권리금 계약서 양식의 당사자란, 왜 임대차계약서 명의와 맞춰야 하나요?

권리금 계약서 양식을 처음 펼치면 대부분 맨 위에 양도인과 양수인을 적는 칸이 있고, 양식에 따라서는 임차인과 신규임차인이라는 이름으로 표시되기도 합니다. 칸 이름이 무엇이든 이 칸이 하는 일은 하나입니다. 권리금을 받을 권리와 줄 의무가 누구에게 생기는지를 확정하는 일입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3제2항은 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"이라고 정의합니다. 법이 상정하는 받는 사람은 임차인이고, 주는 사람은 신규임차인이 되려는 자라는 뜻입니다.

이 정의는 권리금 자체의 정의와는 구별해서 보아야 합니다. 같은 조 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 풀어 둡니다. 권리금이라는 돈은 정의상 임대인에게 건네지는 경우도 포함하지만, 회수기회 보호의 틀 안에서 말하는 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자와 임차인 사이의 계약이라는 점이 핵심입니다. 당사자란은 바로 이 두 사람을 적는 자리입니다.

보호 규정을 함께 보면 명의를 맞춰야 하는 이유가 더 분명해집니다. 제10조의4제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 법이 정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 보호를 받는 사람은 임차인이고, 보호 대상은 권리금 계약에 따른 권리금 수령입니다. 그러니 권리금 계약서의 양도인란에 적힌 사람과 임대차계약서의 임차인이 다르면, 임대인 쪽에서 그 계약은 우리 임차인이 맺은 권리금 계약이 아니라고 다툴 여지가 생깁니다.

물론 명의가 조금 어긋났다고 해서 곧바로 보호를 잃는다고 단정할 수는 없습니다. 실제 영업 주체가 누구였는지, 임대인이 그 사정을 알고 있었는지, 대리나 위임 관계가 있었는지 등에 따라 법원의 판단은 달라질 수 있습니다. 다만 소송에서 다툴 쟁점을 하나 더 만드는 것은 분명하므로, 서류 단계에서 명의를 일치시키는 것이 가장 비용이 적게 드는 예방책입니다. 이 글은 그 일치 작업을 다섯 가지 경우로 나눠 칸마다 무엇을 적을지 정리합니다.

참고로 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다(제10조의6). 사용을 권장하는 양식이지 반드시 써야 하는 법정 강제 양식은 아니므로, 중개사무소 양식이나 직접 만든 양식을 써도 계약 자체는 성립할 수 있습니다. 어느 권리금 계약서 양식을 쓰든 당사자란과 서명란을 채우는 원리는 같습니다.

당사자란 세 칸, 각각 누구의 자리인가

당사자란을 채우기 전에 칸마다 어떤 사람의 자리인지를 먼저 정리해 두면 경우별 기재가 훨씬 쉬워집니다. 아래 카드는 권리금 계약서에 흔히 등장하는 세 사람의 위치를 정리한 것입니다. 양식마다 칸 이름과 배치는 조금씩 다르지만, 결국 이 세 자리 가운데 하나에 해당합니다.

세 칸 가운데 법이 권리금 계약의 당사자로 정한 것은 앞의 두 칸뿐입니다. 임대인은 권리금 계약의 당사자가 아니므로, 임대인의 서명이 없다는 이유만으로 권리금 계약의 성립이 부정되는 구조는 아닙니다. 반대로 임대인 확인란에 서명을 받았다고 해서 임대인이 신규임차인과 반드시 임대차계약을 맺어야 하는 의무가 생긴다고 단정할 수도 없습니다. 임대인의 서명을 받는다면 무엇을 확인한다는 뜻인지 한 문장으로 적어 두는 편이 나중의 해석 다툼을 줄입니다.

양수인란도 가볍게 넘기면 안 됩니다. 신규임차인 쪽에서 개인 명의로 권리금 계약을 하고, 정작 임대인과의 임대차계약은 새로 세울 법인 명의로 하겠다고 하는 경우가 적지 않습니다. 이렇게 되면 임대인이 계약을 거절했을 때 거절당한 사람이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자였는지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 양수인 명의를 바꿀 계획이 있다면 계약서에 그 사정을 적어 두거나, 처음부터 임대차계약을 맺을 명의로 권리금 계약을 하는 것이 안전합니다.

양도인과 양수인 각각의 주소와 연락처도 정확히 적어야 합니다. 계약 해제나 잔금 지급 지연처럼 상대방에게 의사를 전달해야 하는 일이 생기면 계약서에 적힌 주소와 연락처가 출발점이 되기 때문입니다. 주소가 바뀔 예정이라면 변경 시 서로 알린다는 문구를 한 줄 넣어 두는 것만으로도 나중의 연락 공백을 막을 수 있습니다.

5가지 경우별 기재 요약표

다섯 가지 경우를 한눈에 비교하면 다음과 같습니다. 표의 대조 자료 칸은 법이 요구하는 서류 목록이 아니라, 실무에서 명의와 권한을 맞춰 볼 때 흔히 쓰는 자료를 정리한 것입니다. 사안에 따라 더 필요한 자료가 있을 수 있고, 반대로 일부는 생략해도 무방할 수 있습니다.

표에서 보듯 다섯 경우 모두 출발점은 같습니다. 양도인란에는 임대차계약서의 임차인을, 양수인란에는 새 임대차계약을 맺을 사람을 적습니다. 경우마다 달라지는 것은 그 사람이 직접 서명하지 못하거나 서명하는 사람과 명의자가 다를 때, 그 연결고리를 어떻게 서면에 남기느냐입니다. 아래에서 경우별로 자세히 살펴봅니다.

경우별로 당사자란을 채우는 구체적인 방법

같은 양식이라도 당사자의 형태에 따라 적어야 할 내용이 달라집니다. 다섯 경우 모두 핵심 질문은 두 가지입니다. 이 칸에 적힌 사람이 임대차계약서의 임차인과 같은가, 그리고 서명하는 사람이 그 사람 본인이거나 그 사람을 위해 서명할 권한을 가진 사람인가입니다.

대리인이 서명할 때, 권리금 계약서 양식에 무엇을 적어야 하나요?

민법 제114조제1항은 "대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다"고 정합니다. 이 조문에서 서류 작성과 직결되는 요소는 두 가지입니다. 하나는 그 권한내에서 한 의사표시여야 한다는 점이고, 다른 하나는 본인을 위한 것임을 표시해야 한다는 점입니다. 앞의 것은 위임장으로, 뒤의 것은 서명란의 대리 표시로 서면에 남깁니다.

위임장에는 누가 누구에게 무엇을 맡기는지가 구체적으로 드러나야 합니다. 넓고 막연한 포괄 문구보다는 어느 점포에 관한 권리금 계약인지, 권리금 액수와 지급 방식을 정해 서명하는 권한까지 포함되는지, 계약금을 받을 권한이 있는지를 적는 편이 분쟁을 줄입니다. 본인이 위임 사실을 확인했다는 점을 보여 주도록 본인의 서명이나 날인을 받고, 위임 범위를 넘는 사항은 본인에게 직접 확인한다는 원칙을 정해 두는 것이 좋습니다.

권한 문제가 생겼을 때 거론되는 것이 표현대리입니다. 여기서 흔히 하는 실수는 대리권이 없으면 무조건 표현대리라고 하나로 묶어 버리는 것입니다. 민법은 상황을 나누어 정하고 있으므로 아래 비교처럼 구분해 이해해야 합니다.

두 조문 모두 결국 상대방이 무엇을 알았거나 알 수 있었는지, 믿을 만한 정당한 이유가 있었는지라는 구체적 사정에 따라 결론이 갈립니다. 표현대리가 성립할지는 사안마다 다르므로 미리 장담할 수 없습니다. 그래서 가장 좋은 방법은 애초에 표현대리를 주장할 필요가 없도록 위임장의 범위를 분명히 하고, 본인에게 전화나 문자로 위임 사실을 확인한 기록을 남기는 것입니다.

상대방이 대리인을 보내는 쪽이라면 이런 확인 절차를 요구하는 것은 무례가 아니라 서로를 위한 안전장치입니다. 권리금 계약은 임대인과의 신규 임대차 협의로 이어지는 계약이어서, 나중에 대리 권한이 흔들리면 신규임차인 주선 자체가 다투어질 수 있습니다. 위임장 사본, 본인 확인 통화 기록, 서명 당시 함께 있던 사람의 이름 정도만 남겨 두어도 나중에 상황을 설명하기가 훨씬 수월합니다.

서명·날인은 증거로서 어떤 의미를 가질까

계약서는 분쟁이 생기면 법정에 제출되는 증거가 됩니다. 민사소송법 제357조는 "사문서는 그것이 진정한 것임을 증명하여야 한다"고 정합니다. 권리금 계약서처럼 개인이 작성한 문서는 그 문서가 작성 명의인의 뜻에 따라 만들어졌는지가 문제될 수 있고, 상대방이 그 성립을 다투면 증명의 문제가 됩니다.

여기서 서명란의 역할이 드러납니다. 같은 법 제358조는 "사문서는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인(拇印)이 있는 때에는 진정한 것으로 추정한다"고 정합니다. 본인이나 대리인의 서명, 날인 또는 무인이 제대로 남아 있으면 문서가 진정하게 성립한 것으로 추정되므로, 이를 다투는 쪽이 그 추정을 깨뜨릴 사정을 내세워야 하는 구조가 됩니다. 조문이 본인과 대리인을 함께 적고 있다는 점에서도 대리인 서명을 정확히 표시하는 일이 중요하다는 것을 알 수 있습니다.

다만 이 추정이 어디까지 미치는지는 신중하게 보아야 합니다. 서명 뒤에 손으로 덧붙인 문구나, 빈칸으로 두었다가 나중에 채운 내용까지 같은 추정이 미치는지는 구체적 사정에 따라 다투어질 수 있어 단정할 수 없습니다. 그래서 계약 당일 모든 빈칸을 채우거나 줄을 그어 지우고, 고친 곳에는 당사자 모두가 서명하거나 날인해 두는 습관이 필요합니다. 여러 장이면 장과 장 사이에 간인을 하고, 서명이 끝난 원본을 당사자 수만큼 만들어 각자 보관하는 것도 같은 이유입니다.

서명란을 채우는 5단계 순서

1. 1신분 확인 · 서명하는 사람의 신분증을 보고, 명의자 본인인지 대리인이나 대표자인지 먼저 확인합니다.
2. 2명의 대조 · 양도인란을 임대차계약서의 임차인과, 양수인란을 새 임대차계약을 맺을 사람과 한 글자씩 대조합니다.
3. 3자격 표시 · 본인, 대리인, 대표자 가운데 어떤 자격으로 서명하는지 서명란에 분명히 적습니다.
4. 4서명·날인 · 성명을 직접 쓰고 서명이나 날인을 하며, 여러 장이면 장 사이에 간인합니다.
5. 5빈칸 정리 · 남은 빈칸은 줄을 그어 지우고, 고친 곳에는 당사자 모두가 확인 서명을 합니다.

이 순서는 법이 정한 절차가 아니라, 앞에서 본 조문들이 요구하는 요소를 서류에 빠짐없이 남기기 위한 실무 순서입니다. 특히 두 번째 단계인 명의 대조는 권리금 계약서 양식을 채울 때 가장 많이 생략되는 단계입니다. 임대차계약서 사본을 옆에 펼쳐 놓고 성명과 주소를 맞춰 보는 데는 몇 분이면 충분하지만, 이 몇 분을 아끼면 나중에 소송에서 몇 달을 다툴 수도 있습니다.

계약 자리에서 자주 듣는 말, 이렇게 판단하세요

권리금 계약 자리에서는 서류를 간단히 처리하자는 말이 자주 나옵니다. 상대방이 악의가 있어서라기보다는 번거로움을 줄이려는 경우가 대부분이지만, 그 말을 그대로 따랐다가 나중에 명의나 권한이 문제가 되는 일이 생깁니다. 대표적인 세 장면을 정리했습니다.

세 장면 모두 해법은 같습니다. 당사자란에는 법이 정한 자리의 사람을 적고, 서명하는 사람이 그 사람과 다르다면 그 연결고리를 위임장과 자격 표시로 서류에 남기는 것입니다. 이 원칙만 지켜도 권리금 계약서에서 생기는 명의 분쟁의 상당 부분을 미리 줄일 수 있습니다.

권리금 계약서 양식 작성, 자주 묻는 질문