• 건물주가 "계약 10년이 지났으니 권리금 얘기는 끝"이라고 하는데, 어느 의무가 사라졌다는 말인지 헷갈린다.
• 갱신 거절 통지를 받았고, 권리금을 받고 나가는 길까지 함께 막힌 것인지 알고 싶다.
• 누수나 설비 고장을 건물주가 고쳐 주지 않아 매출이 떨어졌는데, 이것이 권리금 문제와 어떻게 연결되는지 궁금하다.
• 내용증명에 어떤 조문을 적어야 하는지, 손해배상 청구 기간이 언제부터 흐르는지 정리가 필요하다.

상가 임차인이 건물주와 다툴 때 가장 많이 뒤섞이는 것이 '건물주가 지는 의무'의 종류입니다. 권리금 회수기회 보호의무, 계약갱신 요구를 받아들일 의무, 점포를 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무는 근거 조문도, 의무가 걸리는 기간도, 위반했을 때 청구할 수 있는 내용도 서로 다릅니다. 그런데 현장에서는 "갱신이 안 되면 권리금도 끝"이라거나 "수리를 안 해 줬으니 권리금 손해까지 물어내라"처럼 한 덩어리로 말하는 경우가 많습니다.

이렇게 뒤섞이면 내용증명에 엉뚱한 조문을 적거나, 정작 지켜야 할 기간을 놓치기 쉽습니다. 이 글은 세 의무를 기간, 의무의 내용, 건물주가 책임을 벗는 사유, 위반 효과와 금액 한도, 권리행사기간이라는 같은 잣대로 나란히 놓고 비교표와 판단 순서에 집중해 정리합니다.

권리금 회수기회 보호의무, 다른 건물주 의무와 무엇이 다를까?

세 의무를 구분하는 가장 쉬운 기준은 임차인이 무엇을 원하는가입니다. 같은 점포에서 계속 영업하고 싶다면 갱신요구권의 문제이고, 점포를 넘기고 나가면서 그동안 쌓은 영업 가치를 신규임차인에게서 받고 싶다면 권리금 회수기회 보호의무의 문제이며, 계약 중 점포를 제대로 쓰지 못해 손해를 봤다면 사용·수익 상태 유지의무의 문제입니다. 목적이 다르니 의무가 걸리는 시점과 건물주가 책임을 벗는 사유도 달라집니다.

두 번째 기준은 의무의 모양입니다. 보호의무는 "방해하여서는 아니 된다"는 금지형 의무이고, 갱신요구 수용의무는 "정당한 사유 없이 거절하지 못한다"는 거절 제한형 의무입니다. 반면 사용·수익 상태 유지의무는 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다는 적극적 이행 의무입니다. 금지형은 건물주가 한 일을, 이행형은 하지 않은 일을 따집니다.

세 번째 기준은 위반했을 때 받을 수 있는 것입니다. 보호의무 위반은 손해배상으로 이어지고, 법이 금액의 상한과 시효를 직접 정해 두었습니다. 갱신요구 거절 제한에는 상한 조항 대신 갱신의 효과를 정한 제10조③ 본문이 있고, 사용·수익 상태 유지의무 위반은 민법의 채무불이행 규정과 차임 감액·해지 규정으로 해결합니다.

세 의무 비교표: 기간·요건·위반 효과·시효

아래 표는 조문 문언을 기준으로 세 의무를 같은 항목에 맞춰 정리한 것입니다. 표에서 '별도 규정 없음'으로 적은 칸, 예컨대 갱신요구 수용의무의 금액 상한이나 사용·수익 상태 유지의무의 기간 특칙은 법이 그 의무에 맞춰 따로 정하지 않았다는 뜻이지, 아무런 구제가 없다는 뜻은 아닙니다.

표에서 가장 눈여겨볼 칸은 권리행사기간입니다. 세 의무 가운데 보호의무 위반 손해배상만 법이 기산점과 기간을 직접 정해 두었고, 그 기산점은 방해행위가 있었던 날이 아니라 임대차가 종료한 날입니다. 방해를 받은 시점이 종료 몇 달 전이었더라도 기간 계산은 종료일을 기준으로 하므로, 종료일을 보여 줄 자료(종료 합의서, 인도 경위 등)를 챙겨 두는 것이 좋습니다.

두 번째로 볼 칸은 환산보증금 초과 상가입니다. 상가건물 임대차보호법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않지만, 제2조③이 열거한 조문은 예외적으로 적용됩니다. 그 열거에 제10조의4가 들어 있으므로 보증금이 큰 상가에서도 보호의무는 그대로 문제 됩니다. 반면 제10조는 제1항, 제2항, 제3항 본문만 열거되어 있어, 건물주가 통지를 하지 않았을 때 갱신된 것으로 보는 제4항 법정갱신은 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다.

보호의무: 6개월 전부터 종료 시까지, 방해하지 말 의무

권리금 회수기회 보호의무의 뼈대는 제10조의4① 본문입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래 1호부터 4호까지의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 "방해하여서는 아니 된다"고 정합니다. 여기서 6개월은 방해행위가 금지되는 기간이지, 권리금 계약을 반드시 그 안에 체결해야 한다는 요건이 아닙니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

네 유형 모두 상대방이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자라는 점이 공통입니다. 그래서 보호의무가 제대로 작동하려면 임차인이 먼저 신규임차인이 되려는 자를 찾아 건물주에게 연결하는 단계가 있어야 합니다. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다(제10조의4⑤). 건물주가 직접 데려온 사람과의 관계는 조문의 문언과 구조가 다르므로 별도로 따져 봐야 합니다.

건물주가 책임을 벗는 경로는 세 갈래입니다. 첫째, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 "그러하지 아니하다"(① 단서). 둘째, 4호의 계약 체결 거절에 관해서는 ②가 정당한 사유가 있는 것으로 보는 네 가지 경우를 열거합니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 셋째, 상가건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 아니합니다(제10조의5).

위반 효과는 손해배상입니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"(③). 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있습니다(제10조의7). 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(④).

덧붙이면, 보호의무는 건물주에게 신규임차인과 계약을 맺으라고 강제하는 제도가 아니라 방해를 금지하고 위반하면 손해배상으로 책임을 묻는 구조입니다. 권리금 액수를 보장하는 규정도 아니므로, 소송에서는 방해행위가 있었는지, 4호라면 정당한 사유가 없었는지, 그 때문에 손해가 생겼는지, 상한이 얼마인지를 차례로 주장하고 증명해야 합니다.

갱신요구 수용의무: 거절하지 못하는 의무와 10년 범위

제10조①은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 "정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 정합니다. 보호의무와 달리 이 의무는 임차인의 요구가 있어야 작동하고, 그 요구는 정해진 기간 안에 해야 합니다. 1개월 전이 지난 뒤라면 이 조항에 기대기 어렵고, 그때는 건물주가 기간 안에 갱신 거절 통지나 조건 변경 통지를 했는지를 따져 법정갱신 여부를 살피는 순서로 넘어갑니다.

건물주가 거절할 수 있는 사유는 단서 1호부터 8호까지 열거되어 있습니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 합의에 따른 상당한 보상 제공, 임대인의 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손, 멸실로 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 7호 각 목의 철거·재건축, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.

또 하나의 경계는 기간입니다. 임차인의 계약갱신요구권은 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다"(제10조②). 10년 범위 안이라면 여러 번 갱신을 요구할 수 있지만, 전체 기간이 10년에 이르면 갱신요구권으로는 더 머물 수 없습니다.

위반 효과는 보호의무와 모양이 다릅니다. 제10조에는 거절에 대한 손해배상 상한이나 시효를 정한 항이 없고, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다는 ③ 본문이 있습니다. 그래서 건물주가 정당한 사유 없이 거절하면서 점포를 비워 달라고 할 때에는, 기간 안에 갱신을 요구했다는 점을 내세워 다투는 방식이 중심이 됩니다. 갱신 요구가 언제 도달했는지 증명할 수 있도록 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 요구해 두는 것이 안전합니다.

건물주가 제1항의 기간 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우 존속기간은 1년으로 봅니다(제10조④). 다만 앞서 본 것처럼 이 법정갱신은 제2조③ 열거에 없어 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않으므로, 보증금이 큰 상가라면 갱신요구권 행사 기간을 더욱 엄격하게 관리해야 합니다.

사용·수익 상태 유지의무: 계약 내내 걸리는 이행 의무

민법 제623조는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 "계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 정합니다. 앞의 두 의무가 계약 막바지의 특정 기간에 집중되는 것과 달리, 이 의무는 인도부터 종료까지 계약 기간 전체에 걸립니다.

관련 구제 수단으로, 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있고, 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다(제627조①②). 제627조에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(제652조). 다만 제623조 자체는 제652조가 열거한 조문에 들어 있지 않으므로, 수리 범위를 나눠 정한 특약이 어디까지 효력을 가지는지는 특약 내용과 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.

의무 위반이 있으면 채무불이행 손해배상이 문제 됩니다. 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있지만, 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니합니다(제390조). 배상 범위는 통상의 손해를 한도로 하고, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있습니다(제393조). 영업 손실처럼 범위가 넓어지기 쉬운 손해는 이 제393조 단계에서 다툼이 커집니다.

임차인 쪽에도 챙길 일이 있습니다. 임차물의 수리를 요하는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 통지하여야 하고, 임대인이 이미 이를 안 때에는 그렇지 않습니다(민법 제634조). 누수·전기·배관 문제를 발견한 날짜와 통지한 날짜, 건물주의 답변을 기록으로 남겨 두면 나중에 의무 위반 여부와 손해 범위를 다툴 때 출발점이 됩니다. 이 의무에는 상가건물 임대차보호법 제10조의4④ 같은 별도 기간 특칙이 없어 일반 소멸시효 규정을 따르는데, 거래의 성격에 따라 적용 기간이 달라질 수 있어 오래 미루지 않는 것이 좋습니다.

권리금 회수기회 보호의무는 갱신요구권이 끝나도 남을까?

가장 자주 받는 질문입니다. 갱신요구권은 전체 임대차기간 10년 범위에서만 행사할 수 있으므로, 10년을 채운 임차인은 갱신을 요구할 수 없습니다. 그렇다면 권리금 회수기회 보호의무도 함께 사라질까요? 제10조의4①은 보호의무의 기간을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지로 정할 뿐, 갱신요구권이 남아 있을 것을 요건으로 두고 있지 않습니다.

대법원 판결도 전체 임대차기간이 10년을 넘어 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다는 취지입니다. 두 제도는 목적이 다르기 때문입니다. 갱신요구권은 임차인이 같은 자리에서 영업을 이어 가도록 하는 제도이고, 보호의무는 임차인이 떠나면서 그동안 쌓은 영업 가치를 회수하도록 하는 제도입니다.

다만 두 조문이 완전히 따로 움직이는 것은 아닙니다. 제10조의4① 단서는 "제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다"고 정해, 갱신거절 사유 목록을 보호의무 배제 사유로 끌어옵니다. 예를 들어 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면, 갱신 요구를 거절당할 수 있을 뿐 아니라 보호의무도 적용되지 않는 결과가 됩니다. 주의할 점은 단서가 끌어오는 것은 제10조제1항 각 호의 사유이지, 제10조② 10년 기간 제한이 아니라는 것입니다.

반대로 갱신요구권을 행사하지 않았다고 해서 보호의무가 사라지는 것도 아닙니다. 갱신 대신 점포를 넘기기로 했다면 남은 기간 동안 신규임차인이 되려는 자를 주선하고 건물주의 반응을 기록하는 데 집중하는 편이 현실적입니다.

같은 사건에서 두 의무가 겹쳐 보일 때

한 사건에서 여러 의무가 겹쳐 보이는 경우가 있습니다. 예컨대 건물주가 오랫동안 누수를 방치해 매출이 떨어졌고, 계약 막바지에는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구한 경우입니다. 앞부분은 사용·수익 상태 유지의무, 뒷부분은 보호의무의 문제로 나뉘고, 각각 요건과 증명 대상이 다릅니다.

이런 경우에는 손해 항목이 겹치는지가 쟁점이 됩니다. 계약 중의 영업 손실과 종료 무렵의 권리금 손해가 같은 손해를 두 번 세는 것인지, 별개의 손해인지는 사안에 따라 평가가 달라질 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다. 그래서 청구할 때는 기간과 손해의 성격을 나눠 적고, 같은 손해를 중복해 주장하는 것으로 보이지 않도록 정리하는 것이 설득력을 높입니다.

갱신거절 사유와 수선 문제가 맞물리는 장면도 있습니다. 제10조①7호 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우를 철거·재건축 사유로 듭니다. 건물주가 수선을 미뤄 온 사정이 있는데도 노후를 이유로 이 사유를 내세운다면, 그 평가는 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있고 수리 요청 기록이 판단 자료가 됩니다.

건물주가 자주 하는 말, 어느 의무로 판정할까

건물주의 말은 대개 한 의무를 근거로 다른 의무까지 부정하는 형태입니다. 어느 의무에 관한 말인지 먼저 분류하면 내용증명에 적을 조문과 모을 증거가 정해집니다.

내 상황은 어느 의무 문제인지, 시간 순서로 판단하기

의무마다 시계가 다르므로, 지금이 계약의 어느 시점인지부터 확인하면 판단이 쉬워집니다.

각 단계에서 남겨야 할 기록은 서로 다릅니다. 계약 중에는 수리 요청과 답변, 만료가 다가오면 갱신 요구의 도달 시점, 주선 단계에서는 신규임차인이 되려는 자와 맺은 권리금 계약서와 건물주에게 보낸 연락, 종료 무렵에는 종료일과 점포 인도 경위가 핵심 자료입니다.

어느 의무 문제인지 헷갈린다면 계약서와 통지 기록을 준비해 02-591-5657로 문의해 주세요. 무료 전화상담으로 쟁점부터 나눠 드립니다.

권리금 회수기회 보호의무 관련 자주 묻는 질문