• 이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 천장 누수나 배관 고장을 여러 차례 알렸는데 임대인이 수리를 미뤄 영업을 이어 가기 어려워졌다.
• 임대인 측 공사나 출입 통제 때문에 손님이 매장에 들어올 수 없는 날이 계속됐다.
• 계약 기간이 한참 남았는데 가게를 접어야 할 상황이라, 들어올 때 낸 권리금이 통째로 사라질까 걱정된다.
• 임대인에게 권리금을 돌려달라고 했더니 "내가 받은 돈이 아니다"라는 답이 돌아왔다.
• 계약을 먼저 해지하면 손해배상을 못 받게 되는 것은 아닌지 순서가 헷갈린다.

임대인 권리금 반환의무, 중도에 나가게 되면 돌려받을 수 있을까?

많은 임차인이 처음 꺼내는 말은 "건물주 때문에 나가게 됐으니 권리금을 돌려받아야 한다"입니다. 그 마음은 충분히 이해되지만, 법적으로 이 문장은 출발점부터 어긋나 있습니다. 상가 임차인이 입점할 때 낸 권리금은 대개 전 임차인에게 지급한 돈이고, 나갈 때 회수하는 권리금도 신규임차인에게서 받는 돈입니다. 임대인은 그 돈을 받은 적이 없는 경우가 대부분이므로, 임대인에게 돌려달라는 반환 청구는 상대방을 잘못 짚은 청구가 되기 쉽습니다.

그렇다고 임대인에게 아무 책임도 물을 수 없다는 뜻은 아닙니다. 임대인이 임대차계약에서 부담하는 의무를 지키지 않아 임차인이 남은 기간 동안 영업을 할 수 없게 되었다면, 그 의무 위반으로 생긴 손해를 배상하라고 청구하는 길이 열려 있습니다. 즉 질문의 형태를 "권리금을 반환하라"에서 "의무를 어겨 생긴 손해를 배상하라"로 바꾸는 것이 이 글의 핵심입니다.

권리금의 법적 정의를 보면 그 이유가 분명해집니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 "권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다"고 정합니다. 정의 자체에 임대인에게 지급하는 경우도 들어 있으므로, 입점할 때 임대인에게 직접 권리금을 냈다면 그 돈을 둘러싼 반환 문제는 별도의 약정과 법리로 따져야 하는 다른 주제가 됩니다.

이 글은 그런 '임대인에게 직접 낸 돈'의 반환 문제가 아니라, 전 임차인에게 권리금을 내고 들어왔는데 임대인의 의무 위반 때문에 계약 기간 중간에 나가게 된 경우를 다룹니다. 이 상황에서 임차인이 잃는 것은 이미 낸 돈 그 자체라기보다, 계약 기간을 채우며 영업하다가 나중에 신규임차인에게 권리금을 받고 넘길 수 있었던 기회와 그 사이의 영업 이익입니다. 이 손실을 어떤 법률 구조로 청구할지가 실제 승부처가 됩니다.

두 접근의 차이는 소장을 쓰는 단계에서 바로 드러납니다. 반환 청구로 쓰면 "임대인이 그 돈을 받았는가"가 쟁점이 되고, 대부분의 사안에서 답은 "받지 않았다"로 끝납니다. 반면 채무불이행 배상으로 쓰면 "임대인이 어떤 의무를 어겼는가, 그 때문에 어떤 손해가 생겼는가, 그 손해가 배상 범위 안에 드는가"를 순서대로 다투게 되어, 임차인이 준비할 증거의 방향도 훨씬 분명해집니다. 임대인 권리금 반환의무라는 표현에 갇혀 시간을 보내기보다, 처음부터 배상 구조로 사건을 정리하는 편이 현실적입니다.

출발점은 민법 제623조, 임대인이 계약 내내 지는 의무

민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 규정합니다. 여기서 눈여겨볼 표현은 '계약존속중'입니다. 임대인의 의무는 점포 열쇠를 넘겨주는 날 끝나는 것이 아니라, 계약이 이어지는 동안 임차인이 그 점포를 계약 목적대로 쓸 수 있는 상태를 계속 유지하게 하는 데까지 이어집니다.

상가에서 이 의무가 문제되는 장면은 생각보다 다양합니다. 건물 구조나 공용 배관에서 생긴 누수가 매장 안으로 계속 흘러드는데 임대인이 수리를 미루는 경우, 건물 공용 설비가 고장 나 영업에 필요한 전기나 급수가 제대로 공급되지 않는 경우, 임대인 측 공사로 출입구가 막혀 손님이 들어올 수 없는 경우 등이 대표적입니다. 다만 어떤 하자가 임대인이 고쳐야 할 범위인지는 하자의 정도와 원인, 수선 특약 등에 따라 달라질 수 있습니다.

실제 계약서에는 "소모품 교체나 경미한 수선은 임차인이 부담한다"는 식의 특약이 들어 있는 경우가 많습니다. 수선의무를 임차인에게 넘기는 특약이 있더라도 그 범위는 통상 생길 수 있는 소규모 수선에 한정되고, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선까지 임차인이 떠안는 것은 아니라는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 다만 특약 문언이 구체적으로 어떻게 되어 있는지, 문제된 하자가 어느 쪽에 속하는지는 사건마다 따져 보아야 합니다.

세 유형의 공통점은 임차인이 아니라 임대인 쪽 사정으로 '사용, 수익에 필요한 상태'가 무너졌다는 데 있습니다. 반대로 임차인의 사용 부주의로 생긴 고장이나 임차인이 직접 설치한 시설의 문제라면 제623조 위반으로 보기 어렵고, 오히려 임차인이 책임을 지게 될 수도 있습니다. 하자의 위치와 원인부터 확인해야 합니다.

또 하나 기억할 점은, 하자를 알리는 일이 임차인의 몫이라는 것입니다. 임대인이 하자의 존재를 언제 알았는지, 알고도 얼마나 오래 방치했는지는 뒤에서 볼 제390조 단서의 '고의나 과실' 다툼과 제393조의 '알았거나 알 수 있었을 때' 판단에 모두 영향을 줍니다. 사진과 날짜가 남는 문자나 내용증명으로 하자 사실과 수리 요청을 남겨 두면, 나중에 임대인이 "그런 이야기를 들은 적이 없다"고 할 때 맞설 근거가 됩니다.

계약에서 벗어나는 길, 해지는 어떤 근거로 할 수 있나

영업이 도저히 불가능하다면 차임을 내며 버틸지, 계약을 끝내고 나갈지 선택해야 합니다. 근거 없이 일방적으로 나가 버리면 오히려 임차인이 남은 기간의 차임을 두고 다툼에 휘말릴 수 있으므로, 짐을 빼기 전에 해지 근거부터 확인해야 합니다.

먼저 민법 제627조가 있습니다. 제1항은 "임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때"를 전제로 차임 감액을 정하고, 제2항은 "전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다. 누수나 설비 고장으로 매장 일부를 쓸 수 없게 되었고 남은 공간만으로는 영업 목적을 이룰 수 없다면 이 조문에 기댈 여지가 있습니다. 다만 '기타 사유'에 어떤 사정이 포함되는지, 남은 부분으로 목적을 달성할 수 없는지는 개별 사안에서 판단되며, 차임 감액 자체는 이 글의 주제가 아니므로 해지 근거로서의 의미만 짚습니다.

일반 규정으로 민법 제544조도 거론됩니다. 이 조문은 "당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다"고 정합니다. 임대인에게 수리 기한을 정해 요구했는데 그 기간이 지나도록 이행이 없는 경우를 떠올리기 쉽지만, 이 조문은 '해제'를 말하고 있고 임대차처럼 계속되는 계약을 끝내는 데 이 조문이 어떤 방식으로 쓰이는지는 판례가 다루는 영역이라 단정하기 어렵습니다.

해지와 해제의 차이도 짚어 둘 필요가 있습니다. 민법 제550조는 "당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다"고 정합니다. 임대차는 이미 사용한 기간을 되돌릴 수 없는 계속적 계약이어서, 임대차를 끝내는 것은 대부분 장래를 향해 효력을 잃게 하는 '해지'로 다뤄집니다. 따라서 통지서를 쓸 때도 해제와 해지를 섞어 쓰지 말고, 어떤 사유와 근거로 언제부터 계약을 끝내는지 분명히 적는 것이 좋습니다.

1. 하자 발생 기록

   날짜가 나오는 사진과 영상, 손님 불편 사례, 영업을 멈춘 날짜를 남깁니다.

2. 수리 요청 통지

   문자·이메일·내용증명으로 하자 내용과 수리 요청, 회신 기한을 적어 보냅니다.

3. 임대인 반응 정리

   수리 거부, 무응답, 형식적인 임시 조치 등 반응을 날짜별로 정리합니다.

4. 해지 근거 점검

   제627조 제2항, 제544조 활용 가능성, 계약서의 해지 조항을 함께 검토합니다.

5. 해지 의사표시

   해지 사유·근거·효력 시점을 적은 서면을 보내고 도달을 입증할 수 있게 합니다.

6. 인도·정산과 배상 청구

   점포 인도와 보증금 정산을 정리하면서 손해배상 청구를 준비합니다.

이 순서에서 가장 자주 빠지는 단계가 두 번째와 세 번째입니다. 말로만 수리를 요청하고 임대인이 "곧 고치겠다"고 답한 뒤 몇 달을 흘려보내면, 나중에 언제부터 얼마나 방치되었는지 증명하기 어려워집니다. 해지를 서두르기 전에 요청과 무응답의 기록이 충분히 쌓였는지부터 확인하시기 바랍니다.

임대인 권리금 반환의무가 아니라면, 해지 뒤 배상은 받을 수 있을까?

임차인들이 가장 걱정하는 대목입니다. "내가 먼저 해지했으니 계약이 끝났고, 끝난 계약에 대해서는 아무것도 청구할 수 없는 것 아니냐"는 질문이 대표적입니다. 민법 제551조는 이 걱정에 분명하게 답합니다. 조문은 "계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다"고 정하고 있습니다.

즉 계약을 해지하는 것과, 그 전에 이미 생긴 의무 위반에 대해 손해배상을 청구하는 것은 서로 별개의 문제입니다. 임대인의 의무 위반 때문에 해지에 이르렀다면 해지 후에도 그 위반으로 생긴 손해의 배상을 구할 수 있습니다. 다만 퇴거 과정에서 "상호 일체의 청구를 하지 않는다"는 식의 합의 문구에 서명하면 사정이 달라질 수 있으므로, 임대인이 내미는 합의서는 서명하기 전에 반드시 문구를 확인해야 합니다.

손해배상의 기본 근거는 민법 제390조입니다. 조문은 "채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다"고 정합니다. 사용·수익 유지 의무를 놓고 보면 채무자는 임대인이고 채권자는 임차인입니다. 임대인이 제623조의 의무를 채무의 내용에 좇아 이행하지 않았다면 손해배상 청구의 출발점이 마련됩니다.

단서 부분은 임대인의 주된 방어 논리가 됩니다. 임대인은 하자가 예측할 수 없는 사고 때문에 생겼다거나, 수리를 하려 했지만 다른 사정으로 할 수 없었다며 자신에게 고의나 과실이 없었다고 다투는 경우가 많습니다. 그래서 임차인으로서는 하자를 알린 시점, 임대인이 수리를 약속하거나 거절한 시점, 그 뒤 아무 조치가 없던 기간을 구체적으로 보여 주는 것이 중요합니다. 알리고도 방치한 기간이 길수록 임대인의 이 주장은 설득력이 약해질 수 있습니다.

권리금 상당 손해는 어디까지 배상 범위에 들어갈까?

임대인 권리금 반환의무 대신 배상 청구의 틀을 세웠다면 다음은 범위의 문제입니다. 민법 제393조 제1항은 "채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다"고 정하고, 제2항은 "특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다"고 정합니다. 임차인이 입은 손해가 통상의 손해인지, 특별한 사정으로 인한 손해인지에 따라 임대인의 인식 여부가 쟁점이 되는지가 갈립니다.

권리금과 관련된 손해가 어느 쪽에 속하는지, 그리고 어떤 방식으로 금액을 산정하는지는 조문이 직접 정하지 않습니다. 이는 대법원 판결의 취지와 개별 사건의 사정에 따라 판단되는 영역이어서 결론을 미리 단정할 수 없습니다. 예를 들어 남은 계약 기간이 얼마였는지, 그 기간 동안 영업을 이어 갔다면 권리금을 회수할 가능성이 어느 정도였는지, 시설과 영업의 상태가 어떠했는지 같은 사정이 함께 고려될 수 있습니다.

실무에서 특히 중요한 것은 제393조 제2항의 '알았거나 알 수 있었을 때'라는 문구입니다. 임대인이 계약 당시 임차인이 권리금을 내고 들어왔다는 사실을 알았는지, 하자 방치로 영업이 끊기면 권리금 회수가 어려워진다는 사정을 알 수 있었는지가 다퉈질 수 있습니다. 입점 당시 임대인이 권리금 계약 사실을 알고 임대차계약을 맺었다면, 그 정황을 보여 주는 문자나 계약서 특약 같은 자료가 도움이 될 수 있습니다.

손해 항목을 정리할 때는 권리금 상당 손해만 보지 말고 다른 항목도 함께 검토해야 합니다. 하자로 영업을 못 한 기간의 손실, 물에 젖거나 망가진 집기와 재고, 이전을 위해 지출한 비용 등은 각각 성격이 다르고 입증 자료도 다릅니다.

표의 항목은 서로 겹칠 수 있다는 점도 기억해야 합니다. 예를 들어 영업 중단 손실과 권리금 상당 손해가 같은 기간의 영업 가치를 두 번 반영하는 것은 아닌지 다퉈질 수 있습니다. 어떤 항목으로 얼마를 청구할지는 증거가 뒷받침하는 범위 안에서 설계해야 하고, 이 설계가 소송의 결과를 가르는 경우가 적지 않습니다.

권리금 회수기회 보호(제10조의4)와는 무엇이 다를까

권리금 분쟁이라고 하면 많은 분이 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 먼저 떠올립니다. 이 조문은 임대인이 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지" 일정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 정한 규정입니다. 방해행위로는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등이 열거되어 있습니다.

그런데 이 조문은 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지'라는 기간을 전제로, 임차인이 신규임차인을 주선해 권리금을 회수하려는 상황을 다룹니다. 계약 기간이 한참 남은 시점에 임대인의 수선 의무 위반으로 계약이 중도에 끝나는 경우는 이 구조와 출발점이 다르므로, 제10조의4를 그대로 옮겨 적용할 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 그래서 중도 종료 사안에서는 민법상 채무불이행 책임을 중심으로 청구를 구성하는 것이 기본입니다.

두 경로는 배상 범위를 정하는 방식에서도 차이가 납니다. 제10조의4 제3항은 손해배상액이 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"는 상한을 두고, 제4항은 "임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다"고 정합니다. 반면 채무불이행 배상은 제393조의 통상손해·특별손해 구조로 범위를 따지고, 제10조의4 제4항의 시효 조문이 그대로 붙는 구조도 아닙니다. 어떤 소멸시효가 적용되는지는 당사자와 거래의 성격에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 기간을 여유 있게 생각하지 말고 서두르는 편이 안전합니다.

계약 기간 중간에 직접 신규임차인을 구해 가게를 넘기는 방법도 떠올릴 수 있습니다. 하지만 민법 제629조에 따라 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대할 수 없으므로, 중도에 가게를 넘기려면 임대인의 동의를 얻거나 임대인과 새 임차인 사이의 계약 체결을 협의하는 과정이 필요합니다.

다만 남은 계약 기간이 이미 6개월 이내로 들어와 있었고, 임차인이 신규임차인을 주선했는데 임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절한 사정까지 겹쳐 있다면 두 경로를 함께 검토할 여지가 생길 수 있습니다. 이런 경우 어느 쪽을 주된 청구로 하고 어느 쪽을 예비적으로 둘지는 사실관계와 증거에 따라 달라지므로, 소를 제기하기 전에 청구 구조를 신중하게 설계해야 합니다.

중도 퇴거를 앞두고 지금 남겨야 할 기록

채무불이행 배상은 결국 증거 싸움입니다. 임대인의 의무 위반, 그로 인한 영업 불능, 해지에 이른 경위, 손해의 범위를 모두 임차인 쪽에서 설명해야 하므로, 나가기 전에 기록을 얼마나 남겼는지가 결과를 크게 좌우합니다.

• 하자 부위를 날짜가 나오도록 촬영하고, 비가 온 날이나 사고 당일의 영상도 따로 보관한다.
• 수리 요청은 문자·이메일·내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방식으로 하고, 회신 기한을 적는다.
• 임대인의 답변, 수리 약속, 거절, 무응답을 시간순 표로 정리한다.
• 영업을 못 한 날짜와 매출 변화를 장부와 카드 매출 내역으로 뒷받침한다.
• 입점 당시 권리금 계약서와 임대인이 그 사실을 알았던 정황을 모은다.
• 점포를 넘기기 전 하자 상태를 다시 촬영하고, 필요하면 전문가 소견을 받아 둔다.

기록을 남길 때는 감정적인 표현보다 사실 위주로 적는 것이 좋습니다. "건물주가 일부러 안 고친다"는 문장보다 "○월 ○일 누수 사진을 보내 수리를 요청했고 ○월 ○일까지 답변이 없었다"는 문장이 재판에서 훨씬 힘을 가집니다.

청구 금액을 먼저 정해 놓고 증거를 맞추려 하기보다, 증거가 뒷받침하는 범위에서 청구를 구성하는 것이 안전합니다. 무리하게 부풀린 청구는 상대방의 반박을 부르고 재판부의 신뢰를 떨어뜨릴 수 있습니다. 법도 권리금소송센터에서는 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 온 엄정숙 변호사가 임대인 권리금 반환의무 문제를 배상 구조로 다시 정리하는 작업을 함께합니다.

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