백화점 행사장이나 대형 쇼핑몰의 이벤트 공간만 팝업스토어라고 부르지는 않습니다. 요즘은 동네 상가 한 칸을 몇 달 단위로 빌려 시즌 상품을 파는 가게, 브랜드를 알리는 체험 공간, 전시와 판매를 겸하는 매장까지 모두 팝업스토어라는 이름으로 운영됩니다. 이렇게 짧게 열고 닫는 매장도 좋은 자리를 먼저 잡으면 다음 운영자가 값을 치르고 이어받으려 하기 때문에, 자연스럽게 권리금이라는 돈이 오가게 됩니다.

문제는 임대차 종료 무렵에 드러납니다. 인수할 사람을 구해 두었는데 임대인이 팝업이니 상가임대차보호법과는 무관하다고 말하는 순간, 임차인은 권리금을 지킬 법적 근거가 있는지부터 따져야 합니다. 이 글은 팝업스토어 권리금이 법의 보호 안으로 들어오는지를 가르는 기준을 조문 순서에 따라 정리합니다. 먼저 이 법이 적용되는지, 그다음 일시사용 제외에 걸리는지, 마지막으로 권리금 회수기회 보호가 어디까지 미치는지를 차례로 살펴보겠습니다.

팝업스토어 권리금도 상가임대차보호법의 보호 대상이 될 수 있을까요?

권리금 회수기회를 보호하는 조항은 상가건물 임대차보호법 제10조의4입니다. 권리금만 따로 다루는 특별법은 없고, 이 조항은 상가건물 임대차보호법 안에 들어 있습니다. 따라서 그 임대차에 이 법이 적용되지 않는다면 제10조의4를 근거로 임대인에게 책임을 묻는 길도 열리지 않습니다. 그래서 팝업스토어 권리금 문제는 권리금 액수를 따지기 전에 이 임대차에 상가법이 적용되는가라는 질문으로 시작됩니다.

제2조①은 이 법이 상가건물의 임대차에 적용된다고 정하면서, 괄호에서 상가건물을 제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 설명하고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우도 포함한다고 덧붙입니다. 제3조①은 이와 역할이 다릅니다. 임대차는 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다는 대항력 규정입니다. 앞의 조문은 법이 적용되는 임대차의 범위를, 뒤의 조문은 제3자에게 임차권을 주장할 수 있게 되는 시점을 다루므로 서로 섞어 읽지 않는 것이 좋습니다.

제2조①단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차를 이 법의 적용에서 빼지만, 제2조③은 제3조와 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 등을 그 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용한다고 정합니다. 권리금 회수기회 보호인 제10조의4가 이 범위에 들어 있으므로, 보증금이 큰 팝업 매장이라는 이유만으로 제10조의4가 빠지는 것은 아닙니다. 다만 기준이 되는 보증금액은 대통령령 사항이어서 이 글에서는 숫자를 다루지 않으며, 실제 계약에서는 그 기준과 환산 방식을 따로 확인하셔야 합니다.

권리금이 무엇인지는 제10조의3①이 정의합니다. 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 한 대가로서, 임대인이나 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 팝업스토어에서는 이 가운데 설치해 둔 집기와 시설, 사람이 몰리는 위치의 이점, 이미 쌓아 둔 고객 반응 같은 요소가 값의 중심이 되는 경우가 많습니다. 권리금 계약은 제10조의3②에 따라 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 뜻하므로, 회수기회 보호는 이 계약 구조를 전제로 설명됩니다.

제16조의 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우는 어떻게 읽어야 할까요?

상가건물 임대차보호법 제16조는 한 문장으로 되어 있습니다. 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다는 내용입니다. 이 조문이 작동하면 이 법의 적용 자체가 빠지기 때문에, 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4도 함께 적용이 문제됩니다. 팝업스토어 임대인이 가장 먼저 꺼내는 근거가 바로 이 조항입니다.

조문을 뜯어 보면 요소가 셋입니다. 첫째, 일시사용을 위한 임대차일 것. 둘째, 그 점이 명백할 것. 셋째, 그 효과로 이 법이 적용되지 않는다는 것입니다. 눈여겨볼 점은 조문이 기간의 길이를 숫자로 정하지 않았다는 사실입니다. 석 달인지 여섯 달인지가 곧바로 결론을 정하는 구조가 아니라, 사용의 성격이 일시적임이 명백한가를 묻는 구조입니다.

명백한 일시사용인지는 계약서에 적힌 사용목적과 기간, 계약을 맺게 된 경위, 실제 영업 모습 등을 종합해 법원이 사안별로 판단하는 영역입니다. 어느 한 가지 사정이 결론을 정한다고 말하기 어렵고, 같은 석 달짜리 계약이라도 결론이 달라질 수 있습니다. 따라서 임대인이 팝업이니까라고 말하는 것은 조문의 요건을 거론한 것이라기보다 결론을 먼저 내놓은 것에 가깝습니다. 반대로 임차인이 법이 당연히 적용된다고 말하는 것도 같은 의미에서 성급한 단정입니다.

아래는 어느 쪽으로 읽힐 수 있는 사정인지 가늠하기 위한 예시이며, 이 비교로 결론이 정해지는 것은 아닙니다.

두 칸에 모두 걸리는 사정이 섞여 있는 계약이 훨씬 많습니다. 예를 들어 기간은 짧은데 사업자등록을 마치고 직원을 두었다면 어느 쪽 사정을 더 무겁게 볼지가 쟁점이 됩니다. 그래서 분쟁이 시작되기 전에 어떤 자료가 남아 있는지가 중요합니다. 이 점은 뒤의 점검표에서 다시 정리합니다.

몇 달짜리 계약이면 팝업스토어 권리금은 무조건 보호에서 빠질까요?

결론부터 말하면 몇 달짜리 계약이라는 사실만으로 보호에서 빠진다고 단정할 수 없습니다. 반대로 법이 반드시 적용되어 권리금을 지킬 수 있다고 말하는 것도 맞지 않습니다. 기간은 중요한 자료이지만 조문이 묻는 것은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한가이기 때문입니다.

참고할 조문이 하나 있습니다. 제9조①은 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보되, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 법 자체가 1년 미만으로 정한 상가 임대차를 처음부터 염두에 두고 있다고 읽을 여지가 있어, 짧은 기간이 곧바로 제16조로 이어진다고 보기는 어렵다는 근거로 생각해 볼 수 있습니다. 다만 제9조는 제2조③에 열거되어 있지 않아 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용되지 않고, 그 임대차가 제16조의 명백한 일시사용에 해당한다면 이 법 전체가 적용되지 않으므로 제9조도 문제되지 않습니다.

기간이 길다고 안전한 것도 아닙니다. 예를 들어 연 단위로 계약했더라도 계약서 사용목적이 특정 행사를 위한 한시 사용으로만 적혀 있고 실제로도 그 행사만 치르고 끝났다면, 임대인은 제16조를 주장할 수 있습니다. 결국 기간은 사용 성격을 가늠하는 간접 자료이고, 계약서 문구와 실제 영업이 함께 맞물려 평가됩니다. 현장에서 자주 듣는 말을 조문에 비추어 보면 이렇습니다.

이 세 장면에서 공통으로 빠진 것은 계약서 문구와 영업 실태를 함께 읽는 작업입니다. 뒤의 점검표는 그 작업을 계약 전부터 준비할 수 있게 구성했습니다. 이어서 팝업스토어 계약서가 임대차계약서의 모양을 하고 있지 않은 경우부터 살펴보겠습니다.

계약서가 임대차가 아니라 입점 약정이라면 보호는 어떻게 달라질까요?

팝업 매장은 임대차계약서 대신 입점계약서, 장소 사용 약정서, 운영 위탁 계약서 같은 이름의 문서로 시작되는 경우가 많습니다. 상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 적용되는 법이므로, 문서 이름이 무엇이든 그 계약이 임대차인지가 앞선 질문이 됩니다. 민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정합니다.

같은 공간을 쓰게 하더라도 차임을 주고받는 약정 없이 무상으로 쓰게 했다면 민법 제609조가 정하는 사용대차의 모습에 가깝습니다. 사용 대가가 고정 금액인지, 매출에 연동되는지, 일정 부분을 위탁 형태로 나누는지에 따라 계약의 성격이 달리 평가될 여지가 있습니다. 어느 구조가 임대차로 인정되는지는 이름이 아니라 실제 약정 내용과 운영 방식을 보고 사안별로 판단해야 하며, 이 글에서 단정할 수 있는 부분이 아닙니다.

또 하나 챙길 것은 건물의 인도입니다. 제3조①의 대항력은 임차인이 건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청하는 것을 전제로 하는데, 팝업 매장에서는 영업 시간에만 출입하게 하거나 공간을 건물 쪽이 계속 관리하는 방식으로 운영되기도 합니다. 공간을 독립해서 쓰고 있는지, 열쇠와 출입을 누가 관리하는지, 영업시설을 임차인이 직접 설치했는지가 나중에 임대차로서의 모습을 보여 주는 자료가 됩니다. 아래 표는 계약서를 받았을 때 무엇을 왜 확인하는지 정리한 것입니다.

표의 다섯 항목은 위에서 아래로 순서를 이룹니다. 앞 단계에서 임대차가 아니라고 판단되면 뒤 단계로 갈 필요가 없고, 임대차라고 해도 제16조와 제10조의5에서 다시 걸러질 수 있습니다. 이 순서를 다음 장에서 한 장의 흐름으로 정리합니다.

백화점이나 쇼핑몰 안 매장이라면 제10조의5부터 확인해야 하는 이유는 무엇인가요?

제16조와 제10조의5는 둘 다 적용 제외로 불리지만 전혀 다른 조항입니다. 제16조는 일시사용 임대차임이 명백하면 이 법 전체를 적용하지 않습니다. 반면 제10조의5는 특정 유형의 상가건물 임대차에 대해서만 제10조의4, 즉 권리금 회수기회 보호 조항을 적용하지 않습니다. 그래서 계약기간이 길고 영업 실태가 상시 매장과 같더라도 제10조의5 유형에 해당하면 제10조의4는 적용되지 않습니다.

제10조의5가 정하는 유형은 두 가지입니다. 하나는 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우입니다. 다만 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조제1호에 따른 전통시장은 이 유형에서 제외됩니다. 다른 하나는 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우입니다. 팝업스토어는 백화점이나 대형 쇼핑몰 같은 곳에서 가장 자주 열리기 때문에 첫 번째 유형을 가장 먼저 의심해 볼 필요가 있습니다.

어떤 건물이 대규모점포나 준대규모점포에 해당하는지는 건물 전체의 성격에 관한 문제여서 임차인이 매장만 보고 알기 어렵습니다. 건물이 그에 해당하는지, 임차한 구획이 그 일부에 해당하는지가 쟁점이 될 수 있으므로 계약 전에 임대인에게 서면으로 확인을 요청해 두는 것이 안전합니다. 해당 여부는 결국 건물의 현황과 관계 법령에 따라 사안별로 판단됩니다.

제10조의5 유형에 해당하면 제10조의4는 적용되지 않으므로, 임대인이 신규임차인을 거절하더라도 제10조의4③의 손해배상으로 다툴 수 없습니다. 이때 임차인이 기댈 수 있는 것은 법정 보호가 아니라 계약서에 적어 둔 협조 약정이나 위약 조항에 가깝습니다. 그래서 대규모점포 안에서 권리금을 주고받기로 했다면, 계약서에 권리금에 관한 임대인의 협조와 거절 시의 처리를 구체적으로 적어 두는 일이 더 중요해집니다. 지금까지의 질문을 순서대로 놓으면 다음과 같은 흐름이 됩니다.

1. 1

   계약의 성격

   문서 이름이 아니라 차임을 받고 목적물을 사용·수익하게 하는 임대차인지 봅니다. 근거는 민법 제618조입니다.

2. 2

   상가법 적용 범위

   상가건물의 임대차인지, 영업용으로 쓰는지, 건물 인도와 사업자등록 신청이 있었는지 봅니다. 제2조①과 제3조①입니다.

3. 3

   일시사용 제외

   일시사용을 위한 임대차임이 명백한지 봅니다. 제16조이며 해당하면 이 법 전체의 적용이 문제됩니다.

4. 4

   회수기회 보호 제외

   대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유재산·공유재산인지 봅니다. 제10조의5이며 해당하면 제10조의4가 적용되지 않습니다.

5. 5

   방해행위와 손해배상

   임대인의 방해행위, 정당한 사유, 손해배상 한도와 3년의 청구 기한을 봅니다. 제10조의4입니다.

법이 적용되면 팝업스토어 권리금은 제10조의4로 어디까지 보호받을까요?

법이 적용되고 제10조의5에도 걸리지 않는다면 이제 제10조의4가 문제됩니다. 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니 된다고 정합니다. 방해하는 행위는 네 가지로 열거되어 있고, 다만 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다.

네 가지 행위는 이렇습니다. 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위입니다. 둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 셋째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 임대인이 거절하면서 내세우는 이유가 여기에 해당하는지가 실제 분쟁의 중심이 되는 경우가 많습니다.

임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 제3항에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 손해배상을 청구할 권리는 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 한편 제5항은 임차인에게도 의무를 둡니다. 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다는 것입니다.

팝업스토어에는 이 구조가 그대로 맞아떨어지지 않는 대목이 있습니다. 보호 기간이 종료 6개월 전부터인데 임대차기간 자체가 몇 달에 불과하면 그 시작 시점이 계약 초반에 겹치거나 계약 이전으로 거슬러 올라갈 수 있기 때문입니다. 조문은 이 경우를 따로 정하고 있지 않아, 짧은 임대차에서 방해행위를 언제부터 어떻게 평가하는지는 사안별 판단에 맡겨져 있다고 볼 수밖에 없습니다. 그래서 신규임차인 후보를 구했다면 언제 누구를 임대인에게 소개했는지와 임대인의 반응을 처음부터 기록으로 남겨 두는 것이 중요합니다.

권리금의 방향도 다시 짚어 둡니다. 권리금 계약은 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이며, 임대인을 상대로 하는 청구는 권리금 반환이 아니라 제10조의4③의 손해배상입니다. 제10조의3①의 정의에는 임대인에게 지급하는 금전도 포함되어 있지만, 제10조의4가 지키려는 것은 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받을 기회입니다. 자릿값 명목으로 임대인에게 직접 낸 돈은 이 조항의 보호 구조로 곧바로 설명되지는 않는다는 점을 구분해 두시기 바랍니다.

계약 전에 무엇을 남겨 두어야 팝업스토어 권리금 분쟁에 대비할 수 있을까요?

분쟁이 시작된 뒤에는 우리는 일시적인 영업이 아니었다고 말해도 뒷받침할 자료가 없으면 힘을 갖기 어렵습니다. 계약 전과 계약 직후에 남겨 둘 자료를 세 갈래로 나누어 정리합니다. 중요한 것은 실제 영업 계획과 서류가 서로 맞아야 한다는 점입니다. 실제와 다르게 계약서 문구만 꾸미는 방식은 권하지 않으며, 그렇게 하면 오히려 다툼에서 불리해질 수 있습니다.

실무에서는 다음 순서를 권합니다. 먼저 임대인에게 이 임대차를 상가법이 적용되는 것으로 보는지, 건물이 대규모점포나 준대규모점포 또는 국유재산·공유재산에 해당하는지를 문자나 이메일 등 서면으로 묻고 답을 보관합니다. 답을 주지 않는 것도 기록이 됩니다. 다음으로 계약서의 사용목적, 기간, 연장 조항을 읽고 영업 계획서와 맞는지 대조합니다. 세 번째로 사업자등록을 신청하고 건물 인도를 받은 날짜를 기록합니다. 네 번째로 신규임차인 후보를 소개한 날짜와 임대인의 답변을 남기고, 다섯 번째로 종료일과 3년의 청구 기한을 달력에 적어 둡니다.

권리금을 주고받는 과정의 세금 처리는 이 글에서 다루지 않습니다. 세무 문제는 개별 사정에 따라 달라지므로 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 계약서 문구가 이미 정해졌거나 임대인이 제16조를 이유로 협조를 거절하고 있다면, 서류를 가지고 상담받는 편이 낫습니다. 법도 권리금소송센터는 엄정숙 변호사가 이끄는 부동산·민사 전문 팀으로, 부동산 관련사건 7,000건+의 경험을 바탕으로 권리금 사건을 다룹니다. 계약서 사본과 문자 기록이 있다면 무료 전화상담(02-591-5657)에서 사안에 맞는 방향을 안내해 드립니다. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴를 이용해 주세요.

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