권리금 계약서 예시, 왜 업종마다 문구가 달라야 하나요?

상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 여기서 눈여겨볼 단어는 요소들 끝에 붙은 '등'입니다. 법이 다섯 가지 요소를 적어 두었지만 이것은 예시이고, 실제 권리금이 무엇에 대한 대가인지는 가게마다 다릅니다.

같은 권리금이라도 음식점에서는 주방설비와 조리 노하우의 비중이 크고, 교습소에서는 수강생 기반과 운영 방식, 지역에서 쌓아 온 신용이 중심이 되는 경우가 많습니다. 소매점은 진열 시설과 거래처, 그리고 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점이 앞에 섭니다. 그런데 시중에서 구할 수 있는 양식은 대부분 업종을 가리지 않는 범용 문서여서 '시설 및 영업권 일체'처럼 뭉뚱그린 표현으로 양도 대상을 끝내는 경우가 많습니다.

뭉뚱그린 표현이 문제가 되는 순간은 크게 두 번입니다. 첫째, 인수 후 양수인이 리스 장비까지 넘겨받는 줄 알았다거나 재원생 명단을 받기로 했다고 주장할 때 계약서만으로는 어느 쪽 말이 맞는지 가리기 어렵습니다. 둘째, 임대인을 상대로 권리금 손해배상을 다투게 되는 경우 같은 법 제10조의4 제3항에 따라 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이때 계약서에 적힌 권리금이 무엇에 대한 대가였는지 분명해야, 지급하기로 한 금액이 실제 영업가치를 반영한 것이라고 설명하기 쉬워집니다.

권리금 계약 자체의 뜻도 짚어 둡니다. 같은 법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정합니다. 즉 이 글에서 다루는 계약서는 기존 임차인(양도인)과 신규임차인이 되려는 사람(양수인) 사이의 문서이고, 임대인은 이 계약의 당사자가 아닙니다. 그래서 임대차계약이 성사되지 않을 때를 대비한 공통 조항이 꼭 필요합니다.

세 카드는 출발점일 뿐입니다. 같은 음식점이라도 배달 위주 가게와 홀 위주 가게는 넘기는 대상이 다르므로, 아래 예시를 내 가게 사정에 맞춰 읽어 주세요.

음식점 권리금 계약서 예시: 주방설비 목록·리스 장비·인허가 확인

음식점 권리금에서 가장 다툼이 잦은 대상은 주방설비입니다. 냉장·냉동고, 화구, 후드와 덕트, 식기세척기, 제빙기처럼 값나가는 장비가 많고, 인수 직후 고장이 나면 원래 고장 나 있던 것인지 인수 후 고장 난 것인지를 두고 다툼이 생깁니다. 그래서 계약서 본문에는 별지 목록에 적힌 물품이라고만 쓰고, 별지에 품목·제조사·모델·수량·설치 위치·작동 상태를 적은 뒤 사진을 붙여 양 당사자가 함께 서명하는 방식이 많이 쓰입니다.

다음으로 확인할 것은 리스 장비입니다. 업소용 장비 중에는 리스회사나 렌털회사 소유인 것이 적지 않은데, 양도인이 소유하지 않은 물건을 권리금 대상에 넣으면 나중에 리스회사가 장비를 회수해 갈 때 양수인은 대가를 치르고도 장비를 잃는 셈이 됩니다. 리스 장비는 권리금 대상 목록에서 빼고 별도로 표시하며, 리스 계약을 양수인이 이어받을지, 이어받는다면 리스회사의 동의가 필요한지를 리스 계약 조건에서 먼저 확인해 두는 편이 안전합니다.

영업 관련 인허가도 음식점에서 꼭 확인할 항목입니다. 음식점은 위생 관련 법령에 따른 영업 신고 등이 필요한 업종이어서, 양수인이 기존 영업자의 지위를 이어받는 절차를 밟을 수 있는지, 아니면 새로 신고해야 하는지를 관할 관청에 미리 물어보아야 합니다. 계약서에는 양도인이 필요한 서류 발급에 협조한다는 조항과, 인허가를 이어받거나 새로 받을 수 없는 사정이 생겼을 때의 처리 조항을 함께 둡니다.

조리법이나 메뉴 구성처럼 영업상의 노하우를 넘기기로 했다면 그 범위와 방법을 구체적으로 적어야 합니다. 노하우 일체를 전수한다고만 쓰면 양도인은 레시피 문서를 건넸으니 끝났다고 보고, 양수인은 일정 기간 주방에서 직접 가르쳐 주기로 했다고 기억하는 일이 생깁니다. 전수 기간이나 횟수, 레시피 문서 제공 여부, 상호와 간판 사용 여부를 나눠 적으면 이런 엇갈림을 줄일 수 있습니다.

위 문구에서 '현 상태로'라는 표현은 양수인에게 불리하게 읽힐 수 있습니다. 양수인 입장이라면 작동 상태를 별지에 적고 인도 후 일정 기간 안에 발견된 고장을 어떻게 처리할지 따로 정해 달라고 요청하는 것이 일반적입니다. 반대로 양도인 입장에서는 노후 장비를 정확히 표시해 두어야 인수 후 책임 다툼을 줄일 수 있습니다.

교습소·학원 권리금 계약서: 수강생 인수 범위와 선납 수강료 정산

교습소와 학원의 권리금은 시설보다 수강생 기반과 운영 노하우, 지역에서 쌓은 신용이 중심이 되는 경우가 많습니다. 문제는 수강생이 물건처럼 넘겨지는 대상이 아니라는 점입니다. 그래서 교습소 권리금 계약서에서는 재원생 몇 명을 인계한다는 식으로 결과를 약속하는 문구보다, 어떤 기준일에 몇 명이 재원 중이었는지를 확인하고 인계 과정에서 양도인이 무엇을 협조할지를 적는 방식이 현실적입니다.

수강생 정보를 넘기는 방식도 주의해야 합니다. 이름과 연락처가 담긴 명단을 그대로 넘기면 개인정보 처리에 관한 법령상 당사자 동의 문제가 생길 수 있으므로, 양도인이 운영자 변경 사실을 안내하고 계속 수강 의사를 확인하는 절차를 거치도록 정하는 경우가 많습니다.

선납 수강료 정산은 교습소 계약에서 거의 빠짐없이 다툼이 되는 항목입니다. 월 단위나 분기 단위로 미리 받은 수강료 가운데 인도일 이후 수업분은 양수인이 수업을 제공하게 되므로, 그 부분 금액을 양도인이 양수인에게 넘길지 잔금에서 공제할지 정해 두어야 합니다. 인도 후 수강생이 그만두면서 남은 수강료 반환을 요청할 때 누가 응할지도 함께 정해야 보호자와의 관계에서 혼선이 생기지 않습니다.

마지막으로 신고·등록을 이어 갈 수 있는지 확인합니다. 교습소와 학원은 관련 법령에 따른 신고·등록 제도가 있어서, 운영자가 바뀔 때 기존 신고·등록을 그대로 이어 갈 수 있는지, 양수인이 새로 신고·등록해야 하는지, 시설이나 강사 관련 기준을 다시 갖춰야 하는지를 관할 교육 관청에 미리 물어보아야 합니다. 이 확인 없이 잔금까지 치르면 양수인은 개원 일정이 늦어지는 동안 차임만 부담하는 상황에 놓일 수 있으므로, 확인 결과를 잔금 지급 조건과 연결해 두는 방법을 검토할 만합니다.

교습소 문구에서 중요한 것은 결과를 약속하지 않는다는 부분을 숨기지 않는 것입니다. 재원생 수를 권리금 산정의 근거로 삼았다면, 인계 후 일정 기간 안에 수강생이 크게 줄었을 때 권리금 일부를 조정할지를 당사자가 미리 정할 수도 있습니다. 이때 기준이 모호하면 그 자체가 새 분쟁거리가 되므로 기준일과 산정 방법을 구체적으로 적어야 합니다.

소매점 권리금 계약서: 재고는 권리금과 분리, 거래처는 승낙 조건으로

소매점 계약에서 가장 먼저 정리할 것은 재고입니다. 재고 상품은 영업을 넘겨받는 대가라기보다 물건 자체를 사는 것에 가깝고, 수량과 상태가 인도일까지 계속 바뀝니다. 그래서 재고 대금을 권리금 안에 섞어 한 금액으로 적으면, 나중에 권리금 액수를 따질 때 어디까지가 권리금이고 어디부터가 재고 대금인지 구분하기 어려워집니다. 임대인을 상대로 손해배상을 다툴 때 지급하기로 한 권리금이 배상 상한의 한 축이 된다는 점을 생각하면, 재고 대금은 처음부터 별도 항목으로 떼어 두는 편이 깔끔합니다.

재고를 따로 계산하기로 했다면 실사 기준을 정해야 합니다. 인도 전날 영업이 끝난 뒤 양 당사자가 함께 수량을 세고, 단가는 매입가 기준인지 다른 기준인지, 유통기한이 임박한 상품이나 파손품, 반품 예정 상품은 어떻게 처리할지 미리 합의해 두는 식입니다. 재고 대금과 권리금은 세무상 처리가 달라질 수 있으므로, 이 부분은 단정하지 말고 세무 전문가 확인을 거쳐 문구를 정하는 것이 안전합니다.

거래처 승계도 소매점의 핵심입니다. 특정 브랜드의 대리점이나 특약점처럼 공급처와 맺은 계약이 영업의 바탕인 가게라면, 그 지위가 양수인에게 넘어가는지는 공급처의 판단에 달려 있는 경우가 많습니다. 양도인이 아무리 넘기겠다고 약속해도 공급처가 받아들이지 않으면 소용이 없으므로, 거래처 일체를 승계한다고 쓰기보다 공급처 목록을 적고 공급처의 승낙을 얻는 것을 조건으로 하거나, 승낙을 얻지 못하면 권리금을 어떻게 조정할지를 정해 두는 방식이 현실적입니다.

진열대, 계산대와 판매 관리 시스템, 간판처럼 매장에 붙어 있는 시설은 음식점의 주방설비와 마찬가지로 별지 목록으로 특정합니다. 판매 관리 시스템은 장비 자체와 그 안에 쌓인 데이터, 이용 계약이 서로 다를 수 있으니 무엇을 넘기는지 나눠 적어야 합니다.

소매점 문구에서 별도로 합의한다는 표현은 결정을 뒤로 미루는 것이어서 그 자체로는 힘이 약합니다. 공급처의 승낙이 영업의 핵심이라면 승낙을 잔금 지급의 조건으로 삼거나, 승낙이 없을 때 조정할 기준을 미리 정해 두는 것이 더 단단합니다. 반대로 공급처가 여럿이고 다른 곳으로 바꾸기 쉬운 업종이라면 협조 의무만 두어도 충분할 수 있습니다.

업종 3종 권리금 계약서 예시, 한눈에 비교하기

세 업종의 차이를 표로 정리하면 다음과 같습니다. 표의 항목은 계약서 본문과 별지를 나누어 설계할 때 체크리스트로 쓸 수 있도록 구성했습니다.

표에서 보듯 업종별 차이는 대부분 별지와 외부 확인 사항에서 생깁니다. 본문 조항은 세 업종이 비슷해 보여도 별지에 무엇을 얼마나 구체적으로 적느냐에 따라 같은 금액의 권리금이 전혀 다른 내용이 될 수 있습니다. 외부 확인 사항은 계약서만으로 해결되지 않는 영역이므로, 확인 결과를 잔금 지급이나 계약 효력의 조건과 연결하는 문구를 함께 검토해야 합니다.

또 하나 볼 점은 따로 정산할 돈입니다. 음식점의 공과금과 식자재 잔량, 교습소의 선납 수강료, 소매점의 재고는 모두 권리금과 별개의 돈입니다. 이 돈들을 권리금에 섞으면 계약서상 권리금 액수가 실제 영업가치보다 커 보이거나 작아 보이게 되어, 나중에 권리금의 규모를 설명할 때 혼란을 줍니다. 권리금 계약서 예시를 고를 때 정산 조항이 따로 마련된 양식을 고르거나, 없다면 직접 추가하는 것이 좋습니다.

세 업종 공통 조항: 임대차계약 불성립·위약금·계약금

업종별 특정 문구가 무엇을 넘기는지를 정한다면, 공통 조항은 계약이 틀어졌을 때 어떻게 할지를 정합니다. 가장 먼저 둘 조항은 임대인과 양수인 사이의 임대차계약이 성립하지 않았을 때의 처리입니다. 권리금 계약은 양수인이 그 점포에서 영업을 이어 가는 것을 전제로 하는데, 임대인이 새 임대차계약을 해 주지 않으면 그 전제가 무너지기 때문입니다.

이 조항은 보통 임대인과의 임대차계약이 정해진 날까지 체결되지 않으면 권리금 계약은 효력을 잃고 양도인은 받은 돈을 돌려준다는 구조로 씁니다. 받은 돈을 언제까지 돌려줄지, 이자를 붙일지도 함께 적어 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다. 한편 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 등 같은 법 제10조의4 제1항이 정한 방해행위를 한 경우, 임차인이 임대인에게 손해배상을 다툴 수 있는지는 권리금 계약서와는 별개의 문제입니다. 권리금 계약서의 불성립 조항은 양도인과 양수인 사이를 정리하는 장치일 뿐이므로, 임대인에 대한 권리를 스스로 포기하는 듯한 문구가 섞이지 않도록 살펴야 합니다.

다음은 위약금입니다. 민법 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 같은 조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 위약금을 크게 적어 두면 상대를 강하게 묶을 수 있을 것 같지만, 다툼이 생기면 그 금액이 그대로 인정된다는 보장이 없습니다. 위약금이 손해배상액의 예정인지 그와 다른 성격의 약정인지는 계약 문언과 사정에 따라 해석이 갈릴 수 있으므로, 어떤 성격으로 정하는지 문구에 분명히 적는 편이 좋습니다.

계약금 조항도 주의가 필요합니다. 민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시 계약금 등을 상대방에게 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 이 규정은 매매에 관한 것이고, 민법 제567조가 매매 이외의 유상계약에 준용하되 그 계약의 성질이 이를 허용하지 않는 때에는 그러하지 아니하다고 정하고 있어 권리금 계약에 그대로 적용되는지는 일률적으로 말하기 어렵습니다. 따라서 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주고 해제할 수 있게 할지, 그런 해제를 허용하지 않을지를 계약서에 직접 적어 두는 것이 다툼을 줄이는 방법입니다.

권리금 계약서 예시와 표준권리금계약서, 무엇을 기준으로 써야 하나요?

상가건물 임대차보호법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 즉 표준권리금계약서는 사용이 권장되는 양식이지, 반드시 그 양식을 써야 권리금 계약이 유효해지는 강제 양식은 아닙니다.

그렇다고 표준권리금계약서를 외면할 이유도 없습니다. 당사자, 권리금 금액과 지급 일정, 양도 대상 같은 기본 항목이 정리되어 있어 빠뜨리는 항목을 줄이는 데 도움이 됩니다. 다만 표준권리금계약서로 작성했다고 해서 소송에서 그 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없고, 계약서는 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 여러 자료 가운데 하나로 다뤄진다고 보는 편이 정확합니다. 그래서 실무에서는 표준권리금계약서를 뼈대로 쓰고 이 글에서 본 업종별 별지와 특약을 덧붙이는 방식이 많이 쓰입니다.

서명 전에는 아래 다섯 단계를 순서대로 점검해 보시기 바랍니다. 순서가 중요한 이유는 앞 단계의 결과가 뒤 단계의 문구를 바꾸기 때문입니다.

1. 넘길 대상 목록화

   업종별 중심 대상(설비, 수강생 기반, 재고와 거래처)을 별지로 나누고 사진과 기준일을 붙입니다.

2. 외부 절차 확인

   인허가·신고·등록 승계, 리스 계약, 공급처 승낙처럼 제3자가 관여하는 사항을 먼저 확인합니다.

3. 정산 기준일 확정

   공과금, 선납 수강료, 재고 대금을 권리금과 분리하고 기준일과 계산 방법을 적습니다.

4. 공통 조항 정리

   임대차계약 불성립 처리, 위약금의 성격, 계약금 해제 허용 여부를 문구로 확정합니다.

5. 임대인 협의 기록과 서명

   임대인과의 협의 과정과 날짜를 메시지나 서면으로 남겨 두고 마지막에 서명합니다.

다섯 단계를 거치고 나면 처음 내려받은 권리금 계약서 예시와는 상당히 다른 문서가 되어 있을 것입니다. 그것이 정상입니다. 예시는 출발점이고, 최종 계약서는 그 가게의 업종과 당사자의 사정이 반영된 결과물이어야 합니다. 임대인과의 관계에서 문제가 생길 조짐이 보인다면 계약서를 쓰는 단계에서부터 이후 손해배상 청구 가능성까지 염두에 두고 자료를 정리해 두는 것이 좋습니다. 점검 중 막히는 부분이 있다면 무료 전화상담(02-591-5657)으로 문의해 주세요.

자주 묻는 질문