이 어느 정도인지, 임대인이 새 계약에 어떤 조건을 낼지가 협상의 변수입니다.

국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있고(제10조의6), 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있습니다(제10조의7). 표준계약서는 강제 양식이 아니지만 무엇을 넘기고 언제 얼마를 주는지를 칸별로 적게 해 두어, 나중에 반환이나 배상을 다툴 때 참고 자료가 될 수 있습니다.

금액을 분명히 적어야 하는 이유는 배상 상한과도 이어집니다. 임대인의 방해가 생기면 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금이 상한 비교의 한쪽이 되므로, 권리금 계약서에 금액·지급 시기·조건을 구체적으로 남겨 두는 것이 회수와 배상 양쪽에 도움이 됩니다.