상황 시나리오 — 계약금만 받고 멈춘 권리금

임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 체결하고 계약금 명목으로 일부를 받았습니다. 잔금은 임대차계약 체결일 또는 상가 인도일에 받기로 했습니다. 그런데 그 사이 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 거절했고, 신규임차인은 입점이 불가능해지자 잔금 지급을 중단했습니다. 임차인의 손에는 권리금의 일부만 남았고, 잔여 부분의 회수는 무산되었습니다.

이때 임차인이 정리해야 할 질문은 세 가지입니다. 받은 계약금은 돌려줘야 하는 돈인지 아닌지, 잔여 부분은 누구에게 청구할 수 있는지, 임대인 상대 손해배상에서 받은 돈이 어떻게 반영되는지입니다. 답은 권리금 계약서의 조항, 임대차계약 무산의 원인, 그리고 손해배상 산정 구조에 따라 정해집니다.

법적 평가 — 두 개의 청구, 하나의 손해

중요한 것은 두 경로가 같은 손해를 이중으로 회수하는 수단이 될 수 없다는 점입니다. 임차인이 최종적으로 회수할 수 있는 것은 권리금 상당액 한 번이며, 이미 받은 일부와 각 경로에서 회수한 금액은 서로 반영·공제되어 정산됩니다. 어느 경로를 주로 삼을지는 임대차계약 무산의 원인이 누구에게 있는지, 신규임차인의 자력, 권리금 계약서의 해제·반환 조항에 따라 달라집니다.

수령한 일부 금액의 처리

임대차계약이 무산되면 신규임차인은 권리금 계약의 해제와 기지급금 반환을 주장하는 경우가 많습니다. 계약서에 해제 사유와 계약금 처리(몰취·반환) 조항이 있으면 그에 따르고, 없으면 무산의 원인과 귀책을 따져 정산하게 됩니다. 임차인이 계약금을 적법하게 보유하게 되는 경우라면, 임대인 상대 손해배상에서 그만큼 손해가 줄어든 것으로 반영될 수 있습니다. 반대로 계약금을 반환해야 하는 경우라면 잔여가 아니라 권리금 전액의 회수가 무산된 구조가 되어 손해액 산정의 출발점이 달라집니다. 즉 '받은 돈을 지키는 문제'와 '못 받은 돈을 청구하는 문제'는 함께 설계해야 합니다.

손해배상 산정의 구조

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 정해지는 경우가 많습니다. 약정 권리금이 감정액보다 높으면 감정액이, 낮으면 약정액이 기준 상한이 됩니다. 여기에 임차인이 이미 받은 일부 금액, 임차인의 과실이 손해 발생·확대에 기여한 사정(과실상계) 등이 반영되어 최종 인용액이 정해집니다. 지연이자는 소장 부본 송달 다음날부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%, 그 이전 기간은 민법상 연 5%가 기준입니다.

대응 단계

1. 권리금 계약서 조항 확인. 잔금 지급 시기, 임대차계약 체결 조건, 해제·계약금 처리 조항을 확인합니다. 이후 모든 청구의 갈래가 이 조항에서 시작됩니다.
2. 무산 원인의 기록. 임대인의 거절·과도한 조건 제시 등 방해행위가 원인이라면 그 답변과 시점을 내용증명·문자·녹음으로 확보합니다. 주선이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간 내에 이루어졌음도 자료로 남깁니다.
3. 신규임차인과의 정산 방향 결정. 기지급금의 처리(보유·반환)를 계약서와 귀책에 따라 정리합니다. 필요하면 잔금 청구(소액사건·지급명령 포함)를 병행 검토합니다.
4. 임대인 상대 손해배상 청구. 감정평가에 대비해 영업 자료를 정리하고, 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효 안에 소를 제기합니다. 재판상 청구, 압류·가압류·가처분, 승인은 시효 중단 사유입니다(민법 제168조). 법도 권리금소송센터의 권리금 소송 처리기간은 평균 10~14개월이었습니다.

증거 체크리스트

권리금 회수기회 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용되고(상가건물임대차보호법 제2조 제3항), 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 전원합의체 판결의 취지상 10년을 초과해 영업한 임차인도 보호 대상입니다. 다만 3기분 차임액에 이르는 연체 이력이 있으면 보호에서 제외될 수 있습니다.

자주 묻는 질문