"보증금은 나갈 때 당연히 돌려받는 돈이고, 권리금은 그때 가서 정리하면 되는 돈"이라고 막연히 생각하다가 곤란을 겪는 임차인이 적지 않습니다. 두 돈은 주고받는 상대방도, 근거가 되는 조문도 다르지만, 실제 분쟁에서 더 크게 결과를 가르는 것은 시간이 흐르는 방식입니다. 이 글은 두 돈을 발생·청구·소멸·지연손해금이라는 네 시점으로 쪼개 시간표처럼 비교합니다.

권리금 보증금 차이, 왜 '시간표'로 봐야 할까요?

두 돈의 차이를 설명하는 글은 대개 "누가 누구에게 주는 돈인가"에서 출발합니다. 맞는 출발점이지만, 실제 분쟁에서는 그다음 질문인 "그 권리가 언제 생기고 언제 사라지느냐"에서 결과가 갈리는 경우가 많습니다. 보증금을 받는 데만 신경 쓰다가 권리금 손해배상 청구 기한을 넘기거나, 반대로 권리금 협상에 매달리다가 보증금 지연손해금을 따질 기회를 흘려보내는 일이 생기기 때문입니다.

보증금은 임대차계약을 맺을 때 임차인이 임대인에게 맡기는 돈입니다. 임대차가 끝나면 임대인은 이를 돌려줄 의무를 지는데, 대법원 판결은 보증금이 임대차 관계에서 생기는 임차인의 채무를 담보하는 돈이어서 반환할 때 연체 차임 등 그 채무를 공제한 나머지를 돌려준다는 취지입니다. 다시 말해 보증금은 처음부터 '돌려받는 것'이 예정된 돈이고, 다툼의 중심은 언제, 얼마를 돌려받느냐에 있습니다.

권리금은 출발점부터 다릅니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상가법) 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. 정의상 권리금은 임대인에게 지급될 수도 있지만, 법이 회수기회를 보호하는 대상은 같은 조 ②가 정한 권리금 계약, 곧 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다.

그래서 임차인이 임대인을 상대로 권리금 문제를 다툴 때 그 실체는 '반환'이 아니라 '손해배상'입니다. 임대인이 회수를 방해해 손해가 생겼다는 사정이 갖춰져야 비로소 임대인에 대한 권리가 생기고, 그 권리에는 상가법이 정한 별도의 시계가 붙습니다. 보증금이 계약 첫날부터 존재하는 채권이라면, 권리금 손해배상채권은 특정한 기간에 특정한 행위가 있어야 생기는 채권이라는 점이 이 시간표 비교의 핵심입니다.

나란히 놓으면 두 권리는 상대방이 같은 임대인일 뿐 거의 모든 시점이 어긋나 있습니다. 아래에서 네 시점과 준비할 것을 차례로 짚습니다.

첫째 시점, 두 권리가 '생기는' 때는 언제인가

보증금 반환채권은 계약과 함께 생깁니다. 정확히 말하면 보증금을 교부하면서 장래 임대차가 끝나면 돌려받는다는 권리가 함께 성립하고, 임대차가 끝나는 시점에 이행할 때가 오는 구조로 이해하면 쉽습니다. 계약 기간 중에는 아직 돌려달라고 할 때가 아니지만, 권리 자체는 계약 첫날부터 존재합니다. 그래서 보증금은 계약서와 입금 기록만 있으면 그 존재를 증명하기가 비교적 쉽고, 분쟁은 주로 공제할 금액이나 반환 시점을 두고 벌어집니다.

권리금은 두 단계로 나눠 봐야 합니다. 임차인이 들어올 때 전 임차인에게 지급한 권리금이 있고, 나갈 때 신규임차인이 되려는 자에게 받기로 하는 권리금이 있습니다. 앞의 돈은 이미 지급이 끝난 과거의 거래이고, 뒤의 돈이 상가법 제10조의3②가 말하는 권리금 계약으로서 법이 회수기회를 보호하는 대상입니다.

임대인에 대한 권리는 그다음에야 생깁니다. 상가법 제10조의4①은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 방해행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 방해행위로는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등이 열거되어 있습니다. 그리고 같은 조 ③은 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정합니다.

따라서 권리금 손해배상채권이 생기는 시점은 '계약한 날'이 아니라 '방해행위와 손해 발생이 갖춰진 때'입니다. 여기에 더해 제10조의4① 단서에 따라 제10조제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하고, ②가 정한 사정이 있으면 ①4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보며, 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)나 국유재산·공유재산인 상가건물에는 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다. 계약서 한 장으로 존재가 드러나는 보증금과 달리, 권리금 손해배상은 이런 요건과 예외를 하나씩 따져 가야 하는 권리라는 것이 출발선의 차이입니다.

둘째 시점, 언제부터 '청구'할 수 있나

보증금은 임대차가 끝난 뒤가 무대이고, 권리금은 끝나기 전 6개월이 무대입니다. 단계별로 두 권리의 상태를 보면 다음과 같습니다.

보증금은 임대차가 끝나야 돌려달라고 할 수 있습니다. 그런데 끝났다고 해서 언제나 먼저 받을 수 있는 것도 아닙니다. 대법원 판결은 임대차 종료 시 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있다는 취지이고, 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다는 일반 원칙을 둡니다. 결국 '점포를 넘겨주는 일'과 '보증금을 돌려받는 일'은 서로 맞물려 움직이는 것이 원칙이고, 어느 한쪽만 일방적으로 먼저 요구하기는 어렵습니다.

이 맞물림 속에서 임차인을 지켜 주는 장치가 상가법 제9조②입니다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다는 규정으로, 보증금을 받지 못한 임차인이 점포를 계속 점유하는 근거가 됩니다. 다만 제9조는 상가법 제2조③이 환산보증금 초과 상가에도 적용한다고 열거한 조문(제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조)에 들어 있지 않으므로, 환산보증금을 초과하는 상가에는 적용되지 않습니다. 이런 상가는 민법의 일반 원칙과 동시이행 법리로 보증금 문제를 따져야 합니다.

권리금은 시간 감각이 정반대입니다. 회수기회 보호의 핵심 구간은 임대차가 끝나기 전, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 제10조의4①이 금지하는 것은 이 기간에 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 하는 방해행위이므로, 종료 후에야 주선을 시작하면 이 조항의 보호를 원칙적으로 기대하기 어렵습니다. 보증금은 종료 후에 챙겨도 늦지 않은 경우가 많지만, 권리금은 종료 전에 움직이지 않으면 청구할 권리 자체가 생기지 않을 수 있다는 점이 결정적인 차이입니다.

손해배상은 방해행위로 손해가 생겼다는 사정을 전제로 하므로, 실무에서는 대개 임대차가 끝난 뒤 소송으로 이어집니다. 이때 받을 수 있는 금액에는 한도가 있습니다. 상가법 제10조의4③ 후문은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하는데, 이는 배상액을 정하는 기준이 아니라 넘을 수 없는 상한입니다. 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이므로, 종료 시점 전후의 매출 자료와 시설 현황을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

셋째 시점, 권리가 '사라지는' 때 — 10년과 3년

권리가 생겼다고 해서 영원히 남아 있는 것은 아닙니다. 행사하지 않고 일정 기간이 지나면 소멸시효가 완성되는데, 두 권리는 이 기간의 길이도, 시계가 출발하는 지점도 다릅니다. 아래 표는 두 권리의 소멸 구조를 같은 항목으로 맞춰 비교한 것입니다.

보증금반환채권은 특별한 규정이 없는 한 채권 일반의 소멸시효 틀 안에서 봅니다. 민법 제162조①은 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다고 정하고, 제166조①은 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다고 정합니다. 그런데 임차인이 보증금을 받지 못해 점포를 계속 점유하고 있는 동안에도 이 시효가 진행하는지는 판례가 다루는 영역이어서, 일률적으로 '종료일부터 10년'이라고 계산해서는 안 됩니다. 당사자의 지위나 거래의 성격에 따라 다른 시효 규정이 거론될 여지도 있으므로, 오래 묵은 보증금 문제라면 구체적인 기간을 개별 사정에 맞춰 확인하는 것이 안전합니다.

권리금 손해배상은 시계가 훨씬 짧고 출발점도 분명합니다. 상가법 제10조의4④는 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 출발점이 '방해행위를 안 날'이나 '점포를 비운 날'이 아니라 '임대차가 종료한 날'이라는 점을 꼭 기억해야 합니다. 그리고 제10조의4는 제2조③ 열거에 포함되어 있으므로 환산보증금을 초과하는 상가에도 이 3년 규정이 그대로 적용됩니다.

두 시계를 함께 놓으면 위험한 장면이 보입니다. 보증금 정산을 두고 임대인과 협의가 길어지는 동안에도 권리금 손해배상의 3년은 종료일부터 흘러가고 있습니다. 보증금 문제가 정리될 때까지 기다렸다가 권리금을 청구하겠다고 미루면, 보증금 쪽은 시간이 남아 있는데 권리금 쪽은 기한을 넘기는 일이 생길 수 있습니다. 두 청구는 하나의 소송에서 함께 다툴 수도 있으므로, 시간표상 더 짧은 쪽을 기준으로 일정을 잡는 것이 안전합니다.

협의가 진행 중이라는 사정만으로 시효가 멈춘다고 생각해서도 안 됩니다. 시효를 멈추게 하는 사유는 법이 따로 정하고 있으므로, 종료일부터 역산해 소 제기 시점을 미리 정해 두는 것이 가장 확실합니다.

넷째 시점, 지연손해금은 언제부터 붙나

돌려받아야 할 돈이나 배상받아야 할 돈을 제때 받지 못하면, 그 지연에 대한 손해 곧 지연손해금이 문제됩니다. 민법 제397조①은 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정합니다. 법정이율은 민법 제379조가 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼, 즉 연 5%로 정하고 있습니다. 그리고 제397조②는 이런 손해배상에 관하여 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실없음을 항변하지 못한다고 정해, 금전채무 지연에서 채권자의 증명 부담을 덜어 줍니다.

문제는 '언제부터'입니다. 민법 제387조①은 채무이행의 확정한 기한이 있으면 기한이 도래한 때로부터, 불확정한 기한이 있으면 기한이 도래함을 안 때로부터 채무자에게 지체책임이 있다고 하고, ②는 채무이행의 기한이 없는 경우에는 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있다고 합니다.

보증금은 임대차 종료로 반환할 때가 오지만, 앞에서 본 동시이행 관계가 지연손해금의 출발점에도 영향을 줍니다. 임차인이 점포를 계속 쓰면서 보증금만 먼저 달라고 하면 임대인은 인도와 맞바꾸자고 할 수 있으므로, 임대인의 지체를 묻기 위해서는 임차인이 점포 인도라는 자기 의무의 이행을 제공했는지가 중요하게 다뤄질 수 있습니다. 짐을 정리하고 열쇠를 넘기겠다는 뜻을 문서로 알린 날짜, 실제로 인도를 마친 날짜를 남겨 두라는 조언이 여기서 나옵니다.

권리금 손해배상은 사정이 다릅니다. 이 채무는 처음부터 정해진 지급일이 있는 돈이 아니어서, 기한이 없는 채무로 보아 이행청구를 받은 때부터 지체책임을 묻는 구조가 거론될 수 있습니다. 다만 상가법 제10조의4③ 손해배상책임의 법적 성질을 어떻게 보느냐에 따라 지연손해금의 기산일에 관한 논의가 달라질 수 있고, 이는 판례가 다루는 영역이어서 단정할 수 없습니다. 그래서 실무에서는 손해배상을 구한다는 뜻을 서면으로 분명히 밝혀 두고, 소장에서도 지연손해금의 기산일과 그 근거를 구체적으로 적는 방식이 쓰입니다.

소송으로 가면 또 하나의 기준이 겹칩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법은 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 때, 그 이행을 구하는 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 대통령령으로 정하는 이율에 따르도록 합니다. 다만 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 사실심 판결이 선고되기 전까지 이를 적용하지 아니합니다. 권리금 손해배상처럼 액수 자체가 감정으로 다퉈지는 사건에서는 이 예외가 쟁점이 될 수 있어, 소장 송달 다음 날부터 곧바로 그 이율이 붙는다고 단정해서는 안 됩니다.

권리금 보증금 차이를 놓치면 어떤 실수가 생기나요?

시간표를 모른 채 협상에 들어가면 임대인의 말 한마디에 일정이 흔들리기 쉽습니다. 아래는 종료 무렵 자주 듣게 되는 말과, 그 말을 시간표에 비추어 판정한 내용입니다.

첫째 실수는 환산보증금 초과 여부를 확인하지 않는 것입니다. 상가법은 환산보증금 이하 상가와 초과 상가에 적용되는 조문을 나누어 두었고, 초과 상가에는 제2조③에 열거된 조문만 적용됩니다. 그래서 보증금 쪽의 제9조②는 초과 상가에 적용되지 않지만, 권리금 쪽의 제10조의4는 초과 상가에도 적용됩니다. 같은 가게 안에서도 보증금은 민법의 일반 원칙으로, 권리금은 상가법으로 따지게 되는 일이 생길 수 있다는 뜻입니다.

둘째 실수는 지연손해금의 출발점을 막연히 '종료일'로 적는 것입니다. 보증금은 동시이행 관계 때문에 인도의 이행 제공 시점이 함께 문제될 수 있고, 권리금 손해배상은 채무의 성격에 따라 기산일 논의가 달라질 수 있습니다. 출발점을 근거 없이 앞당겨 적으면 그 부분 청구가 받아들여지지 않을 수 있으므로, 날짜마다 근거가 되는 사실과 자료를 짝지어 두어야 합니다.

셋째 실수는 권리금을 임대인에게서 '돌려받는' 돈으로 생각해 반환을 구하는 방식으로 접근하는 것입니다. 임대인에게 직접 권리금을 지급한 특별한 경우가 아니라면, 임대인을 상대로 한 권리금 청구의 실체는 제10조의4③에 따른 손해배상입니다. 반환을 구하는 틀로 접근하면 방해행위와 손해라는 핵심 요건에 대한 준비가 빠지기 쉬우므로, 처음부터 손해배상의 요건에 맞춰 증거를 모으는 것이 중요합니다.

한 장으로 보는 두 돈의 시간표와 날짜 기록법

권리금 보증금 차이를 시간표로 실제로 활용하려면 날짜부터 모아야 합니다. 같은 사건이라도 어떤 날짜를 기록해 두었느냐에 따라 청구할 수 있는 범위와 지연손해금의 출발점이 달라질 수 있기 때문입니다. 특히 권리금 손해배상은 종료 전 6개월 동안의 일을 증명해야 하므로, 기억에 의존하지 말고 그때그때 자료로 남겨 두는 습관이 결과를 좌우합니다.

목록의 앞부분은 권리금 손해배상의 요건을, 뒷부분은 보증금 반환과 지연손해금의 출발점을 뒷받침하는 자료입니다. 특히 만료 6개월 전 날짜와 종료일부터 3년이 되는 날은 달력에 따로 표시해 두는 것이 좋습니다. 앞의 날짜는 주선을 시작해야 할 때를, 뒤의 날짜는 늦어도 소를 제기해야 할 때를 알려 주는 기준선이기 때문입니다.

날짜마다 그날의 자료도 짝지어 보관하세요. 임대인과 주고받은 문자 캡처, 신규임차인이 되려는 자의 자력 자료, 권리금 계약서 사본을 한 폴더에 모아 두면 소송에서 방해행위와 손해를 시간 순서대로 보여 줄 수 있습니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로, 부동산 관련 사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 보증금 반환과 권리금 손해배상을 함께 다툴지, 각각의 시효와 지연손해금 출발점을 어떻게 정리할지는 사건마다 답이 다릅니다. 지금 가진 날짜와 자료를 가지고 02-591-5657로 무료 전화상담을 요청하시면 두 돈의 시간표를 함께 점검해 드립니다.

권리금 보증금 차이, 자주 묻는 질문