권리금 가집행 반환, 왜 이긴 돈을 돌려줄 수도 있나요?

상가 임차인이 임대인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구해 1심에서 이기면, 판결 주문에는 돈을 지급하라는 부분과 함께 그 부분을 가집행할 수 있다는 취지의 문구가 붙는 경우가 많습니다. 이것은 재판부의 특별한 배려가 아니라 법이 정한 원칙에서 나옵니다. 민사소송법 제213조①은 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나, 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다고 정합니다. 권리금 손해배상 청구는 돈의 지급을 구하는 재산권 청구이므로 이 조문이 그대로 적용되는 대표적인 사건입니다.

가집행의 선고가 붙으면 판결이 확정되기 전에도 강제집행을 할 수 있습니다. 민사집행법 제24조는 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정하고, 민사집행법 제30조①은 집행문을 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 준다고 정합니다. 그래서 임대인이 항소장을 내더라도 임차인은 가집행 선고가 붙은 1심 판결로 예금이나 채권을 압류하는 절차를 밟을 수 있고, 그렇게 해서 배상금을 먼저 받는 경우도 있습니다.

문제는 이 돈이 아직 확정된 판결에 따라 받은 돈이 아니라는 점입니다. 1심 판결은 항소심에서 그대로 유지될 수도 있지만, 배상액이 줄거나 청구가 기각되는 방향으로 바뀔 수도 있습니다. 법은 이런 경우를 대비해 민사소송법 제215조에서 가집행 선고의 실효, 받은 것의 반환, 가집행으로 생긴 손해의 배상을 한꺼번에 정해 두었습니다. 결국 가집행은 먼저 받을 수 있는 권리이면서 동시에 나중에 돌려줄 수 있는 위험을 함께 안고 있는 제도라고 이해하는 것이 정확합니다.

권리금 사건은 특히 이 위험이 현실적인 분야입니다. 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 상한이 정해져 있고(상가건물 임대차보호법 제10조의4③), 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이기 때문에 항소심에서 감정 결과의 채택 여부나 비교 방식이 달라지면 숫자가 움직일 수 있습니다. 이 글은 가집행으로 집행하는 쪽의 절차가 아니라, 판결이 바뀌었을 때 받은 돈을 어떻게 정산하게 되는지와 그 전에 무엇을 준비해야 하는지에 집중합니다.

두 판결은 집행할 수 있다는 점에서는 비슷해 보이지만, 결론이 아직 바뀔 수 있느냐는 점에서 성격이 완전히 다릅니다. 가집행으로 받은 돈을 확정판결로 받은 돈처럼 처리해 버리면 항소심 결과에 따라 갑자기 큰 반환 부담을 지게 될 수 있습니다. 아래에서는 그 반환 부담이 언제, 어떤 범위로 생기는지를 조문 순서대로 살펴봅니다.

권리금 가집행 반환은 항소심 판결이 '확정'돼야 시작되나요?

많은 분들이 항소심 판결이 나와도 상고 기간이 남아 있으니 아직은 괜찮다고 생각합니다. 그러나 민사소송법 제215조①은 "가집행의 선고는 그 선고 또는 본안판결을 바꾸는 판결의 선고로 바뀌는 한도에서 그 효력을 잃는다."고 정합니다. 조문이 기준으로 삼는 것은 바꾸는 판결의 선고이지 그 판결의 확정이 아닙니다. 따라서 항소심이 1심 판결을 바꾸는 판결을 선고하면, 그 판결이 확정되기를 기다릴 필요 없이 바뀐 범위에서 1심의 가집행 선고는 효력을 잃습니다.

여기서 놓치기 쉬운 말이 '바뀌는 한도에서'입니다. 항소심이 1심 판결을 전부 취소하고 청구를 기각하면 가집행 선고도 전부 효력을 잃습니다. 반면 배상액만 일부 줄이는 판결이 선고되면 줄어든 부분에 관해서만 효력을 잃고, 항소심에서도 인정된 부분은 1심의 가집행 선고가 그대로 남습니다. 항소가 기각되어 1심 판결이 유지되면 바뀐 것이 없으므로 실효의 문제 자체가 생기지 않습니다.

가집행 선고 부분이 먼저 바뀌는 경우도 생각할 수 있습니다. 민사소송법 제215조③은 가집행의 선고를 바꾼 뒤 본안판결을 바꾸는 경우에는 제2항의 규정을 준용한다고 정합니다. 즉 가집행 선고 자체가 먼저 바뀌고 그 뒤에 본안판결까지 바뀌는 순서로 진행되더라도, 받은 것의 반환과 손해배상 문제는 같은 구조로 정리된다는 뜻입니다.

실효가 곧바로 돈이 자동으로 상대방 계좌로 돌아간다는 뜻은 아닙니다. 실효는 그 범위에서 가집행 선고를 더 이상 집행의 근거로 쓸 수 없게 된다는 의미이고, 이미 받은 돈을 돌려주는 문제는 다음에 볼 민사소송법 제215조②의 반환 명령 구조를 거칩니다.

세 경우 중 어느 쪽이 될지는 항소심 선고가 있기 전에는 알 수 없습니다. 그래서 1심 승소 직후부터 가장 불리한 시나리오, 즉 전부 바뀌는 경우를 기준으로 자금 계획을 세워 두는 것이 실무적으로 안전합니다. 특히 일부 감액 가능성이 큰 사건이라면 다툼이 적은 부분과 다툼이 큰 부분을 나눠 보고, 다툼이 큰 금액만큼은 손대지 않는 방식으로 대비할 수 있습니다.

돌려줄 범위, 민사소송법 제215조②가 정한 두 가지

반환과 배상의 기준은 민사소송법 제215조②입니다. 조문은 "본안판결을 바꾸는 경우에는 법원은 피고의 신청에 따라 그 판결에서 가집행의 선고에 따라 지급한 물건을 돌려 줄 것과, 가집행으로 말미암은 손해 또는 그 면제를 받기 위하여 입은 손해를 배상할 것을 원고에게 명하여야 한다."고 정합니다. 권리금 손해배상 사건에서 원고는 대개 임차인이고 피고는 임대인이므로, 이 조문은 그대로 임차인이 임대인에게 돌려주고 배상하는 방향으로 읽힙니다.

조문을 나눠 보면 구조가 분명해집니다. 반환·배상 명령의 계기는 피고의 신청이고, 명령을 하는 주체는 법원이며, 명령을 받는 쪽은 원고입니다. 그리고 법원은 신청이 있으면 이를 원고에게 명하여야 합니다. 피고가 신청한 이상 법원이 반환을 명할지 말지를 재량으로 고르는 구조가 아니므로, 임차인 입장에서는 항소심 결과가 바뀌면 반환 명령이 뒤따를 가능성을 전제로 준비해야 합니다.

명령의 내용은 두 갈래입니다. 첫째는 가집행의 선고에 따라 지급한 물건을 돌려 주는 것으로, 권리금 사건에서는 압류와 추심 등을 통해 받은 금전이 주로 여기에 해당합니다. 둘째는 손해배상으로, 가집행으로 말미암은 손해와 피고가 가집행의 면제를 받기 위하여 입은 손해가 그 대상입니다. 예를 들어 임대인이 민사소송법 제213조②에 따른 가집행 면제 선고를 근거로 담보를 제공하는 과정에서 부담을 졌다면 그 부분이 쟁점이 될 수 있습니다.

다만 반환할 돈에 어떤 기준으로 이자나 지연손해가 붙는지, 손해의 범위를 어디까지 볼지, 피고가 항소심 절차 안에서 신청하지 않고 별도의 소로 청구할 수 있는지 같은 문제는 조문만으로 답이 정해지지 않고 대법원 판결 등으로 정리되는 영역입니다. 실무에서는 이 신청을 흔히 가지급물 반환 신청이라고 부르는데, 신청의 시기와 범위는 사건마다 달라 일반론으로 단정하기 어렵습니다.

집행비용은 따로 구분해서 보아야 합니다. 민사집행법 제53조①은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정하고, 민사집행법 제53조②는 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자가 제1항의 비용을 채무자에게 변상하여야 한다고 정합니다. 집행비용은 이처럼 별도 조문의 문제이고, 가집행으로 받은 돈 자체를 돌려주는 근거는 민사집행법 제53조가 아니라 민사소송법 제215조라는 점을 섞지 않는 것이 중요합니다.

항소심에서 배상액이 달라지는 지점, 제10조의4 쟁점 다시 보기

반환 위험을 줄이는 가장 확실한 방법은 항소심에서 1심 결론을 지키는 것입니다. 권리금 손해배상은 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 근거로 하므로, 임대인이 항소이유로 삼을 만한 지점도 대부분 이 조문 안에 들어 있습니다. 1심에서 이겼다고 안심하지 말고, 항소장과 항소이유서가 오면 어떤 요건을 다투는지부터 정확히 확인해야 합니다.

첫째 쟁점은 방해행위 자체입니다. 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 그 행위는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위(1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(2호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(3호), 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(4호)입니다.

둘째 쟁점은 임대인이 책임을 벗는 경로입니다. 제10조의4① 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정하고, 제10조의4②는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등 1호부터 4호까지의 경우를 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 또 제10조의5는 상가건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 아니한다고 정합니다. 임대인은 항소심에서 1심이 이런 사정을 충분히 따지지 않았다고 주장하는 경우가 많으므로, 해당 사실관계의 증거를 다시 정리해 두어야 합니다.

셋째 쟁점은 금액입니다. 제10조의4③은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있습니다(제10조의7). 감정 결과를 어떻게 받아들일지는 법원이 민사소송법 제202조에 따라 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 판단하므로, 항소심에서 감정의 전제 사실이나 비교 자료를 다투면 결론이 달라질 여지가 있습니다.

넷째는 시효입니다. 제10조의4④는 임대인에게 손해배상을 청구할 권리가 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 1심에서 이 부분이 다퉈지지 않았더라도 항소심에서 새로 주장될 수 있는지는 사건 진행에 따라 달라지므로, 임대차 종료일과 소 제기일을 보여 주는 자료를 미리 갖춰 두는 것이 좋습니다.

표의 자료는 1심에서 이미 냈더라도 항소심 재판부가 사건을 새로 보는 만큼 쟁점별로 다시 요약해 제출하는 것이 좋습니다. 반대로 항소심에서 일부 쟁점이 흔들릴 가능성이 보인다면, 그 쟁점에 걸린 금액만큼은 받은 돈에서 따로 떼어 두는 식으로 대비 수준을 조절할 수 있습니다.

가집행 실행 전 판단과 받은 돈 관리 방법

가집행 선고는 집행을 할 수 있다는 것이지 반드시 해야 한다는 뜻이 아닙니다. 임대인의 재산 상황, 항소심에서 결론이 바뀔 가능성, 바뀌었을 때 돌려줄 수 있는 여력을 함께 따져 집행 시점과 범위를 정하는 것이 좋습니다. 임대인이 재산을 처분할 우려가 크다면 가집행이 유용한 수단이 되지만, 다툼이 큰 금액까지 서둘러 받아 써 버리면 나중의 반환 부담이 그만큼 커집니다.

판결에 따라서는 원고가 담보를 제공해야 가집행을 할 수 있도록 정해지기도 합니다. 민사소송법 제213조①이 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하도록 정하고 있기 때문입니다. 반대로 민사소송법 제213조②에 따라 법원은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 채권전액을 담보로 제공하고 가집행을 면제받을 수 있다는 것을 선고할 수 있고, 이 선고들은 판결주문에 적어야 합니다(민사소송법 제213조③). 임대인이 면제 선고에 따라 담보를 제공하고 그 증명서류를 내면, 민사집행법 제49조는 이 경우 강제집행을 정지하거나 제한하여야 한다고 정합니다(3호).

가집행 단계에서 할 수 없는 일도 알아 두어야 합니다. 민사집행법 제61조① 단서는 민사소송법 제213조에 따른 가집행의 선고가 붙은 판결 등의 경우에는 재산명시 신청을 할 수 없도록 정합니다. 그래서 가집행 단계에서는 임대인의 예금·채권 등 압류할 재산을 스스로 파악해야 하는 경우가 많고, 재산명시 같은 절차는 판결이 확정된 뒤에야 검토할 수 있습니다. 집행 대상을 찾는 데 드는 시간과 비용도 반환 위험과 함께 계산에 넣어야 합니다.

돈을 받은 뒤에는 관리 원칙을 정해 두는 것이 좋습니다. 받은 돈은 생활비나 사업 자금 계좌와 섞지 말고 별도 계좌에 보관하고, 추심일과 금액, 집행에 든 비용, 임대인과 주고받은 연락을 날짜순으로 기록해 두십시오. 판결이 바뀌면 이 기록이 반환 범위와 손해배상 범위를 따지는 기초 자료가 되고, 판결이 유지되면 확정 이후 정산을 깔끔하게 마무리하는 근거가 됩니다. 받은 돈의 세금 처리가 궁금하다면 세무 전문가 확인을 거치는 것이 안전합니다.

상황별 판단이 어렵다면 판결문 주문과 항소이유서를 함께 놓고 상담을 받아 보시기 바랍니다. 법도 권리금소송센터는 무료 전화상담(02-591-5657)으로 가집행 실행 여부와 보관 범위를 사건 기록에 맞춰 함께 검토해 드립니다.

1심 선고부터 반환 명령까지, 시간 순서로 보는 흐름

가집행과 반환은 시간 순서로 정리하면 이해가 쉽습니다. 아래 흐름은 권리금 손해배상 사건에서 임차인이 1심에서 이기고 임대인이 항소한 경우를 기준으로 한 일반적인 순서이며, 개별 사건에서는 단계가 겹치거나 생략될 수 있습니다.

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   1심 판결 선고

   가집행 선고와 가집행 면제 선고가 있다면 판결주문에 적힙니다(민사소송법 제213조③). 주문의 문구부터 정확히 확인합니다.
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   판결서 송달과 항소

   항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 이 기간은 불변기간입니다(민사소송법 제396조). 임대인이 항소하면 판결은 확정되지 않습니다.
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   집행문과 강제집행

   가집행의 선고가 있으면 집행문을 받아(민사집행법 제30조①) 예금·채권 압류 등을 진행할 수 있습니다.
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   항소심 심리

   방해행위, 단서·간주 사유, 배상 상한, 감정 결과 등 제10조의4 쟁점을 다시 다툽니다.
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   항소심 판결 선고

   1심 판결을 바꾸는 판결이 선고되면 바뀌는 한도에서 가집행 선고가 효력을 잃습니다(민사소송법 제215조①).
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   피고의 신청과 반환 명령

   피고가 신청하면 법원은 지급한 물건의 반환과 손해배상을 원고에게 명하여야 합니다(민사소송법 제215조②).

이 흐름에서 임차인이 가장 신경 써야 할 시점은 3단계와 5단계 사이입니다. 돈을 받은 시점부터 항소심 선고까지는 짧지 않은 시간이 흐를 수 있고, 그 사이에 받은 돈을 써 버리면 5단계 이후 반환 명령에 대응하기 어려워집니다. 반대로 이 기간에 항소심 방어를 충실히 하면 5단계에서 결론이 바뀌지 않아 6단계 자체가 생기지 않을 수 있습니다.

항소심 도중 임대인과 합의로 분쟁을 끝내는 방법도 있습니다. 조정은 재판상의 화해와 동일한 효력이 있으므로(민사조정법 제29조), 이미 가집행으로 받은 돈을 합의금의 일부로 볼지, 별도로 정산할지, 집행비용은 누가 부담할지를 조항에 분명히 적어야 합니다. 이 부분을 비워 두면 합의가 끝난 뒤에도 받은 돈의 성격을 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다.

임대인이 자주 하는 말, 이렇게 판단합니다

항소가 진행되는 동안 임대인 쪽에서는 가집행과 반환에 관해 여러 주장을 합니다. 일부는 조문과 맞지 않고, 일부는 맞는 부분과 과장된 부분이 섞여 있습니다. 자주 듣는 말 세 가지를 조문에 비추어 정리합니다.

상대방 주장이 맞는지 혼자 판단하기 어렵다면, 문자나 내용증명에 바로 답하기 전에 판결문과 항소심 진행 상황을 먼저 확인하십시오. 성급한 대응은 불필요한 합의나 조기 송금으로 이어질 수 있습니다.

권리금 가집행 반환, 자주 묻는 질문