권리금 반환 청구를 받았다면 가장 먼저 무엇을 확인하나요?

소장을 받으면 억울함이 앞서기 쉽지만, 먼저 돈의 방향부터 바로잡아야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3②는 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의합니다. 그래서 권리금 반환 청구는 신규임차인이 이미 낸 계약금이나 중도금을, 권리금을 받기로 한 임차인(이 글에서는 양도인이라고 부릅니다)에게 돌려달라고 요구하는 형태가 되는 것이 보통입니다.

반환을 요구하는 근거는 보통 세 갈래입니다. 첫째는 권리금 계약서에 임대차계약이 성사되지 않으면 돌려준다는 취지의 약정이 있는 경우입니다. 둘째는 계약을 해제하고 원상회복을 구하는 경우로, 민법 제548조①은 당사자 일방이 계약을 해제한 때 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다고 정하고 ②는 반환할 금전에 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 정합니다. 이때 제549조는 제536조의 동시이행 규정을 준용합니다. 셋째는 손해배상을 구하는 경우인데, 민법 제551조는 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다고 정합니다. 소장이 무엇을 청구원인으로 삼았는지에 따라 다툴 지점이 달라집니다.

그래서 소장을 받으면 청구원인과 함께 무산 경위부터 정리해야 합니다. 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인이 적혀 있으므로(민사소송법 제249조①), 신규임차인이 어떤 사실을 근거로 어떤 청구를 하는지 문장 단위로 나누어 읽어 보십시오. 이어서 계약이 성사되지 않은 이유를 임대인의 거절이나 조건 변경, 신규임차인의 자력 문제, 양도인 쪽 사정, 협의 결렬 등으로 나누어 날짜와 함께 적습니다. 무산의 원인이 임대인에게 있다고 볼 사정이 전혀 없다면 소송고지는 실익이 거의 없을 수 있습니다.

임대인이 거절해서 계약이 무산됐다면 어떤 책임을 물을 수 있나요?

상가건물 임대차보호법 제10조의4①은 임대인에게 방해 금지 의무를 지웁니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다. 아무 신규임차인이나 받아들이라고 강제하는 규정이 아니라, 임차인이 주선한 사람과의 관계에서 법이 열거한 방해행위를 금지하는 규정이라는 점이 핵심입니다. 방해행위는 네 가지이며, 아래 표에 계약 무산 사건에서 던질 질문을 함께 적었습니다.

임대인이 임대차계약 체결 자체를 거절해 무산된 사건은 대개 제4호가 중심이 되고, 계약은 하겠다면서 받아들이기 어려운 조건을 내건 사건은 제3호가 함께 거론됩니다. 정당한 사유 없이라는 요건은 제4호에만 붙어 있습니다. 같은 조 ②는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 임대인은 거절 이유로 이런 사정을 내세울 것이므로 이 네 가지부터 점검해야 합니다.

제1항에는 단서도 있습니다. 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 방해 금지 규정이 적용되지 않으므로, 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 임차인에게 있었다면 책임을 벗는 경로가 열릴 수 있습니다. 제10조의5는 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 않는다고 정합니다. 반대로 제2조③에 따라 제10조의4는 보증금이 큰 가게에도 적용됩니다.

그렇다고 임대인의 책임이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 방해행위에 해당하는 사실이 있었는지, 제4호라면 정당한 사유가 없었는지, 그로 인해 손해가 생겼는지가 소송에서 증명되어야 합니다. 민사소송법 제202조는 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다고 정합니다. 그러니 임대인의 거절은 날짜와 상대방, 구체적인 발언과 조건이 드러나는 자료로 뒷받침해야 합니다.

소송고지란 무엇이고, 누가 누구에게 하는 절차인가요?

소송고지는 소송이 법원에 계속되어 있는 동안 당사자가 그 소송에 참가할 수 있는 제3자에게 이런 소송이 진행되고 있다는 사실을 서면으로 알리는 절차입니다. 민사소송법 제84조①은 소송이 법원에 계속된 때에는 당사자는 참가할 수 있는 제3자에게 소송고지를 할 수 있다고 정합니다. 조문의 표현이 할 수 있다는 점에 주목하셔야 합니다. 제84조①은 소송고지를 당사자가 선택할 수 있는 절차로 정할 뿐, 하지 않으면 불이익을 받는다고 정해 둔 의무 규정이 아닙니다.

고지의 주체는 당사자이므로 피고가 된 양도인이 할 수 있고, 원고인 신규임차인도 할 수 있습니다. 고지를 받는 쪽은 참가할 수 있는 제3자이고, 참가의 대표적인 형태가 제71조의 보조참가입니다. 소송결과에 이해관계가 있는 제3자는 한 쪽 당사자를 돕기 위하여 법원에 계속 중인 소송에 참가할 수 있고, 다만 소송절차를 현저하게 지연시키는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다.

그렇다면 임대인이 참가할 수 있는 제3자에 해당할까요? 반환 청구 소송에서 양도인이 지면 양도인은 신규임차인에게 돈을 돌려주어야 하고, 그 손실은 임대인의 거절 때문이라는 주장으로 이어질 수 있습니다. 소송의 결과가 양도인과 임대인 사이의 책임 문제와 맞물려 있다면, 임대인에게 소송결과에 대한 이해관계가 있다고 주장해 볼 여지가 있습니다. 그러나 법원이 실제로 임대인을 참가할 수 있는 제3자로 볼지, 임대인이 참가한다면 어느 쪽 당사자를 도울지는 사안마다 다르고 미리 단정할 수 없습니다.

시기도 중요합니다. 소송고지는 소송이 법원에 계속된 때에 할 수 있으므로 소장이 접수되어 사건이 진행 중인 동안이 대상입니다. 판결이 확정된 뒤에는 고지의 전제가 되는 소송 자체가 더는 진행 중이지 않으므로 이 방법을 쓰기 어렵다고 보는 것이 자연스럽습니다. 고지가 늦어질수록 서면에 적을 진행 경과가 늘고 이미 지나간 절차도 많아지므로, 소장을 받아 답변을 준비하는 초기 단계에서 고지 여부를 함께 검토하는 편이 안전합니다.

소송고지서는 어떻게 내나요? 준비부터 제출까지의 순서

소송고지는 말이나 전화로 하는 것이 아니라 서면으로 합니다. 민사소송법 제85조①은 소송고지를 위해서는 그 이유와 소송의 진행정도를 적은 서면을 법원에 제출하여야 한다고 정하고, ②는 그 서면을 상대방에게 송달하여야 한다고 정합니다. 양도인이 임대인에게 고지서를 직접 보내는 방식이 아니라 소송이 계속 중인 법원에 서면을 내는 구조이고, 제85조②는 그 서면을 상대방에게 송달하여야 한다고만 정하므로, 누구에게 어떤 방식으로 전달되는지는 접수한 법원의 안내를 확인하십시오. 신규임차인도 고지서의 내용을 읽게 될 수 있으므로 작성할 때 이 점을 염두에 두어야 합니다.

서면에 담아야 하는 것은 고지의 이유와 소송의 진행정도입니다. 이유에는 왜 이 소송이 고지를 받는 사람과 관련되는지를 적습니다. 권리금 반환 청구 사건이라면 신규임차인의 청구가 무엇인지, 계약이 성사되지 않은 경위에 임대인의 어떤 행위가 있었는지, 그래서 이 소송의 결과가 양도인과 임대인 사이의 법률관계에 어떤 영향을 줄 수 있는지가 중심이 됩니다. 진행정도에는 어느 법원에 어떤 청구로 언제 소가 제기되어 현재 어느 단계인지를 적습니다. 순서는 다음과 같습니다.

고지서 작성에서 가장 흔한 실수는 감정을 담은 비난과 결론의 단정입니다. 임대인이 잘못했다고 선언하는 문장은 그 자체로 증명이 되지 않습니다. 거절했다고만 쓰기보다 언제 누구에게 어떤 방식으로 신규임차인을 소개했고 임대인이 언제 어떤 내용으로 답했는지를 차례로 적는 편이 설득력이 있습니다. 아래는 구성의 감을 잡으시도록 만든 예시이며, 실제 서면은 사건의 사실에 맞게 달라져야 합니다.

고지를 받은 임대인이 참가하지 않으면 어떻게 되나요?

소송고지를 받았다고 해서 임대인이 반드시 소송에 참가해야 하는 것은 아닙니다. 그렇다고 참가하지 않으면 아무 영향이 없다는 뜻도 아닙니다. 민사소송법 제86조는 소송고지를 받은 사람이 참가하지 아니한 경우라도 제77조를 적용할 때에는 참가할 수 있었을 때에 참가한 것으로 본다고 정합니다. 고지를 받고도 참가하지 않은 사람에게 참가했을 때와 같은 방식으로 제77조가 적용될 수 있는 구조입니다.

제77조는 재판은 다음 세 가지 가운데 어느 하나에 해당하지 아니하면 참가인에게도 그 효력이 미친다고 정합니다. 첫째는 제76조의 규정에 따라 참가인이 소송행위를 할 수 없거나 그 소송행위가 효력을 가지지 아니하는 때입니다. 둘째는 피참가인이 참가인의 소송행위를 방해한 때입니다. 셋째는 피참가인이 참가인이 할 수 없는 소송행위를 고의나 과실로 하지 아니한 때입니다. 여기서 피참가인은 참가인이 돕는 쪽의 당사자인데, 임대인이 양도인 편에 참가한 것으로 보는 경우라면 고지를 한 양도인에 해당하므로 둘째와 셋째 예외는 양도인이 소송을 수행하며 어떻게 행동했는지와 직접 연결됩니다.

이 점은 실무적인 시사점을 줍니다. 임대인에게 재판의 효력이 미치게 하려면 양도인이 고지 뒤의 소송 수행에서 임대인의 소송행위를 방해하지 않아야 하고, 임대인이 스스로는 할 수 없는 소송행위가 있다면 그것을 고의나 과실로 빠뜨리지 않아야 한다는 취지로 읽힙니다. 그러니 고지서 제출로 끝내지 말고 이후 변론에서 무산 경위를 충실히 주장하고 입증하는 일까지 함께 설계해야 합니다.

다만 제77조의 재판의 효력이 판결의 어느 부분이 어떤 모습으로 임대인에게 미치는지, 임대인이 이후 별도의 소송에서 무엇을 더는 다툴 수 없게 되는지는 조문만으로 정해지지 않습니다. 이 부분은 법원이 사안별로 판단하는 영역이므로 이 글은 결론을 단정하지 않습니다. 임대인이 고지서를 받고 보이는 흔한 반응과 그에 대한 조문상의 정리는 아래와 같습니다.

임대인에 대한 손해배상 청구와 3년 기한은 어떻게 연결되나요?

소송고지와 별개로, 임대인에게 책임을 묻는 본래의 길은 상가건물 임대차보호법 제10조의4③입니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 여기서 상한이라는 말을 정확히 이해하셔야 합니다. 두 금액 중 낮은 쪽이 곧 받을 수 있는 금액이 아니라, 아무리 손해가 커도 그 낮은 금액을 넘는 배상은 받지 못한다는 한도입니다. 따라서 권리금 전액을 받는다는 기대는 금물이고, 실제 배상액은 증명된 손해의 범위 안에서 정해집니다.

이 상한은 신규임차인에게 돌려줄 돈과 임대인에게 청구할 수 있는 돈이 서로 다를 수 있음을 뜻합니다. 반환 금액은 약정이나 원상회복의 범위에 따라 정해지지만, 임대인에게 청구하는 손해에는 상한이 있고 종료 당시의 권리금이 얼마인지는 다툼이 있으면 증거에 따라 가려질 문제입니다.

기한은 같은 조 ④가 정합니다. 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 기산점은 임대차가 종료한 날입니다. 거절을 당한 날도, 신규임차인에게서 소장을 받은 날도, 반환 청구 소송의 판결이 확정된 날도 아닙니다. 반환 청구 소송이 길어지면 판결이 확정되기 전에 3년이 지나버릴 수도 있으므로 이 기한을 소송 일정과 분리해서 계산해 두어야 합니다. 소송고지가 이 기한에 어떤 영향을 주는지는 단정할 수 없으므로, 임대인을 상대로 한 별도 청구의 시점은 기한이 넉넉할 때 미리 정해 두시는 것이 안전합니다.

양도인에게도 부담이 되는 의무가 하나 있습니다. 제10조의4⑤는 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 임대인이 신규임차인의 자력을 이유로 거절하는 상황이라면 양도인이 알고 있는 정보를 제공했는지가 다툼의 소재가 될 수 있으므로, 정보를 제공한 일시와 방법, 내용을 남겨 두면 도움이 됩니다. 정리하면 신규임차인과의 관계는 해제와 원상회복, 손해배상(민법 제548조, 제549조, 제551조)의 문제이고 임대인과의 관계는 제10조의4③의 문제로, 소송고지는 두 갈래 사이에 다리를 놓을 뿐 각 청구의 요건과 금액을 대신 증명해 주지는 않습니다.

소송고지 전에 챙길 증거와 자가점검표

소송고지서를 쓰기 전에 증거를 모아 두는 일은 선택이 아니라 필수입니다. 이유란이 아무리 정돈되어 있어도 뒷받침하는 자료가 없으면 임대인은 쉽게 부인할 수 있습니다. 아래는 권리금 계약이 무산된 사건에서 자주 쓰이는 자료를 입증하려는 사실별로 나눈 것이며, 사건의 쟁점에 맞게 우선순위를 정하시면 됩니다.

대화를 녹음해 두려는 분이 많은데, 통신비밀보호법 제14조①은 누구든지 공개되지 아니한 타인간의 대화를 녹음하거나 전자장치 또는 기계적 수단을 이용하여 청취할 수 없다고 정합니다. 내가 참여하지 않은 타인 사이의 대화를 몰래 녹음하는 일은 피하셔야 하고, 내가 직접 나눈 대화의 보존과 사용은 법원에 내기 전에 상담을 받으시기 바랍니다.

모든 사건에서 소송고지가 최선인 것은 아닙니다. 임대인의 거절이 무산의 주된 원인이라고 보기 어렵거나, 임대인이 신규임차인 편에 서서 양도인에게 불리한 주장을 할 가능성이 높거나, 고지로 소송이 길어지고 복잡해질 위험이 이익보다 크다면 고지하지 않는 편이 나을 수 있습니다. 증거의 상태, 소송의 진행 단계, 임대인의 예상 반응을 함께 놓고 하는 종합 판단입니다.

자가점검은 여섯 가지입니다. 청구원인을 약정, 해제, 손해배상으로 구분했는지, 무산 경위의 연표를 만들었는지, 임대인의 거절이 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 구간에 있었는지, 3년 기한의 마지막 날을 달력에 적었는지, 제10조의4②의 정당한 사유로 내세울 만한 사정이 있었는지, 신규임차인에 관해 알던 정보를 임대인에게 알렸는지입니다. 정리가 어렵거나 답변 일정이 촉박하다면 02-591-5657로 무료 전화상담을 받아 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문