상가 임대차 권리금 보호는 합의해지 약속에서 왜 갈림길이 될까요?

상가 임대차를 끝내는 길은 기간 만료만이 아닙니다. 임대인이 "건물을 다른 용도로 쓰려 하니 다음 달에 비워 주면 협조하겠다"고 제안하기도 하고, 임차인이 사정상 먼저 나가겠다며 조기 퇴거 각서를 쓰기도 합니다. 이때 서명하는 문서에는 보통 퇴거 날짜, 원상회복, 보증금을 돌려받는 일정이 적힙니다. 그런데 권리금 이야기는 아예 빠져 있거나, 맨 끝에 "기타 일체의 사항은 정리된 것으로 한다" 같은 한 줄로 지나가는 경우가 많습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지" 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정합니다. 방해행위는 네 가지입니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 그 사람이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 그 사람에게 상가건물에 관한 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그리고 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 네 가지 모두 대상이 '임차인이 주선한' 신규임차인이라는 점이 출발점입니다.

이 보호는 날짜 위에 놓여 있습니다. 방해금지 기간은 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지"이고, 손해배상 청구권의 시효는 "임대차가 종료한 날"부터 셉니다. 합의해지나 각서로 종료일을 바꾸면 이 날짜들이 흔들릴 수 있습니다. 합의서에 종료일을 어떻게 적는지, 그 종료일이 신규임차인의 입점 일정과 맞는지, 임대인이 체결에 협조하겠다고 적었는지가 나중에 분쟁이 될 때 임차인의 입증 자료가 됩니다.

오해가 없도록 덧붙입니다. 이 글은 합의해지를 말리는 글이 아닙니다. 임차인이 곧 폐업하거나 이전하려는 계획이라면 일찍 끝내는 합의가 서로에게 합리적일 수 있고, 그 과정에서 신규임차인에게 가게를 넘기는 길이 열려 있다면 더욱 그렇습니다. 다만 상가 임대차 권리금 보호의 시간표는 종료일에 걸려 있으므로, 종료일을 정하는 문서에 서명하기 전에 몇 가지를 점검하자는 취지입니다. 개별 사정에 따라 결론과 절차가 달라질 수 있다는 점도 함께 기억해 주세요.

용어도 짚어 둡니다. 합의해지는 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대차를 끝내는 것을 말하고, 조기 퇴거 각서는 임차인이 정해진 날짜에 건물을 비우겠다고 약속하는 문서입니다. 문서의 제목이 각서이든 합의서이든 그것이 임대차를 끝내는 합의의 실질을 갖는지는 적힌 내용으로 해석됩니다. 그러므로 제목보다 종료일, 종료의 원인, 권리금과 관련된 조항이 어떻게 적혀 있는지를 보셔야 합니다.

합의서에 반드시 넣어 볼 세 가지

종료일이 앞당겨지면 6개월 보호 기간과 3년 시효는 어떻게 될까요?

종료일이 앞당겨졌을 때 달라질 수 있는 것은 두 가지입니다. 첫째는 임대인의 방해행위를 금지하는 기간입니다. 조문은 이 기간의 끝을 "임대차 종료 시까지"라고 하고 시작은 "임대차기간이 끝나기 6개월 전"이라고 합니다. 합의로 임대차가 약정 만료일보다 일찍 끝나기로 했다면, 여기서 말하는 '임대차기간이 끝나는 때'를 원래 약정한 만료일로 읽을지 합의로 앞당긴 종료일로 읽을지가 문제 될 수 있습니다. 어느 쪽으로 판단되는지는 합의의 경위와 문구, 그동안 신규임차인 주선이 어떻게 진행됐는지에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

둘째는 손해배상 청구권의 시효입니다. 제10조의4 제4항은 임대인에게 손해배상을 청구할 권리를 "임대차가 종료한 날부터 3년 이내"에 행사하지 않으면 시효가 완성되어 소멸한다고 정합니다. 종료일이 합의로 앞당겨지면 시효의 출발점도 그에 따라 정해질 수 있습니다. 따라서 합의서에 종료일을 날짜로 분명히 적어 두면 나중에 시효의 출발점을 두고 다투는 일을 줄일 수 있습니다. 반대로 종료일이 "추후 협의하여 정한다"는 식으로 남아 있으면 훗날 어느 날이 종료일인지가 쟁점이 되기 쉽습니다.

표의 세 번째 줄도 눈여겨보시기 바랍니다. 임대인이 방해행위로 임차인에게 손해를 발생하게 했다면 배상할 책임이 있지만, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 제3항이 정합니다. 합의로 종료일이 바뀌면 '종료 당시'가 언제인지에 따라 비교 대상인 권리금의 평가 시점도 달라질 수 있습니다. 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이라는 정도만 알아 두시면 됩니다.

또 하나의 주의점은 종료일 이후의 주선입니다. 종료일이 지난 뒤에 신규임차인을 구하는 것은 방해금지 기간 밖의 일이라 이 조문의 보호를 기대하기 어려울 수 있습니다. 보호 여부 자체를 단정할 수는 없지만, 종료일이 앞당겨질수록 신규임차인을 찾아 권리금 계약을 맺고 임대인에게 체결을 요청할 시간이 짧아진다는 현실은 분명합니다. 합의서를 쓰기 전에 신규임차인 주선과 권리금 계약이 어디까지 진행됐는지를 먼저 정리해 두셔야 하는 이유입니다.

합의해지 전후의 흐름을 한 장으로 보면

합의서의 종료일은 신규임차인 입점 일정과 어떻게 묶어야 할까요?

합의서에서 가장 먼저 눈이 가는 곳은 종료일입니다. 임대인이 정해 온 날짜가 신규임차인의 인수 가능일보다 앞서 있으면 임차인은 두 가지 위험을 동시에 안게 됩니다. 신규임차인이 아직 입점 준비를 마치지 못했는데 임대차가 먼저 끝나 버리면 영업 공백이 생기고, 권리금 계약의 잔금과 인수 일정도 어긋납니다. 신규임차인 입장에서는 임대차계약이 체결되지 않은 상태에서 권리금을 지급하기 부담스러운 것이 보통이기 때문입니다.

그래서 종료일을 적을 때는 날짜 하나만 덩그러니 적기보다 연동 문구를 함께 두는 편이 좋습니다. 예를 들면 종료일은 ○○년 ○월 ○일로 하되, 임차인이 주선한 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하고 인수 준비를 마치는 시점에 맞추어 서면으로 협의하여 조정할 수 있다는 식입니다. 임대인이 조정에 응하지 않을 수도 있으므로, 조정을 요청하는 방법과 기한도 함께 적어 두면 분쟁 때 임차인이 언제 무엇을 요청했는지가 선명해집니다.

날짜가 달라질 때는 구두로 넘어가지 마십시오. 종료일을 늦추거나 당기기로 했다면 문자, 이메일, 변경 합의서 등 기록이 남는 방법으로 합의 내용을 확인해 두어야 합니다. 앞서 본 대로 종료일은 방해금지 기간과 시효 양쪽의 기준이 될 수 있으므로, 어느 날이 종료일인지가 기록으로 선명할수록 임차인에게 유리합니다. 종료일이 합의서와 문자에서 서로 다르게 나타나면 훗날 어느 쪽이 맞는지가 또 하나의 다툼이 됩니다.

마지막으로 신규임차인과의 관계를 챙기셔야 합니다. 종료일이 정해지면 신규임차인에게 그 날짜를 알리고, 권리금 계약서상의 잔금일과 인수일이 종료일과 어긋나지 않는지 확인해야 합니다. 어긋난다면 권리금 계약서의 일정부터 고치는 것이 순서입니다. 임대인과의 합의서와 신규임차인과의 권리금 계약서가 서로 다른 날짜를 말하고 있으면, 어느 한쪽 약속이 깨졌을 때 다른 쪽 약속까지 줄줄이 흔들립니다.

임대인의 체결 협조 문구는 왜 합의서에 남겨 두어야 할까요?

방해행위 가운데 합의해지 국면에서 가장 자주 부딪히는 것은 네 번째 유형, 곧 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 합의해지를 하면서 임대인은 "이제 나가기로 했으니 신규임차인 문제는 알아서 하라"고 하고, 막상 신규임차인이 오면 계약을 미루거나 조건을 새로 내세우는 일이 생길 수 있습니다. 이때 합의서에 임대인이 체결에 협조한다는 문구가 있으면 임대인이 어떤 약속을 했는지가 문서로 남습니다.

물론 협조 문구가 있다고 해서 임대인이 어떤 경우에도 거절할 수 없게 되는 것은 아닙니다. 제10조의4 제2항은 일정한 경우에 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 그 사람이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우가 그것입니다. 간주 사유에 해당한다고 인정되면 거절은 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.

그렇다면 협조 문구는 무슨 소용일까요. 임대인의 약속 내용을 확인하고 이후의 행동을 평가하는 기준선이 된다는 점에서 의미가 있습니다. 어느 거절이 정당한 사유로 인정되는지는 구체적인 사실로 판단되므로, 거절이 있었다면 그 이유와 경위를 기록해 두는 것이 중요합니다. 조문에 거절 사유를 서면으로 밝혀야 한다는 의무가 있는 것은 아니지만, 임차인이 문자나 내용증명으로 거절 이유를 물어 답변을 받아 두는 것은 실무에서 흔히 쓰는 방법입니다.

임차인에게도 해야 할 일이 있습니다. 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 합의서를 쓸 때 정보를 제공하는 시점과 방법도 함께 정해 두면, 임대인이 "정보를 받지 못했다"고 하는 상황을 막는 데 도움이 됩니다. 제공한 내용과 일시는 문자나 이메일로 남겨 두십시오.

한 가지 더 살필 것은 임대인이 사람을 정해 오는 합의 구조입니다. 합의서에 임대인이 고른 사람에게 가게를 넘기는 방식이 들어 있으면, 앞서 본 간주 사유 가운데 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우와 맞물릴 수 있습니다. 그 사람이 실제로 권리금을 지급하는지, 지급 조건이 무엇인지가 문서에 선명해야 하고, 지급이 이루어지지 않았다면 그 사정도 따로 기록해 두셔야 합니다.

"일체의 청구 포기" 문구에 서명하면 상가 임대차 권리금 보호도 끝날까요?

합의서 맨 끝에 흔히 들어가는 문장이 있습니다. 이 합의로써 당사자 사이의 일체의 채권과 채무가 정리되었으며 이후 어떠한 이의도 제기하지 않는다는 취지의 문장입니다. 합의해지가 마무리되는 분위기에서 별 생각 없이 서명하기 쉽지만, 이 문장이 권리금에 관한 임차인의 권리까지 포기하는 것으로 읽힐 위험이 있습니다. 서명했다고 해서 권리금 청구가 곧바로 끝나는지, 그 문구가 효력이 있는지는 문구와 경위에 따라 달라지므로 단정할 수 없습니다.

법은 어떻게 볼까요. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 "임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 그래서 임차인에게 불리한 포기 약정이라면 무효를 주장할 수 있지 않느냐는 질문이 나옵니다. 그러나 일체의 청구를 포기한다는 문구가 이 조문이 말하는 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것'에 해당하는지는 문구와 사정에 따라 판단될 문제여서, 무효가 된다고 단정할 수는 없습니다.

환산보증금을 넘는 상가라면 한 가지가 더 있습니다. 같은 법 제2조 제3항은 환산보증금을 넘는 임대차에도 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 적용한다고 열거합니다. 권리금 회수기회를 보호하는 제10조의4는 이 열거에 들어 있어 환산보증금을 넘는 상가에도 적용됩니다. 그런데 이 열거에 제15조는 없습니다. 그래서 초과 상가에서 제15조를 근거로 포기 문구의 무효를 곧바로 주장하기는 어려울 수 있다는 점까지만 말씀드릴 수 있고, 어느 쪽이 맞는지는 사안별로 달라집니다. 환산보증금이 얼마인지는 대통령령이 정하는 사항이어서 이 글에서는 금액을 다루지 않습니다.

결국 문구의 효력을 다투는 길에 기대기보다, 서명하기 전에 문구를 고치는 편이 훨씬 확실합니다. 임대인이 일체 청구 포기 문구를 고집한다면 권리금에 관한 부분만 제외하는 단서를 달아 달라고 요청해 보시고, 끝내 받아들이지 않는다면 그 문구가 있는 채로 서명해도 되는지 전문가와 먼저 상의하시기 바랍니다. 서명 이후에 문구를 바로잡는 일은 처음부터 바로잡는 일보다 훨씬 어렵습니다.

합의 전에 제10조 제1항 각 호 사유가 있는지부터 확인해야 하는 이유는?

제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 방해금지 규정이 적용되지 않는다는 취지로 정합니다. 즉 임대인이 방해해서는 안 된다는 보호가 아예 작동하지 않는 경로가 있다는 뜻입니다. 합의해지를 제안한 임대인이 갑자기 연체나 무단 전대 이야기를 꺼내며 합의를 압박한다면, 그 주장이 사실인지 먼저 따져 보셔야 합니다. 각 호는 다음과 같습니다.

• 1호 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 2호 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 3호 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 4호 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 5호 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 6호 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 7호 철거 또는 재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 일정한 경우(가목에서 다목까지의 요건)
• 8호 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

합의해지와 가장 직접 맞닿는 것은 3호입니다. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우가 사유로 열거되어 있으므로, 합의해지의 대가로 임대인이 어떤 보상을 제공하기로 했다면 그것이 이 사유에 해당하는지가 쟁점이 될 수 있습니다. 해당하는지는 보상의 내용과 성격, 합의 경위에 따라 판단되므로 단정할 수 없습니다. 보상의 금액은 이 글에서 다루지 않습니다. 다만 합의서에 그 보상이 무엇에 대한 것인지, 권리금 문제와 별개의 정산인지를 분명히 적어 두면 해석 다툼을 줄일 수 있습니다.

7호도 합의 국면에서 자주 등장합니다. 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하겠다며 합의해지를 제안하는 경우입니다. 7호는 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 가운데 하나여야 한다고 정합니다. 임대인의 말만으로 이 요건이 채워지는 것은 아니므로, 계획의 내용과 근거 자료를 요청해 확인해 두셔야 합니다.

이 점검은 임대인을 의심하자는 것이 아니라, 합의서에 서명하기 전에 상가 임대차 권리금 보호에서 어떤 사실이 쟁점이 될지를 미리 아는 일입니다. 연체가 없었는데 연체가 있었다고 합의서에 적히면 훗날 이를 인정한 것으로 읽힐 수 있습니다. 합의서에 임차인의 잘못을 인정하는 문장이 들어가 있다면 그 부분이 사실과 맞는지 반드시 확인하시기 바랍니다.

합의 뒤 임대인이 약속을 어기면 손해배상은 어떻게 따질까요?

상가 임대차 권리금 보호의 마지막 단계는 손해배상 청구입니다. 임대인이 합의 이후에 신규임차인과의 체결을 거절하는 등 방해행위를 해서 권리금을 받지 못하게 되었다면, 임차인은 제10조의4 제3항에 따라 손해배상을 청구하는 길을 검토하게 됩니다. 이 책임은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 생기고, 거절의 경우에는 정당한 사유가 없어야 합니다. 배상액은 앞서 본 대로 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 상한이라는 점에 유의하셔야 하며 청구한 금액이 그대로 인정된다는 뜻은 아닙니다.

소송에서는 권리금 계약의 존재와 약정한 권리금, 임대인의 방해행위, 그로 인한 손해를 입증해야 합니다. 합의서를 쓰는 단계에서부터 이 입증을 염두에 두고 자료를 모아 두면 좋습니다. 필요한 자료를 정리하면 다음과 같습니다.

• 합의서·각서의 원본 또는 사본과 변경 합의 기록
• 임대인과 주고받은 문자·메신저 대화와 통화 일시
• 신규임차인과 맺은 권리금 계약서와 계약금 이체 내역
• 임대인에게 체결을 요청한 일시·방법과 그에 대한 답변
• 신규임차인의 자력 등에 관해 임대인에게 제공한 정보의 내용
• 시설·비품 목록, 매출 자료, 영업 현황을 보여 주는 사진

시효도 놓치면 안 됩니다. 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효가 완성되어 소멸합니다. 합의로 종료일이 정해졌다면 그 날짜가 출발점이 될 수 있으니 달력에 기록해 두십시오. 시효 기간이 임박했을 때 새로 서류를 준비하면 늦을 수 있으므로, 문제가 생긴 시점에 곧바로 시효의 출발일을 점검하는 습관이 필요합니다.

임대인이 자주 하는 말, 이렇게 읽어 보세요

자주 묻는 질문