이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다

가게를 넘겨받으며 권리금을 내는 일은 대개 한 번에 큰 결정을 요구합니다. 그런데 인수하는 사람이 계약 전에 가장 먼저 물어야 할 질문은 '이 자리에서 앞으로 얼마나 영업할 수 있는가'입니다. 아래 항목 가운데 하나라도 해당한다면 끝까지 읽어 보시기 바랍니다.

• 권리금을 내고 가게를 넘겨받기로 했는데, 남은 임대차 기간이 정확히 몇 개월인지 모릅니다.
• 가게를 넘기는 분이 "계약은 그대로 이어진다"고 말하지만 임대인에게는 아직 직접 확인하지 못했습니다.
• 몇 년 영업한 뒤 다시 가게를 넘길 계획이라 갱신요구가 가능한 기간과 권리금 보호 시기가 궁금합니다.
• 만료가 가까운 가게를 인수해도 되는지, 그 사정이 권리금 협상에 반영되어야 하는지 판단이 서지 않습니다.
• 인터넷에서 권리금 장사라는 말을 보고 법이 인정하는 거래인지, 무슨 뜻인지 알고 싶습니다.

권리금 장사 뜻은 무엇이고, 법에서는 어떻게 다루나요?

권리금 장사는 법률 용어가 아닙니다. 상가건물임대차보호법 어디에도 이 표현은 나오지 않고, 가게를 사고팔 듯 넘기면서 권리금을 받는 거래를 속되게 부르는 말로 쓰일 뿐입니다. 이 말에는 '가게를 옮겨 다니며 차익을 남긴다'는 시선이 섞이는 경우가 많은데, 법은 그런 평가를 하지 않고 권리금이라는 돈이 무엇의 대가인지를 정의하는 데서 출발합니다.

그 정의가 상가건물임대차보호법 제10조의3 제1항입니다. 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이, 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 이용하는 대가로, 보증금과 차임과는 별도로 지급하는 금전 등의 대가가 권리금입니다. 나열된 요소는 '등'으로 끝나는 예시라서 이 다섯 가지에만 한정되는 것은 아닙니다.

제2항은 권리금 계약이 무엇인지를 정합니다. 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이 권리금 계약입니다. 정의 조문인 제1항은 돈을 받는 상대로 '임대인, 임차인'을 함께 적고 있어 범위가 넓지만, 권리금 회수를 보호하는 규정이 겨냥하는 계약은 제2항의 권리금 계약, 즉 신규임차인에서 임차인으로 흐르는 돈이라는 점을 구분해서 읽어야 합니다. 임대인에게는 권리금 자체의 반환이 아니라 회수를 방해했을 때의 손해배상이 문제 됩니다.

권리금 장사 뜻을 알아도 남은 임대차 기간부터 봐야 하는 이유는?

권리금을 내고 가게를 인수한다는 것은 결국 그 자리에서 영업을 이어 가기 위한 결정입니다. 그런데 영업을 이어 갈 수 있는 기간은 권리금 계약이 아니라 임대차계약이 정합니다. 시설과 거래처를 아무리 잘 넘겨받아도 임대차가 곧 끝나거나 임대인이 새 계약에 응하지 않으면 영업할 수 있는 시간이 짧아지고, 내가 낸 권리금과 시설 투자가 회수되기 전에 자리를 비워야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

여기서 인수자가 자주 놓치는 지점은 상대방이 둘이라는 사실입니다. 권리금 계약의 상대는 가게를 넘기는 현재 임차인이고, 임대차계약의 상대는 임대인입니다. 현재 임차인이 "남은 기간은 넉넉하다"고 말해 주더라도 그것은 자신의 계약에 대한 설명일 뿐 임대인이 인수자와 어떤 조건으로 계약할지에 대한 약속이 아닙니다. 권리금 계약이 임대차기간을 정하는 계약이 아닌 만큼, 기간 조건은 임대인과 직접 확인하는 것이 원칙입니다.

인수 방식도 확인해야 합니다. 기존 임대차를 그대로 이어받는 방식이라면 임차권을 넘기는 것이므로 임대인의 동의가 필요합니다. 민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 제2항은 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 반대로 임대인과 새로 임대차계약을 맺는 방식이라면 새 계약서에 적는 기간이 곧 내 영업 기간이 됩니다. 두 방식 중 어느 쪽인지에 따라 '남은 기간'이 전 임차인 계약의 잔여기간인지, 새 계약의 기간인지가 달라집니다.

정리하면 권리금 장사라는 말이 붙는 거래에서도 인수자가 지켜야 할 순서는 같습니다. 권리금 계약과 임대차계약을 분리해서 생각하고, 남은 기간과 갱신 가능성은 임대인을 기준으로 확인하며, 그 확인이 끝나기 전에는 되돌리기 어려운 지급을 서두르지 않는 것입니다. 세금 문제는 이 글에서 다루지 않으며, 권리금과 관련한 세무 처리는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

가게를 인수할 때 남은 기간은 어떤 순서로 확인하나요?

남은 기간 확인은 서류에서 시작해 임대인 확인으로 끝나는 다섯 단계로 정리할 수 있습니다.

첫 단계의 서류 확인에는 공적 자료도 도움이 됩니다. 확정일자를 받은 임대차라면 임대차계약을 체결하려는 사람이 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등의 정보 제공을 요청할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제4조 제3항·제4항). 요청할 수 있는 정보의 범위는 대통령령으로 정하므로 임대차기간까지 모두 확인되는지는 개별적으로 알아봐야 하고, 이 절차에는 임대인의 동의가 필요하다는 점도 기억해야 합니다.

셋째 단계에서는 날짜 계산이 핵심입니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지가 임차인의 갱신요구 시기이고(제10조 제1항), 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지가 임대인의 권리금 회수기회 방해 금지 기간입니다(제10조의4 제1항).

남은 기간별 4가지 경우, 인수 판단은 어떻게 달라지나요?

남은 임대차 기간을 기준으로 인수 대상 가게를 네 가지로 나누면 무엇을 우선 살펴야 하는지가 분명해집니다. 아래 표는 각 경우의 핵심 조문과 확인 사항을 한눈에 비교한 것이고, 표 아래에서 경우마다 풀어서 설명합니다.

전 임차인이 쓴 기간도 갱신요구 10년에 합산되나요?

제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다. 인수자가 임대인과 새 임대차계약을 맺는 경우 그 새 계약을 '최초의 임대차'로 볼지, 전 임차인이 이미 쓴 기간까지 합산해서 볼지가 자주 질문으로 나옵니다.

이 질문에 대해서는 조문만으로 결론이 나지 않습니다. 인수가 기존 임대차를 이어받는 형태인지, 임대인이 기존 계약을 끝내고 새 계약을 맺는 형태인지, 계약서에 승계를 어떻게 적었는지 같은 사정에 따라 법원의 판단이 갈릴 수 있는 영역이므로 이 글에서는 결론을 내리지 않습니다.

실무에서는 이 불확실성을 줄이기 위해 임대인에게 서면으로 확인을 받아 두는 방법을 씁니다.

인수한 뒤 다시 넘길 때 임대인의 방해 금지는 언제부터 적용되나요?

가게를 사고파는 것처럼 보이지만, 실제로 가게를 인수한 사람은 언젠가 다시 넘겨야 하는 처지에 놓입니다. 이때 법이 정한 보호는 상가건물임대차보호법 제10조의4에 있습니다. 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 네 가지 행위 중 하나를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

• 제1호: 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 그 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위
• 제2호: 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 제3호: 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
• 제4호: 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

이 조문을 인수자의 일정에 대입하면 이렇게 됩니다. 내가 새 임대차를 맺고 영업을 시작했다면, 그 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터가 내가 다시 넘길 사람을 주선할 때 임대인의 방해가 금지되는 기간입니다. 그보다 이른 시기에 가게를 넘기려는 경우에는 이 조문이 정한 기간 밖이어서 이 조문만으로 보호를 기대하기는 어렵습니다. 다만 사안에 따라 달라질 수 있으므로 단정하지는 않습니다.

이 조문에는 세 가지 안전장치가 함께 있습니다. 먼저 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우에는 방해 금지가 적용되지 않는다고 정합니다. 다음으로 제2항은 신규임차인이 되려는 사람이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등 네 가지를 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 마지막으로 제10조의5는 대규모점포·준대규모점포의 일부(다만 전통시장은 제외 대상이 아니어서 제10조의4가 적용됩니다)와 국유재산·공유재산에는 제10조의4를 적용하지 않는다고 정합니다.

손해배상 부분도 알아 둘 필요가 있습니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제3항). 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제4항). 그리고 이 조문은 방해를 금지할 뿐 권리금 회수나 계약 체결을 보장하거나 강제하는 규정이 아니라는 점을 분명히 해야 합니다. 환산보증금이 기준을 넘는 상가라 해도 제10조의4는 제2조 제3항의 열거에 들어 있어 그대로 적용됩니다.

인수 자리에서 흔히 듣는 말, 무엇을 확인해야 하나요?

가게를 넘기는 자리에서는 남은 기간과 갱신에 관해 확신에 찬 표현이 오가곤 합니다. 자주 나오는 네 가지 말을 골라 무엇을 대조해야 하는지 정리했습니다.

인수 계약 전에 준비할 서류와 임대인에게 물을 질문은 무엇인가요?

기간 확인은 결국 서류와 질문으로 정리됩니다. 계약 당일에 서두르면 빠뜨리기 쉬우므로, 권리금 계약서에 도장을 찍기 전에 아래 항목을 하나씩 채워 두는 것이 좋습니다.

표준권리금계약서도 참고할 만합니다. 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정해 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 이 서식은 법이 강제하는 양식이 아니고, 소송에서 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수는 있어도 적힌 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없습니다.

자주 묻는 질문