권리금 계약서에 도장을 찍기 전, 신규임차인이 되려는 사람이 가장 먼저 궁금해하는 것은 "이 가게의 임대차가 지금 어떤 조건으로 되어 있는가"입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 지금의 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상가법) 제10조의3②도 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"이라고 정합니다. 그런데 그 돈을 내고 가게를 넘겨받아도, 장사를 이어 가려면 결국 임대인과 새로 임대차계약을 맺어야 하고, 그때의 차임과 보증금이 영업 계획 전체를 좌우합니다.

이때 쓸 수 있는 도구가 상가 확정일자 정보제공 요청입니다. 상가법 제4조는 관할 세무서장이 확정일자부를 작성하도록 하고, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자가 그 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있게 하며, 임대차계약을 체결하려는 자도 임대인의 동의를 받아 같은 요청을 할 수 있게 합니다.

이 글은 상가 확정일자 정보제공 요청의 조문 구조, 요청할 수 있는 사람, 임대인 동의를 구하는 순서, 확정일자부의 한계, 그리고 받은 정보를 권리금 회수기회 보호(제10조의4)와 연결하는 방법을 순서대로 정리했습니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 권리금 계약을 하기 전에 가게의 기존 임대차가 어떤 차임과 보증금으로 되어 있는지 객관적인 기록으로 확인하고 싶다.
• 임대인이 처음 말했던 조건과 다른 차임이나 보증금을 신규임차인이 되려는 사람에게 이야기하기 시작했다.
• 내가 주선한 신규임차인이 되려는 사람이 세무서에서 임대차 정보를 확인해 보겠다고 한다.
• 우리 가게 임대차에 확정일자를 받았는지조차 정확히 기억나지 않는다.
• 임대인에게 동의를 구해야 한다는데, 거부당하면 무엇을 어떻게 기록해야 하는지 막막하다.

상가 확정일자 정보제공 요청이란? 제4조가 정한 구조

상가법 제4조의 제목은 "확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등"입니다. 이름 그대로 두 가지가 한 조문에 담겨 있습니다. 하나는 임대차계약서에 확정일자를 부여하는 주체와 그 기록 방식이고, 다른 하나는 그 기록을 바탕으로 한 정보제공입니다. 먼저 ①은 제5조②의 확정일자를 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다고 정합니다. 주택임대차의 확정일자와는 부여 기관이 다르다는 점이 첫 번째 차이입니다. 상가 임대차의 확정일자를 받으려면 건물 소재지를 관할하는 세무서가 창구가 됩니다.

확정일자가 왜 중요한지도 짚어야 합니다. 제5조②는 제3조①의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은, 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함합니다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 여기서 대항요건은 건물의 인도와 사업자등록 신청이고, 이를 갖추면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(제3조①). 즉 확정일자는 보증금 우선변제와 연결된 제도이지, 권리금과 직접 연결된 제도는 아닙니다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 제5조가 적용되지 않는데, 이 점은 뒤의 일곱 번째 소제목에서 다시 다룹니다.

그런데도 상가 확정일자 정보제공 요청이 권리금 거래에서 의미를 갖는 이유는, 확정일자부에 차임과 보증금이 함께 기록되기 때문입니다. ②는 관할 세무서장이 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 하고, 이때 전산정보처리조직을 이용할 수 있다고 정합니다. 임대인이 말로 하는 조건이 아니라 세무서에 기록된 조건을 볼 수 있는 길이 열려 있다는 뜻입니다.

③과 ④는 요청의 문을 열어 주고, ⑤는 그 세부를 대통령령에 맡깁니다. ⑤가 위임한 사항은 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위, 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항입니다. 실제 요청 전에는 관할 세무서의 안내를 확인해야 합니다.

상가 확정일자 정보제공 요청, 누가 할 수 있나요? ③과 ④의 차이

③은 "상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자"가 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다고 정하고, 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다고 합니다. 조문에는 임대인의 동의를 받으라는 문구가 없습니다. 그러나 누가 이해관계가 있는 자인지는 ⑤에 따라 대통령령이 정하므로, 어떤 사람이 여기에 해당하는지를 이 글에서 단정할 수는 없습니다. 정당한 사유가 무엇인지도 조문이 적어 두지 않았기 때문에, 어떤 경우에 세무서가 응하지 않을 수 있는지 역시 단정할 수 없습니다.

④는 임대차계약을 체결하려는 자를 따로 두었습니다. 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 ③에 따른 정보제공을 요청할 수 있다는 내용입니다. 아직 계약 관계에 있지 않은 사람에게는 임대인의 동의가 정보에 접근하는 열쇠가 되는 구조입니다.

권리금 거래에서 신규임차인이 되려는 사람은 아직 그 가게의 임차인이 아닙니다. 그러니 ④의 "임대차계약을 체결하려는 자"로서 임대인의 동의를 받아 요청하는 길이 문언상 가장 분명합니다. 반면 현재의 임차인이 ③의 이해관계 있는 자에 해당하는지, 신규임차인이 되려는 사람이 ③으로도 요청할 수 있는지는 ⑤에 따른 대통령령의 범위를 확인해야 하는 문제입니다. 이 글은 그 범위를 단정하지 않고, 관할 세무서에서 현재 기준을 직접 확인하시도록 권합니다.

제4조는 요청서를 어떤 서식으로 내야 하는지, 임대인의 동의를 서면으로 받아야 하는지, 신분증이나 계약 관련 서류가 필요한지를 직접 적어 두지 않았습니다. 이런 사항은 ⑤의 위임에 따른 하위 규정과 세무서의 안내에 달려 있습니다.

권리금 계약 전에 기존 임대차 정보를 확인해야 하는 이유

권리금 회수기회 보호의 대상이 되는 권리금은 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 지급하는 돈입니다. 그래서 신규임차인은 흔히 "권리금만 합의하면 된다"고 생각합니다. 하지만 권리금은 그 가게에서 영업을 이어 갈 수 있다는 기대를 전제로 오가는 돈입니다. 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 같은 재산적 가치를 넘겨받는 대가인데(제10조의3①), 그 가치를 실제로 쓰려면 임대인과 새 임대차계약이 이어져야 합니다.

이 지점에서 기존 임대차의 차임과 보증금은 중요한 기준점이 됩니다. 신규임차인이 되려는 사람은 매출 자료를 보고 월 수익을 가늠하고 권리금 수준을 협상합니다. 그런데 임대인이 이후 전혀 다른 차임이나 보증금을 제시하면, 수익 계산이 처음부터 틀어집니다. 권리금을 이미 지급한 뒤라면 되돌리기도 어렵습니다. 그래서 계약서에 도장을 찍기 전에 기존 임대차가 어떤 조건으로 기록되어 있는지 확인하는 것이 위험을 줄이는 방법입니다.

아래 표는 제4조②가 확정일자부에 적도록 한 항목과 권리금 거래에서의 쓰임을 정리한 것입니다. 항목은 조문에 열거된 것만 담았고, 구체적으로 어떤 정보까지 받을 수 있는지는 ⑤에 따른 범위를 따라야 합니다.

표의 항목이 곧바로 현재의 실제 조건을 보장하는 것은 아닙니다. 확정일자부는 확정일자를 부여한 때의 기록을 바탕으로 하므로, 그 뒤에 당사자가 합의로 조건을 바꾸었는지, 별도의 약정이 있는지는 따로 확인해야 합니다. 그래서 정보제공 요청 결과는 임대차계약서 원본, 차임 이체 내역, 임대인과 주고받은 문자와 함께 놓고 대조하는 방식으로 쓰시는 것이 안전합니다.

임대인 동의가 필요한 이유와 동의를 구하는 5단계 순서

④가 임대차계약을 체결하려는 자에게 임대인의 동의를 요구하므로, 권리금 거래에서는 동의를 어떻게 구하느냐가 사실상 첫 관문이 됩니다. 모든 과정은 기록으로 남기는 것이 좋습니다.

임대인이 동의를 거부하는 경우도 있습니다. 이때 감정적으로 대응하기보다 거부 사실 자체를 기록하는 것이 중요합니다. 거부한 날짜와 방식, 임대인이 말한 이유, 그리고 신규임차인이 되려는 사람이 이 정보를 필요로 하는 이유를 함께 적어 두세요.

동의 거부가 곧바로 권리금 회수기회를 방해하는 행위가 되는지는 별개의 문제입니다. 상가법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 네 가지 행위 중 어느 하나를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 정보제공 동의를 거부한 사실이 이 네 가지 가운데 어디에 해당하는지는 거부의 경위와 이후 임대인의 행동에 따라 달라지므로, 거부 사실만으로 방해행위라고 단정할 수는 없습니다.

확정일자부에 정보가 없거나 현실과 다를 때

정보제공 요청이 모든 임대차에 대해 같은 결과를 내는 것은 아닙니다. ②는 확정일자부에 확정일자 부여일 등을 기재하도록 하므로, 확정일자부는 확정일자를 부여한 임대차를 기록한 것으로 읽힙니다. 따라서 확정일자를 받지 않은 임대차는 확정일자부에 없을 수 있습니다. 이 경우 세무서에서 받을 정보가 없거나 제한적일 수 있으므로, 정보가 없다는 것이 곧 임대차가 없다는 뜻은 아니라는 점을 기억해야 합니다. 확정일자부에 있는지 여부는 요청해 보아야 알 수 있고, 이 글이 미리 결과를 단정할 수는 없습니다.

확정일자와 대항력은 따로 움직입니다. 제3조①은 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 제5조②는 그 대항요건에 더해 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받아야 보증금의 우선변제권이 생긴다고 정합니다. 그러니 확정일자를 받지 않았더라도 인도와 사업자등록으로 대항력은 갖추었을 수 있고, 반대로 확정일자만 받았다고 해서 대항요건이 갖춰지는 것도 아닙니다. 두 제도를 섞어서 이해하면 기록이 없을 때 판단을 그르치기 쉽습니다.

확정일자부에 정보가 있더라도 현재의 실제 조건과 같은지는 별도로 확인해야 합니다. 확정일자는 계약서에 대해 날짜를 확정하는 제도이므로, 그 뒤에 이루어진 합의나 변경이 확정일자부에 모두 반영되어 있다고 볼 수는 없습니다. 그래서 정보를 받으면 그 숫자를 그대로 믿기보다, 임대차계약서 원본, 최근 차임 이체 내역, 관리비와 공과금 고지서, 임대인과 주고받은 문자를 함께 놓고 읽어야 합니다.

사업자등록 상태나 세금과 관련된 부분은 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 세무 전문가에게 확인하시는 것이 좋습니다.

• 임대차계약서 원본에 세무서 확정일자 표시가 있는지 확인합니다.
• 사업자등록증의 사업장 소재지가 임대차 목적물과 맞는지 대조합니다.
• 최근 차임 이체 내역과 계약서상의 차임이 같은지 맞춰 봅니다.
• 계약 후 변경 합의가 있었다면 합의서나 문자를 따로 모아 둡니다.

정보를 받은 뒤, 임대인의 요구가 "현저히 고액"인지 가늠하는 법

상가 확정일자 정보제공 요청으로 받은 정보는 그 자체로 소송의 결론을 정하지 않습니다. 하지만 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 내미는 조건이 제10조의4①3호의 방해행위에 해당하는지 판단할 때 참고 자료가 될 수 있습니다. 3호는 임대인이 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위"를 하는 경우를 말합니다.

조문을 읽을 때는 두 가지를 구분해야 합니다. 첫째, 3호가 비교 기준으로 든 것은 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담입니다. 기존 임차인이 내던 차임과 보증금은 이 열거에 직접 들어 있지 않습니다. 따라서 기존 임대차 정보는 "그 밖의 부담"이나 전체 사정을 판단할 때의 참고 자료로 쓰일 가능성은 있으나, 그것만으로 3호의 요건을 충족한다고 단정할 수 없습니다. 둘째, 차임과 보증금이 올랐다는 사실만으로 "현저히 고액"이 되는 것은 아닙니다.

또한 3호는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 임대차 조건을 협상하는 것 자체를 막는 규정이 아니라, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 문제 삼는 규정으로 읽힙니다. 문제가 되는 것은 기준에 비추어 "현저히" 높은 차임과 보증금을 요구하는 경우입니다. 아래는 현장에서 자주 듣는 임대인의 말과, 그에 대해 조문에 비추어 어떻게 정리할 수 있는지 보여 드리는 예입니다.

임대인이 제10조의4①을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 제10조의4③에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이때 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 그리고 제10조의4④에 따라 이 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 한편 제10조의4① 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 방해 금지가 적용되지 않는다고 정하므로, 3기의 차임액에 이르는 연체 같은 사유가 있다면 결론이 달라질 수 있습니다.

환산보증금 초과 상가라면? 정보제공 요청과 임차인의 반대 방향 의무

상가법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않습니다(제2조①단서). 이 보증금액은 보증금에 차임을 환산한 금액을 더해 정하는데, 구체적인 금액과 비율은 대통령령이 정하므로 이 글에서는 숫자를 적지 않습니다. 다만 제2조③은 그 보증금액을 초과하는 임대차에도 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 적용한다고 정합니다.

이 열거에 제4조와 제5조는 들어 있지 않습니다. 따라서 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가의 임대차에는 제4조③④의 정보제공 요청이 적용되지 않고, 제5조②의 우선변제도 마찬가지입니다. 반면 제10조의4는 열거에 포함되어 있으므로 권리금 회수기회 보호는 이런 상가에도 적용됩니다. 보증금액을 넘는 상가라면 상가법에 따른 요청이라고 기대하기보다, 임대인의 동의를 받아 임대차계약서와 차임 이체 내역 같은 자료를 직접 확인하는 방식을 먼저 고려하셔야 합니다.

이제 방향을 바꿔 보겠습니다. 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임대차 정보를 세무서에서 확인하는 것과 반대로, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에 관한 정보를 임대인에게 제공하는 의무는 기존 임차인에게 있습니다. 제10조의4⑤는 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 한편 ②1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우를 ①4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다.

이 두 방향을 함께 보면 권리금 거래의 정보 구조가 보입니다. 임대인 쪽 임대차 정보는 신규임차인이 되려는 사람이 임대인의 동의를 받아 세무서를 통해 확인할 수 있고, 임차인이 주선한 신규임차인 쪽 자력 정보는 기존 임차인이 알고 있는 만큼 임대인에게 제공해야 합니다.

상가 확정일자 정보제공 요청 전후, 기록으로 남겨 둘 6가지

정보제공 요청을 하기로 했다면 요청 전과 후에 남길 기록을 미리 정해 두십시오. 권리금 분쟁은 결국 누가 어떤 말을 언제 했는지를 입증하는 싸움이 되는 경우가 많고, 확정일자부 정보는 그 입증의 한 축일 뿐입니다. 아래 여섯 가지는 정보제공 요청과 직접 관련된 기록입니다.

• 임대차계약 체결 의사의 통지 — 신규임차인이 되려는 사람과 계약하겠다는 취지를 임대인에게 알린 문자, 이메일, 문서와 발송 일시.
• 동의 요청과 회신 — 동의를 구한 방식, 임대인의 동의 또는 거부, 이유로 든 말.
• 세무서 문의 내용 — 필요 서류와 절차를 문의한 날짜와 안내받은 내용.
• 제공받은 정보 원본 — 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등이 적힌 자료를 받은 그대로 보관.
• 임대인의 조건 제시 — 신규임차인에게 제시한 차임과 보증금을 말로만 두지 않고 문자와 계약서 초안으로 확보.
• 권리금 계약서와 대금 흐름 — 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금 약정과 그 이행 여부.

이 기록은 정보제공 요청을 하지 않더라도 권리금 거래 전반에서 도움이 됩니다. 특히 신규임차인이 되려는 사람이 임대인과 조건을 협의하는 과정에서 계약이 무산되었다면, 위 기록은 임대인의 어떤 행위로 계약이 틀어졌는지를 설명하는 근거가 됩니다.

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