권리금 세금처리, 왜 조정·화해 조항에서 먼저 갈리나요?

권리금 분쟁의 상당수는 판결까지 가지 않고 조정이나 화해로 마무리됩니다. 재판부가 기일에 화해를 권하기도 하고, 수소법원이 필요하다고 인정하면 항소심 판결 선고 전까지 결정으로 사건을 조정에 회부할 수도 있습니다(민사조정법 제6조). 법원이 직권으로 화해권고결정을 내리는 경우도 있습니다. 어느 길로 끝나든 당사자 손에 최종적으로 남는 것은 판결문이 아니라 합의된 사항이 적힌 조서나 결정서입니다.

판결이라면 이유 부분에서 법원이 어떤 청구를 어떤 근거로 인정했는지 설명합니다. 반면 조정은 당사자 사이에 합의된 사항을 조서에 기재함으로써 성립하므로(민사조정법 제28조), 조서에는 보통 합의된 조항만 남습니다. 예를 들어 "피고는 원고에게 금 ○○원을 지급한다"라고만 적히면, 그 돈이 손해배상금인지, 돌려받은 보증금인지, 지연손해금이 포함된 것인지 조서만 보고는 알기 어렵습니다.

그래서 권리금 세금처리를 고민하는 임차인이라면 조서의 한 줄 한 줄이 곧 기록이 된다는 점을 기억해야 합니다. 세무 전문가와 상담하거나 나중에 세무상 판단을 받을 때 이 돈의 성격을 설명할 자료가 조서와 합의 과정의 기록뿐이라면, 명목이 비어 있는 조서는 설명을 어렵게 만들 수 있습니다. 반대로 항목이 나뉘어 있으면 적어도 무엇을 얼마 받았는지에 관한 사실관계는 분명해집니다.

민법 제731조는 화해를 당사자가 상호양보하여 당사자간의 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약으로 정합니다. 제732조는 화해계약은 당사자 일방이 양보한 권리가 소멸되고 상대방이 화해로 인하여 그 권리를 취득하는 효력이 있다고 정합니다. 즉 화해가 성립하면 원래 다투던 청구는 화해 조항의 내용대로 정리됩니다. 원래 무엇을 청구했고, 그중 무엇을 양보하고 무엇을 받기로 했는지가 조항에 드러나야 하는 이유가 여기에 있습니다.

다만 미리 분명히 해 둘 점이 있습니다. 이 글은 조항을 어떻게 나눠 적으면 나중에 설명 자료가 될 수 있는지를 다루는 절차 안내입니다. 어떤 명목으로 적었을 때 세금이 얼마 나오는지, 과세 대상인지, 어떤 소득으로 구분되는지, 언제 신고해야 하는지, 증빙을 발행해야 하는지는 판단하지 않습니다. 이런 문제는 세법과 개별 사정에 따라 결론이 달라지므로 반드시 세무 전문가 확인을 거쳐야 합니다.

임대인에게 받는 돈은 권리금일까, 손해배상금일까

권리금 세금처리에서 가장 먼저 바로잡아야 할 것은 돈을 주는 사람과 그 돈의 근거입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 같은 조 ②는 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정합니다.

반면 임대인과의 분쟁에서 임차인이 청구하는 것은 권리금 '반환'이 아닙니다. 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 제1호부터 제4호까지 중 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정하고, 다만 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. 그리고 ③은 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 임대인에게 받는 돈의 법적 뿌리는 바로 이 손해배상 책임입니다.

두 돈은 주는 사람, 근거 조문, 금액이 정해지는 방식이 모두 다릅니다. 권리금 계약의 권리금은 신규임차인과 임차인이 정한 금액이지만, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다는 상한이 붙습니다(제10조의4③ 후문). 조정이나 화해에서는 이 상한 안에서 서로 양보한 금액이 정해지는 경우가 많기 때문에, 조서의 금액이 원래 권리금 계약 금액과 다르게 나오는 것은 자연스러운 일입니다.

그런데 이 차이를 조항에 드러내지 않고 "권리금 ○○원"이라고만 적어 버리면 혼선이 생길 수 있습니다. 임대인이 임차인에게 권리금을 지급하는 거래처럼 읽힐 수 있고, 신규임차인과의 권리금 거래와 같은 성격으로 오해될 여지도 생깁니다. 반대로 실제 성격이 손해배상인데 '위로금'이나 '합의금'처럼 막연한 이름만 남기는 것도 나중에 설명을 어렵게 만듭니다.

세무상 어떻게 취급되는지는 세무 전문가가 판단할 일입니다. 하지만 그 판단의 출발점이 되는 사실관계, 즉 누가 누구에게 어떤 원인으로 얼마를 지급하는지를 조서에 정확히 남기는 일은 당사자가 직접 챙길 수 있는 영역입니다.

합의금 명목을 적는 7단계 순서

조정기일이나 화해기일은 생각보다 빠르게 진행됩니다. 재판부가 금액을 제시하고 양쪽이 수긍하면 그 자리에서 조항이 정리되기도 합니다. 그래서 기일 전에 아래 7단계를 미리 정리해 메모로 들고 가는 것이 좋습니다. 순서를 지키는 이유는 앞 단계가 정리되지 않으면 뒤 단계의 문구를 정할 수 없기 때문입니다.

일곱 단계 가운데 실무에서 가장 자주 빠지는 것은 3단계와 4단계입니다. 보증금에서 원상회복비를 빼고 손해배상금을 더한 뒤 "최종 정산금 ○○원"이라는 한 줄만 남기는 경우가 대표적입니다. 이렇게 되면 손해배상금이 실제로 얼마였는지, 보증금이 얼마 돌아왔는지, 무엇이 공제되었는지가 모두 하나의 숫자 안에 묻힙니다. 금액 자체에 다툼이 없더라도 성격이 섞여 있다는 사실만으로 나중에 설명할 거리가 늘어납니다.

분할 지급의 충당 순서도 마찬가지입니다. 예컨대 첫 회차는 보증금 반환분, 둘째 회차부터는 손해배상금에 충당한다고 정해 두면 일부만 지급된 상태에서도 어느 돈을 받았는지 분명합니다. 정하지 않으면 일부 지급이 어느 항목에 충당되는지를 두고 해석이 갈릴 수 있고, 지급이 밀렸을 때 남은 돈의 성격을 다시 다투게 될 수도 있습니다.

5단계의 비용 부담은 법이 원칙을 정해 두고 있습니다. 당사자가 법원에서 화해한 경우 화해비용과 소송비용의 부담에 대하여 특별히 정한 바가 없으면 그 비용은 당사자들이 각자 부담합니다(민사소송법 제106조, 제231조에 따라 화해권고결정이 재판상 화해와 같은 효력을 가지게 된 경우 포함). 조정이 성립된 경우 조정절차의 비용은 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담합니다(민사조정법 제37조①). 이미 지출한 감정료 등 비용을 상대방에게 일부라도 부담시키기로 했다면 그 내용을 별도 항으로 적어 두어야 합니다.

항목별로 이렇게 나눠 적습니다

아래 표는 임대인과의 권리금 분쟁을 조정·화해로 끝낼 때 자주 섞이는 돈을 항목별로 정리한 것입니다. 문구는 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 조항은 사건의 청구 내용과 합의 내용에 맞춰 다듬어야 합니다. 오른쪽 칸은 결론이 아니라 세무 전문가에게 확인해야 할 질문 목록입니다.

표에서 가장 중요한 칸은 두 번째 칸입니다. 각 항목의 성격이 무엇에서 나오는지를 정리해 두면, 조정 자리에서 상대방이 항목 통합을 제안하더라도 왜 나눠야 하는지 짧게 설명할 수 있습니다. 특히 손해배상금 항목에는 원인을 짧게라도 적어 두는 것이 좋습니다.

주의할 점은 명목을 실제와 다르게 꾸며 적으면 안 된다는 것입니다. 실제로는 보증금 반환분인 돈을 손해배상금에 얹거나, 손해배상금 일부를 다른 이름으로 바꿔 적는 식의 조정은 상대방과의 신뢰를 깨뜨리고 나중에 더 큰 다툼의 불씨가 될 수 있습니다. 명목은 세무 판단을 대신 정해 주는 장치가 아니라 사실관계를 보여 주는 기록일 뿐이라는 점을 잊지 마세요.

항목을 어떻게 나눠야 할지 막막하다면 기일 전에 무료 전화상담(02-591-5657)으로 사건 구조부터 함께 정리해 보는 것도 방법입니다. 소송에서 다투고 있는 청구가 무엇인지, 그중 어떤 부분을 양보할 수 있는지가 정리되어야 항목 구분도 자연스럽게 따라옵니다.

조서가 성립하면 왜 다시 고치기 어려울까

명목을 성립 전에 확정해야 하는 가장 큰 이유는 조정·화해의 효력이 강하기 때문입니다. 판결처럼 다시 항소로 다툴 수 있는 구조가 아니라, 성립하는 순간 분쟁이 그 조항대로 끝나는 구조라는 점을 이해해야 합니다. 권리금 분쟁을 끝내는 경로별로 효력을 정리하면 다음과 같습니다.

세 번째 카드의 결정은 당사자가 조서에 직접 합의 내용을 적는 방식이 아니라 법원이 직권으로 조항을 정해 보내는 방식이라 특히 주의해야 합니다. 화해권고결정은 법원·수명법관 또는 수탁판사가 소송에 계속 중인 사건에 대하여 직권으로 당사자의 이익, 그 밖의 모든 사정을 참작하여 청구의 취지에 어긋나지 아니하는 범위 안에서 사건의 공평한 해결을 위하여 할 수 있는 결정이고(민사소송법 제225조①), 당사자는 조서 또는 결정서의 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의를 신청할 수 있으며 정본이 송달되기 전에도 이의를 신청할 수 있습니다(제226조①). 이 기간은 불변기간입니다(②).

조정을 갈음하는 결정도 구조가 비슷합니다. 조정담당판사는 합의가 성립되지 아니한 사건 또는 당사자 사이에 성립된 합의의 내용이 적당하지 아니하다고 인정한 사건에 관하여 직권으로 당사자의 이익이나 그 밖의 모든 사정을 고려하여 신청인의 신청 취지에 반하지 않는 한도에서 공평한 해결을 위한 결정을 할 수 있습니다(민사조정법 제30조). 당사자는 조서의 정본이 송달된 날부터 2주일 이내에 이의를 신청할 수 있고(제34조①), 이 기간 역시 불변기간입니다(⑤). 결정문이 왔다면 금액뿐 아니라 각 금액의 명목과 공제 내역이 적혀 있는지를 2주 안에 반드시 확인해야 합니다.

성립 뒤에 "세금이 이렇게 될 줄 몰랐다"며 화해를 되돌릴 수 있을지 묻는 분도 있습니다. 민법 제733조는 화해계약은 착오를 이유로 하여 취소하지 못한다고 정하고, 다만 화해당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 그런데 이 조문은 재판 밖에서 맺는 화해계약에 관한 규정입니다. 법원에서 조서로 성립한 소송상 화해는 확정판결과 같은 효력이 있고 조정은 재판상의 화해와 동일한 효력이 있어서, 대법원 판결은 재판상 화해의 효력을 다툴 수 있는 길이 매우 제한된다는 취지입니다. 세금 예상이 빗나간 사정만으로 성립한 조서의 효력을 되돌리기는 어렵다고 보는 것이 현실적이고, 조서 문구의 경정이나 다른 불복 절차가 가능한지는 개별 사정에 따라 달라지므로 단정할 수 없습니다. 이런 가능성을 믿고 일단 서명하기보다는, 성립 전에 문구를 확정하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

권리금 세금처리 문구, 상대가 "총액만 쓰자"고 하면 어떻게 하나요?

조정 자리에서 임대인 측이 명목 구분을 꺼리는 경우는 생각보다 흔합니다. 상대방 입장에서는 금액만 정리되면 그만이라고 생각하기 쉽고, 손해배상이라는 단어가 들어가는 것 자체를 부담스러워하기도 합니다. 자주 나오는 말과 그에 대한 판단 기준을 정리했습니다.

상대방을 설득할 때는 명목 구분이 임차인에게만 유리한 요구가 아니라는 점을 강조하는 것이 효과적입니다. 지급하는 쪽도 무엇을 어떤 이유로 지급했는지 기록이 필요하기 때문입니다.

그래도 상대방이 끝까지 총액 기재를 고집한다면, 그 상태에서 서명할지 여부를 금액과 조건 전체를 놓고 판단해야 합니다. 명목 하나 때문에 유리한 금액의 합의를 깨는 것이 맞는지, 아니면 명목 구분이 꼭 필요한 사정이 있는지는 사건마다 다릅니다. 이 판단을 혼자 하기 어렵다면 기일 전에 대리인, 세무 전문가와 함께 우선순위를 정해 두는 것이 좋습니다.

조정·화해 기일 전에 챙길 서류와 메모

조정이나 화해 기일은 금액을 두고 마지막 줄다리기를 하는 자리라 명목까지 챙길 여유가 없기 쉽습니다. 그래서 기일 전에 숫자와 근거 서류를 한 장으로 정리해 두는 것이 실무에서 가장 효과적인 준비입니다. 아래 장부는 그 한 장에 들어갈 재료입니다.

기일 당일에는 재판부나 조정담당판사, 조정위원이 조항을 정리해 읽어 주는 경우가 많습니다. 이때 금액만 듣고 고개를 끄덕이지 말고, 각 금액이 어떤 이름으로 적히는지, 공제 내역이 남는지, 지급 기한과 비용 부담이 어떻게 적히는지를 하나씩 확인해야 합니다. 이해되지 않는 표현이 있으면 그 자리에서 질문하는 것이 나중에 조서를 받아 보고 후회하는 것보다 훨씬 낫습니다.

소송대리인이 있다면 기일 전에 어디까지 양보할 수 있는지와 함께 명목을 어떻게 나눠 적을지도 미리 맞춰 두어야 합니다. 대리인이 금액 협상에 집중하는 사이 명목 문제가 뒤로 밀리지 않도록, 세무 전문가의 검토 메모를 대리인에게 미리 전달해 두면 좋습니다. 결국 권리금 세금처리는 조서 문구와 그 문구를 뒷받침하는 서류가 함께 있을 때 설명이 쉬워집니다.

조서를 받은 뒤에도 할 일이 있습니다. 조서에 적힌 항목과 실제로 입금된 금액이 회차별로 맞는지 확인하고, 입금 내역과 조서를 함께 보관해야 합니다. 분할 지급이라면 각 회차가 조서에서 정한 충당 순서대로 들어왔는지 기록해 두고, 지급이 늦어지면 조서에 정한 처리 방법에 따라 대응합니다. 이 기록이 쌓여 있어야 나중에 세무 전문가와 상담할 때도 사실관계를 빠르게 설명할 수 있습니다.

권리금 세금처리, 자주 묻는 질문 3가지