권리금 계약서 양식, 영업 승계·시설 인수·자리 인수별로 채울 칸 정리

권리금 계약서 양식, 거래 유형부터 고르는 이유는 무엇인가요?

권리금 계약서 양식은 무엇을 넘기는지에 따라 채워야 할 칸이 달라지므로, 거래 유형을 먼저 정한 뒤 칸을 채우는 것이 안전합니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정할 뿐, 특정 서식의 사용을 강제하지 않습니다. 서식의 종류만으로 계약의 효력이 정해지는 구조가 아니므로, 결과를 가르는 것은 그 안에 무엇을 어떻게 적었느냐입니다.

칸을 나누는 기준은 법이 이미 제시하고 있습니다. 상가법 제10조의3 제1항은 권리금을 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 정의합니다. 정의에 나열된 요소는 '등'으로 끝나는 예시라서 다섯 가지로 한정되지 않지만, 양식의 칸을 나눌 때 가장 믿을 만한 뼈대가 됩니다.

실무에서 자주 보는 권리금 거래는 크게 세 갈래로 나눠 볼 수 있습니다. 영업 승계형은 설비와 함께 거래처·단골·노하우 같은 무형의 가치까지 넘기는 거래이고, 시설 인수형은 인테리어·설비·집기 같은 유형물이 거래의 중심인 경우이며, 자리 인수형은 기존 설비를 철거하거나 거의 쓰지 않고 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점을 주로 넘기는 거래입니다. 세 이름은 법률 용어가 아니라 양식을 채우기 위한 작업용 분류라는 점을 먼저 밝혀 둡니다.

유형을 먼저 판정해야 하는 이유는 나중에 다툼이 생겼을 때 계약서가 증거로 읽히는 방식과 관련이 있습니다. 상가법 제10조의4 제3항은 임대인이 회수기회 보호의무를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 그 손해배상액이 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다. 권리금 계약서는 그중 '지급하기로 한 권리금'을 보여 주는 자료가 될 수 있고, 무엇의 대가인지가 구체적으로 적혀 있을수록 금액의 근거를 설명하기가 수월해질 수 있습니다. 다만 계약서에 적힌 내용이 소송에서 그대로 인정된다는 보장은 없고, 법원이 어떻게 평가할지는 사안마다 달라집니다.

위 카드 가운데 둘 이상에 해당한다면 혼합형이므로, 아래에서 다룰 금액 배분의 갈림길을 함께 따져 봐야 합니다.

제10조의3 제1항 정의 요소별로 양식 칸을 나누면 어떻게 되나요?

권리금 계약서의 '양도 대상' 칸은 상가법 제10조의3 제1항의 정의 요소에 맞춰 나누면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다. 아래 표는 정의 요소를 양식의 칸과 별지에 대응시키고, 거래 유형별로 그 칸의 비중이 얼마나 큰지를 정리한 것입니다. ◎는 거래의 중심이 되는 칸, ○는 해당하면 적는 칸, △는 대개 비중이 작지만 비워 둔 이유를 한 줄로 남겨 두면 좋은 칸이라는 뜻입니다.

표에서 가장 흔한 실수는 정의 요소 하나만 크게 적고 나머지 칸을 아예 지워 버리는 것입니다. 영업을 통째로 넘기면서 '시설 일체'라고만 적으면 무형의 가치가 포함됐다는 사실을 다른 자료로 따로 설명해야 할 수 있습니다. 반대로 자리 인수형 거래에 영업 승계형 문구를 그대로 옮겨 오면, 넘기지도 않은 거래처와 노하우를 넘긴 것처럼 읽혀 신규임차인과의 사이에서 '약속한 것을 받지 못했다'는 분쟁의 씨앗이 됩니다.

권리금 계약 자체의 정의도 함께 기억해 둘 필요가 있습니다. 상가법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"이라고 정합니다. 따라서 상가 권리금계약서의 당사자는 기존 임차인과 신규임차인이 되려는 사람이고, 돈은 신규임차인이 되려는 사람에게서 기존 임차인에게로 갑니다. 권리금의 정의 조문은 임대인, 임차인에게 지급하는 대가를 넓게 아우르지만, 회수기회 보호의 대상이 되는 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자와 임차인 사이의 계약이라는 점을 구분해 두어야 합니다.

임대인이 이 계약의 당사자가 아니라는 점은 뒤에서 볼 임대차계약 연동 조항의 출발점이 됩니다. 권리금 계약 서류는 계약서와 별지, 기존 임대차계약서 사본, 임대인과 주고받은 연락 기록을 한 묶음으로 보관해 두세요.

영업 승계형 권리금 계약서 작성, 경업금지·인수인계·교육 범위는 어떻게 적나요?

영업 승계형 권리금 계약서 작성의 핵심은 넘기는 무형의 가치를 '목록'과 '기간'으로 바꿔 적는 것입니다. 거래처, 단골 관리 방식, 조리법이나 작업 공정 같은 노하우는 눈에 보이지 않기 때문에 계약서에 '영업 일체'라고만 적으면 양도인과 양수인이 머릿속에 그리는 범위가 서로 다를 수 있습니다. 넘기는 항목을 별지 목록으로 만들고, 각 항목을 언제까지 어떤 방법으로 넘기는지를 적어 두면 인수 뒤의 다툼이 눈에 띄게 줄어듭니다.

경업금지 약정은 양도인이 가까운 곳에서 같은 영업을 다시 시작하지 않겠다는 약속을 계약서에 남기는 조항입니다. 영업 양도에 관해서는 법률이 정한 경업 제한이 따로 있을 수 있지만, 개별 권리금 거래가 그 법률상 영업 양도에 해당하는지는 거래 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 지역 범위·기간·업종을 구체적으로 적은 약정을 따로 두는 편이 분명하고, 범위가 지나치게 넓으면 효력을 다툴 여지가 생길 수 있어 실제 영업에 영향을 주는 범위로 좁혀 적는 것이 바람직합니다.

인수인계 기간과 교육 범위는 날짜와 횟수, 대상으로 적습니다. '충분히 교육한다'보다 잔금 지급일부터 어느 기간 동안 어떤 메뉴나 공정을 직접 알려 주는지를 적어야 이행 여부를 확인할 수 있고, 별지 끝에 교육 완료 확인 서명란을 두면 잔금과 교육 시점을 연결하기 쉽습니다.

상호, 전화번호, 배달·예약 앱 계정처럼 명의가 바뀌어야 넘어가는 항목의 목록 작성은 「권리금 계약서 작성, 상호·전화번호·주문 계정까지 넘길 목록 적는 법」에서 따로 정리했고, 업종별 문구 비교는 「권리금 계약서 예시, 음식점·교습소·소매점 업종별 특정 문구 비교」를 참고하면 됩니다. 이 글은 그 목록이 양식의 어느 칸에 들어가는지, 즉 유형별 배치에 초점을 맞춥니다.

시설권리금계약서 양식, 시설·비품 목록과 하자 처리는 어떻게 적나요?

시설권리금계약서 양식에서 가장 중요한 칸은 시설·비품 목록 별지와 하자 처리 조항입니다. 시설 인수형 거래는 눈에 보이는 물건이 중심이라 단순해 보이지만, 실제 분쟁은 '무엇이 포함되는지'와 '인수 뒤 고장 나면 누가 부담하는지'에서 자주 생깁니다.

목록에는 품목과 수량만이 아니라 설치 시기, 인수일 기준 작동 상태, 소유 관계를 함께 적습니다. 특히 리스·렌탈로 들여온 설비나 임대인 소유의 시설은 양도인이 마음대로 넘길 수 있는 물건이 아닐 수 있으므로 목록에서 따로 표시해야 합니다. 이 점을 적어 두면 '이 기계도 권리금에 포함된 줄 알았다'는 다툼을 막을 수 있습니다.

• 품목·규격·수량, 설치 또는 구입 시기
• 인수일 기준 작동 상태와 사진(날짜가 보이게)
• 리스·렌탈·임대인 소유 여부 표시와 정리 책임
• 인수일 공동 점검 후 양측 확인 서명란
• 철거·교체 예정 품목과 그 비용 부담 주체

하자 처리 조항은 인수일에 함께 작동 여부를 확인하고 서명하는 '인수 확인' 절차와 연결합니다. 인수 확인을 마친 뒤 일정 기간 안에 드러난 숨은 고장을 어떻게 처리할지, 예컨대 수리를 누가 맡고 금액 조정은 어떤 방식으로 협의할지를 미리 적어 두면 '원래부터 고장 나 있었다'는 다툼을 줄일 수 있습니다. 민법상 담보책임 규정이 권리금 계약에 어떻게 적용되는지는 다툼이 있을 수 있어 약정으로 기준을 정해 두는 편이 분명합니다.

시설 인수형 거래에서는 원상복구도 함께 확인합니다. 넘겨받은 시설을 나중에 철거해야 하는지는 신규임차인과 임대인이 새로 맺는 임대차계약의 내용에 따라 달라질 수 있으므로, 권리금 계약서에는 원상복구 부담은 신규 임대차계약의 정함에 따른다는 연결 고리를 남기고 그 범위는 입점 사진으로 특정해 두는 것이 좋습니다.

자리 인수형으로 위치상 이점만 넘길 때 무엇을 적어야 하나요?

자리 인수형 권리금 계약서는 시설 목록보다 '대상 점포의 특정'과 '넘기는 이점이 무엇인지'를 문장으로 적는 데 공을 들여야 합니다. 상가법 제10조의3 제1항은 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점도 권리금의 대상이 되는 재산적 가치로 들고 있으므로, 설비를 넘기지 않는 거래라도 권리금 계약이 성립할 수 있습니다. 다만 넘기는 유형물이 없다 보니 금액의 근거를 계약서 밖 자료에 기대게 되는 경우가 많습니다.

기재 요령은 네 가지입니다. 건물 주소와 층·호수로 대상 점포를 특정하고, 예정 업종과 기존 설비의 철거 여부·철거 비용 부담을 적고, 남겨 두는 설비가 있다면 목록을 붙이고, 넘기는 이점은 접근성·주변 상권처럼 사실로 확인할 수 있는 말로 적되 과장은 피합니다.

시설과 자리의 이점을 함께 넘기는 혼합형이라면 두 번째 갈림길이 나타납니다. 권리금을 총액으로만 적을지, 시설 몫과 그 밖의 몫으로 나눠 적을지입니다.

어느 방식이 소송에서 더 유리하다고 단정할 수는 없습니다. 금액을 나눠 적은 것이 입증에 어떤 영향을 주는지는 감정 결과와 다른 자료에 따라 달라지기 때문입니다. 금액 기재 방식이 손해배상 입증에 미치는 영향은 「권리금 계약서 금액 다르게 적으면 손해배상 입증이 흔들립니다」에서 따로 다뤘으니, 여기서는 유형이 섞인 거래라면 적어도 '무엇이 포함된 총액인지'를 계약서에 문장으로 남겨 두자는 점을 강조합니다.

권리금 계약서와 임대차계약은 어떻게 연동해야 하나요?

권리금 계약서에는 임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약이 체결되지 않을 때의 처리 조항을 두는 것이 좋습니다. 권리금 계약은 임차인과 신규임차인이 되려는 사람 사이의 계약이지만, 신규임차인이 실제로 그 점포에서 영업하려면 임대인과 새 임대차계약을 맺어야 하기 때문입니다. 두 계약이 따로 움직이면 계약금 반환을 둘러싼 다툼이 생기기 쉬운데, 이것이 세 번째 갈림길입니다.

임대인의 협조 의무는 법이 일정 범위에서 정하고 있습니다. 상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정하고, 그 제4호로 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"를 듭니다. 따라서 임대인이 계약 체결을 거절했다면 그 거절에 정당한 사유가 있었는지가 임차인의 손해배상 청구에서 핵심 쟁점이 됩니다.

보호에는 경계도 있습니다. 상가법 제10조의4 제1항 단서에 따라 제10조 제1항 각 호의 사유, 예컨대 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 이 보호 규정이 적용되지 않습니다. 또 상가법 제10조의4 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등 각 호의 사유가 있으면 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 권리금 계약서를 쓰기 전에 이런 사유가 걸려 있지 않은지 먼저 점검해야 하는 이유입니다.

일정도 중요합니다. 임대인의 방해행위가 문제 되는 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 이 기간은 권리금 계약의 체결일 요건이 아니라 임대인의 방해행위를 따지는 기간이지만, 임대차가 끝난 뒤에야 주선을 시작하면 원칙적으로 보호를 기대하기 어려울 수 있으므로 만료일에서 거꾸로 일정을 세워 두는 편이 안전합니다.

임대인과의 협의를 준비하는 데 도움이 되는 조항도 있습니다. 상가법 제10조의4 제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 권리금 계약서에 양수인이 임대인 면담과 자료 제출에 협조한다는 조항을 넣어 두면, 임차인이 이 정보 제공을 준비하기가 한결 수월해집니다.

연동 조항의 목적은 임대차계약이 안 될 때의 처리를 미리 문장으로 정해 두는 데 있습니다. 아래 예시는 하나의 구성 방법일 뿐이며, 효력과 해석은 사안별로 달라질 수 있습니다.

권리금 계약서 세금 칸, 부가세 포함 여부는 어떻게 표기하나요?

권리금 계약서 세금 칸은 결론을 정해 주는 칸이 아니라 당사자가 어떻게 합의했는지를 남기는 칸입니다. 권리금에 부가가치세가 붙는지, 세금계산서를 발행하는지, 소득을 어떻게 신고하는지는 양도인과 양수인의 사업자 지위와 거래 형태에 따라 달라질 수 있어 이 글에서 단정할 수 없습니다. 세금 처리는 반드시 세무 전문가에게 확인해야 합니다.

양식 단계에서 할 일은 세 가지입니다. 금액 칸 옆에 부가가치세 포함인지 별도인지를 문장으로 적고, 세금계산서 발행 여부와 시점을 누가 확인할지 정하고, 예상하지 못한 추가 세 부담이 생기면 누가 부담할지 합의해 둡니다. 비어 있으면 잔금 단계에서 '포함인 줄 알았다'는 다툼이 생기기 쉽습니다.

권리금 계약서 양식 작성 순서와 서명 전 점검표

권리금 계약서 양식은 아래 여섯 단계 순서로 채우면 빠뜨리는 칸이 줄어듭니다. 앞 단계의 결정이 뒤 단계의 칸을 정하기 때문에, 유형을 정하지 않고 금액부터 적으면 총액과 별지 목록이 어긋나기 쉽습니다.

1. 거래 유형 판정 — 영업 승계형·시설 인수형·자리 인수형·혼합형 가운데 어디에 해당하는지 정하고, 계약서 첫머리에 거래의 성격을 한 문장으로 적습니다.
2. 양도 대상 목록과 별지 — 제10조의3 제1항 정의 요소별로 넘기는 것과 넘기지 않는 것을 나눠 별지로 만듭니다.
3. 금액 기재와 세금 표기 — 총액 방식인지 배분 방식인지 정하고, 부가가치세 포함 여부와 세금계산서 처리를 문장으로 남깁니다.
4. 임대차계약 연동과 일정 — 임대인 협의 일정, 임대차계약이 체결되지 않을 때의 처리, 계약금 반환 방법을 적습니다.
5. 인수인계·하자·경업 조항 — 교육 기간과 범위, 인수 확인 서명, 숨은 하자 처리, 경업 관련 약정을 유형에 맞게 넣습니다.
6. 서명 전 점검과 보관 — 아래 점검표로 확인한 뒤 서명하고, 원본과 별지, 관련 연락 기록을 함께 보관합니다.

서명 직전에는 다음 항목을 대조해 보세요. 상가 권리금계약서 양식에 칸이 있더라도 비어 있으면 없는 것과 같습니다.

• 당사자란에 기존 임차인과 신규임차인이 되려는 사람이 정확히 적혀 있는가
• 대상 점포가 층·호수까지 특정되어 있고 기존 임대차계약서와 일치하는가
• 권리금이 무엇의 대가인지 정의 요소별로 적혀 있고 별지와 총액이 맞는가
• 부가가치세 포함 여부와 세금계산서 처리가 문장으로 정해져 있는가
• 임대차계약이 체결되지 않을 때의 처리와 계약금 반환 방법이 있는가
• 인수인계·하자·경업 조항이 거래 유형에 맞게 들어가 있는가
• 임대차 만료일과 권리금 계약 일정이 6개월 전부터 종료 시까지의 기간과 맞물리는가

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)는 두 문서의 일정과 문구가 어긋나는 지점에서 분쟁이 시작되는 경우가 많아 권리금 계약서와 임대차계약서를 한 묶음으로 검토합니다. 확신이 서지 않는 항목은 서명 뒤보다 초안 단계에서 확인하는 편이 훨씬 수월합니다.

권리금 계약서 양식 자주 묻는 질문