01 · 감정의 무게권리금 소송에서 감정인이 왜 그렇게 중요할까

임대인이 권리금 회수기회를 방해했다며 손해배상을 청구하는 소송은 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 근거로 합니다. 같은 조 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하면서, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 상한을 둡니다. 앞의 금액은 권리금 계약서로 비교적 쉽게 확인되지만, 뒤의 임대차 종료 당시의 권리금은 어느 서류에도 적혀 있지 않은 금액입니다. 그래서 이 금액을 어떻게 볼지를 두고 양쪽의 주장이 크게 엇갈리는 일이 많습니다.

실무에서는 종료 당시 권리금을 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 다만 법이 감정 결과를 액수 결정의 유일한 기준으로 정해 둔 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정한 권한 규정일 뿐, 법원이 감정 결과를 그대로 따라야 한다는 조문이 아닙니다. 결국 감정은 법원이 액수를 판단할 때 참고하는 증거 가운데 하나이고, 그 비중이 실제로는 매우 크다는 점이 문제의 핵심입니다.

법원이 사실을 판단하는 방법은 민사소송법 제202조가 정합니다. 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단합니다. 감정 결과도 이 틀 안에서 평가되므로 법원이 감정서의 결론에 묶이는 것은 아니지만, 다른 객관적 자료가 많지 않은 권리금 사건에서는 감정서의 결론이 판결의 방향에 큰 영향을 주는 경우가 적지 않습니다. 이 때문에 누가 감정하느냐는 문제를 가볍게 넘기기 어렵습니다.

감정인은 수소법원·수명법관 또는 수탁판사가 지정합니다(민사소송법 제335조). 당사자가 감정인을 직접 고르는 구조가 아니라는 뜻입니다. 당사자가 할 수 있는 일은 감정을 신청하면서 감정사항을 정리하고, 지정된 감정인에게 공정한 감정을 기대하기 어려운 사정이 있으면 그 사정을 들어 기피를 신청하는 것입니다. 감정 절차에는 증인신문에 관한 제2절의 규정이 준용되지만, 제333조 단서가 정한 몇몇 조문은 준용에서 빠집니다. 기피 제도는 그와 별도로 감정 부분(제336조·제337조)에 따로 마련된 절차입니다.

한 가지 더 구별할 것이 있습니다. 감정에 필요한 학식과 경험이 있는 사람은 감정할 의무를 지지만, 제314조 또는 제324조의 규정에 따라 증언 또는 선서를 거부할 수 있는 사람과 제322조에 규정된 사람은 감정인이 되지 못합니다(제334조①②). 처음부터 감정인이 될 수 없는 경우와, 감정인은 될 수 있지만 기피 대상이 되는 경우는 근거 조문이 다르므로 신청서를 쓸 때도 둘을 섞지 않는 것이 좋습니다. 이 글은 그중 기피, 즉 감정인 지정 뒤에 당사자가 문제를 제기하는 절차를 중심으로 설명합니다.

02 · 기피 사유권리금 감정인 기피, 어떤 사정이 있어야 신청할 수 있을까?

민사소송법 제336조 본문은 "감정인이 성실하게 감정할 수 없는 사정이 있는 때에 당사자는 그를 기피할 수 있다"고 정합니다. 조문은 구체적인 사유를 하나하나 열거하지 않고 성실하게 감정할 수 없는 사정이라는 넓은 표현을 씁니다. 그래서 어떤 사정이 여기에 해당하는지는 결국 개별 사건에서 법원이 판단하게 되고, 같은 종류의 사정이라도 그 정도와 구체적인 경위에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 아래에서 소개하는 유형도 이런 사정이 있으면 곧바로 기피가 받아들여진다는 뜻이 아니라, 점검해 볼 출발점이라는 의미입니다.

권리금 사건에서 문제로 떠오르는 사정은 크게 세 갈래로 나눠 볼 수 있습니다. 감정인과 임대인 사이의 거래관계나 이해관계, 감정인과 사건 당사자 사이의 개인적인 관계, 그리고 감정인이 같은 점포나 같은 쟁점에 대해 이미 한쪽의 의뢰를 받아 의견을 낸 이력입니다. 세 갈래 모두 관계가 얼마나 가깝고 최근인지, 감정 내용에 영향을 줄 만한 구조인지가 판단의 중심이 됩니다.

반대로 감정인이 임대인 건물이 있는 지역에서 주로 활동한다거나, 그 감정인의 과거 감정 결과가 대체로 낮게 나왔다는 말이 있다는 정도로는 성실한 감정을 기대할 수 없는 사정이 있다고 보기 어려울 수 있습니다. 기피는 감정 결론이 마음에 들지 않을 것 같다는 예상을 다투는 절차가 아니라, 감정인이 공정하게 감정하기 어려운 구체적인 사정을 다투는 절차이기 때문입니다. 근거가 막연한 신청은 받아들여지기 어려울 뿐 아니라 재판부에 불필요한 다툼으로 비칠 수 있다는 점도 함께 따져 보아야 합니다.

임차인 쪽에서 실무적으로 할 수 있는 일은 지정된 감정인의 이름과 소속을 확인한 뒤, 임대인과의 관계를 기억과 자료로 점검해 보는 것입니다. 임대인이 법인이면 그 법인의 거래처와 관계 회사, 임대인이 개인이면 그 사람이 관리하는 다른 건물이나 함께 일하는 관계자를 떠올려 보는 식입니다. 점포를 운영하면서 건물 관리 측과 주고받은 문자나 공문에 감정인 또는 그 기관의 이름이 등장한 적이 있는지도 살펴볼 만합니다. 이런 점검은 의뢰인이 가장 잘할 수 있는 부분이므로, 변호사와 역할을 나눠 빠르게 진행하는 것이 좋습니다.

03 · 시점감정 진술 전과 후, 기피할 수 있는 시점이 갈립니다

권리금 감정인 기피에서 가장 많이 놓치는 부분이 시점입니다. 민사소송법 제336조 단서는 "당사자는 감정인이 감정사항에 관한 진술을 하기 전부터 기피할 이유가 있다는 것을 알고 있었던 때에는 감정사항에 관한 진술이 이루어진 뒤에 그를 기피하지 못한다"고 정합니다. 사유를 알면서도 감정 결과를 지켜본 뒤 결과가 불리하게 나왔을 때 비로소 꺼내 드는 방식을 막으려는 취지로 이해됩니다. 결과를 보고 감정인을 고르는 일은 허용되지 않는다는 뜻입니다.

감정사항에 관한 진술이 무엇을 말하는지도 짚어 둘 필요가 있습니다. 민사소송법 제339조①은 재판장이 감정인으로 하여금 서면이나 말로써 의견을 진술하게 할 수 있다고 정합니다. 권리금 사건에서는 감정인이 현장조사를 거쳐 감정서를 법원에 내는 방식이 흔하므로, 감정서가 제출되면 서면에 의한 진술이 이루어졌다고 볼 여지가 큽니다. 그렇다면 기피 사유를 미리 알고 있었던 당사자에게는 감정서 제출 전이 사실상 마지막 기회가 되는 셈입니다.

조문 구조를 뒤집어 보면, 진술 전에는 알지 못했고 진술이 이루어진 뒤에 비로소 기피 사유를 알게 된 경우까지 단서가 곧바로 막고 있지는 않습니다. 다만 이때에는 언제, 어떤 경로로 알게 되었는지를 스스로 설명해야 하는 부담이 생기고, 그 설명이 설득력이 없으면 진술 전부터 알았던 것으로 평가될 위험도 있습니다. 알게 된 날짜와 경위를 메모와 자료로 남겨 두는 습관이 필요한 이유입니다.

위 흐름에서 3단계와 4단계 사이가 짧을수록 유리합니다. 감정인 지정 사실을 알게 되면 곧바로 점검을 시작하고, 사유가 확인되면 감정인이 현장조사를 나오기 전이라도 신청을 검토하는 편이 안전합니다. 현장조사 일정이 잡혔다고 해서 진술이 이루어진 것은 아니지만, 일정이 진행될수록 감정서 제출 시점이 가까워진다는 점을 염두에 두어야 합니다.

04 · 신청 절차기피 신청은 어디에, 무엇을 갖춰 내야 하나

민사소송법 제337조①은 기피신청은 수소법원·수명법관 또는 수탁판사에게 하여야 한다고 정합니다. 권리금 손해배상 사건은 대부분 사건이 걸려 있는 법원, 즉 수소법원에 신청서를 내게 되고, 수명법관이나 수탁판사가 감정 관련 절차를 진행하는 경우라면 그 법관에게 내는 것도 조문이 정한 방법입니다. 신청서에는 어느 사건의 어느 감정인을 기피하는지, 그리고 어떤 사정 때문에 성실한 감정을 기대할 수 없는지를 구체적으로 적습니다.

같은 조 제2항은 기피하는 사유를 소명하여야 한다고 정합니다. 조문이 증명이 아니라 소명이라는 말을 쓰고 있다는 점이 눈에 띄지만, 그렇다고 주장만으로 충분하다는 뜻은 아닙니다. 감정인과 임대인의 거래를 보여 주는 자료, 같은 점포에 관해 이미 낸 의견서, 관계를 확인할 수 있는 공개 자료처럼 신청서와 함께 바로 확인할 수 있는 자료를 붙여야 합니다. 소문이나 추측만 적은 신청서는 받아들여지기 어렵다고 보는 것이 현실적입니다.

표처럼 신청 단계에서부터 결정 뒤의 대응까지 미리 그려 두면 일정이 흔들리지 않습니다. 진술 전에 신청할 때에는 알게 된 시점이 기피 가능 여부를 좌우하지 않지만, 신청을 준비하는 사이 감정서가 먼저 제출될 수도 있으므로 경위를 함께 정리해 두면 대비가 됩니다. 신청서의 사유 부분은 감정인이 누구와 어떤 관계에 있는지, 그 관계가 이 사건 감정의 어느 부분에 영향을 줄 수 있는지를 순서대로 적는 방식이 읽기 쉽습니다.

신청서의 문체도 신경 쓸 부분입니다. 감정인 개인을 비난하거나 감정 결과를 미리 단정하는 표현은 오히려 신청의 설득력을 떨어뜨릴 수 있습니다. 확인된 사실과 그 사실을 보여 주는 자료, 그리고 그 사실 때문에 성실한 감정을 기대하기 어렵다고 보는 이유를 차분하게 연결하는 것이 기본입니다. 감정인도 전문가로서 지정된 사람이라는 점을 존중하면서, 문제 삼는 것은 사람이 아니라 사정이라는 태도를 유지하는 편이 재판부를 설득하는 데 도움이 됩니다.

신청 뒤 감정이 언제 다시 진행되는지는 재판부의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 그러므로 신청서를 내면서 현장조사 일정이나 감정서 제출 기한에 관한 의견도 함께 밝혀 두는 것이 좋습니다. 상대방인 임대인이 신청에 대해 반박 의견을 낼 수도 있으므로, 처음 신청서에서 핵심 자료를 빠짐없이 내는 것이 결과적으로 시간을 아끼는 방법입니다.

05 · 불복 구조결정이 나온 뒤, 인용이면 그대로 확정되고 기각이면 즉시항고

민사소송법 제337조③은 "기피하는 데 정당한 이유가 있다고 한 결정에 대하여는 불복할 수 없고, 이유가 없다고 한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다"고 정합니다. 기피가 받아들여지면 상대방은 그 결정을 다툴 수 없고, 기피가 받아들여지지 않으면 신청한 당사자가 상급 법원의 판단을 구할 수 있는 구조입니다. 한쪽 방향으로만 불복이 열려 있다는 점이 이 조문의 특징입니다.

기피가 받아들여지면 그 감정인은 더 이상 그 사건의 감정을 맡지 않게 되고, 법원이 새 감정인을 지정하는 흐름이 일반적입니다. 새 감정인이 지정되면 앞에서 본 점검을 한 번 더 해야 합니다. 같은 기관 소속이거나 같은 이해관계가 이어져 있지 않은지 확인하는 일은 처음 지정 때와 다르지 않습니다. 새 감정인에게도 성실한 감정을 기대하기 어려운 사정이 보인다면, 그 감정인의 진술 전에 같은 방식으로 기피를 검토하면 됩니다.

기피가 받아들여지지 않았을 때 즉시항고를 할지는 신중하게 판단해야 합니다. 즉시항고는 기간이 짧게 정해진 불복 수단이므로 결정을 받으면 곧바로 검토해야 하고, 항고를 하더라도 기피 사유와 소명 자료가 처음 신청 때보다 나아지지 않는다면 결론이 달라지기 어렵습니다. 항고 여부와 별개로, 감정 결과가 나온 뒤에는 의견 진술과 감정인 신문으로 감정 내용 자체를 다툴 길이 남아 있다는 점도 함께 고려합니다.

06 · 대안기피가 어렵다면, 감정 내용으로 다투는 길

기피 사유가 뚜렷하지 않거나 이미 진술 뒤라서 기피가 막힌 경우에도 할 수 있는 일은 남아 있습니다. 민사소송법 제339조③은 법원은 제1항 및 제2항에 따른 감정진술에 관하여 당사자에게 서면이나 말로써 의견을 진술할 기회를 주어야 한다고 정합니다. 법원의 의무로 정해진 절차이므로, 임차인은 감정서를 받은 뒤 그 내용의 문제점을 정리한 의견을 낼 수 있습니다.

의견서에서는 감정인이 무엇을 근거로 종료 당시 권리금을 산정했는지, 매출과 영업기간, 시설 상태 같은 기초 자료가 사실과 맞는지, 비교 대상으로 삼은 점포가 적절한지 등을 차례로 짚습니다. 이해관계에 대한 의심이 있었다면 그 의심이 감정 내용의 어느 부분에 영향을 주었다고 보이는지를 구체적으로 연결하는 방식이 설득력이 있습니다. 막연히 공정하지 않다고 쓰기보다 근거와 결론이 어긋나는 지점을 보여 주는 것이 핵심입니다.

감정인 신문도 활용할 수 있습니다. 제339조의2①은 감정인은 재판장이 신문한다고 정하고, 같은 조 ③은 당사자가 재판장에게 알리고 신문할 수 있다고 정합니다. 다만 제339조의2③ 단서에 따라 당사자의 신문이 중복되거나 쟁점과 관계가 없는 때, 그 밖에 필요한 사정이 있는 때에는 재판장이 당사자의 신문을 제한할 수 있습니다. 그래서 신문 사항은 감정서의 구체적인 산정 근거와 이해관계에 관한 사실 확인처럼 쟁점에 맞닿은 질문으로 좁혀 준비해야 합니다.

결국 감정 결과를 어떻게 받아들일지는 법원이 제202조에 따라 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 판단합니다. 의견서와 신문으로 드러난 감정의 약점은 이 판단 과정에서 함께 고려될 수 있습니다. 감정 결과가 나온 뒤 다른 감정을 구하는 문제는 기피와 성격이 다른 별도의 쟁점이므로, 둘을 섞지 말고 사건 상황에 맞게 따로 검토하는 것이 좋습니다.

07 · 판단 포인트권리금 감정인 기피 신청, 소송에 불리하게 작용하지는 않을까?

많은 분들이 권리금 감정인 기피를 망설이는 이유는 재판부에 나쁜 인상을 줄까 걱정되기 때문입니다. 기피는 민사소송법이 당사자에게 인정한 절차이므로, 정당한 사유와 자료를 갖춘 신청 자체를 이유로 불이익을 준다는 규정은 찾아볼 수 없습니다. 다만 사유가 막연한 신청을 되풀이하면 소송을 늦추려는 것으로 비칠 수 있으므로, 신청 여부는 자료의 무게를 기준으로 정해야 합니다.

시간 문제도 따져 봐야 합니다. 기피가 받아들여지면 새 감정인이 지정되어 감정을 다시 진행해야 하므로 그만큼 판결이 늦어질 수 있습니다. 법도 권리금소송센터가 맡은 사건의 처리 기간은 평균 10~14개월인데, 감정 단계가 길어지면 이 기간도 늘어날 수 있습니다. 지연이 의뢰인의 생활과 다음 영업 계획에 주는 부담은 기피 여부를 정할 때 함께 놓고 보아야 할 현실적인 요소입니다.

비용도 함께 고려합니다. 감정인이 바뀌면 감정을 새로 진행하는 데 따른 비용 부담 문제가 생길 수 있고, 그 부담을 누가 어떻게 지는지는 사건 진행과 재판부의 결정에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 금액은 사건마다 다르므로 상담 시 사건 기록을 보며 확인하는 것이 정확합니다.

반대로 임대인 쪽이 기피를 신청해 올 수도 있습니다. 기피는 당사자라면 누구나 할 수 있는 절차이므로, 임차인은 임대인의 신청서에 적힌 사유와 소명 자료를 살펴보고 반박할 준비를 해야 합니다. 임대인이 감정인의 진술 전부터 알던 사정을 감정서가 나온 뒤에야 문제 삼는다면, 제336조 단서를 들어 반박할 수 있는지 검토합니다.

권리금 사건 전체에서 보면 감정은 손해배상 상한 비교의 한 축입니다. 물론 그 전에 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 방해행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해했다는 점이 인정되어야 합니다(제10조의4①). 그 다음 단계에서 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하므로(제10조의4③), 종료 당시 권리금 감정이 낮게 나오면 계약상 권리금이 높아도 배상액이 그만큼 제한될 수 있습니다. 그래서 감정인 지정 단계의 점검은 사건 결과와 맞닿은 준비라고 보는 것이 맞습니다.

손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4④). 아직 소를 내지 않은 단계라면 감정 문제를 고민하기 전에 이 기간부터 확인해야 합니다. 이미 소송이 진행 중이라면, 감정인 지정 통지를 받은 날부터 이해관계 점검, 소명 자료 수집, 신청 여부 결정까지를 하나의 짧은 일정으로 묶어 관리하는 것이 실무적으로 가장 안전합니다.

08 · 자주 묻는 질문권리금 감정인 기피, 상담에서 자주 나오는 질문 3가지