권리금 회수 보호 소송에서 보정명령이 나오는 이유는 무엇인가요?

소장은 소송의 출발 서면입니다. 민사소송법 제249조제1항은 소장에 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다고 정하고, 제2항은 소장에 준비서면에 관한 규정을 준용한다고 정합니다. 법원은 접수된 소장이 이 기재사항에 맞는지, 법률의 규정에 따른 인지가 붙어 있는지를 살피고, 어긋난 곳이 있으면 제254조제1항에 따라 재판장이 상당한 기간을 정해 흠을 보정하라고 명합니다.

권리금 회수 보호 사건은 청구 구조가 일반 금전 청구보다 한 겹 더 복잡합니다. 임대인의 방해행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자, 권리금 계약, 정당한 사유의 유무, 손해배상액의 상한이 한 장의 소장 안에 정리되어야 하기 때문입니다. 이 가운데 일부가 불분명하게 적히면 법원이 청구의 취지나 원인을 보완하라고 요구할 수 있습니다. 어떤 보정이 나오는지는 재판부마다 다르므로, 아래 세 가지는 자주 문제되는 지점을 소개하는 것입니다.

인지의 구체적인 액수는 사건마다 달라지므로 이 글에서는 다루지 않습니다. 인지가 부족하다는 보정명령을 받았다면 명령서에 안내된 방식과 기한을 그대로 따르면 됩니다.

한편 제254조제4항은 재판장이 소장을 심사하면서 필요하다고 인정하는 경우 원고에게 청구하는 이유에 대응하는 증거방법을 구체적으로 적어 내도록 명할 수 있다고 정합니다. 권리금 사건에서는 임대차계약서, 신규임차인이 되려는 자와의 권리금 계약 자료, 임대인이 계약 체결을 거절하거나 권리금 수수를 요구한 정황을 보여 주는 자료가 증거방법으로 거론되는 경우가 많습니다.

피고에게 소장을 보내는 단계에서도 비슷한 일이 생깁니다. 제255조제1항은 법원이 소장의 부본을 피고에게 송달하여야 한다고 하고, 제2항은 소장의 부본을 송달할 수 없는 경우에 제254조제1항 내지 제3항을 준용한다고 정합니다. 그래서 임대인의 주소가 맞지 않아 부본이 송달되지 않으면 주소를 바로잡으라는 취지의 보정 요구가 나올 수 있습니다.

보정명령서를 받은 날 가장 먼저 확인할 5가지

명령서를 받은 날 해야 할 일은 서면을 쓰는 것이 아니라 명령서를 정확히 읽는 일입니다. 아래 다섯 단계는 보정명령에 대응하는 순서를 제안한 것이며, 각 단계는 앞 단계의 결과 위에서 진행됩니다.

권리금 회수 보호 소장, 보정서에는 무엇을 채워야 하나요?

지적 사항이 청구의 취지와 원인에 관한 것이라면 보정서의 중심은 청구원인을 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 구조에 맞게 다시 세우는 일입니다. 같은 조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 이 기간은 임대인의 방해행위가 금지되는 기간을 정한 것이라는 점도 구분해 두세요. 보정서에는 방해행위가 이 기간 안에 있었다는 점이 날짜로 드러나야 합니다.

표의 순서대로 하나씩 채우면 보정서의 뼈대가 만들어집니다. 먼저 방해행위의 유형을 보겠습니다. 제10조의4제1항 각 호는 방해행위를 열거합니다. 제1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위이고, 제2호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 제3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 제4호는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

보정서에는 이 중 사안에 해당하는 호를 특정하고, 언제 누가 어떤 말이나 행동으로 방해했는지를 날짜 순으로 적는 것이 좋습니다. 정당한 사유가 없었다는 점은 제4호에 붙는 요건이므로, 계약 체결 거절을 주장할 때 임대인이 내세운 이유와 함께 적어야 합니다. 임대인이 직접 데려온 사람에게서 권리금을 받은 사정이 있다면 그것이 제1호에 곧바로 해당하는지는 사안별 판단의 영역이므로, 단정하는 표현 대신 사실관계를 있는 그대로 적는 쪽이 안전합니다.

정당한 사유와 관련해서는 제2항을 반드시 확인하세요. 제2항은 다음 경우에 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 그리고 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 임대인이 이 가운데 하나를 내세울 것으로 예상된다면 보정서 단계에서 그에 대한 반박 사실을 준비해 두는 편이 낫습니다.

제1항 단서도 놓치기 쉽습니다. 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 예를 들어 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 갱신거절 사유가 문제될 수 있으므로, 차임 납부 내역을 미리 점검해 두어야 합니다. 또한 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다.

끝으로 손해배상액입니다. 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고, 이어서 “그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다”고 정합니다. 청구 금액을 적을 때는 이 상한을 넘기지 않도록 구조를 잡아야 합니다. 종료 당시의 권리금 액수에 다툼이 생기면 감정평가 등으로 다투는 경우가 많고, 최종 판단은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작해 법원이 합니다.

보정기간을 넘기면 소장 각하, 권리금 회수 보호 청구는 끝인가요?

보정 기간이 지나면 어떻게 되는지부터 정확히 말씀드립니다. 제254조제2항은 원고가 제1항의 기간 이내에 흠을 보정하지 아니한 때 “재판장은 명령으로 소장을 각하하여야 한다”고 정합니다. 할 수 있다가 아니라 하여야 한다는 문언이라는 점이 중요합니다. 법원이 사정을 봐서 알아서 기다려 주는 구조가 아니므로, 기한은 처음부터 지켜야 할 마감으로 다뤄야 합니다.

한편 각하는 임대인이 방해행위를 했는지, 손해배상을 해야 하는지 같은 본안을 판단하지 않고 소장 단계에서 소송을 끝내는 조치입니다. 그래서 소장이 각하되었다고 해서 권리금 손해배상청구권이 없다고 확인된 것은 아닙니다. 다만 새로 소를 낼 시간이 남아 있는지는 별개의 문제이고, 여기서 상가건물 임대차보호법 제10조의4제4항의 청구 기한이 등장합니다. 두 갈래를 나란히 비교해 보겠습니다.

청구 기한을 먼저 짚겠습니다. 제10조의4제4항은 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리가 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 민사소송법 제265조는 시효의 중단 또는 법률상 기간을 지킴에 필요한 재판상 청구가 소를 제기한 때 효력이 생긴다고 정합니다. 그런데 민법 제170조제1항은 재판상의 청구가 소송의 각하, 기각 또는 취하의 경우에는 시효중단의 효력이 없다고 정하고, 제2항은 그 경우 6개월 안에 재판상의 청구, 파산절차참가, 압류 또는 가압류, 가처분을 하면 시효는 최초의 재판상 청구로 인하여 중단된 것으로 본다고 정합니다.

이 조문들이 소장 각하 명령에 어떻게 적용되는지, 그리고 각하 명령에 대한 즉시항고와 새로운 소 제기 중 어느 쪽이 유리한지는 사안마다 다르고 법원의 해석에 달려 있어 일반론으로 말씀드릴 수 없습니다. 분명한 것은 두 가지입니다. 임대차 종료일을 기준으로 3년이 언제 끝나는지를 먼저 확인해야 한다는 점, 그리고 각하 명령을 받았다면 즉시항고 기간이 재판이 고지된 날부터 1주 이내이고 불변기간이라는 점입니다.

즉시항고를 하는 경우 원심법원은 항고에 정당한 이유가 있다고 인정하는 때 그 재판을 경정하여야 합니다. 어떤 사정이 정당한 이유로 인정될지는 법원이 판단합니다. 참고로 민사소송법 제267조제2항의 재소 금지는 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람이 같은 소를 제기하지 못한다는 규정이므로, 소장 각하 상황과는 구분해서 읽어야 합니다.

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보정서와 청구 변경은 어떻게 다른가요?

보정서는 소장에 있는 흠을 메우기 위한 서면이고, 청구의 취지나 원인을 바꾸는 청구 변경은 별개의 제도입니다.

민사소송법 제262조제1항은 원고가 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도 안에서 변론을 종결할 때까지, 변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고할 때까지 청구의 취지 또는 원인을 바꿀 수 있다고 정합니다. 다만 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에는 그러하지 아니하다고도 정해 두었습니다. 같은 조 제2항은 청구취지의 변경을 서면으로 신청하여야 한다고 하고, 제3항은 그 서면을 상대방에게 송달하여야 한다고 합니다.

권리금 사건에 적용해 보겠습니다. 처음에는 계약 체결 거절만 주장했는데 보정 과정에서 권리금 수수를 요구한 정황도 확인되어 주장을 보태고 싶은 경우가 있을 수 있습니다. 이때 그 추가가 같은 청구의 기초 안에서 이루어지는 변경인지, 별도로 소를 제기해야 하는 새로운 청구인지는 사안별로 판단되는 부분입니다. 그러니 보정 사항에 대한 답과 청구 변경 신청을 서면의 제목과 내용에서 분명히 나누는 방식을 권합니다.

청구취지를 늘리면 붙여야 할 인지가 달라질 수 있고, 제10조의4제3항의 배상액 상한은 청구를 늘리더라도 그대로 적용됩니다. 금액을 손볼 때는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 종료 당시의 권리금 중 낮은 쪽이 어디인지부터 점검하세요.

보정서를 제출하기 전 마지막 점검 체크리스트

보정서를 접수하기 전에 아래 아홉 가지를 하나씩 확인하세요. 실제 명령서의 문구가 이 목록과 다르다면 명령서를 우선해야 합니다.

1. 명령서가 지적한 항목마다 보정서에 번호를 붙여 답했는가
2. 보정 기한보다 앞선 날짜에 제출할 수 있도록 일정을 잡았는가
3. 당사자와 법정대리인 표시가 최신 정보와 일치하고, 임대인의 주소를 다시 확인했는가
4. 인지를 붙이라는 지적이 있었다면 명령서가 안내한 방식으로 납부했는가
5. 소장에 인용한 서증의 등본 또는 사본을 빠짐없이 첨부했는가
6. 증거방법을 적으라는 명령이 있었다면 주장과 증거를 짝지어 적었는가
7. 청구원인에 방해행위의 호, 날짜, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 적었고, 제4호를 주장한다면 정당한 사유가 없었다는 점도 적었는가
8. 청구 금액이 제10조의4제3항의 배상액 상한 구조에 맞는가
9. 임대차 종료일 기준 3년의 청구 기한을 달력에 표시했는가

점검 항목 가운데 증거와 관련해 한 가지를 덧붙입니다. 표준권리금계약서는 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정하고 사용을 권장할 수 있는 양식으로, 법이 강제하는 양식이 아닙니다. 소송에서 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료로 쓰일 수는 있지만 그 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없습니다. 그러므로 실제로 오간 문자, 계약서, 입금 자료, 영업 관련 자료를 함께 모아 두세요.

보정명령 대응 자주 묻는 질문