상황 시나리오 — 매각을 이유로 주선을 막는 임대인

임대차 기간 만료를 몇 달 앞둔 상가 임차인이 권리금 계약을 체결할 신규임차인을 구했다고 가정해 보겠습니다. 임차인은 신규임차인의 인적사항과 권리금 계약 내용을 임대인에게 알리고 새 임대차계약 체결을 요청했습니다. 그런데 임대인은 "건물을 곧 팔 계획이니 새 임차인을 받을 수 없다", "매수인이 어떻게 쓸지 모르니 일단 비워달라"고 답합니다.

이런 통보를 받은 임차인 입장에서는 두 가지 의문이 생깁니다. 첫째, 매각 예정이라는 이유가 법적으로 계약 거절을 정당화하는지, 둘째, 거절로 권리금 회수가 무산되면 누구에게 무엇을 청구할 수 있는지입니다. 결론적으로 매각 예정은 그 자체로 정당한 사유가 되기 어렵고, 거절로 손해가 발생하면 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 구조로 대응하게 됩니다.

실무에서 매각 예정을 내세우는 임대인의 속사정은 다양합니다. 실제 매매를 진행 중인 경우도 있지만, 공실 상태로 만들어 매매가를 높이려는 경우, 권리금 없는 상태로 넘겨야 매수인과의 협상이 쉽다고 판단하는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 그 부담을 임차인의 권리금 상실로 전가하는 것은 상가건물임대차보호법이 예정한 결론이 아닙니다.

법적 평가 — 왜 매각 예정은 정당한 사유가 되기 어려운가

1. 제10조의4 제2항의 정당한 사유에 해당하지 않습니다

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지하고, 제4호에서 "정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위"를 명시하고 있습니다. 그리고 제2항은 정당한 사유의 예시로 신규임차인의 보증금·차임 지급 자력이 없는 경우, 임차인 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 임대인이 목적 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우를 들고 있습니다.

여기에 '건물을 매각할 예정'이라는 사유는 없습니다. 매각 계획은 임대인 자신의 재산 처분에 관한 사정일 뿐, 신규임차인의 자력이나 성실성과는 무관하며, 건물의 비영리 사용 계획과도 다릅니다. 따라서 매각 예정만을 내세운 거절은 정당한 사유 없는 거절, 즉 권리금 회수 방해로 평가될 가능성이 높습니다.

2. 매수인은 임대인 지위를 승계하는 것이 원칙입니다

상가 임차인이 사업자등록과 건물 인도를 갖추어 대항력이 있으면, 건물이 매매되더라도 매수인은 임대인의 지위를 승계합니다. 즉 건물주가 바뀌어도 임대차관계는 그대로 이어지므로, "팔아야 하니 비워야 한다"는 논리 자체가 법 구조와 맞지 않습니다. 임대인이 공실 상태로 매도하고 싶다는 희망은 경제적 동기일 뿐, 임차인의 권리금 회수기회를 소멸시키는 법적 근거가 되지 못합니다.

3. 10년이 지난 임차인도 보호 대상입니다

"오래 장사했으니 이제 나갈 때가 됐다"는 말과 매각 예정을 함께 내세우는 사례도 있습니다. 그러나 대법원은 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 전원합의체 판결에서 계약갱신요구권 행사 기간(10년)이 지난 임차인이라도 권리금 회수기회 보호 대상이 된다는 취지를 밝혔습니다. 갱신요구권이 소진되었다는 사정과 권리금 보호는 별개의 문제입니다. 또한 권리금 회수기회 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용됩니다(상가건물임대차보호법 제2조 제3항).

거절 사유별 비교 — 무엇이 정당하고 무엇이 아닌가

위 표에서 보듯 매각 예정은 법이 열거한 정당한 사유 어디에도 자리하지 못합니다. 다만 개별 사안에서 임대인이 매각과 함께 다른 사정(예: 1년 6개월 이상 비영리 사용 계획, 신규임차인의 자력 문제)을 함께 주장하면 그 사정 자체는 별도로 심리되므로, 임대인의 주장 전체를 정리해 검토할 필요가 있습니다.

대응 단계 — 매각 통보를 받았을 때의 순서

손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 소송에서는 소장 부본 송달 다음날부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연이자가 문제되며, 그 전 기간은 민법상 연 5%가 기준이 됩니다.

증거 체크리스트

증거는 시점이 생명입니다. 특히 주선과 거절이 모두 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간 안에 이루어졌음이 자료로 드러나야 하므로, 발송일과 수신일이 확인되는 방식(내용증명, 문자)을 우선 활용하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문