상가 임대차 보호법 권리금 보호에서 신규임차인 거절은 어떤 기준으로 따지나요?

상가 임대차 보호법 권리금 보호의 중심 조문은 상가건물 임대차보호법 제10조의4입니다. 이 조문은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 임차인이 새 임차인을 직접 구해 오고 권리금을 받기로 하는 계약까지 맺었다면, 임대인은 정해진 기간 동안 그 거래를 막아서는 안 된다는 구조입니다. 여기서 보호 대상이 되는 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이며(제10조의3 제2항), 이 글에서 말하는 권리금은 그 계약에 따라 신규임차인이 임차인에게 지급하는 돈이지 임대인에게서 되돌려 받는 돈이 아니라는 점을 먼저 분명히 해 두겠습니다.

방해행위는 제1항에 네 가지로 열거되어 있습니다. 첫째는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위이고, 둘째는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 셋째는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 넷째가 이 글의 주제와 맞닿은 제4호로, 조문은 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"라고 적고 있습니다.

제4호가 거절 자체를 금지하는 것은 아니라는 점에 주의하셔야 합니다. 조문은 정당한 사유 없이 거절하는 행위를 방해행위로 보고 있으므로, 임대인이 정당한 사유를 가지고 거절했다면 제4호 방해행위가 되지 않습니다. 또 "정당한 사유 없이"라는 요건은 제4호에 붙어 있는 요건이어서, 제1호부터 제3호까지의 행위를 설명할 때까지 같은 요건이 붙는 것처럼 읽으면 안 됩니다.

그렇다면 무엇이 정당한 사유일까요. 제2항은 "다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다"고 정하고, 네 가지를 듭니다. 제1호는 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 제2호는 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우입니다. 제3호는 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우이고, 제4호는 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 이 가운데 신규임차인 본인의 사정을 직접 다루는 것은 제1호와 제2호이고, 제3호와 제4호는 건물의 사용 이력이나 임대인이 고른 사람에 관한 것이어서 신규임차인 본인의 과거 이력과는 결이 다릅니다.

여기서 "본다"는 표현이 중요합니다. 제2항의 각 호에 해당하면 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 간주되므로, 그 경우 임대인의 거절은 제4호 방해행위가 되지 않습니다. 그래서 임대인은 신규임차인의 과거 이력을 이유로 거절하면서 대개 제1호나 제2호에 해당한다는 취지를 내세우게 됩니다. 반대로 임차인은 임대인이 말하는 이력이 제1호와 제2호의 문언에 구체적인 사실로 이어지는지를 따져 보셔야 합니다. 다만 제2항에 없는 사유가 제4호의 정당한 사유로 인정될 수 있는지, 인정된다면 어떤 범위인지는 단정하기 어렵고 사안별로 다투어질 수 있는 부분입니다.

이 구조를 읽을 때 두 가지를 함께 확인하셔야 합니다. 하나는 시간입니다. 방해 금지는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지로 정해져 있으므로, 거절이 이 기간 안에 이루어졌는지 보셔야 합니다. 종료 이후에 새로 주선한 신규임차인은 조문이 정한 기간 밖이어서 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵다고 볼 수 있으나, 보호 여부 자체는 사안별로 달라질 수 있습니다. 다른 하나는 적용 범위입니다. 제10조의5는 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)인 경우와 국유재산·공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 아니한다고 정하고 있으니, 내 점포가 여기에 해당하지 않는지도 확인해 두셔야 합니다.

마지막으로 제1항 단서가 있습니다. 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 방해 금지 규정이 적용되지 않는다고 정합니다. 예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제10조제1항 제1호)처럼 임차인 본인에게 갱신거절 사유가 있다면 권리금 회수기회 보호 자체가 문제 됩니다. 이것은 신규임차인의 과거 이력과 다른 층위의 문제입니다. 임대인이 내세우는 거절 이유가 신규임차인 쪽 이야기인지, 임차인 본인 쪽 이야기인지부터 갈라서 보셔야 이후 논의가 흐트러지지 않습니다. 전화상담(02-591-5657) 때에도 이 구분에 맞춰 사실관계를 정리해 오시면 훨씬 빠르게 방향을 잡을 수 있습니다.

신규임차인의 과거 이력, 어떤 장면에서 문제가 되나요?

임차인이 신규임차인을 구해 권리금 계약까지 맺으면, 이 사실은 어떤 경로로든 임대인에게 전해집니다. 임대인은 그 사람이 어떤 사람인지 궁금해하고, 부동산 중개사나 지인을 통해 이야기를 듣거나 신규임차인에게 직접 자료를 요구하기도 합니다. 이 과정에서 과거 이력이 거절의 이유로 등장하는 장면은 크게 세 갈래로 나누어 볼 수 있습니다. 첫째는 신용이나 채무와 관련된 이력이고, 둘째는 예전 임대차에서의 분쟁 이력이며, 셋째는 이 둘에 곧바로 들어맞지 않는 그 밖의 이력입니다. 이 구분이 필요한 이유는, 이력의 종류에 따라 제2항의 어느 호와 연결해 볼 수 있는지가 달라지기 때문입니다.

세 갈래 모두에서 공통으로 기억하셔야 할 점이 있습니다. 이력이 있다는 사실과 그 이력이 제2항의 문언이 요구하는 상태라는 사실은 서로 다른 사실이라는 점입니다. 예를 들어 과거에 연체가 있었다는 사실은 이력이지만, 지금 보증금과 차임을 지급할 자력이 없다는 사실은 별개의 사실입니다. 마찬가지로 과거에 임대차 분쟁이 있었다는 사실과 이번 임대차에서 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있다는 사실도 같지 않습니다. 임대인의 거절 이유가 이 둘 사이를 건너뛰고 있다면, 그 빈 곳을 구체 사실로 메우고 있는지가 다툼의 핵심이 됩니다.

과거 신용 문제는 제2항 제1호의 '자력이 없는 경우'일까요?

제2항 제1호의 문언은 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우"입니다. 이 문언이 묻는 것은 신규임차인이 이 임대차에서 부담하게 될 보증금과 차임을 지급할 수 있는 힘이 있느냐입니다. 과거에 대출을 연체했다거나 채무 문제로 어려움을 겪었다는 이력은 그 자체로 이 문언에 적혀 있는 요건이 아니고, 자력이 있는지 없는지를 가늠해 보는 자료로 등장하는 사실입니다. 조문은 과거 이력을 어떻게 반영하는지에 관하여 아무것도 정하고 있지 않으므로, 이 부분은 구체적인 사실을 놓고 판단하는 영역입니다.

구체적으로는 이런 사실들이 함께 살펴보아집니다. 그 이력이 언제의 일인지, 지금도 해소되지 않은 채 남아 있는지 이미 정리되었는지, 신규임차인의 현재 소득이나 자산 상태는 어떤지, 이번 임대차에서 부담할 보증금을 이미 마련해 두었는지, 영업 계획과 운영 자금은 어떻게 준비되어 있는지 등입니다. 같은 연체 이력이라도 오래전에 정리된 일회성 사건인 경우와 지금도 진행 중인 채무 문제인 경우는 무게가 크게 다를 수밖에 없습니다. 어느 쪽이 제1호의 자력 없음에 해당하는지는 이러한 사실을 종합해서 판단될 문제이므로, 이력이 있다고 해서 해당한다거나 해당하지 않는다고 단정할 수 없습니다.

임대인이 소문이나 막연한 인상만을 근거로 신용에 문제가 있다고 말하는 경우는 특히 조심스럽게 보셔야 합니다. 조문이 요구하는 것은 자력이 없다는 점이고, 막연한 소문이나 추측만으로 제1호가 충족된다고 말하기는 어렵습니다. 그렇다고 임대인이 구체적인 자료를 가지고 있다면 곧바로 충족된다는 뜻도 아닙니다. 그 자료가 오래된 것인지, 현재의 자력을 말해 주는 것인지, 신규임차인이 반박할 자료를 가지고 있는지에 따라 달라지기 때문입니다. 누가 어느 정도까지 입증하여야 하는지는 법원이 사안별로 판단하는 영역이어서, 이 글에서는 어느 한쪽으로 단정하지 않겠습니다.

임차인이 할 수 있는 현실적인 대응은 임대인의 불안을 덜어 줄 자료를 신규임차인과 함께 준비하는 것입니다. 예를 들어 신규임차인 본인의 동의를 받아 소득을 확인할 수 있는 자료, 보증금으로 쓸 자금이 있음을 보여 주는 자료, 영업 계획과 초기 운영 자금 준비 내역을 정리해 임대인에게 제출하는 방법이 있습니다. 필요하다면 보증금을 먼저 지급하거나 보증인을 세우는 등의 방안을 신규임차인이 제안해 볼 수도 있습니다. 다만 이러한 제안을 임대인이 받아들여야 할 의무가 있는 것은 아니고, 임대인이 이를 계기로 상가건물의 부담에 비추어 현저히 높은 차임과 보증금을 요구한다면 제1항 제3호가 따로 문제 될 수 있으나, 그 판단 또한 사안별입니다.

과거 임대차 분쟁은 제2항 제2호의 '우려'나 '상당한 사유'일까요?

제2항 제2호의 문언은 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우"입니다. 이 조문은 두 갈래로 읽힙니다. 앞부분은 신규임차인이 임차인으로서의 의무, 예를 들어 차임을 제때 내고 건물을 약정한 용도로 사용하며 반환할 때 돌려주는 의무를 위반할 우려가 있는 경우이고, 뒷부분은 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우입니다. 과거 임대차에서 분쟁이 있었다는 이력이 이 가운데 어느 부분과 연결될 수 있는지는 분쟁의 성격에 따라 달라집니다.

과거 분쟁의 성격은 매우 다양합니다. 차임을 밀려서 생긴 분쟁일 수도 있고, 시설 하자나 수선 문제를 놓고 임대인과 다툰 것일 수도 있으며, 임대인 쪽에서 부당하게 계약을 끝내려 해서 생긴 분쟁일 수도 있습니다. 분쟁에 연루되었다는 사실만으로 신규임차인이 의무를 어긴 사람이라고 볼 수는 없습니다. 분쟁 끝에 신규임차인이 이겼을 수도 있고, 서로 양보해 원만히 합의했을 수도 있으며, 신규임차인이 잘못해서 정산한 경우일 수도 있습니다. 그래서 중요한 것은 이력의 유무가 아니라 그 분쟁에서 신규임차인이 어떤 의무를 어떻게 위반했다고 평가되었는지입니다.

제2호의 "우려"는 장래의 가능성에 관한 표현입니다. 과거의 사실이 장래의 의무 위반 가능성을 얼마나 뒷받침하는지는 사실의 성질에 따라 달라집니다. 같은 차임 연체 이력이라도 한 번의 일시적인 연체였는지 반복된 것인지, 마지막 연체가 언제였는지, 그 뒤에 해소되었는지에 따라 우려의 정도를 다르게 볼 여지가 있습니다. 반면 후단의 "그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유"는 구체적인 사정 전반을 가리키는 표현이어서, 신규임차인이 영업하려는 업종과 건물의 사정, 임대인이 우려하는 구체적 이유 등과 함께 종합하여 판단될 수 있습니다. 어느 경우든 이력만으로 곧바로 해당한다거나 해당하지 않는다고 결론짓기는 어렵습니다.

두 호를 나란히 놓고 보면, 제1호는 돈을 낼 수 있느냐를 묻는 조문이고 제2호는 임대차를 제대로 이어 갈 수 있느냐를 묻는 조문이라는 차이가 드러납니다. 임대인이 하나의 이력을 말하면서 두 호를 뒤섞어 주장하는 경우도 적지 않은데, 그럴수록 임차인은 어느 호를 근거로 하는 말인지 되물어 정리할 필요가 있습니다. 예를 들어 연체 이력을 말하는 임대인에게는 그것이 지금의 자력 문제라는 취지인지, 장래 의무 위반의 우려라는 취지인지를 물어 답을 기록해 두면, 이후 대응해야 할 쟁점이 훨씬 선명해집니다.

임대인이 하는 말, 이렇게 따져 보세요

거절의 자리에서 임대인이 던지는 말은 비슷비슷합니다. 아래는 신규임차인의 과거 이력을 이유로 자주 나오는 말 네 가지와, 그 말을 제10조의4의 문언에 비추어 어떻게 읽을 수 있는지 정리한 것입니다. 판정이라고 적었지만 어느 쪽이라고 결론을 내리는 것이 아니라, 무엇을 더 확인하면 판단할 수 있는지를 보여 드리는 데 목적이 있습니다. 실제 사건에서는 이 말이 오간 시기, 말하는 방식, 뒷받침하는 자료의 유무에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.

네 장면에는 공통 패턴이 있습니다. 임대인의 말은 과거에 있었다는 이야기에서 출발해 그러니 안 된다는 결론으로 건너뛰고, 그 사이에 있어야 할 현재의 자력이나 장래의 의무 위반 우려에 관한 구체 사실이 빠져 있습니다. 임차인이 할 일은 이 빈 곳을 정중하게 되묻고, 그 답을 문자나 내용증명 같은 기록으로 남기는 것입니다. 조문에는 임대인이 거절 사유를 서면으로 밝혀야 한다는 규정이 없으므로, 이 기록은 임차인이 스스로 만들어 두어야 하는 증거입니다.

거절을 받은 직후 임차인이 밟을 순서는 무엇인가요?

거절을 받은 직후에는 마음이 급해 임대인에게 항의부터 하게 되지만, 기록과 순서가 먼저입니다. 아래 다섯 단계는 거절 사유가 신규임차인의 과거 이력일 때 특히 필요한 순서입니다. 하나라도 빠지면 이후 손해배상을 다툴 때 비어 있는 부분이 생기기 쉬우므로, 순서대로 하나씩 채워 가시기를 권합니다.

이력 유형별로 어느 문언에서 읽는지 한눈에 정리하면 어떻게 되나요?

표의 마지막 칸은 각 이력의 평가 방향을 확정하는 것이 아니라 단정하기 어려운 이유를 적은 것입니다. 이력의 시기, 해소 여부, 임대인이 가진 자료, 신규임차인의 반박 자료에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

거절이 정당한 사유 없이 이루어진 것으로 평가되는 경우에는 손해배상 문제로 넘어갑니다. 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 한도는 배상액의 상한이어서 청구한 금액이 그대로 인정된다는 뜻이 아니고, 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가 등으로 다투어지는 경우가 보통입니다. 따라서 권리금 계약서에 적어 둔 약정 권리금과 영업시설·거래처·위치 등 요소별 내역을 갖추어 두는 것이 중요합니다.

이 손해배상을 청구할 권리는 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. 거절이 있었던 날이 아니라 임대차가 종료한 날부터 센다는 점에 유의하셔야 합니다. 또한 환산보증금을 넘는 상가라 하더라도 제2조 제3항에 따라 제10조의4는 적용되므로, 보증금 규모를 이유로 보호 대상이 아니라고 속단하지 않으셔야 합니다. 환산보증금의 기준 금액은 대통령령 사항이라 이 글에서 숫자를 적지 않으며, 내 계약이 어디에 해당하는지는 계약서를 가지고 확인해 보셔야 합니다.

거절 사유가 제2항 각 호 가운데 어느 하나에 해당한다면 조문은 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정하고 있다는 점도 기억하셔야 합니다. 어느 호에 해당하는지는 구체 사실에 따라 달라지지만, 해당하는 것으로 인정되는 경우에는 제4호 방해행위가 되지 않아 손해배상을 구하기 어려워질 수 있습니다. 그래서 거절을 받았을 때 무조건 소송으로 가겠다는 결론부터 정하기보다, 이력이 실제로 제1호나 제2호의 문언에 연결될 만한 사실인지를 냉정하게 살펴보고, 신규임차인과 협의해 다른 방안을 찾을 수 있는지까지 함께 검토하시는 것이 현명합니다. 임대인과의 협의 과정에서 오간 문자와 서류도 모두 보관해 두시기 바랍니다.

자주 묻는 질문