가게를 넘기려고 새 임차인을 구해 왔는데 건물주가 계약을 막았다면, 많은 분이 가장 먼저 검색하는 말이 바로 권리금 반환소송입니다. 그런데 같은 소송 이름 아래에서도 결론은 제각각입니다. 어떤 사건은 배상 책임이 인정될 여지가 크고, 어떤 사건은 법이 처음부터 보호의 틀 밖에 두고 있습니다. 그 차이를 만드는 것은 대개 임대인이 소송에서 내세우는 항변의 종류입니다.

이 글은 그 갈림길을 실제 사건이 아닌 설명용 가상 사례 네 가지로 나누어 보여 드립니다. 사례 속 인물과 점포, 대화는 모두 이해를 돕기 위해 꾸민 것이며 특정 판결을 옮긴 것이 아닙니다. 각 사례마다 임대인이 하는 말, 그 말이 어느 조문에 걸리는지, 그리고 임차인이 미리 챙겨야 할 자료를 차례로 정리했습니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람이 있었는데, 건물주가 월세와 보증금을 크게 올려 부르자 계약이 무산됐습니다.
• 건물주가 그 사람은 월세 낼 돈이 없어 보인다며 계약 자체를 거절했습니다.
• 몇 해 전 매장 설비를 망가뜨린 일을 건물주가 이제 와서 다시 꺼내 듭니다.
• 쇼핑몰이나 대형마트 안에 있는 매장이라 권리금 보호가 되는지부터 헷갈립니다.
• 가게를 비운 지 꽤 지나서, 지금 소송을 내도 늦지 않은지 걱정됩니다.

권리금 반환소송, 임대인에게 권리금을 돌려달라는 소송일까?

가장 먼저 바로잡아야 할 오해는 소송 이름에서 생깁니다. 반환이라는 단어 때문에 임대인이 가져간 돈을 돌려 달라는 소송처럼 들리지만, 많은 사건에서 임대인은 권리금을 직접 받은 적이 없습니다. 권리금은 보통 가게를 넘겨받을 새 임차인이 기존 임차인에게 치르는 돈이기 때문입니다. 그래서 임대인을 상대로 하는 이 소송의 법적 성격은 반환 청구가 아니라 손해배상 청구로 구성하는 것이 기본입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정합니다. 정의 자체에는 임대인에게 지급하는 대가도 들어갈 수 있으므로, 임대인에게 준 돈은 권리금이 아니라고 단정할 수는 없습니다.

다만 회수기회 보호의 대상은 정의와 따로 봐야 합니다. 같은 조 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정하고, 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정합니다. 법이 지켜 주는 것은 새 임차인에게서 권리금을 받을 기회이고, 임대인은 그 기회를 가로막지 말아야 하는 의무를 지는 구조입니다.

그 의무를 어겼을 때의 효과가 제10조의4 제3항입니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 결국 권리금 반환소송의 소장은 방해행위가 무엇이었는지, 그로 인해 어떤 손해가 생겼는지, 손해액이 상한 안에서 얼마인지를 차례로 주장하는 손해배상 소송의 틀로 쓰게 됩니다. 입점 때 임대인에게 직접 건넨 돈을 돌려받는 문제는 약정에 따라 다른 법리로 다뤄지니 구분해 두십시오.

제10조의4 제1항은 네 가지를 열거합니다. 1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, 2호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 4호는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

여기서 두 가지를 놓치지 마셔야 합니다. 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자라는 한정어는 1호부터 4호까지 모두에 붙어 있습니다. 임대인이 직접 데려온 사람과의 관계가 곧바로 이 조항의 방해행위가 되는 것은 아닙니다. 둘째, 정당한 사유 없이라는 요건은 4호 계약 체결 거절에만 붙어 있습니다. 1호부터 3호까지는 조문에 정당한 사유 없이라는 문구가 들어 있지 않고, 정당한 사유를 따지는 구조는 4호와 이를 보충하는 제2항에서 등장합니다. 실제 사건에서 손해가 발생했는지, 주선이 실질적으로 있었는지는 사실관계에 따라 판단이 갈리는 영역이라 미리 단정하기 어렵습니다.

결론을 가르는 임대인 항변, 네 갈래 지도

권리금 반환소송에서 임대인의 반론은 법적으로 정리하면 크게 네 갈래로 모입니다. 방해행위 자체가 없었다는 주장, 거절에 정당한 사유가 있었다는 주장, 임차인 쪽에 갱신거절 사유가 있었다는 주장, 그리고 애초에 이 조항이 적용되지 않거나 청구 기간이 지났다는 주장입니다. 임대인이 책임을 벗는 길은 제10조 제1항 각 호 하나만 있는 것이 아니라 이처럼 여러 경로로 나뉘어 있습니다.

아래 표는 네 가지 가상 사례를 한눈에 비교한 것입니다. 실제 소송에서는 항변이 여러 개 겹치기도 합니다.

표를 거꾸로 읽으면 실무의 점검 순서가 나옵니다. 사례 D의 적용 제외와 시효는 다른 쟁점과 상관없이 청구를 막으므로 가장 먼저 확인하고, 이어 사례 C의 갱신거절 사유, 마지막으로 방해행위와 정당한 사유 간주를 따집니다.

사례 A: 월세를 크게 올려 부른 건물주, 배상까지 이어질까

이 사례의 핵심은 임대인이 조건을 정할 자유가 있다는 말이 어디까지 통하느냐입니다. 3호는 임대인이 조건을 제시하는 것 자체를 막는 규정이 아니라, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 방해행위로 정한 것입니다. 즉 비교의 잣대가 조문에 들어 있고, 그 잣대에 비추어 현저히 높은지가 판단의 대상입니다.

그래서 임차인이 준비할 것은 비교 자료입니다. 같은 상권 비슷한 점포들의 차임과 보증금 수준, 건물의 조세나 공과금이 실제로 늘었는지에 관한 정황, 임대인이 을에게 제시한 조건이 담긴 문자, 을이 포기하며 남긴 메시지 등입니다. 법에는 현저히 고액인지를 가르는 숫자 기준이 없어 법원이 여러 사정을 종합해 판단하므로, 어떤 자료를 내느냐가 결과를 좌우할 수 있습니다.

임대인은 첫 제안일 뿐 협상할 생각이 있었다거나, 을이 자금 사정 때문에 포기했다고 반론하기 쉽습니다. 임대인의 요구 때문에 권리금을 받지 못하게 되었는지가 다퉈지는 지점이므로, 조정 의사를 보인 적이 있는지와 을이 밝힌 포기 이유를 기록으로 남겨 두어야 합니다.

기간도 확인해야 합니다. 갑은 만료 넉 달가량 전에 을을 주선했으므로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지라는 방해 금지 기간 안에서 일이 벌어졌습니다. 이 기간은 임대인의 방해행위에 관한 기간이지 권리금 계약 체결일 요건이 아닙니다. 배상액을 계산할 때 쓰는 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가를 거쳐 다투는 것이 보통이며, 그 결과가 을과 약정한 권리금보다 낮게 나오면 그 낮은 쪽이 상한이 됩니다.

사례 B: 돈 없는 사람과는 계약 못 한다는 거절

제10조의4 제2항은 정당한 사유가 있을 수 있다고 쓰지 않고, 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 씁니다. 1호의 자력 부족이 인정되면 임대인의 거절은 곧바로 정당한 사유가 있는 거절로 취급됩니다. 그래서 이 유형의 싸움은 무에게 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없었는지라는 구체적 사실을 두고 벌어집니다.

여기서 임차인의 정보제공의무가 중요한 역할을 합니다. 제10조의4 제5항은 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 의무의 주체는 임차인입니다. 정이 무의 자금 마련 상황이나 영업 경력에 대해 아는 내용을 임대인에게 성실히 전달했는지가, 나중에 임대인의 자력 부족 주장이 막연한 짐작이었는지를 가리는 중요한 정황이 될 수 있습니다.

제2항에는 1호 말고도 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우가 더 있습니다. 2호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 3호는 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 4호는 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 반대로 제2항에 적혀 있지 않은 이유로 거절했다고 해서 언제나 정당한 사유가 부정된다고 단정할 수도 없습니다. 그런 경우에는 4호의 정당한 사유가 있었는지를 개별 사정으로 따지게 됩니다.

정이 준비할 것은 무의 자금 마련 자료와 경력 자료를 임대인에게 언제 어떤 방식으로 전달했는지에 관한 기록입니다. 임대인의 자료 요청에 응하지 않았다면 불리할 수 있고, 충분한 자료를 건넸는데도 거절당했다면 4호의 정당한 사유 없는 거절인지가 다시 쟁점이 됩니다.

사례 C: 오래전 파손 이력을 꺼내 든 임대인

제10조의4 제1항 단서는 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 갱신거절 사유를 규정한 제10조 제1항 각 호가 회수기회 보호의 문턱에서도 그대로 쓰이는 구조입니다. 단서는 적용되지 않을 수도 있다는 식의 약한 표현이 아니므로, 각 호 사유가 인정되면 임대인의 방해 금지 의무 자체가 걸리지 않게 됩니다.

하지만 이 사례에서 임대인이 꺼낸 파손 이력이 곧바로 5호가 되는 것은 아닙니다. 5호는 파손이 고의나 중대한 과실에 의한 것이어야 한다고 정하고 있어서, 공사 중 부주의로 생긴 경미한 사고까지 넓혀 볼 수는 없습니다. 기가 다퉈야 할 지점은 그때 파손의 경위가 어땠는지, 조금만 주의했어도 쉽게 피할 수 있었던 정도의 부주의였는지입니다. 공사 자료와 수리 내역, 그 뒤 계약이 이어진 경위가 판단 자료가 됩니다.

제10조 제1항에는 5호 말고도 여러 사유가 있다는 점도 함께 점검해야 합니다. 1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우로, 지금 다 갚았더라도 연체한 사실 자체가 문제될 수 있습니다. 4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 8호는 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다. 소송 전에 각 호를 하나씩 대조해 보는 것이 안전합니다.

임대인이 오래된 일을 꺼낼 때는 감정적으로 반박하기보다 그 일이 각 호의 요건, 특히 고의나 중대한 과실이라는 문턱을 넘는지를 차분히 따져야 합니다. 임대차 기간 중 생긴 사고는 그때그때 처리 경위를 문서로 남겨 두십시오.

사례 D: 쇼핑몰 안 매장, 그리고 지나 버린 3년

먼저 D-1입니다. 제10조의5는 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다고 정합니다. 1호는 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우인데, 다만 전통시장은 제외합니다. 2호는 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산 또는 공유재산인 경우입니다. 적용하지 아니한다는 문언이므로, 해당하기만 하면 방해 정황이 아무리 뚜렷해도 이 조항을 근거로 한 손해배상 청구는 어렵습니다.

그래서 쇼핑몰이나 대형마트 안 매장이라면 방해행위를 따지기 전에, 해당 건물이 법에서 말하는 대규모점포나 준대규모점포에 해당하는지, 내 점포가 그 일부인지부터 사실관계를 확인해야 합니다. 전통시장 안 점포는 적용 제외 대상에서 명시적으로 빠져 있습니다. 덧붙여 환산보증금이 높은 상가라는 이유만으로 빠지는 것은 아닙니다. 제10조의4는 제2조 제3항이 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용한다고 열거한 조문에 들어 있기 때문입니다.

다음은 D-2입니다. 제10조의4 제4항은 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 기준점은 방해행위가 있었던 날도, 가게를 실제로 비운 날도 아닌 임대차가 종료한 날입니다. 합의로 계약을 일찍 끝냈거나 법정갱신이 이어진 경우처럼 종료일 자체가 다퉈질 여지가 있는 사건이라면, 가장 이른 날을 기준으로 잡고 일정을 관리하는 편이 안전합니다.

D 유형은 다른 쟁점을 아무리 잘 준비해도 이 관문 하나에서 끝날 수 있어 가장 먼저 확인해야 합니다. 가게를 정리하는 시점에 종료일과 3년이 되는 날을 달력에 적어 두고, 시간이 많이 흘렀다면 종료일이 정확히 언제인지부터 계약서와 정산 기록으로 다시 확인하십시오.

권리금 반환소송 전에 내 사건 결론을 가늠하는 순서는?

네 사례를 겹쳐 보면 점검 순서가 나옵니다. 아래 다섯 단계는 청구를 처음부터 막는 사유를 먼저 걸러 내고, 그다음 방해행위와 손해를 쌓아 올리는 순서입니다. 상담 전에 이 순서대로 자료를 모아 두시면 사건의 윤곽을 빨리 잡을 수 있습니다.

1. 적용 범위와 시효 확인 · 매장이 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산인지, 임대차 종료일이 언제이고 3년이 되는 날이 언제인지 확인합니다.
2. 갱신거절 사유 점검 · 3기 차임 연체 사실, 무단 전대, 고의나 중대한 과실에 의한 파손 등 제10조 제1항 각 호에 걸릴 과거 이력이 있는지 대조합니다.
3. 방해행위 특정 · 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 있었는지, 임대인의 행위가 1호부터 4호 중 무엇인지, 방해 금지 기간 안이었는지 정리합니다.
4. 정당한 사유 간주 점검 · 제2항 1호부터 4호에 걸릴 사정이 있는지 보고, 신규임차인 정보를 임대인에게 제공한 기록을 모읍니다.
5. 손해와 상한 정리 · 권리금 계약서와 지급 내역, 무산 경위를 모으고, 종료 당시 권리금을 다툴 감정 절차에 대비합니다.

1단계와 2단계에서 걸리는 사유가 보이면, 소송을 내기 전에 그 사유를 반박할 자료가 있는지부터 따져 봐야 합니다. 예를 들어 파손 이력이 있다면 그것이 고의나 중대한 과실에 이르지 않았다는 점을, 연체 이력이 있다면 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르렀는지를 먼저 계산해 보는 식입니다.

3단계에서는 주선이 실제로 있었는지가 자주 다퉈지고, 그 판단은 사안마다 갈립니다. 신규임차인 후보를 소개한 날짜와 방법, 임대인의 반응을 날짜별로 기록해 두는 것이 중요합니다.

4단계와 5단계는 사례 A와 B에서 본 것처럼 기록 싸움입니다. 비교 시세 자료, 정보제공 내역, 신규임차인이 포기한 경위, 권리금 계약서와 계약금 지급 내역이 한곳에 정리되어 있어야 손해와 그 범위를 설득력 있게 주장할 수 있습니다. 어느 단계에서 막힐지 혼자 판단하기 어렵다면 02-591-5657로 사실관계를 먼저 말씀해 주십시오.

권리금 반환소송, 자주 묻는 질문 3가지