시나리오 — 명도소송 소장이 도착한 임차인의 상황

상가를 운영하던 임차인에게 어느 날 법원에서 소장 부본이 송달됩니다. 임대인이 임대차계약이 종료되었다며 건물의 인도를 구하는 명도소송을 제기한 것입니다. 소장에는 계약 종료, 갱신거절, 차임 연체 등 임대인이 주장하는 종료 원인이 적혀 있고, 정해진 기간 안에 답변서를 제출하라는 안내가 함께 옵니다.

이 상황에서 많은 임차인이 두 가지를 혼동합니다. 하나는 "명도소송을 당했으니 이미 늦었다"는 오해이고, 다른 하나는 "명도만 방어하면 권리금은 자동으로 지켜진다"는 오해입니다. 둘 다 정확하지 않습니다. 명도소송과 권리금 손해배상은 별개의 청구이며, 권리금을 받으려면 임차인이 스스로 요건을 갖추고 적극적으로 청구해야 합니다.

특히 임대인이 명도소송을 제기하는 시점은 보통 임대차 종료를 전후한 때이므로, 상가건물임대차보호법이 정한 권리금 회수기회 보호기간(임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지)과 겹치는 경우가 많습니다. 즉 명도소송이 진행되는 바로 그 시기에 신규임차인 주선과 증거 확보를 병행해야 하는 셈입니다.

법적 평가 — 명도 청구와 권리금 손해배상은 별개의 문제

권리금 회수기회 보호는 명도소송 중에도 살아 있습니다

상가건물임대차보호법 제10조의4(2015. 5. 13. 신설)는 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 방해행위로는 ① 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위, ② 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위가 규정되어 있습니다.

임대인이 명도소송을 제기했다는 사정 자체가 임차인의 권리금 보호를 소멸시키는 것은 아닙니다. 오히려 임대인이 "어차피 나가야 하니 신규임차인은 받지 않겠다"는 태도로 임차인의 주선을 거절한다면, 그것이 제10조의4 제1항 제4호의 계약 체결 거절에 해당하는지가 쟁점이 됩니다. 2019. 5. 16. 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 전체 임대차기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권이 없는 임차인이라도 권리금 회수기회는 보호된다고 판단하였으므로, "계약이 끝났으니 권리금도 끝"이라는 논리는 성립하지 않습니다.

반소란 무엇이고 왜 유리한가

반소는 소송을 당한 피고가 그 소송 절차 안에서 원고를 상대로 제기하는 맞청구를 말합니다. 임대인의 명도 청구가 본소라면, 임차인의 권리금 손해배상 청구를 반소로 제기하면 하나의 재판부가 명도와 권리금 문제를 함께 심리하게 됩니다. 별도의 소송을 새로 내는 것보다 사실관계를 한 번에 정리할 수 있고, 임대차 종료 경위·주선 경과·거절 사유 같은 공통 쟁점을 동일한 증거로 다툴 수 있다는 실무상 이점이 있습니다.

손해배상액의 상한은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가로 산정) 중 낮은 금액입니다. 또한 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장(반소장) 송달 다음날부터 연 12%의 지연이자가 가산될 수 있습니다(법정이율은 연 5%).

본소와 반소, 한눈에 비교

두 청구는 같은 재판에서 다뤄지더라도 요건과 증거가 다릅니다. 명도 방어에만 힘을 쏟다가 권리금 쪽 요건(주선·내용증명·거절 증거)을 놓치면, 명도소송 결과와 무관하게 권리금 손해배상은 기각될 수 있습니다.

대응 — 소장을 받은 뒤 진행 순서

1. 답변서 기한 확인과 제출 — 소장 부본을 받으면 정해진 기간 내 답변서를 제출해야 합니다. 다투지 않으면 임대인 주장대로 판결이 날 수 있으므로, 종료 원인에 대한 인부(인정 여부)를 명확히 정리합니다.
2. 연체·종료 원인 점검 — 3기분 차임 연체 여부, 갱신거절 통지의 시기와 방식, 계약 종료일을 객관적 자료로 확정합니다. 권리금 보호 제외 사유가 있는지 스스로 먼저 점검해야 전략이 섭니다.
3. 신규임차인 주선 개시 — 보호기간(종료 6개월 전~종료 시) 내라면 소송 중이라도 신규임차인을 구해 임대인에게 주선합니다. 주선 사실은 내용증명으로 남기는 것이 안전합니다.
4. 임대인의 반응 확보 — 임대인이 계약 체결을 거절하거나, 현저히 고액의 차임을 요구하거나, 응답하지 않는 경위를 서면·문자·통화 기록으로 확보합니다.
5. 반소장 제출 — 방해행위 증거가 갖춰지면 본소 절차에서 권리금 손해배상 반소를 제기합니다. 권리금 액수는 권리금계약서와 감정평가로 뒷받침합니다.

이미 임대차가 종료되어 주선 기간이 지났다면, 종료 전 보호기간 중의 주선·거절 사실이 있었는지에 따라 판단이 달라집니다. 권리금 손해배상 청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년이므로, 종료 후라도 3년이 지나지 않았다면 청구 자체는 가능합니다. 자세한 사정은 법도 권리금소송센터 무료 전화상담 02-591-5657로 확인하실 수 있습니다.

증거 — 반소에서 준비할 자료 체크리스트

반소의 성패는 증거에서 갈립니다. 다음 자료를 소송 초기부터 정리해 두시기 바랍니다.

법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 다루며 부동산 관련소송 7,000건 이상을 수행해 왔습니다. 명도소송과 권리금 분쟁이 얽힌 사건은 처리기간이 평균 10~14개월가량 소요되는 것이 사무소 실데이터이므로, 소장을 받은 직후부터 증거 계획을 세우는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 명도소송에서 지면 권리금도 자동으로 못 받게 되나요?

아닙니다. 임대차가 종료되어 건물을 인도해야 하더라도, 보호기간 내 주선과 임대인의 방해행위가 인정되면 권리금 손해배상은 별도로 인정될 수 있습니다. 명도 의무와 권리금 손해배상은 요건이 다른 별개의 문제입니다.

Q2. 꼭 반소로 해야 하나요, 따로 소송을 내도 되나요?

별도의 소송으로 청구하는 것도 가능합니다. 다만 본소가 진행 중이라면 반소로 병합해 하나의 재판부에서 함께 심리받는 것이 사실관계 정리와 절차 효율 면에서 유리한 경우가 많습니다. 어느 쪽이 적절한지는 사건 진행 단계에 따라 달라집니다.

Q3. 소송 중이라 신규임차인을 구하기 어려운데 주선 없이도 청구할 수 있나요?

원칙적으로 임차인이 신규임차인을 주선했는데 임대인이 방해한 사실이 필요합니다. 다만 임대인이 재건축 등을 이유로 어떤 신규임차인과도 계약하지 않겠다는 뜻을 명확히 밝힌 경우 주선의 정도가 달리 평가될 여지가 있으므로, 임대인의 거절 의사를 서면으로 확보하는 것이 중요합니다.