권리금 계약 후 신규임차인 사전 공사, 왜 자주 생기고 무엇이 문제인가요?

권리금 계약을 맺은 직후, 신규임차인이 되려는 사람은 하루라도 빨리 문을 열고 싶어 합니다. 인테리어 업체 일정, 간판 제작, 주방 설비 반입처럼 준비할 일이 많고, 임대차계약이 시작되기 전에 공사를 끝내 두면 그만큼 영업 개시가 빨라진다고 생각하기 때문입니다. 기존 임차인 입장에서도 신규임차인이 공사에 착수하면 거래가 사실상 굳어진 것처럼 느껴져 요청을 거절하기가 어렵습니다. 그래서 어차피 들어올 사람이니 열쇠를 먼저 드리겠다는 대화가 현장에서 쉽게 오갑니다.

그런데 법적 구조를 보면 이 시점은 생각보다 불안정합니다. 권리금 계약은 상가건물 임대차보호법 제10조의3제2항이 정한 대로 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"입니다. 이 계약의 당사자는 기존 임차인과 신규임차인이 되려는 사람이고, 임대인은 당사자가 아닙니다. 권리금 계약을 맺었다고 해서 신규임차인이 임대인에 대해 점포를 사용할 권원을 얻는 것은 아니며, 그 권원은 원칙적으로 임대인과 새 임대차계약을 맺은 뒤에야 생깁니다.

결국 권리금 계약 체결부터 임대차계약 체결과 잔금 지급까지의 사이에 점포의 임차인은 여전히 기존 임차인입니다. 이 공백 기간에 신규임차인이 점포에 들어가 공사를 하면, 법적으로는 기존 임차인이 자신이 빌린 점포를 제3자에게 쓰게 한 모습이 됩니다. 민법 제629조제1항은 "임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정하고, 제2항은 임차인이 이를 위반한 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 사전 공사를 둘러싼 전대 시비는 바로 여기서 출발합니다.

물론 사전 공사가 언제나 전대라는 뜻은 아닙니다. 공사를 위해 잠시 출입하는 정도인지, 열쇠를 넘기고 사실상 점유를 넘긴 것인지, 대가를 주고받았는지, 임대인이 알고 있었는지 같은 사정에 따라 평가가 달라질 수 있습니다. 문제는 결론이 사안별로 갈린다는 사실 자체가 위험이라는 점입니다. 임대인이 나중에 이 사정을 문제 삼으면 다툼이 길어지고, 권리금 잔금 일정과 기존 임대차 종료 일정이 함께 흔들릴 수 있습니다.

계약에서 입점까지, 위험 구간은 정확히 어디인가

권리금 거래는 보통 몇 단계를 거쳐 마무리됩니다. 아래 순서는 실무에서 흔히 보이는 흐름을 단순화한 것으로, 법이 정한 절차 순서는 아닙니다. 다만 각 단계에서 누가 누구와 계약을 맺는지 나눠 보면 사전 공사가 어느 지점에서 문제를 만드는지 분명하게 보입니다.

1. 권리금 계약 체결기존 임차인과 신규임차인이 되려는 사람이 권리금 액수, 지급 시기, 시설 인수 범위를 정합니다. 계약금이 먼저 오가는 경우가 많고, 임대인은 이 계약의 당사자가 아닙니다.
2. 임대인에게 주선과 정보 제공기존 임차인이 신규임차인이 되려는 사람을 임대인에게 소개하고 임대 조건을 협의합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.
3. 위험 구간: 임대차계약 전 사전 공사임대인과의 계약이 아직 없는 상태에서 신규임차인이 열쇠를 받아 철거, 인테리어, 설비 반입을 시작하는 구간입니다. 공사 뒤 가오픈까지 하면 점포를 사용·수익하는 모습이 더 뚜렷해질 수 있습니다.
4. 임대차계약 체결임대인과 신규임차인이 새 임대차계약을 맺고, 이에 맞춰 기존 임대차의 종료 시점과 인도 일정이 정해집니다.
5. 잔금 지급과 인도, 본 공사권리금 잔금이 지급되고 점포가 인도되면 신규임차인은 자기 임대차계약에 근거해 공사를 시작합니다. 원래는 이 단계에서 공사가 이뤄지는 것이 가장 안전합니다.

위 흐름에서 보듯 사전 공사는 5단계에서 해야 할 일을 3단계로 끌어온 것입니다. 이때 신규임차인은 임대인에 대해 아무런 계약상 지위가 없고, 점포에 들어갈 수 있는 근거는 기존 임차인의 허락뿐입니다. 임대인 입장에서는 계약한 적 없는 사람이 자기 건물에서 공사를 하고 있는 상황으로 보일 수 있고, 이것이 전대 주장으로 이어질 수 있습니다.

또 하나 짚어 둘 점은 기간입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 이 기간은 임대인의 방해행위가 문제되는 기간이지 권리금 계약을 언제 맺어야 한다는 요건이 아닙니다. 따라서 권리금 계약 날짜와 별개로, 임대인의 거절이 어느 시점에 있었는지를 기록해 두어야 합니다.

사전 입점이 전대로 평가되면 이어지는 연쇄 위험

사전 공사가 위험한 이유는 한 가지 조문 때문이 아니라 여러 조문이 사슬처럼 이어지기 때문입니다. 아래 네 단계는 최악의 경우를 가정한 흐름이며, 실제 사건에서 각 단계가 그대로 인정된다는 뜻은 아닙니다. 그러나 임대인 측이 주장을 이 순서로 구성할 여지가 있다는 점은 미리 알고 계셔야 합니다.

첫 단계는 민법입니다. 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하게 하고, 위반한 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 해지는 임대인이 선택할 수 있는 권리이므로 무조건 해지된다는 뜻은 아니지만, 임대인이 이 카드를 쥐게 되면 기존 임차인은 협상에서 불리한 위치에 놓입니다.

두 번째 단계는 상가건물 임대차보호법 제10조제1항제4호입니다. 이 조항은 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유로 둡니다. 점포 전체가 아니라 일부만 쓰게 했더라도 문언상 해당할 여지가 있다는 점에 주의해야 합니다. 세 번째 단계는 제10조의4제1항 단서입니다. 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 회수기회 보호 규정이 그러하지 아니하다고 정하므로, 무단 전대 사유가 인정되면 임대인의 방해행위를 문제 삼기 어려워질 수 있습니다.

여기서 양도와 전대를 구분해 둘 필요가 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조제1항제4호가 열거한 것은 임대인 동의 없는 전대뿐입니다. 만약 당사자들이 기존 임차인의 임차권 자체를 신규임차인에게 넘기는 방식으로 일을 처리했다면, 이는 4호의 문제가 아니라 민법 제629조의 무단 양도 문제로 따로 검토해야 합니다. 어느 쪽이든 임대인의 동의가 없다는 점이 위험의 핵심이라는 사실은 같습니다.

두 경우를 나란히 놓고 보면 차이는 결국 임대인의 동의가 있었느냐 하나로 모입니다. 동의는 말로도 할 수 있지만, 나중에 다툼이 생기면 동의가 있었다는 사실을 주장하는 쪽이 이를 입증해야 하는 부담을 질 수 있습니다. 그래서 짧은 문자라도 공사 범위와 기간을 특정해 남겨 두는 것이 실무상 가장 값싼 보험입니다.

무상·단기 공사라면 전대가 아니라고 볼 수 있나요?

현장에서 가장 많이 듣는 반론이 바로 이것입니다. 돈을 받지 않았고 며칠 공사만 했으니 전대가 아니라는 주장입니다. 그러나 조문에는 몇 일 이하이면 전대가 아니라거나 무상이면 언제나 괜찮다는 기준이 적혀 있지 않습니다. 결국 개별 사정을 종합해 판단될 문제이므로, 아래 판정은 결론이 아니라 각 주장이 가진 한계를 보여 주는 것으로 읽어 주시기 바랍니다.

특히 가오픈은 신중해야 합니다. 공사는 개점 준비라고 설명할 여지가 있지만, 손님을 받고 매출을 올리기 시작하면 신규임차인이 점포를 영업 장소로 쓰고 있다는 사정이 분명해집니다. 임대차계약을 맺기 전에는 가오픈을 하지 않는다는 원칙을 권리금 계약서에 미리 적어 두면 이런 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

권리금 계약 후 신규임차인 사전 공사 뒤 임대인이 계약을 거절하면?

사전 공사가 진행된 상태에서 임대인이 신규임차인과 계약하지 않겠다고 하면, 기존 임차인은 상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항제4호의 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"에 해당하는지를 먼저 따져 보게 됩니다. 여기서 정당한 사유가 없다는 요건은 4호에 붙은 요건이라는 점도 함께 기억해 두셔야 합니다.

같은 조 제2항은 다음 각 호의 경우 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 즉 아래 네 경우에 해당하면 임대인의 거절에는 정당한 사유가 있는 것으로 간주됩니다.

• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
• 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
• 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

사전 공사와 관련해 임대인 측이 꺼낼 수 있는 논리는 두 갈래로 예상됩니다. 하나는 무단 공사 자체를 들어 제10조의4제1항 단서, 즉 제10조제1항제4호 사유가 있다고 주장하는 것이고, 다른 하나는 동의 없이 공사부터 한 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있다며 제2항제2호를 주장하는 것입니다. 어느 주장이 받아들여질지는 공사의 경위와 규모, 동의 요청 여부 등에 따라 달라질 수 있어 단정할 수 없습니다. 또 제2항에 열거되지 않은 사유가 제1항제4호의 정당한 사유로 인정되는지도 사안별 판단의 영역입니다.

표의 마지막 줄처럼 임대인이 책임을 벗는 경로는 단서 사유와 정당한 사유 간주만 있는 것이 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5는 임대차 목적물인 상가건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 아니한다고 정합니다. 건물의 성격은 사전 공사 여부와 무관하게 처음부터 확인해 두어야 할 사항입니다.

임대인의 거절이 방해행위로 인정되더라도 손해배상에는 한도가 있습니다. 같은 조 제3항에 따라 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있지만, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 그리고 제4항에 따라 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이므로, 공사 전후의 점포 상태를 사진으로 남겨 두면 나중에 자료로 쓸 수 있습니다.

덧붙여 회수기회 보호 규정은 임대인에게 방해하지 말라는 의무를 지우는 규정이지, 신규임차인과의 계약 체결을 강제하는 규정은 아닙니다. 사전 공사가 있었다면 거절이 방해행위인지를 다투는 출발점에서부터 임대인에게 반박 근거를 주게 되는 셈입니다.

권리금 계약서에 넣어 둘 사전 공사 조항 6가지

사전 공사를 아예 막는 것이 가장 안전하지만, 상권과 일정 때문에 불가피한 경우도 있습니다. 그렇다면 권리금 계약서에 공사와 관련된 조항을 따로 두어 위험을 나누는 것이 현실적입니다. 아래 여섯 가지는 법이 요구하는 필수 항목이 아니라 분쟁을 줄이기 위한 실무 제안입니다.

여섯 조항 중 가장 먼저 챙길 것은 공사 개시 조건과 영업 개시 금지입니다. 이 두 조항은 사전 공사가 전대로 평가될 위험을 직접 줄이는 장치이고, 나머지 조항은 위험이 현실화됐을 때 손해를 누가 나눠 질지 정하는 장치입니다. 앞의 두 조항이 없으면 뒤의 네 조항을 아무리 정교하게 써도 임대인과의 관계에서 생기는 위험은 그대로 남습니다.

무산 시 공사분 처리 조항은 특히 구체적으로 써야 합니다. 기존 임차인은 임대차가 끝나면 점포를 돌려줘야 하는 지위에 있으므로, 신규임차인이 해 둔 공사가 그대로 남아 있으면 그 처리 부담이 기존 임차인에게 돌아올 수 있습니다. 누가 언제까지 철거하는지, 철거하지 않으면 비용을 어떻게 정산하는지, 시설을 그대로 두는 경우 임대인의 확인을 받을지까지 적어 두는 것이 좋습니다.

임대인에게 받을 동의서에도 담을 내용이 있습니다. 공사를 하는 사람의 이름, 공사 범위와 기간, 임대차계약 체결 전에는 영업하지 않는다는 확인, 계약 무산 시 원상복구 책임자, 그리고 이 동의가 전대를 승낙하는 것인지 공사 출입만 허락하는 것인지의 구분입니다. 마지막 항목을 분명히 해 두면 나중에 동의의 범위를 놓고 다투는 일을 줄일 수 있습니다.

이미 공사가 시작됐다면, 지금 할 일 5단계

이 글을 읽는 시점에 이미 공사가 진행 중일 수도 있습니다. 그렇다고 바로 공사를 뜯어낼 필요는 없지만, 지금부터라도 위험을 줄이는 순서를 밟는 것이 중요합니다. 아래 단계는 일반적인 대응 순서이며, 구체적인 판단은 사안마다 달라질 수 있습니다.

1. 영업 개시부터 멈추기가오픈이나 시범 영업 계획이 있다면 임대차계약 체결 전까지 보류합니다. 공사 출입과 영업 사용은 평가가 달라질 여지가 크기 때문입니다.
2. 임대인에게 알리고 서면 동의 요청공사 사실을 숨기기보다 먼저 알리고, 공사 범위와 기간을 적은 동의서를 요청합니다. 사후 동의가 모든 문제를 없애 준다고 단정할 수는 없지만, 다툼을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
3. 기록 정리열쇠를 넘긴 날, 공사 시작일, 대가를 주고받았는지, 임대인이 공사를 안 시점, 주고받은 문자와 통화 내용을 날짜순으로 정리합니다.
4. 권리금 계약 조항 점검계약서에 무산 시 처리 조항이 없다면 신규임차인과 보충 합의서를 작성해 원상복구 주체와 비용 정산 방법을 정합니다.
5. 거절 시 대응 준비임대인이 계약을 거절하면 그 사유를 서면으로 받아 두고, 제10조의4제1항제4호와 제2항 해당 여부, 방해행위 금지 기간, 종료일부터 3년인 시효를 함께 확인합니다.

이 가운데 가장 서둘러야 할 것은 기록 정리입니다. 시간이 지나면 열쇠를 언제 넘겼는지, 임대인이 언제 공사를 알았는지 같은 사실이 흐려지고, 당사자마다 기억이 달라집니다. 사전 공사가 전대인지 다툴 때는 이런 사소한 사실들이 판단의 재료가 될 수 있으므로, 당장 문제가 없어 보여도 지금 정리해 두는 것이 좋습니다.

권리금 계약 후 신규임차인 사전 공사, 자주 묻는 질문