상가임대차보호법 10년, 세는 법·거절 예외 8가지·10년 뒤 권리금

같은 자리에서 오래 장사한 상가 임차인이 가장 많이 듣는 말 가운데 하나가 "10년 다 됐으니 이제 비워 달라, 권리금은 우리와 상관없다"는 말입니다. 상가임대차보호법 10년이라는 숫자는 분명 법에 있는 숫자이지만, 그 10년이 묶는 대상은 임차인의 계약갱신요구권 하나입니다. 갱신 거절과 권리금 회수기회 상실은 서로 다른 이야기입니다.

이 글은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차보호법) 제10조와 제10조의4를 중심으로 10년을 어떻게 세는지, 10년 안에서도 갱신이 거절되는 예외는 무엇인지, 임대인이 아무 통지 없이 만료일을 넘겼을 때는 어떻게 되는지, 10년이 지난 뒤 권리금은 어떻게 지키는지를 차례로 정리합니다. 정리는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사인 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사의 상담 기준을 바탕으로 했습니다.

상가임대차보호법 10년, 무엇의 기간인가요?

상가임대차보호법 10년은 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 전체 기간의 한도입니다. 제10조②는 임차인의 계약갱신요구권은 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다"고 정합니다. 가게를 10년만 할 수 있다는 뜻도, 10년이 지나면 계약이 자동으로 끝난다는 뜻도 아닙니다. 10년 안에서는 임차인이 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 10년을 넘으면 임대인이 그 요구를 거절할 수 있게 된다는 의미입니다.

갱신요구의 기본 틀은 상가임대차보호법 10조 제1항에 있습니다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 이 기간 밖에서 한 요구는 갱신요구권 행사로 보기 어려울 수 있으므로, 10년 안에 있는 임차인이라도 만료일을 기준으로 날짜를 거꾸로 계산해 두는 것이 첫걸음입니다. 갱신요구는 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 하는 것이 안전합니다.

갱신된 임대차의 조건도 조문에 정해져 있습니다. 제10조③은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 임대인이 갱신을 받아들이면서 차임을 크게 올리려 할 때 환산보증금 이하 상가라면 제11조①의 증액 제한이 문제되는데, 증액은 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하므로 현행 기준을 따로 확인해야 합니다(초과 상가는 제10조의2).

인터넷에 남아 있는 예전 글을 보고 '상가임대차 보호법 5년'으로 기억하는 분도 적지 않습니다. 현행 제10조②가 정한 한도는 10년이며, 조문에는 2018년 10월 개정 표시가 붙어 있습니다. 개정 전후 어느 규정이 적용되는지는 계약 시점과 부칙에 따라 달라질 수 있어 오래된 계약이라면 계약서를 놓고 확인해야 합니다.

상가임대차보호법 10년을 이해하는 핵심은 '갱신요구권의 시계'와 '권리금 보호의 시계'를 나눠서 보는 것입니다. "10년이 지났다"는 말이 의미를 갖는 범위는 갱신요구 거절까지이고, 그 말로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 계약까지 막을 수 있는지는 전혀 다른 조문, 즉 제10조의4로 따져야 합니다.

10년은 어느 날부터 어떻게 세나요?

10년은 최초 임대차 계약의 시작일부터 셉니다. 제10조②가 "최초의 임대차기간을 포함한" 전체 임대차기간이라고 표현하고 있기 때문입니다. 처음 2년 계약을 하고 이후 1년씩 몇 차례 갱신했다면 그 기간을 모두 더한 것이 전체 임대차기간이 됩니다. 갱신의 형태마다 합산 방식이 다퉈질 수 있으므로 계약서와 기록을 시간 순서로 모으는 것이 우선입니다.

건물 주인이 바뀐 경우도 자주 문제됩니다. 상가임대차보호법 제3조②는 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 이 조항은 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 대항력(제3조①)을 갖춘 임대차를 전제로 한 규정입니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 건물주가 기존 임대차를 이어받는 구조이므로, 소유자가 바뀌었다는 사실만으로 10년을 처음부터 다시 센다고 단정할 수는 없습니다. 다만 새 건물주와 조건을 크게 바꾼 새 계약서를 쓴 경우라면 사안별 검토가 필요합니다.

권리금을 주고 가게를 넘겨받은 임차인이 전 임차인의 기간까지 합산되는지도 자주 묻는 질문입니다. 계약 형태에 따라 판단이 달라질 수 있어 이 글에서 단정하지 않습니다. 이 쟁점은 별도 글 「권리금 인수 계약갱신요구권 10년, 전 임차인 기간도 합산될까」에서 자세히 다뤘습니다.

오늘 만들어 둘 10년 계산표, 5단계

1. 1최초 계약서 찾기처음 입점한 계약서의 임대차 시작일이 10년 계산의 출발점입니다. 건물 인도일과 사업자등록 신청일도 함께 적어 둡니다.
2. 2갱신 이력 표 만들기갱신 계약서, 재계약서, 차임 변경 문자, 임대인 통지서를 날짜순으로 배열합니다. 서면이 없는 갱신은 차임 입금 내역과 문자로 보완합니다.
3. 3현재 만료일 확정지금 계약의 만료일을 기준으로 6개월 전 날짜와 1개월 전 날짜를 표시합니다. 경계일은 하루 차이로 다툼이 생기므로 여유를 두고 움직입니다.
4. 410년 도달일 표시최초 시작일에서 10년이 되는 날이 현재 계약 기간 안에 들어오는지 확인합니다. 10년 안이면 갱신요구, 10년 밖이면 권리금 회수 준비로 무게중심이 옮겨 갑니다.
5. 5주선·정보 제공 기록 시작만료 6개월 전부터는 신규임차인 주선 기록과 제10조의4⑤에 따른 정보 제공 기록을 날짜별로 남겨 둡니다.

날짜 계산표가 있으면 "10년이 지났다"는 임대인의 말이 맞는지, 남은 기간 안에 갱신요구를 해야 하는지가 한눈에 보입니다.

상가임대차보호법 10년 예외, 10년 안에서도 거절되는 8가지 사유

상가임대차보호법 10년 안이라도 제10조① 각 호의 사유가 있으면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 제10조①은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정한 뒤, 단서에서 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다고 정해 8가지 사유를 열거합니다. 10년이라는 기간 한도와 별개로, 10년 안에서도 갱신이 막히는 길이 있다는 뜻입니다.

1호의 연체는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실을 말합니다. 매달 조금씩 늦게 냈더라도 누적 연체액이 3기의 차임액에 이른 적이 있는지가 기준이고, 지금은 다 갚았더라도 연체한 사실이 있었다는 점이 문제될 수 있습니다. 민법상 건물 임대차의 해지 사유인 2기 연체와 혼동하지 않아야 하며, 상가임대차보호법 제10조의8의 해지 사유 역시 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때입니다.

7호 재건축 사유는 실무에서 가장 자주 다퉈지는 항목입니다. 가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다. 계약 당시 고지 없이 갑자기 재건축을 든다면 어느 목인지부터 따져 봅니다.

8가지 사유가 중요한 이유는 갱신 거절에서 끝나지 않기 때문입니다. 제10조의4① 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는다고 정합니다. 반대로 '10년 경과'는 제10조① 각 호에 들어 있지 않으므로, 10년이 지났다는 사정만으로 권리금 보호가 배제되지는 않는다는 결론으로 이어집니다.

상가임대차보호법 10조4항, 임대인이 통지하지 않으면 어떻게 되나요?

상가임대차보호법 10조4항은 임대인이 통지 기간 안에 아무 통지도 하지 않으면 계약이 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 보는 규정입니다. 제10조④는 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다고 정합니다. 흔히 법정갱신이라고 부릅니다.

법정갱신은 임차인이 요구해서 생기는 것이 아니라 임대인이 통지 기간을 그냥 지나쳤을 때 생깁니다. 구두로 나가 달라고 한 말이 통지인지, 기간 안에 도달했는지는 문자·통화 기록으로 확인합니다.

법정갱신된 경우 임차인에게는 해지권이 주어집니다. 제10조⑤는 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 이 해지권은 법정갱신된 경우에만 해당하므로, 갱신요구권을 행사해 갱신된 계약이나 합의로 재계약한 계약에 그대로 적용된다고 보면 안 됩니다.

10년이 지난 뒤에 임대인이 통지 없이 만료일을 넘겼다면, 10년 한도가 그 법정갱신에도 미치는지가 궁금할 수 있습니다. 제10조②의 10년은 계약갱신요구권의 행사 한도를 정한 규정이고, 제10조④는 임대인이 통지하지 않은 데 따른 효과를 정한 규정이어서 둘의 관계를 조문이 직접 말하지는 않습니다. 해석이 갈릴 수 있어 단정하기 어려운 영역입니다.

법정갱신과 묵시의 갱신은 이름이 비슷해 혼동하기 쉽지만 요건과 해지 기간이 다릅니다. 민법 제639조②는 전 임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다고 정하고 있어, 보증인이 있는 계약이라면 이 부분도 함께 확인해야 합니다.

10년 초과 여부, 임대인의 통지 유무, 제10조① 각 호 사유 가운데 하나라도 애매하다면 계약서와 문자 기록을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657에서 날짜 계산부터 확인해 드립니다.

상가임대차보호법 10년 지나면 권리금은 어떻게 되나요?

상가임대차보호법 10년이 지나도 권리금 회수기회 보호는 남아 있습니다. 대법원 판결은 전체 임대차기간이 10년을 넘어 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 제10조의4에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 진다는 취지입니다. 상가임대차보호법 10년 권리금 문제를 검색하는 분들이 가장 먼저 알아야 할 결론이 바로 이 지점입니다.

임대인: "10년 다 채웠으니 이제 나가세요. 권리금은 우리랑 상관없는 얘기입니다."

제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 네 가지 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

임대인이 정당한 사유를 내세울 수 있는 경우도 법에 있습니다. 제10조의4②는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 10년이 지났다는 사정은 이 목록에도 들어 있지 않습니다.

임대인이 방해행위로 손해를 입혔다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 제10조의4③은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 이 금액은 배상액의 상한이므로 청구한 금액이 그대로 인정된다고 볼 수 없고, 소송에서는 종료 당시 권리금을 감정평가로 다투는 경우가 많습니다.

기한도 중요합니다. 제10조의4④는 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 또한 방해 금지 기간은 임대차 종료 시까지이므로, 계약이 끝난 뒤에야 신규임차인을 찾기 시작하면 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다. 10년이 다가오는 임차인일수록 만료 6개월 전부터 주선을 서둘러야 하는 이유입니다.

임차인에게도 의무가 있습니다. 제10조의4⑤는 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 정보를 전달한 기록은 임대인이 자력 부족을 이유로 거절할 때 대응 자료가 될 수 있습니다. 다만 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 상가는 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않으므로 이 점부터 확인해야 합니다.

상가임대차보호법 10년 이후, 세 가지 선택지 비교

상가임대차보호법 10년 이후 임차인이 고를 수 있는 길은 크게 세 가지입니다. 임대인과 합의해 새로 계약하는 길, 신규임차인을 주선해 권리금을 회수하고 나가는 길, 주선 없이 계약을 끝내고 원상회복 후 나가는 길입니다. 방향은 만료일 전에 정해야 합니다.

합의 재계약은 무난해 보이지만, 10년이 지난 임차인은 갱신요구권이 없어 협상에서 불리할 수 있습니다. 새 계약서에 권리금 포기 문구가 들어가는지 꼼꼼히 봐야 합니다. 환산보증금 이하 상가라면 제15조가 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있지만, 개별 특약이 여기에 해당하는지는 문구와 경위에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

신규임차인 주선은 권리금을 회수하는 정식 경로입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이므로(제10조의3②), 권리금은 임대인이 아니라 신규임차인에게서 받는 돈입니다. 임대인이 이 과정을 방해하면 그때 임대인을 상대로 한 손해배상 문제가 생깁니다.

주선 없이 계약을 끝낼 때에는 민법 제654조가 준용하는 제615조에 따라 원상회복 의무가 있고 부속시킨 물건은 철거할 수 있으므로, 입점 당시 사진과 인테리어 공사 내역을 미리 찾아 두십시오.

주선 의사를 알리는 가상의 문구 예: "임차인은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임대차기간 만료 전 신규임차인이 되려는 자를 주선하고자 하며, 신규임차인 후보의 업종·영업 계획 및 보증금·차임 지급 능력에 관한 자료를 별첨과 같이 제공합니다. 임대차계약 체결 여부에 관한 의견을 회신하여 주시기 바랍니다." 문구의 효과는 사안마다 다를 수 있습니다.

환산보증금 초과 상가의 10년은 무엇이 다른가요?

환산보증금이 기준을 넘는 상가에도 10년 한도와 권리금 보호는 그대로 적용됩니다. 상가임대차보호법 제2조① 단서는 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 하면서도, 제2조③에서 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 초과 임대차에도 적용한다고 정합니다. 갱신요구권과 10년 한도(제10조①②), 권리금 회수기회 보호(제10조의4)가 모두 이 목록 안에 있습니다.

반면 제10조④⑤의 법정갱신과 해지권, 제9조의 임대차기간, 제11조의 증감 제한, 제15조 강행규정은 제2조③ 열거에 없어 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다. 초과 상가에서 임대인이 통지 없이 만료일을 넘기면 민법 제639조①의 묵시의 갱신을 검토하고, 해지 통고는 민법 제635조에 따라 건물은 임대인 통고 6월, 임차인 통고 1월이 지나야 효력이 생깁니다.

상가임대차보호법 1년이라는 말도 여기서 구분해야 합니다. 제9조①은 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보되, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 법정갱신의 존속기간 1년(제10조④)과는 다른 규정이며, 둘 다 초과 상가에는 적용되지 않습니다.

내 상가가 이하인지 초과인지는 보증금과 차임을 대통령령 기준에 따라 환산해야 알 수 있으므로, 현행 기준을 확인하는 것이 출발점입니다.

상가 계약갱신·권리금 회수방해·원상복구, 자주 묻는 질문