위 항목 가운데 두 개 이상에 해당한다면, 권리금 액수를 따지기 전에 날짜부터 정리해야 합니다. 사업장 이전에서 손해가 커지는 경우의 상당수는 금액 협상이 아니라 계약 순서가 뒤엉켜서 생기기 때문입니다.

이 글은 이미 '나가기로 마음먹은 뒤'를 출발점으로 삼습니다. 갱신할지 나갈지 고민하는 단계나 손해배상 증빙을 모으는 단계가 아니라, 옛 사업장에서 권리금을 회수하는 계약과 새 사업장에서 권리금을 지급하는 계약을 어떤 순서로 맞물리게 할지를 단계별로 정리합니다. 조문 근거는 상가건물 임대차보호법(이하 상가법) 현행 규정입니다.

사업장 권리금이란 무엇이고, 옮길 때 왜 두 번 등장할까?

상가법 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 "임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 정의합니다. 열거된 항목은 '등'으로 끝나는 예시라서 다섯 가지에 한정되지 않고, 업종과 점포에 따라 다른 요소가 권리금의 근거가 될 수 있습니다.

정의 조항은 임대인에게 지급하는 대가까지 포함하지만, 법이 회수 기회를 보호하는 대상은 제10조의3②의 권리금 계약, 즉 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 사업장 이전에서 실제로 문제가 되는 것도 대부분 이 권리금 계약입니다.

사업장을 옮기는 임차인은 같은 시기에 이 권리금 계약의 양쪽 당사자가 됩니다. 옛 가게에서는 내가 '임차인'이고, 내가 주선한 신규임차인이 되려는 자가 나에게 권리금을 지급합니다. 새 가게에서는 내가 '신규임차인이 되려는 자'이고, 그 가게의 임차인에게 내가 권리금을 지급합니다. 한 사람이 받는 쪽과 내는 쪽을 동시에 맡기 때문에, 어느 한쪽 계약이 늦어지거나 깨지면 다른 쪽 계약에 곧바로 영향이 갑니다.

자금 흐름을 보면 이 연결이 더 분명해집니다. 많은 임차인이 옛 가게에서 받을 권리금과 돌려받을 보증금으로 새 가게 권리금과 보증금을 마련합니다. 받는 날보다 내는 날이 앞서면 그 사이를 대출이나 개인 자금으로 메워야 하고, 계약 하나를 서둘러 확정하면 다른 계약의 협상에서 쫓기게 됩니다. 사업장 권리금이란 결국 금액보다 '언제 들어오고 언제 나가는가'가 먼저 정리되어야 하는 돈입니다.

정리하면 사업장 이전에는 적어도 네 개의 계약 관계가 얽힙니다. 옛 가게 권리금 계약, 옛 가게 임대차의 종료, 새 가게 권리금 계약, 새 가게 임대차계약입니다. 각 계약에는 계약금·잔금·인도·정산 날짜가 따로 있으므로, 이 날짜들을 한 장의 달력에 올려 두고 어느 계약이 어느 계약의 조건이 되는지를 먼저 정해야 합니다.

옛 가게와 새 가게, 같은 권리금인데 법이 나를 보는 자리가 다릅니다

옛 가게에서 임차인을 보호하는 중심 조문은 제10조의4①입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 "방해하여서는 아니 된다"고 정합니다. 각 호는 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 행위로, 권리금 요구·수수(1호), 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(2호), 현저히 고액의 차임과 보증금 요구(3호), 정당한 사유 없는 임대차계약 체결 거절(4호)입니다.

이 조문은 방해를 금지하는 규정이지 권리금 액수를 보장해 주는 규정이 아닙니다. 신규임차인을 찾아 데려오는 일은 임차인의 몫이고, 임대인이 그 과정을 방해해 손해를 발생하게 한 때에 비로소 손해배상 책임이 생깁니다(제10조의4③). 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(④). 제10조의4는 제2조③에 열거되어 있어 환산보증금 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다.

새 가게에서는 내 자리가 완전히 달라집니다. 나는 보호받는 '임차인'이 아니라 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자'입니다. 새 가게 임대인이 나와의 계약을 부당하게 거절하더라도, 그로 인한 회수 기회 보호의 손해배상 청구권은 원칙적으로 그 가게의 기존 임차인이 갖는 구조입니다. 따라서 새 가게에서 내가 스스로를 지키는 방법은 권리금 계약의 조건·기한·반환 약정을 꼼꼼히 정하는 것, 그리고 입점 뒤 내 임대차를 제3자에게 주장할 수 있는 대항력을 빨리 갖추는 것입니다.

대항력에 관해 제3조①은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 제3조는 제2조③에 열거되어 환산보증금 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다. 기존 사업자등록의 소재지를 옮기는 방식으로 처리할지, 새로 신청할지 같은 세부 절차는 관할 세무서와 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

두 자리의 차이를 놓치면 흔히 이런 실수가 생깁니다. 새 가게 임대인이 나와의 계약을 거절해 새 가게 권리금 계약이 깨졌는데, 이미 지급한 계약금을 돌려받을 근거가 계약서에 없어 양도인과 다툼이 길어지는 경우입니다. 권리금 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있지만(민법 제548조①), 애초에 어떤 경우에 해제할 수 있는지가 계약서에 적혀 있지 않으면 해제 사유부터 다투게 됩니다. 새 가게 권리금 계약에는 '임대인과의 임대차계약이 일정 기한까지 체결되지 않으면 계약을 해제하고 받은 돈을 돌려준다'는 취지의 조항을 넣어 두는 것이 이전 일정 전체를 지키는 장치가 됩니다.

사업장 권리금이란 돈, 옛 가게에서는 언제부터 움직여야 할까?

모든 날짜 계산의 기준점은 옛 가게 임대차의 만료일입니다. 만료일에서 거꾸로 6개월을 세면 두 기간이 동시에 시작됩니다. 하나는 제10조①의 갱신요구 기간(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지)이고, 다른 하나는 제10조의4①의 방해 금지 기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지)입니다. 사업장을 옮기기로 했다면 이 6개월 전 지점이 옛 가게 쪽 실무의 출발선입니다.

신규임차인 주선과 임대인과의 협상은 방해 금지 기간 안에 배치하는 것이 원칙입니다. 이 기간은 권리금 계약 체결일에 관한 요건이 아니라 임대인의 방해행위가 금지되는 기간이므로, 권리금 계약 자체를 그보다 일찍 맺는 것이 금지되는 것은 아닙니다. 다만 임대인에게 신규임차인 정보를 제공하고 계약 체결을 요청한 뒤 그 반응을 받는 일은 기간 안에서 이루어지도록 하는 편이 안전합니다. 기간 밖에서 있었던 임대인의 거절이 보호 대상인 방해행위로 평가되는지는 사안에 따라 다퉈질 수 있기 때문입니다.

나가기로 마음먹었다면 갱신요구를 하지 않는 선택을 하게 됩니다. 그런데 임대인도 갱신요구 기간 안에 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 제10조④에 따라 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 1년으로 봅니다. 이른바 법정갱신입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(제10조⑤). 법정갱신이 된 뒤 사업장을 옮긴다면 옛 가게 종료일은 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지난 시점으로 계산해 새 가게 입점일과 맞춰야 합니다.

여기에는 중요한 단서가 있습니다. 제10조④⑤와 제9조②는 제2조③의 열거 조문에 들어 있지 않아, 대통령령으로 정하는 보증금액(환산보증금 기준)을 넘는 상가에 그대로 적용되는지는 불분명합니다. 내 가게가 그 기준을 넘는지 먼저 확인하고, 넘는다면 법정갱신과 해지 통고 규정에 기대기보다 종료일을 임대인과 서면으로 확정해 두는 편이 일정 관리에 훨씬 유리합니다.

보호가 적용되지 않는 경우도 미리 점검해야 합니다. 제10조의4① 단서는 제10조① 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유, 예를 들어 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이나 임대인의 동의 없는 전대 같은 사유가 있으면 "그러하지 아니하다"고 정합니다. 또 제10조의4②는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등 네 가지를 제1항제4호(계약 체결 거절)의 정당한 사유가 있는 것으로 보고, 제10조의5는 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 상가건물에는 제10조의4를 적용하지 않습니다. 이전 계획을 세우기 전에 내 가게가 여기에 걸리지 않는지 확인해야 일정표가 의미를 갖습니다.

두 계약을 맞물리게 하는 7단계 순서

3단계에서 5단계로 이어지는 순서가 이 글의 핵심입니다. 옛 가게 권리금 계약을 먼저 맺고, 임대인의 반응을 확인한 다음 새 가게 계약을 확정하면, 옛 가게 쪽이 틀어지더라도 새 가게 계약금을 잃거나 이중으로 차임을 내는 상황을 피할 수 있습니다.

날짜표 한 장: 옛 가게와 새 가게의 할 일을 나란히

아래 표는 만료일을 기준으로 옛 가게와 새 가게에서 해야 할 일을 시점별로 나란히 놓은 것입니다.

표에서 가장 자주 어긋나는 칸은 '잔금·인도일'입니다. 옛 가게 인도일과 새 가게 인도일 사이에 공백이 길면 영업을 쉬는 기간이 생기고, 반대로 겹치면 두 가게의 차임을 동시에 내는 기간이 생깁니다. 새 가게 인테리어 공사가 필요하다면 공사 기간만큼은 겹침이 불가피하므로, 새 임대인과 공사 기간의 차임 부담을 어떻게 할지 계약 단계에서 협의하고 계약서에 문구로 남겨 두는 것이 좋습니다.

보증금도 일정표의 중요한 변수입니다. 제9조②는 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다고 정합니다. 그러나 이 조문 역시 제2조③ 열거에 없어 환산보증금 기준을 넘는 상가에 그대로 적용되는지는 불분명합니다. 어느 쪽이든 옛 가게 보증금이 정산일에 맞춰 들어오지 않으면 새 가게 잔금이 막히므로, 옛 임대인과 정산일·정산 방법을 미리 서면으로 맞춰 두고 자금 계획에는 여유분을 남겨 두시기 바랍니다.

일정이 어긋나는 네 가지 장면과 판단 기준

순서표를 만들어도 상대방의 말 한마디에 일정이 흔들리는 순간이 옵니다. 자주 듣는 말과 판단 기준을 정리했습니다.

이전 비용·세금·같은 업종 이전, 미리 정해 둘 세 가지

날짜만큼 자주 분쟁이 되는 것이 이전 과정에서 생기는 부수 비용과 영업 범위 문제입니다.

이전 비용의 경우 제10조의4③은 방해로 인한 손해배상 책임과 그 상한만 정할 뿐 이사비나 공사 지연 손실을 따로 정하지 않아, 결론을 미리 단정하기 어렵습니다. 적어도 영수증과 일정 변경 경위는 보관해 두어야 나중에 검토할 수 있습니다.

세금은 단정하지 말아야 하는 대표적인 영역입니다. 옛 가게에서 받은 권리금과 새 가게에 낸 권리금이 각각 어떻게 신고·처리되는지는 개인사업자인지 법인인지, 어떤 형태로 계약했는지에 따라 달라질 수 있습니다. 계약서를 쓰기 전에 세무 전문가에게 계약 구조를 확인받아 두시기 바랍니다.

같은 업종으로 가까운 곳에 옮기는 경우는 특히 주의해야 합니다. 권리금의 요소에는 거래처와 신용이 포함되는데, 옛 가게를 넘긴 사람이 바로 옆 상권에서 같은 업종을 열면 신규임차인은 자신이 대가를 치른 거래처와 단골이 따라간다고 문제 삼을 수 있습니다. 옛 가게 권리금 계약에서 인계하는 거래처 명단, 상호·전화번호·온라인 계정의 이전 범위, 영업 지역에 관한 약속을 구체적으로 정해 두면 이전 뒤 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다. 어디까지 약정할 수 있는지는 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 문구를 정할 때 상담을 받아 보시기 바랍니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서, 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 두 계약의 날짜표는 미리 점검할수록 바로잡을 부분이 많습니다. 궁금한 점은 02-591-5657로 문의해 주세요.

자주 묻는 질문