이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 서명하고 도장을 찍은 뒤, 계약서 사본에 처음 보는 특약 문구가 적혀 있다.
• 상대방이 "그 특약은 내가 쓴 적도, 본 적도 없다"며 문구를 부인한다.
• 계약서 원본은 상대방이 갖고 있고, 내 손에는 사진이나 복사본뿐이다.
• 임대인이 서명하지 않은 문구가 권리금 계약서에 들어 있다.
• 계약서를 쓴 뒤 문자나 구두로 조건을 바꾸기로 했는데 종이에는 반영하지 않았다.

상가를 넘기거나 인수하면서 권리금 계약서를 쓰고 나면, 계약서에 적은 특약 한 줄이 나중에 분쟁의 한가운데에 놓이는 일이 적지 않습니다. 그런데 막상 다툼이 생기면 문구의 뜻보다 먼저 "그 문구가 정말 서명할 때 있던 것이냐"가 쟁점이 되는 경우가 있습니다. 서명과 날인을 마친 뒤 상대방이 손으로 문구를 덧붙였다는 이야기, 서로 한 부씩 나눠 가진 계약서의 특약이 다르다는 이야기가 대표적입니다.

이 글은 권리금 계약서 특약의 내용이 유리한지 불리한지를 따지는 글이 아닙니다. 그 특약이 당사자가 합의한 문구가 맞는지를 법정에서 어떻게 보여 주는지, 즉 증명의 구조를 다룹니다. 민사소송법의 사문서 진정 증명(제357조), 서명·날인에 따른 추정(제358조), 법원에 내는 문서의 형식과 원본 제출(제355조)을 권리금 사건의 장면에 맞춰 풀고, 마지막에는 서명 전후에 어떤 기록을 남겨 두면 분쟁이 줄어드는지 정리합니다.

권리금 계약서 특약 다툼은 어디서 갈릴까요? 문서의 성립과 문구의 내용

권리금 계약은 상가건물 임대차보호법 제10조의3②에 따라 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 법이 계약서의 서식을 강제하지는 않습니다. 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 표준권리금계약서를 정하고 그 사용을 권장할 수 있다는 규정(제10조의6)이 있을 뿐이어서, 현장에서는 중개사가 쓰는 양식, 당사자가 직접 쓴 합의서, 표준 계약서 등 형태가 제각각이고 여기에 특약란을 두어 반환 조건, 시설 포함 범위, 지급 시기 같은 개별 약속을 적습니다.

특약은 본문보다 분량이 적지만 분쟁이 나면 가장 먼저 읽히는 부분입니다. 그래서 특약을 둘러싼 다툼은 두 단계로 나누어 생각하면 정리가 쉽습니다. 첫째는 성립의 문제로, 이 문서와 이 문구가 당사자가 서명·날인할 때의 모습 그대로냐는 것입니다. 둘째는 내용과 효력의 문제로, 문구가 무슨 뜻이며 누구에게 어떤 힘이 있느냐는 것입니다. 성립이 다퉈지면 내용을 따지기 전에 성립부터 정리해야 하므로 시간과 노력이 먼저 이 단계에 들어갑니다.

성립 쟁점이 생기는 장면은 대체로 다음 네 가지로 모입니다.

• 서명·날인을 마친 뒤 한쪽이 특약을 손글씨로 덧붙였다는 주장
• 여러 장짜리 계약서에서 특약이 있는 쪽만 다른 쪽으로 바꿔 끼웠다는 주장
• 서명할 때 비워 둔 칸을 나중에 채웠다는 다툼
• 양측이 한 부씩 보관한 계약서의 특약 문구가 서로 다른 경우

이 네 장면은 모두 서명 당시의 모습이 무엇이었는지를 보여 줘야 한다는 공통점이 있습니다. 반대로 상대방이 서명과 문구를 모두 인정하고 해석만 다툰다면 성립 단계는 어렵지 않게 지나갑니다. 그러므로 분쟁 초기에 상대방이 무엇을 인정하고 무엇을 부인하는지부터 확인해 두면 소송에서 증명할 범위가 줄어듭니다. 내용증명이나 문자·메일처럼 기록이 남는 방법으로 문구를 인정하는지 묻고 답을 받아 두는 것이 도움이 됩니다.

이 글에서는 특약의 유효·무효를 따지는 문제는 다루지 않습니다. 그것은 문서가 진짜라는 점이 정리된 뒤에 비로소 이어지는 별도의 쟁점이기 때문입니다. 여기서는 문서의 성립과 증명, 곧 그 문구가 진짜 합의된 것임을 보여 주는 방법에만 집중합니다.

사문서의 진정은 누가 어떻게 증명하나요? 민사소송법 제357조와 제358조

당사자끼리 쓴 계약서는 법에서 사문서라고 부릅니다. 민사소송법 제357조는 사문서는 그것이 진정한 것임을 증명하여야 한다고 정합니다. 여기서 진정하다는 말은 문서가 작성자라고 주장되는 사람의 의사에 따라 만들어졌다는 뜻이고, 실무에서는 문서의 성립이라고 부릅니다. 이 조문은 실무상 상대방이 문서의 성립을 다투는 경우에 문제가 됩니다. 상대방이 자기 서명과 내용을 순순히 인정하는 사건에서는 성립이 큰 쟁점이 되지 않는 일이 많으므로, 언제나 증명이 필요하다고 단정할 수는 없습니다.

제358조는 서명이나 날인이 있는 문서를 일단 진정한 것으로 보고 출발하게 해 주는 장치입니다. 이름이 추정인 만큼 확정은 아닙니다. 상대방이 서명이 위조되었다거나 도장이 도용되었다는 식으로 다른 사정을 내세우면 다툴 여지가 남습니다. 대리인이 서명한 문서라면 그 사람에게 대리권이 있었는지가 따로 문제 될 수도 있습니다. 날인의 경우에는 찍힌 도장이 본인 것인지뿐 아니라 누가 어떤 경위로 찍었는지가 다시 쟁점이 되기도 합니다.

서명이 대리인의 이름으로 되어 있다면 확인할 것이 하나 더 늘어납니다. 제358조도 본인 또는 대리인의 서명이나 날인을 말하고 있지만, 대리인 서명 문서에서는 그 사람에게 대리권이 있었는지가 따로 쟁점이 되기 때문입니다. 위임장, 신분 확인 자료, 대리인을 세우게 된 경위를 알려 주는 연락 기록을 서명 당시에 함께 받아 두면 나중에 설명하기가 훨씬 수월합니다.

무엇보다 구분해야 할 것이 있습니다. 서명란이 진짜라는 것과 문서 전체의 문구가 서명 당시 그대로라는 것은 같은 이야기가 아닙니다. 소송에서는 서명란은 인정하면서 특약 한 줄만 자기 것이 아니라고 하는 모양새가 자주 나타납니다. 이때는 서명이나 날인이 있다는 사실만으로 모든 것이 정리된다고 말하기 어렵습니다. 바로 이 지점이 다음 절에서 다룰 서명 뒤 덧붙임 문제입니다.

증명 방법으로는 계약서 원본 자체, 작성 자리에 있었던 중개사나 입회인의 진술, 작성 전후에 주고받은 문자·메일·메신저 기록, 계약금과 권리금이 오간 이체 내역 등이 쓰입니다. 이체 내역은 문서의 진정과 직접 관련이 없어 보이지만, 지급 시기와 방법에 관한 특약 문구가 실제 거래 경과와 맞아떨어지는지를 보여 주는 보조 자료가 될 수 있습니다. 한 가지 자료로 모든 것을 증명하려 하지 말고 여러 자료가 서로 맞물리는 그림을 만드는 것이 기본입니다.

서명·날인 뒤에 덧붙인 권리금 계약서 특약에도 추정이 미칠까요?

제358조는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인이 있는 때에 진정한 것으로 추정한다고 정합니다. 그렇다면 서명과 날인을 한 뒤 누군가 손으로 덧붙인 특약에도 이 추정이 그대로 미칠까요. 이 질문에는 조문만으로 답할 수 없습니다. 서명·날인이 있는 문서에 그 뒤 추가된 부분까지 추정이 미치는지는 법원의 판단에 맡겨진 영역이어서, 덧붙인 문구도 당연히 진정한 것으로 추정된다거나 반대로 전혀 추정되지 않는다고 단정해서는 안 됩니다.

그래서 실무에서는 추정에만 기대지 않고 서명 당시의 모습을 직접 보여 주는 자료를 모읍니다. 서명 전부터 그 문구가 있었다고 주장하는 쪽과, 서명 뒤에 덧붙었다고 주장하는 쪽은 각자 내세우는 자료가 다릅니다. 아래 비교는 어느 한쪽이 유리하다는 뜻이 아니라, 각 입장에서 어떤 자료를 찾게 되는지를 정리한 것입니다.

법원은 이런 자료를 하나씩 따로 보지 않고 사건 전체의 흐름 속에서 종합해 판단합니다. 필체가 다르다는 점 하나, 증인 진술 하나가 결정적이라고 말할 수 있는 경우는 드뭅니다. 특히 같은 문서의 사본이 양쪽에 있는데 특약 문구가 서로 다르다면, 어느 쪽이 서명 당시의 모습인지를 가려 줄 기준이 필요하고 그 기준 역할을 하는 것이 대개 원본입니다. 이 때문에 다음 절에서 다룰 원본 확보가 중요해집니다.

한편 추정을 믿고 아무 기록도 남기지 않는 것은 위험합니다. 추정은 상대방이 다른 사정을 내세우면 흔들릴 수 있는 출발점이지 결론이 아닙니다. 서명 후 특약이 바뀌었다는 주장이 나올 가능성이 조금이라도 있다면, 서명 직후의 상태를 사진이나 스캔으로 남겨 두는 단순한 습관이 나중에 가장 강력한 자료가 되곤 합니다.

원본 없이 사진과 사본만 남았다면 어떻게 되나요? 제355조의 한계

민사소송법 제355조①은 법원에 문서를 제출하거나 보낼 때에는 원본, 정본 또는 인증이 있는 등본으로 하여야 한다고 정합니다. 문서 증거는 원본을 기준으로 다뤄진다는 뜻입니다. 그런데 현실에서는 계약서 원본 한 부를 상대방이 갖고 있거나 잃어버린 채, 휴대전화로 찍은 사진이나 스캔 파일, 복사본만 남은 경우가 흔합니다.

이런 사본이 증거로 어디까지 쓰일 수 있는지는 상대방이 사본의 성립이나 원본과의 일치를 다투는지, 다른 증거와 맞아떨어지는지 등에 따라 달라지므로 일률적으로 말할 수 없습니다. 다만 상대방이 문구 자체를 부인하는 사건에서는 사본만으로는 설득력이 약해지기 쉽다는 점을 염두에 두어야 합니다. 사진이나 복사본에는 찍은 시점에 이미 문구가 있었는지, 찍은 뒤에 가공되지 않았는지 같은 의문이 따라붙기 때문입니다.

제355조②는 법원이 필요하다고 인정하는 때에는 원본을 제출하도록 명하거나 이를 보내도록 촉탁할 수 있다고 정합니다. 사본이나 등본만 제출된 문서에 대해 법원이 원본을 직접 확인하려 할 때 근거가 되는 규정입니다. 다만 필요하다고 인정하는 때에 법원이 할 수 있다는 구조이므로, 요청하면 반드시 명령이 나온다고 기대해서는 안 됩니다. 필요한지는 다른 증거와 쟁점의 중요도를 보고 법원이 정합니다. 한편 원본을 상대방이나 제3자가 갖고 있는데 내놓지 않는다면, 문서를 가진 사람에게 그것을 제출하도록 명할 것을 신청하는 방식(민사소송법 제343조)이 따로 있으므로 이 길을 함께 살펴야 합니다.

사진과 파일을 보관하는 방법도 중요합니다. 메신저로 받은 이미지나 화면 캡처보다는 촬영한 원래 파일을 그대로 보관하고, 촬영 일시 정보가 담긴 원본 파일을 지우거나 편집하지 않는 것이 기본입니다. 누가 언제 어디서 어떤 상황에서 찍었는지 간단히 메모해 두면 사본의 신뢰를 설명할 때 도움이 됩니다.

1. 원본이 어디 있는지 확인합니다

   상대방이 보관 중인지, 중개사무소나 제3자가 보관 중인지, 분실했는지를 먼저 정리합니다. 원본의 행방을 모르면 이후 요청 방식도 정하기 어렵습니다.

2. 내가 가진 사본과 파일을 그대로 보존합니다

   사진, 스캔본, 복사본, 주고받은 메시지를 원래 상태로 두고 사본이 만들어진 경위를 간단히 적어 둡니다.

3. 상대방에게 기록이 남는 방법으로 요청합니다

   원본 확인이나 열람을 요청하고 그 답을 문자·메일·내용증명처럼 남는 형태로 받아 둡니다. 답을 피하는 사실 자체도 기록이 됩니다.

4. 소송에서 원본 확인을 위한 신청을 검토합니다

   원본을 가진 사람에게 제출을 명하도록 신청하는 방식(제343조)이 가능한지 살피고, 사본만 낸 경우 법원이 제355조②에 따라 원본을 확인하려 할 수 있다는 점도 염두에 둡니다. 받아들일지는 법원이 정합니다.

원본이 훼손되거나 바뀔 우려가 크다면 소송 전이라도 증거를 미리 확보하는 증거보전 절차를 생각해 볼 수 있습니다. 다만 요건이 있어 사안별 판단이 필요하므로, 서둘러야 할 사정이 보이면 혼자 결정하기보다 먼저 상담을 받아 보시는 편이 안전합니다.

권리금 계약서 특약은 임대인에게도 효력이 있을까요? 서명한 사람부터 확인

앞서 본 것처럼 상가법 제10조의3②는 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정의합니다. 권리금 계약서의 당사자는 보통 임차인과 신규임차인이고, 임대인은 계약서에 이름을 올리지 않는 경우가 많습니다. 그런데 특약란에 "임대인은 신규임차인과 임대차계약을 체결한다"처럼 임대인에게 의무를 지우는 문구를 적어 넣는 일이 있습니다.

임대인이 그 계약서에 서명하지 않았다면 그런 문구가 임대인에게 어떤 힘을 갖는지는 달라질 수 있습니다. 임대인이 아닌 두 사람이 합의한 문서에 임대인의 이름이 쓰여 있다는 사실만으로 임대인에게 곧바로 의무가 생긴다고 말하기는 어렵습니다. 반대로 임대인이 별도로 확인서를 쓰거나 계약서에 함께 서명했다면 사정은 달라집니다. 어느 쪽이 맞는지는 문서의 형식, 임대인의 관여 정도, 그 밖의 사정에 따라 판단되므로 결론을 미리 단정할 수 없습니다.

이와 구별할 것이 임대인이 법으로 지는 의무입니다. 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 이것은 법이 직접 정한 의무여서 계약서에 임대인 협조 특약이 있는지와 별개로 문제 될 수 있습니다. 다만 제10조제1항 각 호의 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다는 단서가 붙어 있습니다. 그러니 임대인이 서명하지 않은 특약이 약하다고 해서 임차인의 법정 보호까지 사라지는 것은 아닙니다. 다만 제10조의4③에 따른 손해배상은 방해행위와 손해가 인정되어야 하고, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

아래 표는 특약 문구 유형별로 누가 사실상의 당사자인지, 서명 단계에서 무엇을 확인하면 좋은지를 정리한 것입니다. 법적 결론이 아니라 서명 전 점검용 체크 포인트입니다.

표에서 보듯 임대인의 협조에 관한 문구는 가장 신경 써서 다뤄야 하는 부분입니다. 임대인의 서명을 받기 어렵다면 적어도 임대인과 주고받은 문자·메일 같은 기록으로 사정을 남기고, 계약서에는 임대인이 약속한 사항이 아니라 임차인과 신규임차인 사이의 조건으로 문구를 정리하는 편이 분쟁을 줄입니다.

상대방이 이렇게 말한다면, 증명 구조로는 이렇게 읽습니다

권리금 계약서 특약 분쟁에서 자주 나오는 말을 골라, 각 말이 증명 구조에서 어떤 의미를 갖는지 풀어 보았습니다. 판정이라는 이름을 붙였지만 결과를 예측한 것이 아니라 무엇을 확인해야 하는지를 정리한 것입니다.

권리금 계약서 특약, 서명 전후에 남겨 둘 기록 5가지

다툼의 대부분은 서명 순간에 아주 조금만 신경 썼어도 크게 줄어듭니다. 아래 다섯 가지는 비용이 거의 들지 않으면서도 소송에서 서명 당시의 모습을 보여 주는 데 가장 효과가 큰 습관입니다.

이 다섯 가지는 법적 의무가 아니라 증명을 위한 실무 습관입니다. 습관을 지켰다고 해서 분쟁이 생기지 않는다거나 소송에서 반드시 인정된다는 보장은 없지만, 습관을 지키지 않은 채 분쟁이 시작되면 서명 당시의 모습을 되살릴 방법이 크게 줄어듭니다.

분쟁이 소송으로 가면 권리금 계약서 특약은 어떤 순서로 다뤄지나요?

소송에서 특약 문구는 대체로 네 갈래로 나뉘어 다뤄집니다. 먼저 문서의 성립으로, 이 계약서와 이 특약이 당사자의 합의로 만들어졌는지를 봅니다. 상대방이 인정하면 간단히 끝나고, 부인하면 앞에서 본 제357조·제358조·제355조의 구조에 따라 증거가 오갑니다. 다음으로 문구의 해석으로, 같은 문구라도 앞뒤 맥락과 거래 경과에 비추어 어떤 뜻으로 읽히는지를 봅니다.

세 번째는 누구에게 효력이 있는지의 문제입니다. 앞서 본 대로 임대인이 서명하지 않은 문구라면 임대인에 대한 효력은 따로 따져야 하고, 임대인의 법정 의무(제10조의4①)와 계약서 특약상의 약속을 구분해서 청구를 구성해야 합니다. 이 구분이 흐려지면 청구의 근거가 계약서의 약정인지 법이 정한 방해 금지인지 분명하지 않아 주장이 힘을 잃습니다.

네 번째는 손해와 한도입니다. 임대인에게 방해행위를 이유로 손해배상을 청구하는 소송에서는 배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4③). 이때 권리금 계약서에 적힌 지급 약정 내용은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금이 얼마인지를 보여 주는 자료가 됩니다. 특약이 금액이나 조건을 바꾸었다면 그 특약이 진짜인지 정리하는 일이 손해액을 다투는 단계까지 영향을 줄 수 있습니다. 또 제10조의4④의 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸하므로, 계약서 다툼에 시간을 쓰다가 기한을 놓치지 않도록 유의해야 합니다.

정리하면 특약 분쟁의 준비는 위 네 갈래를 처음부터 한 줄로 이어 두는 일입니다. 어떤 문구를 근거로 무엇을 청구하는지, 그 문구가 진짜임을 어떤 자료로 보여 주는지, 문구의 효력이 누구에게 미치는지, 손해는 어떤 자료로 계산하는지를 각각 적어 두면 소송 전략이 선명해집니다. 이 네 단계를 하나의 이야기로 엮는 것이 소송의 본질입니다. 서명 당시의 모습이 확인되고, 문구의 뜻이 정리되고, 누구에게 효력이 있는지가 가려진 뒤에야 손해와 한도의 계산이 의미를 갖습니다. 그래서 가장 앞단인 문서의 성립을 소홀히 하면 뒤의 모든 단계가 흔들립니다.

자주 묻는 질문