권리금 손해배상 과실상계, 임대인이 주장하면 배상액이 정말 줄어드나요?

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 방해행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 정합니다. 그리고 같은 조 제3항은 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정합니다. 여기까지가 책임의 문제입니다.

그런데 실제 소송에서는 책임을 정면으로 부인하기 어려운 임대인이 방향을 바꾸는 경우가 적지 않습니다. 방해한 것은 맞더라도 임차인이 정보를 제대로 주지 않았다거나, 연락을 끊었다거나, 일을 늦게 진행했다는 식으로 임차인 쪽 사정을 끌어와 배상액을 줄여 달라고 하는 것입니다. 이것이 흔히 권리금 손해배상 과실상계 항변이라고 부르는 주장입니다. 책임은 인정하되 금액을 줄이자는 방어라는 점에서, 책임 자체를 부정하는 항변과는 결이 다릅니다.

이 항변이 나왔을 때 임차인이 가장 먼저 해야 할 일은 겁을 먹는 것이 아니라 항변의 종류를 분류하는 일입니다. 임대인이 내세운 사정이 책임을 없애는 사유로 주장되는 것인지, 금액을 줄이는 사유로 주장되는 것인지에 따라 다투는 방식과 필요한 증거가 달라지기 때문입니다. 같은 사실이라도 어느 칸에 들어가느냐에 따라 의미가 완전히 바뀝니다.

과실상계 조문의 구조, 제396조와 제763조를 함께 읽어야 하는 이유

과실상계의 출발점은 민법 제396조입니다. 이 조문은 채무불이행 손해배상을 전제로 하여, 채권자에게도 과실이 있으면 법원이 이를 참작하도록 정하고 있습니다. 문언을 그대로 옮기면 다음과 같습니다.

이 문장에서 눈여겨볼 부분은 세 군데입니다. 첫째, 주어가 법원입니다. 과실상계는 당사자끼리 합의로 깎는 것이 아니라 법원이 판단하는 영역이라는 뜻입니다. 둘째, 참작의 대상이 손해배상의 금액만이 아니라 책임까지 포함됩니다. 셋째, 끝맺음이 참작할 수 있다가 아니라 참작하여야 한다입니다. 채권자의 과실이 인정되는 사안이라면 법원은 이를 빼놓고 판단할 수 없다는 의미로 읽히므로, 임차인 입장에서는 임대인이 명시적으로 주장하지 않았더라도 기록에 드러난 사정이 판단에 들어갈 수 있다는 점까지 대비해 두는 편이 안전합니다.

그 다음 조문이 민법 제763조입니다. 이 조문은 불법행위로 인한 손해배상에도 채무불이행 쪽 규정 일부를 끌어다 쓰도록 정합니다.

준용 목록에 제396조가 들어 있으므로, 불법행위 손해배상에서도 피해자 쪽 과실을 참작하는 구조가 마련되어 있는 셈입니다. 같은 목록에 들어 있는 제393조는 손해배상의 범위를 정하는 조문으로, 제1항은 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다고 하고, 제2항은 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다고 정합니다. 배상 범위와 과실상계가 한 묶음으로 움직인다는 점을 보여 주는 대목입니다.

그렇다면 상가법 제10조의4 제3항의 손해배상책임은 채무불이행 책임일까요, 불법행위 책임일까요, 아니면 법이 따로 정한 별도의 책임일까요. 이 질문은 판례와 학설에서 다뤄지는 영역이고, 어느 쪽으로 보느냐에 따라 제396조가 직접 적용되는지 제763조를 거쳐 준용되는지 같은 경로 설명이 달라질 수 있습니다. 이 글에서 어느 하나로 단정하지는 않겠습니다. 실무적으로 중요한 것은 경로가 무엇이든 임대인이 임차인 쪽 과실을 근거로 감액을 주장할 여지가 열려 있다고 보고 미리 준비하는 태도입니다.

책임을 부정하는 항변과 금액을 줄이는 항변은 출발선이 다릅니다

임대인의 방어는 크게 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 애초에 배상책임이 없다는 주장이고, 다른 하나는 책임은 있더라도 금액을 줄여야 한다는 주장입니다. 과실상계는 뒤쪽에 속합니다. 두 갈래를 섞어 버리면 임차인이 엉뚱한 쟁점에 힘을 쏟게 되므로, 답변서를 받으면 각 주장에 어느 갈래인지 표시해 두는 것부터 시작하는 것이 좋습니다.

왼쪽 칸의 사유는 인정되면 배상책임 자체가 생기지 않거나 청구권이 소멸하는 쪽으로 작동합니다. 예를 들어 제10조의4 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등을 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 본다는 표현은 간주 규정이므로, 해당 사실이 인정되면 그 거절은 정당한 것으로 다뤄집니다. 이런 주장에는 사실 자체를 다투는 방식으로 대응해야 합니다.

반면 오른쪽 칸의 사유는 책임이 성립한다는 전제 위에서 금액을 조정하는 장치입니다. 과실상계 주장에 대해 임차인이 그 사정 때문에 책임이 없다는 식으로 맞받아칠 필요는 없습니다. 오히려 그 사정이 실제로 있었는지, 있었다면 손해와 어떤 관련이 있는지, 임대인의 방해행위에 비해 어느 정도의 무게를 가지는지를 차분하게 다투는 편이 맞습니다.

주의할 점은 같은 사실이 양쪽 칸에 동시에 쓰일 수 있다는 것입니다. 예를 들어 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 자력에 관한 정보 문제는, 임대인 입장에서 제2항 제1호의 자력 부족 주장으로 쓰일 수도 있고, 임차인이 정보를 충분히 주지 않았다는 과실상계 주장으로 쓰일 수도 있습니다. 그래서 하나의 기록이 두 개의 방어를 함께 막아 주는 경우가 많습니다. 임대인이 책임을 벗는 경로가 제10조 제1항 각 호뿐인 것도 아니므로, 답변서에 담긴 주장 하나하나를 분류해 두는 습관이 중요합니다. 분류가 어렵다면 02-591-5657로 문의해 주세요.

임대인이 임차인 잘못이라며 내세우기 쉬운 네 가지 주장

아래는 권리금 소송에서 임대인 측이 감액 사유로 자주 꺼내는 유형을 가상으로 정리한 것입니다. 실제 사건을 옮긴 것이 아니며, 각 주장이 과실상계 사유로 받아들여질지, 받아들여진다면 어느 정도 반영될지는 사안마다 다릅니다. 여기서는 임차인이 어떤 방향으로 반박을 준비하면 좋은지에 초점을 맞춥니다.

네 가지 주장에는 공통점이 있습니다. 모두 임차인의 행동을 문제 삼지만, 그 행동이 손해와 어떻게 이어졌는지에 대한 설명은 비어 있는 경우가 많다는 점입니다. 과실상계는 채권자에게 과실이 있는 때 이를 참작하는 구조이므로, 임차인으로서는 문제 된 행동이 정말 과실이라고 평가될 만한 것인지, 그리고 손해의 발생이나 확대와 연결되는지를 하나씩 끊어서 따져 보아야 합니다.

또한 임대인의 주장이 구체적인 날짜와 자료 없이 인상만으로 제시되는 경우도 많습니다. 그럴 때 임차인이 날짜별 기록을 제시하면 주장과 사실 사이의 간격이 드러납니다. 반대로 임차인에게 기록이 없으면, 임대인의 인상이 그대로 판단 재료가 될 위험이 커집니다. 권리금 손해배상 과실상계 다툼이 결국 기록 싸움이라고 말하는 이유가 여기에 있습니다.

정보제공의무를 지켰다는 기록이 감액 다툼의 중심이 되는 이유

과실상계 항변에서 가장 자주 등장하는 소재가 제10조의4 제5항의 정보제공의무입니다. 이 조항은 임대인이 아니라 임차인에게 의무를 지우는 조문이라는 점에서 특이합니다. 문언을 그대로 보면 다음과 같습니다.

이 조항을 읽을 때는 범위를 정확히 잡는 것이 중요합니다. 제공 대상은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임 지급 자력, 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관한 정보이고, 그 범위는 임차인이 자신이 알고 있는 정보로 한정됩니다. 임차인이 알지 못하는 정보까지 조사해서 넘겨야 한다는 문언은 없습니다. 다만 무엇을 알고 있었는지는 결국 사실 문제이므로, 임대인은 임차인이 알면서 전하지 않았다고 주장할 수 있습니다.

조문은 이 의무를 지키지 않았을 때의 효과를 따로 정하지 않습니다. 그래서 정보제공의무 위반이 곧바로 배상책임을 없애는 사유라고 단정할 수는 없습니다. 그러나 임대인 입장에서는 이 사정을 제2항 각 호의 정당한 사유 주장을 뒷받침하는 재료로 쓰거나, 과실상계 사유로 내세울 수 있습니다. 어느 쪽으로 쓰이든 임차인에게 필요한 것은 제공 사실을 보여 주는 자료입니다.

실무에서는 정보 제공을 말로만 하고 끝내는 경우가 많습니다. 신규임차인이 되려는 사람을 데리고 가서 인사시키고, 업종과 경력을 구두로 설명한 뒤 임대인의 답을 기다리는 식입니다. 이렇게 하면 나중에 무엇을 말했는지 증명하기가 어렵습니다. 같은 내용을 문자 메시지나 전자우편으로 한 번 더 보내 두면, 날짜와 내용이 함께 남습니다. 신규임차인이 되려는 자의 동의를 받아 사업 경력이나 자금 조달 계획을 요약한 자료를 첨부하면 더 좋습니다.

개인정보 문제도 함께 생각해야 합니다. 신규임차인이 되려는 자의 재산 상태를 임대인에게 넘길 때는 당사자의 동의를 받고, 필요한 범위로 정리해서 전달하는 것이 바람직합니다. 동의를 받은 기록 역시 임차인이 성실하게 절차를 밟았다는 정황이 될 수 있습니다. 정보를 무작정 많이 넘기는 것보다, 무엇을 왜 넘겼는지가 분명한 기록이 다툼에서 더 쓸모가 있습니다.

배상 상한, 과실상계, 손익상계는 각각 다른 질문에 답합니다

권리금 소송에서 금액을 줄이는 장치는 하나가 아닙니다. 그런데 셋 다 결과적으로 숫자를 작게 만든다는 점 때문에 하나로 뭉뚱그려 이해하는 경우가 많습니다. 각 장치가 어떤 질문에 답하는지를 나눠 두면 답변서를 읽을 때 훨씬 수월해집니다.

배상 상한은 제10조의4 제3항 후문이 정하는 것으로, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이것은 배상액의 천장을 정한 것이지 배상액을 계산하는 공식이 아닙니다. 천장 아래에서 실제 손해가 얼마인지는 별도로 증명되어야 하고, 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다.

과실상계는 그와 별개로, 임차인 쪽 과실을 법원이 참작하는 장치입니다. 상한과 과실상계가 모두 문제 되는 사건에서 어느 것을 먼저 적용하는지, 계산 순서가 어떻게 되는지는 판례와 실무에서 다뤄지는 영역이므로 이 글에서 단정하지 않습니다. 임차인이 알아 둘 점은 상한이 정해졌다고 과실상계 주장이 사라지는 것도 아니고, 과실상계가 받아들여졌다고 상한 논의가 필요 없어지는 것도 아니라는 사실입니다.

손익상계는 조문이 아니라 판례로 다듬어진 법리입니다. 대법원 판결은 손해를 입은 사람이 같은 원인으로 이익도 얻었다면 그 이익을 배상액에서 공제할 수 있다는 취지를 밝혀 왔습니다. 권리금 사건에서 어떤 이익이 이 범주에 들어가는지는 사안마다 다르므로, 임대인이 손익상계를 주장하면 그 이익이 정말 방해행위와 같은 원인에서 생긴 것인지부터 따져 보아야 합니다.

표에서 보듯 네 가지 장치는 근거도 다르고 다투는 방식도 다릅니다. 임대인이 답변서에서 이 중 여러 가지를 한꺼번에 주장하는 경우가 많은데, 그럴수록 임차인은 주장마다 근거 조문이나 법리를 붙여 따로따로 반박하는 것이 효과적입니다.

권리금 손해배상 과실상계 다툼에 대비하려면 기록을 어떤 순서로 정리해야 하나요?

권리금 손해배상 과실상계 항변을 막는 가장 확실한 방법은 처음부터 기록을 남기는 것입니다. 이미 분쟁이 시작되었다면 흩어진 자료를 모아 시간순으로 재구성해야 합니다. 아래 순서는 임차인이 스스로 정리할 때 참고할 수 있는 일반적인 흐름입니다.

1. 1

   날짜 축부터 세우기

   임대차 만료일, 그로부터 6개월 전 시점, 실제 종료일을 맨 위에 적습니다. 모든 사건을 이 축 위에 올려야 방해 금지 기간 안의 일인지가 보입니다.

2. 2

   주선 기록 모으기

   신규임차인이 되려는 자를 처음 소개한 날짜와 방식, 권리금 계약서나 그 초안, 계약 의사를 보여 주는 메시지를 모읍니다.

3. 3

   정보제공 기록 표시하기

   임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 자력이나 의무 이행 의사·능력에 관해 언제, 무엇을, 어떤 경로로 전달했는지 표시합니다. 동의서가 있으면 함께 붙입니다.

4. 4

   임대인 반응 정리하기

   임대인이 제시한 조건, 거절 의사, 회신 시점을 날짜순으로 적습니다. 요구 조건이 바뀐 시점은 별도로 표시합니다.

5. 5

   공백 구간 해명 자료 준비하기

   연락이 늦었던 기간이 있다면 그 사정을 보여 줄 자료와, 그 사이 다른 경로로 협의가 이어졌는지를 정리합니다.

6. 6

   손해와 연결 짓기

   신규임차인이 되려는 자가 계약을 포기한 시점과 이유를 보여 주는 자료를 모아, 임대인의 행위와 손해 사이의 연결을 설명합니다.

이 순서에서 가장 중요한 것은 첫 단계의 날짜 축입니다. 과실상계 항변은 대개 임차인이 언제 무엇을 하지 않았다는 형태로 제기되기 때문에, 날짜 축이 없으면 반박이 막연해집니다. 반대로 날짜 축 위에 주선, 정보 제공, 임대인 반응을 차례로 올려 두면, 임대인이 문제 삼는 공백이 실제로는 임대인의 회신을 기다리던 기간이었다는 사실이 드러나는 경우도 있습니다.

다섯째 단계의 공백 구간 해명도 소홀히 하기 쉽습니다. 임차인도 사람이므로 질병이나 가족 사정, 영업 정리 때문에 연락이 늦어질 수 있습니다. 그런 사정이 있었다면 그 기간을 숨기기보다 사정을 보여 주는 자료와 함께 설명하고, 공백 전후로 다른 경로를 통해 협의가 이어졌다는 점을 보여 주는 편이 설득력이 있습니다.

마지막 단계는 손해와의 연결입니다. 과실상계는 임차인 쪽 과실을 참작하는 장치이지만, 그 과실이 손해와 무관하다면 반영될 이유가 약해집니다. 신규임차인이 되려는 자가 계약을 포기한 이유가 임대인의 요구 조건이나 거절이었다는 점이 메시지나 진술서로 확인된다면, 임차인의 다른 사정이 끼어들 여지는 그만큼 줄어듭니다. 이 부분은 시효와도 맞물려 있으므로, 제10조의4 제4항에 따라 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다는 점도 함께 일정표에 적어 두세요.

아직 분쟁 전이라면, 지금부터 감액 사유를 줄이는 습관

과실상계 다툼은 소송이 시작된 뒤에 대비하는 것보다, 주선 단계에서 사유 자체를 만들지 않는 것이 훨씬 쉽습니다. 임대차 만료가 다가오고 가게를 넘길 계획이 있다면, 처음부터 나중에 법원에 낼 수 있는 형태로 소통하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

첫째, 중요한 대화는 서면으로 한 번 더 남깁니다. 임대인과 전화나 대면으로 이야기했다면, 그날 바로 오늘 말씀드린 내용을 정리하면 이렇습니다 하는 형태의 메시지를 보내 두는 식입니다. 상대방이 답하지 않더라도 보낸 기록 자체가 남습니다. 둘째, 신규임차인이 되려는 자를 소개할 때는 업종, 영업 계획, 자금 계획처럼 임대인이 궁금해할 정보를 정리한 한 장짜리 자료를 함께 보내고, 그 자료를 만든 근거와 당사자의 동의 여부를 기록해 둡니다.

셋째, 임대인이 조건을 제시하거나 추가 자료를 요구하면 가능한 한 빨리 답합니다. 바로 답할 수 없는 사정이 있으면 언제까지 답하겠다는 짧은 회신이라도 보내 두는 것이 공백을 줄이는 방법입니다. 넷째, 신규임차인이 되려는 자와의 협상이 진행되는 과정도 날짜별로 남겨 둡니다. 계약 의사를 밝힌 메시지, 권리금 계약 초안, 계약금 관련 기록은 나중에 손해와 인과관계를 설명할 때 핵심 자료가 됩니다.

권리금 과실상계에 관해 자주 받는 질문