상황 시나리오 — "그 업종은 못 받는다"는 임대인

음식점을 운영해 온 임차인이 임대차 종료를 앞두고 신규임차인을 구했습니다. 신규임차인은 같은 자리에서 다른 업종의 매장을 열 계획이고, 권리금 계약 조건도 합의된 상태입니다. 그런데 임대인은 "지금 업종이면 몰라도 다른 업종은 받지 않겠다", "건물 분위기와 맞지 않는다"며 임대차계약 체결을 거절합니다.

임차인 입장에서 확인할 지점은 세 가지입니다. 첫째, 임대인의 업종 관련 거절이 법이 정한 정당한 사유에 해당하는지, 둘째, 해당 건물·상가에 업종을 제약하는 객관적 근거(법령, 건축물 용도, 관리규약, 계약상 특약)가 실제로 존재하는지, 셋째, 업종이 바뀔 때 권리금 계약의 금액 구성(영업권리금·시설권리금)은 어떻게 정리할지입니다. 앞의 두 가지는 임대인과의 법적 다툼의 문제이고, 마지막은 신규임차인과의 협상 문제로, 서로 층위가 다릅니다.

법적 평가 — 업종 선호와 객관적 제약은 다릅니다

1. 임대인의 업종 선호는 열거된 정당한 사유가 아닙니다

제10조의4 제1항 제4호는 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 권리금 회수 방해로 규정합니다. 제2항이 예시하는 정당한 사유는 신규임차인의 보증금·차임 지급 자력 부족, 임차인 의무 위반 우려, 임대인의 1년 6개월 이상 비영리 사용, 임대인이 주선한 신규임차인이 권리금을 지급한 경우 등입니다. 업종에 대한 임대인의 취향이나 막연한 우려는 이 목록에 없습니다. 신규임차인이 해당 업종을 운영할 자력과 성실성을 갖추고 있다면, 업종이 다르다는 이유만의 거절은 정당한 사유 없는 거절로 평가될 가능성이 있습니다.

2. 객관적 제약이 있으면 평가가 달라질 수 있습니다

반면 그 업종의 영업이 해당 건물에서 법적으로 불가능하거나 곤란한 경우는 다릅니다. 건축물의 용도상 해당 업종의 인허가가 어려운 경우, 집합건물의 관리규약이나 분양계약상 업종 제한이 설정되어 있는 경우, 법령상 영업 제한이 있는 경우가 그 예입니다. 이런 사정은 '임차인으로서의 의무를 위반할 우려' 등과 결부되어 정당한 사유로 평가될 여지가 있습니다. 따라서 주선 전에 건축물대장의 용도, 관리규약, 기존 계약서의 업종 특약을 미리 확인하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 다만 이러한 제약의 존재와 효력도 개별적으로 판단되는 문제이므로 단정할 수는 없습니다.

3. 업종 변경은 권리금 '금액'에는 영향을 줄 수 있습니다

업종이 바뀌면 기존 영업의 단골·노하우가 승계되지 않아 영업권리금의 평가가 낮아지거나, 기존 시설을 철거하고 새로 설치해야 해 시설권리금의 가치가 줄어들 수 있습니다. 통념상 시설의 내구연한은 보통 3~5년으로 보는 경우가 많다는 일반론도 참고할 수 있으나 사안마다 다릅니다. 이는 임차인과 신규임차인 사이의 권리금 계약 금액 협상의 문제이지, 임대인의 계약 거절을 정당화하는 사유가 아니라는 점을 구분해야 합니다. 한편 손해배상 국면에서는 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 감정평가된 권리금 중 낮은 금액이 상한이 되므로, 약정 금액이 합리적으로 정해져 있어야 산정도 안정적입니다.

비교 정리 — 거절 사유로서의 업종 문제

대응 단계 — 업종 변경 주선의 실무 순서

증거 체크리스트

권리금 회수기회 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용되며(상가건물임대차보호법 제2조 제3항), 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 전원합의체 판결의 취지에 따라 10년을 초과해 영업한 임차인도 보호 대상입니다. 업종 변경 사안이라고 해서 이 원칙이 달라지는 것은 아닙니다.

자주 묻는 질문