상가 권리금 계산방법을 법에서 찾으면 무엇이 나올까요?

권리금 계산방법을 검색하는 분들은 대개 곱할 숫자나 공식을 기대하십니다. 월 순수익에 몇 배를 곱한다거나, 시설 감가를 어떻게 잡는다는 식의 설명이 인터넷에 많기 때문입니다. 그러나 상가건물 임대차보호법의 권리금 관련 조문을 차례로 읽어 보면, 그런 공식이나 배수, 요율을 적어 둔 규정은 보이지 않습니다. 제10조의3부터 제10조의7까지의 조문이 직접 정해 둔 것은 권리금의 정의, 권리금 계약의 정의, 임대인의 방해 금지와 손해배상, 일부 임대차에 대한 적용 제외, 표준권리금계약서, 그리고 평가기준 고시의 근거입니다.

먼저 제10조의3 제1항을 보겠습니다. 이 조항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가로서, 임대인이나 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 눈여겨볼 대목은 이 요소들이 등으로 끝나는 예시 열거라는 점입니다. 영업시설·비품부터 위치의 이점까지 다섯 가지가 나열되어 있지만, 이것만이 권리금의 구성요소라고 못 박은 것은 아닙니다. 또한 유형의 재산적 가치뿐 아니라 무형의 재산적 가치도 포함되고, 보증금과 차임 이외에 지급되는 대가라는 점이 문언에 들어 있습니다.

제10조의3 제2항은 한 걸음 더 나아가 권리금 계약을 정의합니다. 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라는 것입니다. 이 항은 권리금 자체가 아니라 권리금 계약을 정의한 규정이므로 두 항을 구분해서 읽어야 합니다. 제1항은 권리금이라는 대가가 무엇인지를 말하고, 제2항은 임대인의 방해 금지 규정이 전제로 삼는 권리금 계약이 어떤 계약인지를 말합니다. 이 구분을 놓치면 권리금 계약의 정의만으로 권리금 자체를 설명하려 하거나, 제1항이 임대인에게 지급하는 대가도 권리금의 정의에 담고 있다는 점을 놓치기 쉽습니다.

이 두 개념 어디에도 얼마여야 한다는 문장은 없습니다. 법은 권리금이 어떤 성격의 돈인지를 말할 뿐, 그 금액을 어떻게 산출하는지는 당사자의 합의나 평가의 영역으로 남겨 두었습니다. 그래서 실무에서 만나는 상가 권리금 계산방법은 거래 관행과 평가 이론에서 나온 것이고, 법조문이 직접 명령한 방식이 아닙니다. 이 사실을 알면 법정 계산식이 있다는 주장에도, 법정 계산식이 없으니 임의로 정해도 된다는 주장에도 휘둘리지 않게 됩니다.

다만 계산식이 조문에 없다는 말이 곧 기준이 아예 없다는 뜻은 아닙니다. 법은 한 가지 통로를 열어 두었는데, 바로 제10조의7이 정한 평가기준의 고시입니다. 다음 장에서 이 조문이 무엇을 정하고 무엇을 정하지 않았는지 살펴보겠습니다.

제10조의7은 무엇을 정하고, 무엇은 정하지 않았을까요?

제10조의7의 제목은 권리금 평가기준의 고시이고, 내용은 한 문장입니다. 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다는 것입니다. 이 한 문장에서 읽어 낼 수 있는 사실을 세 가지로 나누어 보겠습니다.

세 가지를 합치면 제10조의7의 위상이 보입니다. 이 조문은 권리금은 이렇게 계산한다고 말하는 규정이 아니라, 평가의 절차와 방법에 관한 기준을 국토교통부장관이 고시로 마련할 수 있다고 권한을 준 규정입니다. 그러므로 상가 권리금 계산방법을 법적으로 따지려면 조문 한 줄만이 아니라, 그 조문에 근거해 고시된 기준이 있는지, 있다면 어떤 내용인지를 별도로 확인하는 작업이 필요합니다.

독자분들이 자주 던지는 질문이 있습니다. 고시된 기준이 있다면 법원도 그 기준을 따라야 하느냐는 것입니다. 조문에는 고시가 법원을 구속한다거나 고시대로 평가한 금액을 인정해야 한다는 말이 없습니다. 반대로 고시를 참고할 수 없다는 말도 없습니다. 고시가 감정을 하는 사람과 법원에게 실제로 어느 정도의 영향을 주는지는 개별 사건에서 법원이 판단하는 영역이어서, 이 글에서는 구속된다거나 구속되지 않는다고 단정하지 않겠습니다.

고시의 세부 내용도 마찬가지입니다. 어떤 항목을 어떤 순서로 평가하는지, 어떤 평가 방식을 채택하는지는 고시 원문에 달려 있고, 고시는 시점에 따라 개정될 수 있습니다. 이 글은 고시 항목을 풀어 설명하지 않습니다. 평가기준을 실제로 써야 하는 상황이라면 국토교통부가 공개한 최신 원문을 직접 확인하시고, 감정을 신청하거나 감정 결과를 검토할 때 그 원문과 대조해 보는 것이 안전합니다.

끝으로 적용 범위입니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금 기준을 넘는 임대차에도 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 적용한다고 정합니다. 제10조의4와 제10조의7이 모두 이 열거 범위 안에 있으므로, 보증금이 큰 상가라는 이유만으로 이 글에서 설명하는 구조가 달라지지는 않습니다.

평가기준 고시와 손해배상 상한은 서로 다른 층위입니다

권리금 분쟁에서 금액이 문제되는 장면은 크게 둘로 나뉩니다. 하나는 신규임차인과 권리금 계약을 맺는 단계에서 액수를 정하는 장면이고, 다른 하나는 임대인의 방해로 권리금을 회수하지 못해 임대인을 상대로 손해배상을 구하는 장면입니다. 제10조의7과 제10조의4 제3항은 이 두 장면에서 서로 다른 일을 합니다. 이 둘을 한 덩어리로 이해하면 권리금 계산방법에 대한 오해가 시작됩니다.

제10조의4 제3항을 정확히 읽어 보겠습니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 되어 있습니다. 여기서 중요한 표현은 넘지 못한다입니다. 낮은 금액이 곧 배상액이라는 뜻이 아니라, 실제 손해가 얼마로 인정되든 그 낮은 금액이 배상액의 위쪽 한계가 된다는 뜻입니다. 그래서 손해 액수를 다툴 때에는 손해 자체의 입증과 함께 이 한계선을 함께 살펴야 합니다.

비교 대상은 두 가지입니다. 하나는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금, 즉 권리금 계약에서 정해진 금액입니다. 이 금액은 계약서와 약정 내용, 입금 내역 같은 사실관계로 확인됩니다. 다른 하나는 임대차 종료 당시의 권리금입니다. 임대차가 끝나던 시점에 그 상가의 권리금이 얼마였는지를 따지는 평가의 문제입니다. 두 번째 쪽에서 평가기준이 의미를 가질 수 있지만, 조문은 종료 당시의 권리금을 어떤 방식으로 산정하라고 적어 두지 않았습니다. 이 빈칸을 채우는 일이 당사자의 증빙과 법원의 판단에 맡겨져 있다고 이해하시면 됩니다.

그렇다면 방해행위는 무엇일까요. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위입니다. 둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 셋째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

네 유형 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 행위라는 점이 중요합니다. 임대인이 직접 데려온 사람과의 관계는 이 문언에서 곧바로 설명되지 않습니다. 또 정당한 사유 없이라는 요건은 네 번째 유형에 붙어 있는 문구입니다. 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 이 방해 금지가 적용되지 않는다고 정하고, 제2항은 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우를 네 가지로 열거합니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

이 순서를 계산의 관점에서 다시 정리하면 이렇습니다. 방해행위가 인정되는지, 정당한 사유가 있는지가 먼저이고, 그 위반으로 임차인에게 손해가 발생했는지가 다음이며, 그다음에야 배상액이 낮은 금액이라는 한계 안에서 얼마로 인정되는지가 문제됩니다. 이 계산 질문이 소송에서 실제로 쟁점이 되는 것은 가장 뒤쪽 단계입니다. 앞 단계가 인정되지 않으면 금액 계산까지 가지 못한다는 점을 기억해 두십시오.

표준권리금계약서도 같은 맥락에서 한 가지 짚어 둡니다. 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 합니다. 법이 강제하는 양식이 아니고, 이 양식을 썼다고 해서 소송에서 기재 내용이 그대로 인정된다는 보장도 없습니다. 다만 계약 내용을 빠짐없이 적는 데 참고가 될 수 있고, 약정 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 자료로 쓰일 여지는 있습니다.

상가 권리금 계산방법이 소송에서 다투어지면 어떤 틀로 판단될까요?

민사소송법 제202조는 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로, 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다고 정합니다. 이 조문은 증거 평가에 관한 일반 원칙이라 권리금 사건에만 적용되는 규정은 아니지만, 권리금 금액을 다투는 사건에서도 판단의 기본 틀이 됩니다.

이 문언을 권리금 사건에 대입해 보면 판단 재료가 세 갈래로 보입니다. 첫째는 변론 전체의 취지로, 양측이 낸 서면과 법정에서의 진술이 여기에 해당합니다. 둘째는 증거조사의 결과로, 계약서와 입금 내역 같은 서면 증거, 증인의 진술, 감정이 이루어졌다면 그 결과가 포함될 수 있습니다. 셋째는 논리와 경험의 법칙으로, 같은 업종과 비슷한 입지에서 권리금이 대체로 어떻게 형성되는지에 대한 합리적 추론이 여기서 작동합니다. 법원이 평가기준 고시를 참고할지, 감정 결과를 어느 비중으로 반영할지도 이 틀 안에서 판단됩니다.

그러므로 고시대로 하면 금액이 정해진다는 말도, 고시는 소용없다는 말도 조문만으로는 할 수 없습니다. 실제 소송에서 종료 당시의 권리금을 감정평가로 다투는 경우가 있지만, 모든 사건이 그렇게 진행된다고 말할 수는 없습니다. 신규임차인이 주기로 한 권리금이 종료 당시 권리금보다 낮은 것이 분명하다면 낮은 금액이 한계가 되므로 종료 당시 권리금을 정밀하게 평가하는 실익이 달라질 수 있습니다.

입증의 출발점은 일반적으로 손해배상을 구하는 임차인에게 있습니다. 방해행위가 있었다는 점, 그로 인해 손해가 생겼다는 점을 뒷받침할 자료를 임차인이 준비해야 한다는 뜻입니다. 아래 표는 권리금 사건에서 자주 쓰이는 자료를 그 자료가 보여 주는 내용과 어느 단계에 쓰이는지로 정리한 것입니다.

표에서 눈에 띄는 것은 제10조의4 제5항입니다. 이 조항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 방해 금지는 임대인의 의무이지만, 임차인에게도 알고 있는 정보를 제공할 의무가 있다는 점을 잊으면 정당한 사유 쟁점에서 불리해질 수 있습니다. 신규임차인에 관해 알고 있는 사실을 서면이나 문자로 남겨 두는 습관이 도움이 됩니다.

상가 권리금 계산방법을 묻는 분이 밟을 확인 순서

이제까지 살펴본 내용을 행동 순서로 바꿔 보겠습니다. 계산을 직접 묻는 분들에게는 계산기를 먼저 두드리기보다 아래 순서로 점검하시길 권합니다. 순서를 지키면 필요 없는 감정을 신청하거나, 반대로 꼭 필요한 증빙을 놓치는 일을 줄일 수 있습니다.

1. 1

   지금이 어느 장면인지 가립니다

   신규임차인과 권리금을 정하는 단계인지, 임대인의 방해 이후 손해배상을 따지는 단계인지부터 구분합니다. 앞의 장면에서는 합의가 중심이고, 뒤의 장면에서는 제10조의4가 중심입니다.

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   종료 시점과 6개월 전 구간을 달력에 표시합니다

   임대차기간이 끝나는 날과 그보다 6개월 전의 날을 정확히 적습니다. 방해 금지는 이 구간에 걸쳐 있는 임대인의 행위를 대상으로 합니다.

3. 3

   권리금 계약 자료를 정리합니다

   임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 맺은 권리금 계약의 서면, 입금 내역, 대화 기록을 한곳에 모읍니다. 약정 권리금 쪽 금액이 여기서 확인됩니다.

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   방해행위와 정당한 사유를 점검합니다

   임대인의 행위가 제1항의 네 유형 중 어디에 해당하는지, 단서나 제2항의 정당한 사유로 설명될 여지는 없는지 따져 봅니다.

5. 5

   두 권리금을 비교해 한계선을 봅니다

   신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금을 놓고 어느 쪽이 낮은지 살핍니다. 그 낮은 금액이 배상액이 넘지 못하는 선입니다.

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   고시 원문을 확인하고 기한을 관리합니다

   평가기준 고시의 최신 원문을 확인하고 감정의 필요성을 판단합니다. 아울러 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다.

기간을 정확히 표시하지 않으면 방해행위가 보호 구간 안에 있었는지 다툼이 생기고, 청구기한을 관리하지 않으면 권리 자체가 시효로 소멸할 수 있습니다. 제10조의4 제4항은 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리를 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 기산점이 종료한 날이라는 점을 분명히 기억해 두셔야 합니다.

네 번째 단계에서 특히 주의할 것은 임대인이 내세우는 사유가 정당한 사유로 인정될지는 사안별로 달라진다는 점입니다. 제2항은 네 가지 경우를 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정하지만, 이 열거에 없는 사정이 제1항 제4호의 정당한 사유로 인정될 수 있는지는 이 글에서 단정하지 않습니다. 반대로 제2항에 해당한다고 임대인이 주장하더라도 그 사실관계가 실제로 인정되는지는 별개의 문제입니다. 이 단계는 자료와 사실관계를 놓고 구체적으로 다투는 부분이므로 전문가와 함께 살피시는 편이 좋습니다.

계산방법을 둘러싼 흔한 말, 조문에 비추어 가려 봅니다

상담을 하다 보면 비슷한 말을 반복해서 듣게 됩니다. 다음은 그중 대표적인 네 가지를 조문에 비추어 판정해 본 것입니다. 판정은 이 글에서 확인한 조문 범위 안에서의 설명이며, 개별 사건의 결론을 대신하지 않습니다.

네 가지 말은 공통점이 있습니다. 모두 어딘가에 하나의 정해진 계산 방식이 있고, 거기에 맞추면 답이 나온다는 전제를 깔고 있습니다. 하지만 지금까지 본 것처럼 법은 계산 방식을 하나로 정해 두지 않았고, 평가기준 고시를 마련할 수 있는 권한과 배상액의 한도만 정해 두었습니다. 그 사이의 빈칸은 증빙과 법원의 판단으로 채워집니다.

환산보증금을 넘거나 적용 제외 대상이면 달라지는 점

앞서 제2조 제3항을 언급했습니다. 대통령령이 정하는 보증금액을 넘는 임대차에도 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정이 적용되므로, 보증금이 큰 상가에서도 제10조의4의 방해 금지와 손해배상, 제10조의7의 고시 권한 규정은 그대로 살아 있습니다. 환산보증금의 구체적인 기준 금액은 대통령령 사항이라 이 글에서 숫자로 적지 않습니다. 본인의 임대차가 기준을 넘는지 확인이 필요하다면 현행 기준을 따로 확인하셔야 합니다.

반면 제10조의5는 적용 제외를 정합니다. 대규모점포와 준대규모점포의 일부, 그리고 국유재산과 공유재산인 경우에는 제10조의4가 적용되지 않습니다. 다만 대규모점포나 준대규모점포의 일부에 해당하더라도 전통시장은 이 제외 대상에서 빠지므로, 점포가 어느 유형에 속하는지에 따라 결론이 갈립니다. 적용 제외 대상이라면 제10조의4가 적용되지 않으므로, 계산방법을 따지기 전에 이 문턱부터 확인해야 합니다.

정리하면 상가 권리금 계산방법을 법적으로 따지는 문제는 세 개의 문턱을 차례로 넘는 문제입니다. 첫째는 내 임대차가 상가건물 임대차보호법의 해당 조문 적용 범위 안에 있는가이고, 둘째는 임대인의 행위가 방해행위로 인정되는가이며, 셋째는 인정되는 손해가 낮은 금액이라는 한계 안에서 얼마인가입니다. 평가기준 고시와 감정평가는 마지막 문턱에서 금액을 설득하는 도구로 쓰일 수 있을 뿐, 앞의 두 문턱을 대신해 주지 않습니다.

자주 묻는 질문