가게를 넘겨받으면서 냉장 쇼케이스, 주방 설비, 냉난방기, 간판, 인테리어 같은 시설값으로 권리금을 치렀는데, 영업을 시작하고 얼마 지나지 않아 핵심 설비가 멈춰 서는 일은 생각보다 흔합니다. 이때 가장 먼저 떠오르는 질문은 "시설값을 냈으니 넘겨준 사람이 고쳐 줘야 하지 않나"일 것입니다. 그런데 이 질문에 곧바로 답하기 어려운 이유는 시설 권리금이라는 말 자체가 법률에 따로 정의된 용어가 아니기 때문입니다. 이름에서 결론을 끌어낼 수 없으니, 그 이름이 가리키는 돈이 법적으로 어떤 계약의 대가인지부터 확인해야 합니다.

이 글은 시설 권리금 뜻을 상가건물 임대차보호법의 권리금 정의 위에 정확히 올려놓은 다음, 인수 뒤 고장이 났을 때 누구에게 무엇을 물을 수 있는지, 그리고 그 권리를 언제까지 행사해야 하는지를 자주 틀리는 생각을 하나씩 바로잡는 방식으로 정리합니다. 인수인계 당일의 점검 순서나 신규임차인의 업종 변경에 따른 철거 문제는 다루지 않고, 이미 가게를 넘겨받은 뒤에 드러난 고장에만 초점을 맞춥니다.

• 시설 권리금을 주고 가게를 인수했는데 몇 주 만에 영업의 핵심 설비가 고장 났다
• 넘겨준 전 임차인은 "넘겨줄 때는 멀쩡했다"며 수리비 부담을 거절하고 있다
• 계약서에는 "시설 일체 포함"이라는 한 줄만 있고 목록표나 작동 상태 기록이 없다
• 고장 난 장비가 알고 보니 리스나 렌탈 장비였다는 이야기를 뒤늦게 들었다
• 언제까지 문제를 제기해야 권리를 잃지 않는지 기한이 걱정된다

01시설 권리금 뜻은 무엇이고, 법에 따로 정해진 말일까요?

시설 권리금 뜻을 찾아보면 "가게에 설치된 시설을 넘겨받는 값" 정도로 설명되는 경우가 많습니다. 틀린 설명은 아니지만, 법률 용어로서의 무게를 가진 말은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 권리금을 하나의 개념으로 정의할 뿐, 시설 권리금·영업 권리금·바닥 권리금처럼 종류를 나누어 따로 정의하지 않습니다. 이 세 가지 구분은 거래 현장에서 금액의 근거를 설명하고 협상하기 위해 쓰여 온 실무 용어입니다.

이 정의를 천천히 읽으면 시설 권리금이 어디에 자리 잡는지가 보입니다. 정의에 나오는 요소는 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점이고, 끝에 "등"이 붙어 있어 대표적인 예를 든 것일 뿐 이 다섯 가지로 한정되지 않습니다. 이 가운데 영업시설·비품처럼 눈에 보이고 만질 수 있는 유형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가에 해당하는 부분을 실무에서는 시설 권리금이라고 부르는 것입니다.

또 하나 놓치면 안 되는 문구가 "임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는"이라는 부분입니다. 권리금은 보증금이나 월세와는 별개의 돈이고, 받는 사람이 임대인일 수도 임차인일 수도 있습니다. 다만 같은 조 제2항은 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"으로 정의합니다. 가게를 넘겨받으면서 전 임차인에게 시설값을 치렀다면 그 거래는 바로 이 권리금 계약의 모습을 띠고, 고장 책임을 따질 때 일차적으로 마주하는 상대방도 그 계약의 상대방인 전 임차인, 즉 양도인이 됩니다.

정리하면 시설 권리금 뜻은 "권리금 가운데 영업시설·비품 등 유형 재산 부분을 가리키는 실무상 이름"입니다. 이름이 법률 용어가 아니라는 점은 중요한 결과로 이어집니다. 시설 권리금이라는 이름만으로 자동으로 생기는 책임은 없고, 책임의 범위는 결국 권리금 계약서에 무엇을 적었는지, 그리고 민법의 어떤 규정이 그 계약에 적용되는지로 판단된다는 것입니다. 아래의 오해들이 생기는 이유도 대부분 이 출발점을 건너뛰기 때문입니다.

02인수 뒤 고장 앞에서 자주 틀리는 생각 다섯 가지

설비 고장으로 분쟁이 생기면 양쪽 모두 자기에게 유리한 한 문장을 붙잡기 쉽습니다. 넘겨받은 쪽은 "시설값을 냈으니 당연히 책임져야 한다"고, 넘겨준 쪽은 "중고를 넘긴 것이니 알아서 써야 한다"고 말합니다. 아래 다섯 가지는 상담에서 자주 마주치는 생각을 조문에 비추어 판정한 것입니다.

다섯 가지 오해의 공통점은 "시설 권리금"이라는 이름에서 곧바로 결론을 끌어내려 한다는 점입니다. 실제 판단은 이름이 아니라 계약서의 문구, 민법 규정의 준용 여부, 인수 당시의 사정, 그리고 권리를 행사한 시점이라는 네 가지 요소로 이루어집니다. 이 네 가지 가운데 넘겨받은 쪽이 지금 당장 통제할 수 있는 것은 기록과 시점뿐이므로, 고장을 발견한 순간부터의 행동이 결과를 크게 좌우합니다.

03시설 권리금 계약에도 매매의 하자담보책임이 적용될까요?

권리금 계약은 대가를 지급하고 유형·무형의 재산적 가치를 넘겨받는 계약이므로 유상계약의 성격을 가진다고 볼 여지가 있습니다. 그렇게 보면 매매의 하자담보에 관한 규정도 제567조 본문에 따라 준용될 수 있다는 논리가 성립합니다. 실제로 시설 부분만 떼어 놓고 보면 설비와 비품을 돈을 주고 넘겨받는 모습이어서 매매와 상당히 닮아 있습니다.

그러나 권리금 계약은 물건을 사고파는 단순한 계약과 다른 면이 많습니다. 시설뿐 아니라 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 같은 무형의 가치가 하나의 대가 안에 함께 묶여 있고, 임대차 관계를 새로 맺는 일과도 연결되어 있는 경우가 대부분입니다. 이런 복합적인 성격 때문에 제567조 단서의 "그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때"에 해당하는지, 해당하지 않는다면 계약 전체에 준용되는지 아니면 시설처럼 매매에 가까운 부분에 한해 의미를 가지는지는 단정하기 어렵습니다.

이 불확실성은 양쪽 모두에게 위험입니다. 넘겨받은 쪽은 준용이 부정되면 하자담보를 근거로 한 청구가 막힐 수 있고, 넘겨준 쪽은 준용이 인정되면 예상하지 못한 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 그래서 계약 단계에서 시설의 하자 책임을 특약으로 분명히 정해 두는 것이 법 해석 다툼을 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 특약은 조문의 준용 여부와 관계없이 당사자 사이의 약속으로서 판단의 기준이 되기 때문입니다.

특약이 있다면 하자담보와는 다른 길도 열립니다. 양도인이 특정 설비가 정상 작동한다고 약속했거나 인수 후 일정 기간 수리 책임을 지겠다고 정했다면, 그 약속을 지키지 않은 것은 약정 위반 문제로도 따져 볼 수 있습니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때 채권자가 손해배상을 청구할 수 있도록 하면서, 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. 하자담보와 약정 책임 가운데 어느 쪽으로 주장할지, 또는 함께 주장할 수 있는지는 구체적인 사정에 따라 달라지므로 계약서를 놓고 검토해야 합니다.

04준용된다고 본다면, 해제가 문제되는 고장과 손해배상만 남는 고장

제580조 제1항이 준용하는 제575조 제1항은 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다고 정합니다. 권리금 계약에 이 구조가 준용된다고 보면, 고장은 두 갈래로 나뉩니다. 계약 자체를 되돌리는 문제가 되는 고장과, 계약은 유지한 채 금전으로 정리하는 문제가 되는 고장입니다.

여기서 "계약의 목적"이 무엇이었는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 예를 들어 권리금 계약서에 업종과 영업 승계의 취지, 그리고 그 영업에 꼭 필요한 설비를 명시해 두었다면 해당 설비가 쓸 수 없는 상태였다는 사정이 계약의 목적과 직접 연결될 수 있습니다. 반대로 "시설 일체" 한 줄만 있다면 어떤 설비가 계약의 목적에 얼마나 중요했는지를 다른 증거로 설명해야 하는 부담이 넘겨받은 쪽에 생깁니다.

단서도 꼼꼼히 봐야 합니다. 넘겨받은 쪽이 하자를 알았거나 과실로 알지 못했다면 하자담보책임 자체를 묻지 못합니다. 인수 점검 기록은 이 점에서 양날의 칼입니다. 점검을 해 두면 그 당시 정상이었다는 증거가 되지만, 이상을 발견하고도 아무 조치 없이 인수했다는 기록이 남으면 "알았다"는 근거가 될 수도 있습니다. 그래서 점검 중 이상을 발견했다면 그 설비에 대해서는 수리 조건이나 금액 조정을 별도로 합의해 서면으로 남겨 두는 것이 바람직합니다.

해제를 고민한다면 그 뒤에 따라올 일도 함께 생각해야 합니다. 권리금 계약과 임대차계약은 별개의 계약이어서, 권리금 계약을 해제한다고 임대차 관계가 자동으로 정리되는 것은 아닙니다. 해제의 효과로 이미 주고받은 권리금과 설비, 영업 기간 동안의 이익을 어떻게 정산할지도 복잡하게 얽힙니다. 이런 이유로 실무에서는 해제를 마지막 수단으로 두고, 수리비 부담이나 대금 조정으로 정리하는 방안을 먼저 검토하는 경우가 많습니다.

05고장을 발견한 날부터 흐르는 6월, 무엇부터 해야 할까

제582조의 "전2조"는 제580조와 제581조를 가리킵니다. 권리금 계약에 하자담보 규정이 준용된다고 보면 이 6월의 기간도 함께 문제됩니다. "그 사실을 안 날"이 처음 고장 증상을 본 날인지, 수리기사 소견으로 인수 전부터 있던 결함이라는 점을 알게 된 날인지는 사실관계에 따라 다퉈질 수 있습니다. 따라서 가장 이른 날을 기준으로 잡고 움직이는 것이 안전합니다.

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   고장 당일, 상태를 그대로 기록

   고장 난 설비의 사진과 동영상, 날짜와 시간, 증상, 그 직전의 사용 상황을 메모합니다. 영업을 위해 급히 손대기 전에 원래 상태를 남겨 두는 것이 무엇보다 중요합니다.
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   원인 확인과 소견 확보

   수리 업체에 점검을 맡기고, 결함이 오래전부터 있던 것인지 사용 중 생긴 고장인지에 대한 의견을 서면이나 문자로 받아 둡니다. 교체한 부품은 버리지 말고 보관합니다.
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   양도인에게 서면으로 알리기

   하자의 내용, 발견 일자, 원하는 조치(수리비 부담·대금 조정 등), 회신 기한을 적어 내용증명 등 남는 방식으로 보냅니다. 전화로만 이야기하면 나중에 언제 알렸는지 증명하기 어렵습니다.
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   협의 결과는 반드시 합의서로

   수리비 분담이나 잔금 조정에 합의했다면 금액, 지급 방법, 이후 같은 설비에서 다시 문제가 생길 때의 처리까지 서면에 담습니다.
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   협의가 막히면 기간 안에 법적 조치 검토

   상대방이 응하지 않거나 답이 없으면 기간이 지나기 전에 소송 등 권리행사 방법을 상담해 결정합니다. 기간이 임박했다면 망설일 여유가 없습니다.

6월 안에 "행사"한다는 것이 반드시 소를 제기해야 한다는 뜻은 아닙니다. 대법원 판결은 제582조의 기간이 재판상 또는 재판외의 권리행사기간이고 재판상 청구를 위한 출소기간은 아니라는 취지입니다. 다만 어떤 통지가 권리 행사로 인정될지는 그 내용에 따라 다퉈질 수 있으므로, 통지는 최대한 빨리 하자와 원하는 조치를 분명히 적어 하되, 협의가 길어진다면 기간 만료가 다가오기 전에 다음 단계를 정해 두어야 합니다. "협의 중이었으니 기간이 멈춰 있었을 것"이라고 기대하는 것은 위험합니다.

영업을 멈출 수 없어서 수리를 먼저 해야 하는 경우도 많습니다. 이때는 수리 전에 상태를 기록하고, 견적서·수리 내역서·영수증을 모두 보관하며, 가능하면 양도인에게 수리 전에 알리고 확인할 기회를 주는 것이 좋습니다. 그래야 인수 전부터 있던 결함이었는지를 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

06누구에게 물어야 하나, 양도인·임대인·리스 회사 구분

고장 난 설비가 누구의 소유이고 어떤 계약으로 내 가게에 들어와 있는지에 따라 책임을 물을 상대가 달라집니다. 시설 권리금으로 넘겨받았다고 생각한 설비 중에는 사실 건물에 원래 딸린 설비도 있고, 리스나 렌탈로 들여온 장비도 있습니다. 아래 표로 먼저 분류해 보시기 바랍니다.

건물 자체에 속한 설비라면 임대인의 의무가 문제될 수 있습니다. 민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 정합니다. 다만 이 의무의 대상은 임대차의 목적물이므로, 전 임차인이 설치해 넘긴 영업시설까지 여기에 포함되는지는 설비의 성격과 계약 내용에 따라 달리 볼 여지가 있습니다. 임대차계약서에 수선 범위에 관한 조항이 있다면 그 내용도 함께 살펴야 합니다.

리스나 렌탈 장비는 성격이 전혀 다릅니다. 양도인이 그 장비의 소유자가 아니었다면 애초에 넘겨줄 수 있는 권리가 없었을 수 있고, 이는 고장의 문제가 아니라 권리의 문제가 됩니다. 장비가 리스 회사로 회수되거나 남은 리스료 부담이 넘어오는 상황이라면 하자담보와는 다른 법리로 따져야 하므로, 리스 계약서와 권리금 계약서를 나란히 놓고 그 장비가 시설 권리금에 포함된 것으로 거래되었는지부터 확인해야 합니다.

07다음 양도 때를 위한 예방, 시설 목록표와 하자 특약

지금은 넘겨받은 쪽이지만, 언젠가 가게를 넘길 때는 내가 양도인이 됩니다. 시설 권리금 뜻이 법에 정해져 있지 않은 만큼, 무엇을 넘기고 어떤 상태로 넘기는지는 계약서 별지로 구체화하는 것 말고는 확정할 방법이 없습니다.

• 시설 목록표 — 품목, 제조사·모델, 수량, 설치 시기, 소유 형태(자가·리스·렌탈)를 한 줄씩 적습니다.
• 인도 당시 상태 — 작동 확인 결과와 알려진 결함을 목록표 옆 칸에 적고 양쪽이 서명합니다.
• 하자 책임 특약 — 알려진 결함과 알려지지 않은 결함을 나누어 책임 범위, 통지 방법, 처리 기한을 정합니다.
• 리스 장비 처리 — 명의 변경 여부와 남은 리스료 부담 주체를 따로 적어 시설 대금과 섞이지 않게 합니다.
• 분쟁 정리 순서 — 하자가 생기면 수리 또는 대금 조정을 먼저 협의하고 해제는 그다음으로 둔다는 순서를 정합니다.

표준권리금계약서를 참고하는 것도 방법입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의6에 따라 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다. 다만 이것은 사용을 권장하는 양식이지 반드시 써야 하는 강제 양식이 아니고, 개별 가게의 설비 상태와 하자 책임까지 대신 정해 주지는 않습니다. 표준 양식을 바탕으로 하더라도 시설 목록과 하자 특약은 별지로 구체적으로 붙이는 것이 좋습니다.

잘 정리된 시설 목록표는 나중에 신규임차인을 구할 때도 힘이 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 이 규정은 임대인의 방해를 막는 것이고 시설 하자 문제와는 별개이지만, 시설의 내역과 상태가 문서로 정리되어 있으면 신규임차인과의 권리금 협상과 계약 체결이 훨씬 매끄럽게 진행되고, 나중에 권리금 액수를 다툴 때에도 근거 자료가 됩니다.

08자주 묻는 질문