시설 권리금 뜻은 법에서 어떻게 설명되나요?

상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을, 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 이 정의 안에서 눈에 보이는 물건, 곧 주방 설비와 인테리어, 집기와 진열대 같은 영업시설ㆍ비품의 가치를 넘기는 대가를 현장에서는 흔히 시설권리금이라고 부릅니다.

여기서 주의할 점은 시설권리금, 바닥권리금, 영업권리금이라는 말이 모두 법률이 정한 분류가 아니라 거래 현장에서 쓰는 설명용 구분이라는 것입니다. 조문은 권리금의 요소를 나열한 뒤 등이라는 말로 끝맺고 있어서, 권리금이 반드시 세 종류로 딱 잘린다고 볼 근거는 없습니다. 실제 가게 하나를 넘길 때에도 설비의 가치와 단골 손님, 입지의 이점이 한 덩어리로 섞여 하나의 금액으로 정해지는 경우가 많습니다.

권리금이 누구에게서 누구에게로 가는 돈인지도 분명히 해 두어야 합니다. 같은 조 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정합니다. 따라서 시설 권리금도 새로 들어오는 사람이 기존 임차인에게 지급하는 돈이고, 기존 임차인이 임대인에게 돌려받는 돈이 아닙니다. 이 방향을 헷갈리면 인수인계 서류의 당사자와 서명란부터 잘못 만들게 됩니다.

세 카드를 나눠 본 이유는 금액을 정할 때에도 이 구분이 쓸모 있기 때문입니다. 권리금 총액만 적어 두면 나중에 설비 일부가 빠졌거나 고장 났을 때 얼마를 깎아야 하는지 기준이 없습니다. 반대로 시설분 금액과 그 밖의 금액을 나눠 적고, 시설분에는 목록표를 붙여 두면 빠진 물건의 몫을 따지는 출발점이 생깁니다. 다만 나눈 금액이 법원에서 그대로 받아들여진다는 보장은 없습니다.

또 하나 기억할 점은 임대인이 권리금 회수를 방해해 손해배상 문제가 생겼을 때, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금을 배상액 상한을 정하는 기준의 하나로 삼는다는 사실입니다. 계약서의 금액 구조가 모호하면 이 기준 자체가 흐려질 수 있습니다. 시설 권리금 뜻을 정확히 알고 목록과 금액을 함께 정리하는 일은 인수인계 현장만이 아니라 나중에 생길 수 있는 소송에서도 기초 자료가 됩니다.

계약서만 믿으면 안 되는 이유, 인수인계 당일이 갈림길입니다

권리금 계약을 맺는 날과 가게를 실제로 넘겨받는 날 사이에는 보통 몇 주에서 몇 달의 간격이 있습니다. 그 사이 기존 임차인은 영업을 계속하므로 설비가 고장 나기도 하고, 급한 마음에 더 좋은 장비를 다른 매장으로 옮기거나 중고로 처분하기도 합니다. 계약서에 적힌 물건과 인수 당일 가게에 남아 있는 물건이 달라지는 일은 생각보다 흔합니다.

계약서의 표현도 문제입니다. 시설 일체, 현 상태 그대로 같은 문구는 쓰기에는 편하지만, 무엇이 일체에 들어가는지, 현 상태가 어느 날의 상태를 말하는지는 알려 주지 않습니다. 계약할 때 함께 가게를 둘러보며 사진을 찍어 두지 않았다면, 인수 당일 비어 있는 자리를 두고 원래 없었다는 말과 분명히 있었다는 말이 맞서게 됩니다.

두 경우의 차이는 결국 기록이 있느냐 없느냐입니다. 분쟁이 법원으로 가면 판사는 당사자의 기억이 아니라 남아 있는 자료로 판단합니다. 날짜가 찍힌 사진과 영상, 양측이 서명한 인수 확인서, 문제 있는 설비를 적어 둔 메모는 나중에 무엇을 넘기기로 했고 실제로 무엇이 넘어왔는지를 보여 주는 가장 직접적인 자료가 됩니다.

당일 점검은 새로 들어오는 사람에게만 이로운 절차가 아닙니다. 기존 임차인 입장에서도 인수 당일 양수인이 모든 설비를 확인하고 서명했다는 기록이 있으면, 몇 달 뒤 처음부터 고장 나 있었다는 주장을 막을 근거가 됩니다.

인수인계 당일 5단계 점검, 전체 흐름부터 보겠습니다

아래 다섯 단계는 순서 자체에 의미가 있습니다. 앞 단계에서 문제가 드러나면 뒤 단계, 특히 마지막의 잔금 금액과 지급 방식이 달라져야 하기 때문입니다. 목록과 소유권을 확인하기 전에 잔금을 보내 버리면, 이후에 발견한 문제는 모두 돌려받아야 할 돈이 되어 협상력이 크게 떨어집니다.

현장에 누가 나오느냐도 미리 정해 두는 것이 좋습니다. 1단계와 2단계는 양도인과 양수인 두 사람이면 충분하지만, 3단계와 4단계는 임대인이나 건물 관리인의 말을 들어야 정리되는 경우가 많습니다. 임대인이 당일 참석하기 어렵다면 미리 전화나 문서로 입장을 받아 두고, 그 내용을 인수 확인서에 적어 두는 방식도 생각할 수 있습니다.

시간도 넉넉히 잡아야 합니다. 영업 중인 가게라면 마감 뒤나 휴무일에 점검 일정을 잡고, 냉장·냉동 설비처럼 온도가 올라오기까지 시간이 걸리는 장비는 미리 켜 둔 상태에서 확인하는 편이 정확합니다.

1·2단계: 목록 대조와 리스·할부 설비의 소유권 확인

목록 대조는 계약서 별지의 목록표를 기준으로 합니다. 품목 이름만 적힌 목록이라면 당일 현장에서 모델명, 제조 연도, 수량, 눈에 띄는 흠집이나 파손을 옆에 적어 넣고, 품목마다 전체 사진과 명판 사진을 함께 찍어 두는 것이 좋습니다. 목록에 없는데 가게에 남아 있는 물건이 있다면 넘기는 것인지 기존 임차인이 가져갈 것인지도 이 자리에서 정해 적어 둡니다.

작동 확인은 눈으로 보는 것보다 한 단계 더 나아간 절차입니다. 조리 화구에 불을 붙여 보고, 냉장고와 쇼케이스의 온도가 제대로 내려가는지, 환기 설비와 후드가 정상적으로 도는지, 온수와 배수에 문제가 없는지, 포스 단말기와 카드 결제기가 작동하는지를 차례로 봅니다. 이상이 있는 설비는 수리할 사람과 비용 부담, 또는 권리금에서 뺄 금액을 그 자리에서 정해 인수 확인서에 적습니다.

2단계는 겉으로는 드러나지 않는 문제를 찾는 과정입니다. 가게에 있는 설비라고 모두 양도인의 소유는 아닙니다. 리스로 들여온 설비는 계약 조건에 따라 리스회사의 소유로 남아 있는 경우가 많고, 이런 물건은 양도인이 마음대로 넘길 수 있는 물건이 아닙니다. 양도인이 넘길 권한이 없는 물건의 몫까지 시설 권리금에 넣어 지급했다면, 그 부분은 결국 되돌려 받아야 할 돈으로 남습니다.

표에서 보듯 설비의 소유 형태마다 확인할 서류와 정산 방법이 다릅니다. 할부로 산 설비도 약정 내용에 따라서는 대금을 다 치르기 전까지 판매자 쪽에 소유권이 남는 경우가 있으므로, 할부라는 말을 들었다면 약정서를 직접 보는 것이 안전합니다. 리스 설비의 승계는 리스회사가 새 사용자의 신용을 따로 심사하는 경우가 있어, 인수 당일에 곧바로 끝나지 않을 수도 있습니다.

그래서 리스나 할부 설비가 섞여 있다면 잔금 일부를 승계 절차가 끝날 때까지 남겨 두는 방식이 자주 쓰입니다. 승계가 끝나면 남은 금액을 지급하고, 승계가 거절되면 그 설비의 몫을 권리금에서 빼기로 미리 정해 두는 것입니다. 이런 조건은 말로만 합의하지 말고 인수 확인서나 별도 합의서에 금액 산정 방식까지 적어 두어야 나중에 다시 다투지 않습니다.

3단계: 임대인 소유 시설과 건물에 붙은 시설은 따로 떼어 보세요

상가에는 처음부터 건물주가 설치해 둔 시설이 있는 경우가 많습니다. 천장형 냉난방기, 화장실 설비, 셔터, 기본 조명과 전기 증설 설비 같은 것들입니다. 이런 시설은 임차인이 빌려 쓰는 건물의 일부이므로 기존 임차인이 신규임차인에게 팔 수 있는 물건이 아닙니다. 그런데도 가게 안에 있다는 이유로 시설 권리금 목록에 슬쩍 들어가 있는 경우가 있습니다.

가장 까다로운 것은 가운데 유형, 곧 앞 임차인이 설치했지만 건물에 단단히 붙어 있는 시설입니다. 벽체에 고정된 주방 덕트, 바닥을 깨고 묻은 배수 설비, 천장을 뜯고 설치한 조명과 인테리어 마감이 대표적입니다. 이런 시설은 떼어 내면 건물이 훼손되기 때문에 누구의 물건인지, 나중에 누가 원래대로 돌려놓아야 하는지가 한꺼번에 문제가 됩니다.

이 부분을 정리하려면 누가 언제 설치했는지를 보여 주는 자료가 필요합니다. 기존 임차인이 입점할 때 찍어 둔 공사 전 사진, 인테리어 공사 계약서와 대금 영수증, 임대차계약서의 시설 관련 특약이 대표적인 자료입니다. 기존 임차인도 앞선 임차인에게서 시설을 넘겨받은 경우라면 그때의 권리금 계약서와 목록까지 거슬러 올라가야 할 수 있습니다.

민법 제646조 제1항은 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 그 시설을 이미 신규임차인에게 권리금을 받고 넘긴 뒤에도 기존 임차인이 이 권리를 행사할 수 있는지는 사안에 따라 다퉈질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 그러니 임대인의 동의를 얻어 설치한 시설이 있다면, 그 시설에 관한 권리를 어떻게 정리하는지도 합의서에 함께 적어 두는 편이 안전합니다.

시설 권리금을 넘기면 원상회복 의무도 넘어갈까요?

임차인이 가게를 비울 때의 원상회복 의무는 민법 제654조가 사용대차에 관한 제615조를 임대차에 준용하는 구조에서 나옵니다. 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다."라고 정합니다. 임대차에 옮겨 읽으면 임차인은 건물을 돌려줄 때 원래 상태로 회복해야 하고, 자신이 부속시킨 물건은 철거할 수 있다는 뜻입니다.

문제는 이 의무가 기존 임차인과 임대인 사이의 임대차에서 생긴다는 점입니다. 신규임차인이 기존 시설을 그대로 인수해 영업을 이어가면 기존 임차인은 아무것도 철거하지 않고 나가게 됩니다. 이때 기존 임차인의 원상회복 의무가 어떻게 되는지, 그 시설을 몇 년 뒤 누가 철거하고 원래대로 돌려놓아야 하는지를 정해 두지 않으면 책임의 빈자리가 생깁니다.

기존 임차인과 신규임차인 두 사람만 원상회복은 새로 들어오는 사람이 맡는다고 합의했다고 해서 임대인이 그 합의에 묶이는 것은 아닙니다. 임대인이 합의에 참여하지 않았거나 동의하지 않았다면, 임대인은 기존 임차인이 나갈 때 원상회복을 요구하거나 그 비용을 보증금에서 빼겠다고 주장할 여지가 있습니다. 기존 임차인으로서는 권리금을 받고 시설을 넘겼는데도 보증금에서 철거 비용이 빠지는 일이 생길 수 있는 셈입니다.

그래서 4단계의 핵심은 세 사람이 함께 확인하는 서면입니다. 합의서에는 인수하는 시설의 목록, 그 시설의 원상회복과 철거 부담을 신규임차인이 이어받는다는 문구, 임대인이 이를 확인하고 기존 임차인의 보증금에서 그 비용을 공제하지 않는다는 문구, 그리고 원상의 기준을 어느 시점의 상태로 볼지를 담는 것이 좋습니다. 원상을 최초 입점 전 상태로 볼지 현재 상태로 볼지는 다툼이 잦은 부분이므로, 기준 시점의 사진을 함께 붙여 특정해 두어야 합니다.

신규임차인 입장에서는 이 합의가 부담을 떠안는 일이라는 점도 계산에 넣어야 합니다. 몇 년 뒤 나갈 때 철거와 원상회복에 들어갈 비용까지 짊어지게 된다면, 그 부담은 시설 권리금을 정하는 협상에서 함께 고려되는 것이 자연스럽습니다. 시설 권리금 뜻을 설비의 현재 가치를 사는 대가로만 좁게 보지 말고, 그 설비에 딸린 장래의 철거 부담까지 함께 사는 것이라고 이해하면 협상의 쟁점이 선명해집니다.

5단계: 잔금·열쇠 동시 처리와 인수 뒤 하자 대응

마지막 단계는 돈과 가게를 동시에 주고받는 일입니다. 잔금이 송금된 것을 확인하는 순간 열쇠와 출입카드, 셔터 리모컨, 경비 시스템과 와이파이 비밀번호, 포스와 배달 앱 같은 영업용 계정의 인도가 함께 이루어져야 합니다. 어느 한쪽이 먼저 이행하고 나머지는 나중에 하기로 하면, 나중으로 미룬 쪽이 이행을 늦추거나 조건을 바꾸려 할 때 막을 방법이 마땅치 않습니다.

인도가 끝나면 인도 확인서에 인도 일시, 인수한 물품과 열쇠의 개수, 당일 발견된 문제와 그 처리 방법, 남겨 둔 잔금과 지급 조건을 적고 양측이 서명합니다. 1단계부터 4단계까지 작성한 목록과 사진, 합의서를 이 확인서에 첨부해 한 묶음으로 보관하면, 나중에 어떤 다툼이 생겨도 당일의 모습을 그대로 보여 줄 수 있습니다.

현장에서 자주 듣는 말과 그에 대한 판단을 정리하면 다음과 같습니다.

인수한 뒤에 하자가 발견되는 경우도 있습니다. 민법 제390조는 "채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다."라고 정합니다. 양도인이 약속한 설비를 약속한 상태로 넘기지 않았다면 이 조문에 따른 채무불이행 책임을 따져 볼 수 있습니다.

이때 무엇이 채무의 내용이었는지가 먼저 정해져야 합니다. 목록표에 품목과 상태가 적혀 있고 당일 작동 확인 기록이 있다면 약속의 내용이 분명하지만, 시설 일체라는 말만 있다면 무엇을 어떤 상태로 넘기기로 했는지부터 다투게 됩니다. 매매의 담보책임에 관한 민법 규정이 권리금 계약에 어떻게 적용되는지도 계약의 성질과 사안에 따라 다툼의 여지가 있어 단정하기 어렵습니다. 그러므로 인수 뒤 일정 기간 안에 드러난 하자를 어떻게 처리할지, 곧 통지 기한과 수리 또는 감액 방식을 처음부터 특약으로 정해 두는 편이 실무적으로 훨씬 확실합니다.

임대인이 인수인계를 막는다면 시설 권리금은 어떻게 되나요?

인수인계 준비가 끝났는데 임대인이 새 임대차계약을 맺어 주지 않아 모든 절차가 멈추는 경우도 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 다만 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니합니다.

금지되는 행위는 네 가지입니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세와 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그리고 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

임대인이 이를 위반해 손해가 생기면 같은 조 제3항에 따라 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만 그 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 시설분만 떼어 따로 받는 구조가 아니라 권리금 전체를 두고 두 금액을 비교하는 구조이고, 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 설비의 상태와 목록 기록은 이 평가 과정에서도 중요한 자료가 될 수 있습니다.

이 손해배상 청구권은 같은 조 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 인수인계가 무산되었다면 임대인이 거절한 날짜와 이유, 주고받은 문자와 녹음, 신규임차인이 되려던 사람의 인적 사항과 권리금 계약서를 빠짐없이 모아 두어야 합니다. 판단이 서지 않는다면 무료 전화상담 02-591-5657로 자료를 먼저 정리해 보시기 바랍니다.

반대로 임대인이 정당한 사유를 들어 계약을 거절하는 경우도 있습니다. 같은 조 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등을 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우로 정해 두고 있습니다. 이런 다툼에 대비해 임차인은 제5항에 따라 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하여야 한다는 점도 함께 기억해야 합니다.

시설 권리금 인수인계, 자주 묻는 질문