권리금 소송 사실확인서란 무엇이고, 증거로 낼 수 있을까?

권리금 회수 방해를 이유로 임대인에게 손해배상을 청구하는 소송에서, 결정적인 장면을 직접 보고 들은 사람은 임차인 본인이 아닌 경우가 많습니다. 임차인이 데려온 신규임차인이 되려는 사람이 임대인과 마주 앉아 들은 말, 계약 체결을 앞두고 중개사가 임대인과 통화하며 들은 거절 이유 같은 것이 대표적입니다. 이 사람들이 자신이 경험한 사실을 적고 서명한 문서를 실무에서는 사실확인서 또는 진술서라고 부릅니다.

사실확인서는 법률에 이름이나 양식이 정해진 문서가 아닙니다. 소송 당사자가 자기 주장을 뒷받침하려고 제3자에게 작성을 부탁해 받은 뒤, 서증 즉 문서 증거로 법원에 제출하는 사문서의 한 형태입니다. 제3자 명의의 확인서를 서증으로 제출하는 일은 실무상 드물지 않습니다.

다만 제출할 수 있다는 것과 그 내용대로 사실이 인정된다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 확인서를 받아 두면 증인이 확보된 것과 같다고 생각하기 쉽지만, 확인서는 법원이 판단할 재료 하나가 늘어난 것일 뿐입니다.

확인서는 법정 증언과도 다르고, 법원이 증인에게 서면을 내게 하는 제도와도 다릅니다. 민사소송법 제310조는 법원이 증인과 증명할 사항의 내용 등을 고려해 상당하다고 인정하는 때에는 출석과 증언에 갈음해 증언할 사항을 적은 서면을 제출하게 할 수 있다고 정하고, 상대방의 이의가 있거나 필요하다고 인정하는 때에는 그 증인을 출석시켜 증언하게 할 수 있다고 정합니다. 이것은 증인신문 절차 안에서 법원이 정하는 방식이라, 당사자가 미리 받아 두었다가 서증으로 내는 사실확인서와는 출발점이 다릅니다.

표의 마지막 줄이 이 글 전체의 핵심입니다. 실무에서는 사실확인서를 먼저 받아 소장이나 준비서면과 함께 제출하고, 임대인이 그 내용을 다투면 작성자를 증인으로 신청하는 흐름을 염두에 둡니다. 그러니 확인서를 받을 때부터 작성자가 나중에 법정에서 같은 내용을 말할 수도 있다는 전제로 준비하는 편이 안전합니다.

서명만 있으면 진짜 문서일까, 진정성립 추정이 미치는 범위

민사소송법 제357조는 "사문서는 그것이 진정한 것임을 증명하여야 한다."고 정합니다. 여기서 진정하다는 말은 문서가 작성 명의인의 뜻에 따라 만들어졌다는 의미이지, 문서에 적힌 내용이 사실이라는 의미가 아닙니다. 그래서 상대방이 문서의 성립을 다투면, 확인서를 낸 쪽은 그 문서를 실제로 작성자가 썼다는 점부터 증명해야 하는 부담을 지게 됩니다.

이 증명 부담을 덜어 주는 조문이 제358조입니다. 제358조는 "사문서는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인(拇印)이 있는 때에는 진정한 것으로 추정한다."고 정합니다. 작성자 본인의 서명이나 도장, 손도장이 들어간 확인서라면 문서의 성립 단계에서는 상당한 도움을 받을 수 있다는 뜻입니다. 반대로 이름만 타이핑하고 서명도 날인도 없이 출력한 문서는 이 추정을 받기 어려워, 문서가 누구의 것인지부터 다툼이 생길 수 있습니다.

그런데 서명이 있으니 내용도 믿어 줄 것이라고 오해하기 쉽습니다. 제358조의 추정은 이 문서를 이 사람이 만들었다는 문서 성립에 관한 것이고, 적힌 내용이 진실하다는 데까지 미치는 것은 아닙니다. 서명이 진짜여도 작성자가 날짜를 착각했을 수 있고, 남에게 들은 말을 직접 들은 것처럼 옮겼을 수 있고, 한쪽 편에 치우친 표현을 썼을 수도 있기 때문입니다.

실무에서 성립 다툼을 줄이려고 흔히 덧붙이는 장치는 작성자의 신분증 사본(주민등록번호 뒷자리는 가림), 연락처, 자필 서명, 작성 날짜와 장소, 여러 장일 때의 간인 정도입니다. 인감증명서를 붙이거나 공증을 받아 두는 경우도 있지만, 법이 사실확인서에 이런 형식을 요구하는 것은 아닙니다.

그래서 권리금 소송 사실확인서는 성립, 내용, 다른 증거와의 연결이라는 세 층위로 나눠 보는 것이 좋습니다.

권리금 소송 사실확인서만으로 손해배상이 인정될까?

민사소송법 제202조는 "법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다."고 정합니다. 확인서도 이 증거조사의 결과 가운데 하나입니다.

그래서 확인서 한 장만으로 임대인의 방해행위가 인정된다고 장담할 수는 없습니다. 반대로 법정에 나오지 않은 사람이 쓴 문서라는 이유만으로 당연히 배척된다고 볼 것도 아닙니다. 무게는 다른 자료와의 일치, 임대인의 반대 자료에 따라 사건마다 달라질 수 있습니다.

법원이 확인서를 볼 때 살펴볼 수 있는 요소로는 작성자와 당사자 사이의 이해관계, 작성 시점이 분쟁 전인지 소송 뒤인지, 날짜·장소·발언의 구체성, 직접 경험인지 전해 들은 것인지, 그리고 문자메시지나 계약서 같은 객관적 자료와 어긋나지 않는지 등이 있습니다.

특히 신규임차인의 확인서는 미묘한 위치에 있습니다. 임차인과 원래 아는 사이이거나 계약 무산으로 함께 손해를 봤을 수 있어, 임대인 쪽은 신규임차인을 임차인 편이라고 공격하기 쉽습니다. 그러니 확인서 내용이 권리금 계약서, 계약금 이체내역, 임대인과 주고받은 메시지, 중개사 기록 등과 날짜 단위로 맞아떨어지도록 만드는 것이 무엇보다 중요합니다.

또 하나 기억할 점은 손해배상의 범위입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4③은 손해배상액이 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다. 확인서는 이 가운데 신규임차인이 지급하기로 한 권리금이라는 한 축을 뒷받침할 수 있지만, 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이어서 확인서만으로 정해지는 영역이 아닙니다. 확인서에 권리금 액수를 부풀려 적는 것은 계약서와 어긋나 오히려 신빙성을 떨어뜨릴 수 있습니다.

제10조의4 요건에 맞춘 사실확인서 기재 항목 6가지

확인서는 법이 손해배상의 요건으로 정한 사실을 하나씩 받쳐 주는 문서여야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 이 문장에서 시점, 주선, 권리금 계약, 방해행위라는 요소를 뽑아내 확인서의 항목으로 옮기면 됩니다.

제10조의4①이 정한 방해행위는 권리금 요구·수수(1호), 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(2호), 현저히 고액의 차임과 보증금 요구(3호), 정당한 사유 없는 임대차계약 체결 거절(4호)의 네 가지이고, 1호부터 4호까지 모두 대상이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자입니다. 그래서 확인서에서도 주선 경위가 빠지면 안 됩니다.

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   작성자 신원과 관계

   이름, 연락처, 직업, 그리고 임차인·임대인과 어떤 관계인지 적습니다. 어떤 경위로 이 거래에 관여했는지 먼저 밝히고, 이해관계를 숨기지 않는 편이 오히려 신뢰에 유리할 수 있습니다.

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   날짜를 사건 순서대로

   점포를 처음 본 날, 임대인을 만나거나 통화한 날, 거절이나 조건 제시를 들은 날을 순서대로 적습니다. 제10조의4①의 기간은 임대인의 방해행위가 금지되는 기간이므로, 법원이 임대인의 요구나 거절이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 사이에 있었는지 확인할 수 있게 해 주는 것이 목적입니다.

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   주선과 권리금 계약

   임차인의 소개로 그 점포에 들어가려 했다는 점, 임차인과 권리금 계약을 맺었거나 맺기로 한 사실을 적습니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(제10조의3②). 금액은 계약서와 일치하게 적습니다.

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   임대인의 말과 행동

   방해했다, 부당하게 거절했다 같은 평가 대신 누가 언제 어디서 어떤 말을 했는지를 들은 그대로 적습니다. 그 말이 1호부터 4호 가운데 어디에 해당하는지는 작성자가 판단할 몫이 아니라 소송에서 법리로 연결할 부분입니다.

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   자금 준비와 정보 전달

   신규임차인이 되려는 사람이라면 보증금과 차임을 낼 준비가 되어 있었다는 사정과 그 근거를 적습니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우는 정당한 사유가 있는 것으로 보기 때문입니다(제10조의4②1호).

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   직접 경험과 전해 들은 내용 구분, 서명

   직접 보고 들은 부분과 다른 사람에게 전해 들은 부분을 문장마다 구분합니다. 기억이 흐린 부분은 흐리다고 적고, 마지막에 작성 날짜와 자필 서명 또는 날인, 신분증 사본을 붙입니다.

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다(제10조의4⑤). 신규임차인의 확인서에 어떤 정보를 언제 임차인에게 건넸고, 그 정보가 임대인에게 전달되었는지가 적혀 있으면, 임대인이 신규임차인의 사정을 몰랐다는 주장에 대응하는 재료가 될 수 있습니다.

아래 표는 법의 요건과 확인서 기재 사실, 함께 낼 자료를 한 줄씩 연결한 것입니다.

날짜와 금액처럼 객관적 자료로 확인되는 사실은 자료가 중심이 되고, 확인서는 임대인이 대면이나 통화에서 한 말처럼 기록이 남지 않은 빈칸을 메우는 역할을 맡는다고 생각하면 이해가 쉽습니다.

신규임차인 확인서와 중개사 확인서, 무엇을 다르게 적나

같은 사실확인서라도 누가 쓰느냐에 따라 강점과 약점이 다릅니다. 신규임차인이 되려던 사람은 임대인과 직접 마주한 당사자라 생생한 진술이 가능하지만 이해관계 공격을 받기 쉽고, 중개사는 거래 과정을 기록으로 남겨 두는 경우가 많아 날짜 특정에 강하지만 임대인과의 관계 때문에 표현이 조심스러워지기 쉽습니다.

신규임차인의 확인서에서는 이해관계를 먼저 인정하고 들어가는 것이 오히려 낫습니다. 예를 들어 임차인과 원래 아는 사이였다면 그 사실을 적고, 그럼에도 이 점포를 선택한 영업상 이유를 구체적으로 적는 식입니다. 나중에 임대인이 관계를 들춰내는 것보다 처음부터 드러나 있는 편이 자연스러울 수 있습니다.

중개사의 확인서에서는 기록과의 일치가 핵심입니다. 중개사는 거래 과정을 메모나 통화 기록으로 남겨 두는 경우가 많으므로, 확인서의 날짜를 그 기록에서 옮겨 적고 가능하면 해당 기록 사본을 함께 받는 것이 좋습니다. 중개사가 임대인과의 관계를 걱정해 표현을 완곡하게 바꾸려 할 수 있는데, 평가를 빼고 사실만 적어 달라고 요청하면 부담을 줄이면서도 쓸모 있는 확인서를 받을 수 있습니다.

가게 직원이나 이웃 상인처럼 현장에 있었던 사람의 확인서는 직접 본 장면 하나에 집중해 짧고 정확하게 적게 하는 편이 낫습니다. 여러 사람의 확인서가 같은 문장, 같은 표현으로 되어 있으면 한 사람이 써서 돌린 것처럼 보일 수 있다는 점도 주의해야 합니다.

임대인이 확인서를 공격하는 4가지 말과 판단 포인트

임대인 쪽이 사실확인서를 다툴 때 내세우는 논리는 몇 가지 유형으로 모입니다. 미리 알고 대비하면 확인서를 받는 단계에서 약점을 줄일 수 있습니다.

네 가지 공격은 결국 하나로 모입니다. 확인서가 작성자 본인의 기억을 그대로 담고 있는지, 그 기억이 다른 자료와 맞는지입니다.

대신 써 주고 서명만 받는 방식, 허위 기재가 부르는 위험

바쁜 작성자를 배려한다며 임차인이 확인서를 미리 써 두고 서명만 받는 경우가 적지 않습니다. 이 방식의 가장 큰 위험은 작성자가 나중에 증인으로 나와 그런 말은 들은 적이 없다거나 임차인이 써 온 것에 서명만 했다고 진술하는 상황입니다. 그러면 임차인의 다른 주장까지 의심받을 수 있습니다.

사실과 다른 내용을 알면서 적는 것은 더 큰 문제입니다. 작성자가 경험하지 않은 사실을 경험한 것처럼 적거나 날짜와 금액을 바꿔 적으면, 작성자 자신이 법적 책임 문제에 휘말릴 수 있고, 그런 확인서를 부탁한 쪽도 곤란한 처지가 될 수 있습니다.

바람직한 진행 순서는 이렇습니다. 먼저 작성자에게 질문 목록을 건네고, 작성자가 자기 말로 답하게 합니다. 날짜 순서로 정리한 초안을 보여 주고 기억과 다른 부분을 직접 고치게 합니다. 마지막으로 작성자가 전체를 읽은 뒤 자필로 서명하거나 날인합니다. 모르는 부분은 모른다고, 정확한 날짜가 기억나지 않으면 그달 초순경처럼 기억하는 범위까지만 적게 하는 것이 오히려 진술의 신빙성을 높이는 길입니다.

아래는 구조를 보여 드리기 위한 설명용 기재 예시이며, 사건마다 적을 사실은 달라집니다.

예시는 작성자와 임차인의 관계를 맨 앞에 밝히고, 직접 경험한 부분과 전해 들은 부분을 분리하고, 기억나지 않는 부분은 기억나지 않는다고 적었습니다. 3번처럼 임대인의 말은 법률 용어로 바꾸지 않고 들은 취지를 그대로 옮기는 것이 좋습니다.

임대인이 다툴 때의 다음 단계와 시간 관리

임대인이 확인서의 성립을 다투면 제357조·제358조의 문제로, 내용을 다투면 제202조의 판단 문제로 넘어갑니다. 임대인이 강하게 다툴수록 작성자를 법정으로 부르는 방안을 검토할 시점이 다가옵니다.

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   분쟁 초기에 확인서 받기

   기억이 생생하고 작성자와 연락이 잘 닿을 때 받습니다. 관련 메시지와 계약서 사본도 이때 함께 모읍니다.

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   서증으로 제출

   소장이나 준비서면에서 확인서가 어떤 요건 사실을 뒷받침하는지 짚어 주며 함께 제출합니다.

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   임대인의 다툼 확인

   성립과 내용 중 무엇을 다투는지 확인하고 보강할 자료를 정리합니다.

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   증인 지정과 신청 검토

   필요하면 작성자를 증인으로 지정해 신청합니다(제308조). 법원이 상당하다고 인정하면 증언에 갈음하는 서면 방식이 쓰일 수도 있습니다(제310조).

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   법원의 종합 판단

   확인서, 증언, 객관 자료를 모두 놓고 법원이 자유로운 심증으로 사실을 판단합니다(제202조).

시간 관리도 중요합니다. 제10조의4③에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4④). 시간이 흐를수록 작성자의 기억은 흐려지고 연락이 끊기거나 이사를 가는 일도 생기므로, 소송을 언제 낼지와 별개로 확인서는 가능한 한 일찍 받아 두는 것이 좋습니다.

확인서로 해결할 수 없는 쟁점이 있다는 점도 함께 알아 두어야 합니다. 제10조의4① 단서는 제10조① 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정하므로, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실(제10조①1호) 등 제10조① 각 호의 사유를 임대인이 주장하면 그 부분은 임대차 이력 자료로 따로 대응해야 합니다. 임대인이 제10조의4②1호의 자력 부족을 내세우면 확인서의 자금 준비 기재와 잔고 자료가 함께 쓰입니다.

확인서를 어떤 순서로 받고 어떤 자료와 묶어 낼지, 임대인이 다툴 때 증인신청까지 갈지는 사건마다 판단이 다릅니다. 무료 전화상담(02-591-5657)에서 확인서 초안과 관련 자료를 기준으로 보완할 부분을 안내해 드립니다.

권리금 소송 사실확인서 자주 묻는 질문