코로나 월세 연체 권리금, 왜 몇 년이 지난 지금 다시 문제가 될까?

상가 임대차에서 월세 연체가 무서운 이유는 늦게 낸 돈의 문제로 끝나지 않기 때문입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서, 그 예외가 되는 사유를 각 호로 열거합니다. 그 첫 번째인 제1호가 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"입니다. 문언이 지금 연체 중인 상태가 아니라 연체한 '사실'을 묻고 있다는 점이 이 문제의 핵심입니다.

이 갱신거절 사유는 권리금으로 곧장 이어집니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 방해행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 그런데 같은 항 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 과거의 3기 연체 사실이 인정되면 갱신뿐 아니라 권리금 회수기회 보호까지 막힐 수 있는 구조입니다.

여기에 시간의 문제가 겹칩니다. 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 2020년 이전부터 영업을 이어 온 매장이라면 지금도 같은 임대차가 계속되고 있을 가능성이 충분하고, 그 사이의 연체 이력은 갱신 요구나 권리금 회수 시점에 언제든 다시 꺼내질 수 있습니다. 매출이 끊겨 몇 달 월세를 밀렸던 기록이 몇 년 뒤 권리금 분쟁의 쟁점으로 돌아오는 이유가 여기에 있습니다.

그래서 코로나 월세 연체 권리금 문제를 다룰 때는 "그때 몇 달을 밀렸나"보다 "그 연체 가운데 법이 연체액으로 보지 않는 부분이 얼마인가"를 먼저 따져야 합니다. 아래에서 그 기준이 되는 제10조의9를 문장 단위로 나누어 읽어 보겠습니다.

제10조의9 원문, 세 부분으로 나누어 읽기

제10조의9의 제목은 '계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례'입니다. 코로나19 시기에 신설되어 흔히 '코로나 특례'라고 불리지만, 조문 자체는 감염병이나 매출 감소를 언급하지 않습니다. 해석의 출발점은 언제나 문언이므로 원문을 먼저 옮겨 둡니다.

① 대상 기간: 개정법률 시행일부터 6개월까지

특례의 대상은 법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률의 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액입니다. 이 개정법률은 2020년 9월 29일 시행되었습니다. 기간의 마지막 날을 어떻게 셀지, 그 경계에 걸친 회차를 어떻게 처리할지는 차임 지급일 약정과 기간 계산 방법에 따라 달라질 수 있으므로, 개별 사건에서는 계약서의 지급일을 놓고 회차별로 대조하는 것이 안전합니다. 이 글에서도 특례 기간의 말일을 특정 날짜로 단정하지 않습니다.

② 적용 장면: 세 개의 조문에 한정

특례는 연체가 문제되는 모든 장면에 적용되는 것이 아니라, 조문이 지목한 세 조문을 적용하는 경우에 한정됩니다. 갱신거절 사유인 제10조제1항제1호, 권리금 회수기회 보호의 예외인 제10조의4제1항 단서, 그리고 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정한 제10조의8입니다. 세 장면 모두 '3기'라는 같은 잣대를 쓰기 때문에 특례가 함께 묶여 있다고 이해하면 쉽습니다.

③ 효과와 한계: '보지 아니한다'와 '그 밖의 권리'

효과는 '차임연체액으로 보지 아니한다'는 것입니다. '볼 수 있다'가 아니라 '보지 아니한다'이므로, 세 조문을 적용하는 국면에서는 특례 기간의 연체분을 연체액 계산에 넣지 않는 것이 법이 정한 방식입니다.

반면 후문은 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다고 분명히 합니다. 두 문장을 함께 읽으면 특례의 성격이 드러납니다. 특례는 연체된 차임 자체를 없애 주는 제도가 아니라, 연체를 이유로 한 계약상 불이익, 즉 갱신거절과 권리금 회수기회 보호 배제와 해지를 판단할 때 그 기간의 연체를 계산에서 제외하는 제도입니다. 이 구분을 놓치면 임차인도 임대인도 잘못된 결론에 이르기 쉽습니다.

특례가 바꾸는 것과 바꾸지 않는 것

상담 현장에서 자주 마주치는 오해는 두 갈래입니다. 하나는 임차인 쪽의 "코로나 특례가 있으니 그때 월세는 안 내도 된다"는 오해이고, 다른 하나는 임대인 쪽의 "코로나 피해를 입증하지 못하면 특례 대상이 아니다"라는 오해입니다. 둘 다 조문 문언과 맞지 않습니다. 특례의 범위를 한눈에 보도록 두 칸으로 나누어 정리했습니다.

왼쪽 칸은 조문이 명시한 효과입니다. 오른쪽 칸 중 '그 밖의 권리'가 구체적으로 무엇까지 포함하는지는 조문이 열거하지 않으므로 사안에 따라 해석이 갈릴 수 있습니다. 다만 밀린 차임의 지급을 청구하는 권리가 이 특례로 사라지지 않는다는 점은 문언상 분명합니다. 임대차가 끝날 때 보증금을 정산하는 과정에서 그 미지급 차임이 다시 문제될 수 있다는 점도 함께 염두에 두어야 합니다.

또 특례 기간 연체분이 연체액에서 빠진다고 해서 임대인이 다른 사유를 내세울 수 없게 되는 것도 아닙니다. 제10조 제1항은 제1호 외에도 임대인의 동의 없는 전대(제4호), 고의나 중대한 과실로 인한 파손(제5호), 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유(제8호) 등을 두고 있습니다. 임대인이 과거 연체 전력을 제8호의 사정으로 다시 주장하는 경우 그것이 받아들여질지는 개별 사실관계에 따라 판단될 문제여서 미리 단정하기 어렵습니다.

감염병 피해 요건에 대해서도 분명히 해 둘 필요가 있습니다. 조문은 '시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액'이라고만 정하고 있어, 해당 기간에 연체했다는 사실이 특례의 대상을 정합니다. 매출 감소 자료나 영업 제한을 받았다는 증빙은 조문상 요건이 아니므로, "피해를 입증해야 특례가 적용된다"는 주장은 문언에 근거가 없습니다. 다만 특례 기간 밖의 연체를 둘러싼 다른 쟁점에서 당시 사정을 설명하는 자료가 쓰일 여지는 있으니 버리지 말고 보관해 두는 편이 좋습니다.

코로나 월세 연체 권리금 분쟁, 연체 내역은 어떤 순서로 다시 세야 할까?

임대인이 "몇 기를 연체했다"고 주장할 때 그 숫자를 그대로 받아들이지 말고, 날짜 단위로 다시 쌓아 올리는 것이 출발점입니다. 특히 코로나 월세 연체 권리금 사건에서는 같은 연체라도 언제 생겼는지에 따라 계산에 들어가기도 하고 빠지기도 하므로, 아래 여섯 단계의 순서를 권합니다.

1. 1

   차임 지급 약정 확인

   계약서와 갱신·변경 합의서에서 월 차임, 지급일(선불인지 후불인지), 지급 방법을 확인합니다. 무엇이 '1기'인지가 여기서 정해집니다.

2. 2

   실제 입금 내역 정리

   통장 거래내역, 이체 확인증, 임대인의 수령 문자 등을 모아 회차별로 약정 지급일과 실제 입금일을 나란히 적습니다.

3. 3

   회차별 연체 시점 표시

   각 회차가 언제부터 연체 상태였는지 표시합니다. 일부만 낸 회차는 미납 부분을 따로 적어 둡니다.

4. 4

   특례 기간 해당분 분리

   2020년 9월 29일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액을 별도 열로 뺍니다. 경계에 걸친 회차는 '확인 필요'로 표시합니다.

5. 5

   남은 연체로 3기 도달 여부 검토

   특례분을 제외한 나머지 연체가 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이른 적이 있는지 살핍니다.

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   변제·합의 기록 정리

   언제 무엇을 갚았는지, 임대인이 어느 회차를 받은 것으로 처리했는지, 연체를 문제 삼지 않기로 한 합의가 있었는지 정리합니다.

이 작업에서 가장 흔한 실수는 '연체한 개월 수'와 '3기의 차임액에 해당하는 금액'을 같은 것으로 보는 것입니다. 제10조제1항제1호는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실을 묻기 때문에, 여러 달에 걸쳐 조금씩 덜 낸 경우에도 그 합계가 문제될 수 있습니다. 반대로 몇 번 늦게 냈더라도 미납 합계가 3기의 차임액에 이르지 않았다면 제1호 사유로 보기 어렵습니다. 날짜와 금액을 함께 적어야 하는 이유가 여기에 있습니다.

정리한 연체를 성격별로 나누면 다음 표와 같습니다. 금액은 사건마다 다르므로 표에는 처리 방법만 적었습니다.

표의 아래 두 줄처럼 깔끔하게 나뉘지 않는 경우가 실제로는 적지 않습니다. 특례 기간 전부터 밀려 있던 월세가 그 기간 중에도 계속 미납 상태였다면, 이를 '특례 기간 동안 연체한 차임액'으로 볼지에 대해 조문이 직접 답하지 않으므로 해석이 갈릴 수 있습니다. 이런 회차는 결론을 미리 정하기보다 날짜별 잔액표를 만들어 여러 계산 방식을 나란히 두고 검토하는 것이 좋습니다. 어느 방식으로 계산해도 3기에 이르지 않는다면 그만큼 주장이 단단해지고, 방식에 따라 결과가 갈린다면 그 지점이 바로 소송의 쟁점이 됩니다.

특례 기간 밖 연체와 섞여 있을 때 판단이 어려운 이유

코로나 시기 연체가 문제되는 매장의 상당수는 특례 기간에만 연체한 것이 아니라 그 전후에도 연체가 이어진 경우입니다. 영업이 회복되기까지 시간이 걸렸던 업종일수록 그렇습니다. 이때는 특례분을 빼는 것만으로 계산이 끝나지 않고, 적어도 세 가지 문제가 함께 따라옵니다.

첫째, 갚은 돈을 어느 회차에 돌릴지의 문제입니다. 임차인이 밀린 월세 일부를 갚았을 때 그 돈이 특례 기간 회차에 충당되었는지, 그 밖의 회차에 충당되었는지에 따라 남은 연체의 구성이 달라집니다. 당사자가 어떤 회차를 갚는다고 지정했는지, 임대인이 영수 문자나 장부에 어떻게 적었는지가 중요한 이유입니다. 충당 순서에 관한 판단은 사실관계와 법리 검토가 함께 필요하므로 일률적으로 말하기 어렵습니다.

둘째, 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 시점이 언제였는지의 문제입니다. 특례분을 제외하고 다시 계산하면 3기에 이른 적이 한 번도 없을 수도 있고, 특례 기간 전후의 연체를 합치면 어느 시점에 이르렀을 수도 있습니다. 임대인이 주장하는 시점과 임차인이 계산한 시점이 다르다면, 그 차이를 날짜별 표로 보여 주는 것이 가장 설득력 있는 대응입니다.

셋째, 연체 '사실'의 문제입니다. 제10조제1항제1호의 문언이 '연체한 사실이 있는 경우'로 되어 있으므로, 특례분을 제외한 나머지 연체만으로 과거 어느 시점에 3기에 이른 사실이 있다면 지금 연체가 없다는 사정만으로 안심하기는 어렵습니다. 반대로 특례분을 빼고 나니 3기에 이른 사실 자체가 없다면, 임대인이 내세우는 제1호 사유는 성립 근거를 잃게 됩니다. 이 부분은 개별 사건에서 결론이 갈릴 수 있으므로 계산표를 들고 전문가와 함께 검토하는 것이 바람직합니다.

환산보증금 초과 상가·전대차·장기 임대차에서 확인할 점

상가법은 제2조 제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않는다고 정하고, 같은 조 제2항에 따라 그 보증금액을 정할 때 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함합니다. 그러나 제2조 제3항은 그 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 그 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다고 정합니다. 제10조의9는 이 열거 범위 안에 있으므로 환산보증금을 초과하는 상가에도 적용됩니다.

특례와 짝을 이루는 조문들도 같은 범위에 들어 있습니다. 갱신거절 사유를 정한 제10조 제1항, 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4, 차임연체 해지를 정한 제10조의8이 모두 제2조 제3항의 열거 안에 있습니다. 그러므로 "우리 매장은 보증금과 월세가 커서 상가법 보호를 못 받는다"고 단정하고 특례 검토를 건너뛰어서는 안 됩니다. 다만 초과 상가에는 제2조 제3항에 열거되지 않은 조문, 예컨대 제10조 제4항의 법정갱신 등은 적용되지 않으므로, 어떤 조문이 적용되고 어떤 조문이 적용되지 않는지를 나누어 보아야 합니다.

매장을 전대받아 영업하는 전차인이라면 제13조 제1항도 확인해야 합니다. 이 조항은 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정), 제11조 및 제12조를 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다고 정합니다. 전대차관계에서도 갱신거절과 해지 판단에는 특례가 미치지만, 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4는 이 적용 목록에 들어 있지 않다는 점에 유의해야 합니다.

장기 임대차라면 갱신 요구의 시기도 함께 챙겨야 합니다. 제10조 제1항의 갱신 요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 하고, 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 2020년 무렵의 연체 이력이 있는 매장이 남은 기간 안에 갱신을 요구하거나 권리금 회수를 준비하고 있다면, 특례 계산표를 미리 만들어 두는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다.

특례로 단서가 빠진 뒤에 남는 권리금 쟁점

특례 덕분에 제10조제1항제1호 사유가 인정되지 않고 다른 각 호의 사유도 없다면, 임대인은 제10조의4 제1항 단서를 내세울 수 없게 됩니다. 그러나 그것만으로 권리금 손해배상이 곧바로 인정되는 것은 아닙니다. 단서라는 문이 닫힌 뒤에도 방해행위, 정당한 사유, 손해와 기간이라는 다음 쟁점이 차례로 남습니다.

먼저 방해행위가 있었는지입니다. 제10조의4 제1항 각 호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위(제1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(제2호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호), 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)를 정합니다. 임대인이 과거 연체를 이유로 신규임차인과의 계약을 거절했는데 특례로 제1호 사유가 인정되지 않는다면, 그 거절은 제4호에 해당하는지의 문제로 검토될 수 있습니다.

제4호의 '정당한 사유'와 관련해 제10조의4 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등 네 가지 경우를 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 임차인 자신의 과거 연체는 이 네 가지 간주 사유에 들어 있지 않습니다. 다만 열거되지 않은 사정이 정당한 사유로 인정될 수 있는지는 별개의 쟁점이어서 단정할 수 없습니다. 한편 임차인은 제10조의4 제5항에 따라 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 하므로, 이 정보 제공을 문자나 서면으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

마지막으로 손해와 기간입니다. 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 하면서, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 상한을 둡니다. 제4항은 임대인에게 손해배상을 청구할 권리가 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이므로, 특례 계산표와 함께 매장의 영업 자료도 미리 정리해 두는 편이 좋습니다.

임대인이 '그때 연체'를 내세울 때, 말별로 따져 보기

실제 분쟁에서 오가는 말과 그에 대한 판단 포인트를 정리했습니다. 각 판정은 조문 문언에서 나오는 일반적인 방향이며, 실제 결론은 계약 내용과 입금 기록에 따라 달라질 수 있습니다.

어느 경우든 대응의 출발점은 같습니다. 임대인의 주장에 감정적으로 맞서기보다, 회차별 계산표와 입금 기록을 근거로 "특례분을 뺀 연체액이 3기에 이른 적이 있는가"라는 질문으로 대화를 옮기는 것입니다. 이 질문에 대한 답이 분명할수록 협상이든 소송이든 임차인이 설 자리가 넓어집니다.

코로나 시기 연체와 권리금, 자주 묻는 질문