권리금 계약서 양식만 채우면 계약이 완성될까요?

많은 분들이 권리금 계약서 양식을 내려받아 빈칸을 채우는 것으로 계약 준비를 끝냅니다. 양식에는 보통 양도인과 양수인의 인적 사항, 점포 소재지, 권리금 총액, 계약금·중도금·잔금 일정, 특약 칸이 있습니다. 그런데 이 칸들은 '얼마를 언제 주는가'를 정리할 뿐, '무엇을 받는 대가인가'는 한 줄 요약으로 끝나는 경우가 많습니다. 분쟁은 대개 바로 이 한 줄에서 시작됩니다.

법이 권리금을 어떻게 정의하는지부터 보겠습니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법) 제10조의3①은 권리금을, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 "영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치"의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정하고 있습니다. 여기서 눈여겨볼 단어는 마지막의 '등'입니다. 다섯 가지 요소는 예로 든 것이고, 권리금이 반드시 이 다섯 가지로만 이루어진다는 뜻은 아닙니다.

그렇다면 계약서도 이 구조를 따라가는 것이 자연스럽습니다. 본문에 '시설 및 영업 일체'라고만 적으면, 나중에 에어컨 한 대가 빠졌는지, 단골 납품처 소개가 약속에 포함됐는지, 레시피 교육을 며칠 해 주기로 했는지를 두고 서로 기억이 엇갈립니다. 권리금 요소별로 별지를 만들어 두면 양도인은 무엇까지 넘기면 의무를 다한 것인지, 양수인은 무엇을 확인하고 잔금을 치르면 되는지가 문서로 정리됩니다.

권리금 계약의 방향도 분명히 해 둘 필요가 있습니다. 같은 조 ②는 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"이라고 정의합니다. 즉 돈은 신규임차인이 되려는 사람(양수인)에게서 기존 임차인(양도인)에게 갑니다. 임대인은 이 계약의 당사자가 아니고, 임대인에게 권리금을 돌려달라고 하는 구조도 아니라는 점을 함께 기억해 두시면 좋습니다.

표준권리금계약서와 상가건물임대차표준계약서는 다른 문서입니다

양식을 찾다 보면 국토교통부가 정한 표준권리금계약서를 가장 먼저 만나게 됩니다. 상가임대차법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 "그 사용을 권장할 수 있다"고 규정합니다. 법이 반드시 이 양식을 쓰라고 강제하는 것이 아니라 사용을 권장하는 구조이므로, 다른 양식을 쓰거나 표준 양식에 별지를 덧붙이는 것 자체가 문제 되지는 않습니다.

이름이 비슷한 상가건물임대차표준계약서는 제19조에 근거한 것으로, 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 임대차 계약용 양식입니다. 하나는 임차인과 신규임차인 사이의 권리금 계약, 다른 하나는 임대인과 임차인 사이의 임대차 계약을 위한 것이고, 정하는 부처와 협의하는 부처의 순서도 서로 반대입니다. 두 문서를 섞어 쓰면 권리금 약정이 임대차계약서 특약 한 줄에 묻히거나, 권리금 계약의 당사자가 아닌 임대인의 서명을 권리금 조항에 받는 식의 혼선이 생깁니다.

한 가지 더 기억할 점은, 표준권리금계약서를 썼다고 해서 소송에서 그 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없다는 것입니다. 표준 양식은 권리금 계약이 있었다는 사실과 그 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있지만, 실제 판단은 인도된 시설, 영업의 실체, 거래 경위 같은 다른 자료와 함께 이루어집니다. 그래서 양식의 종류보다 그 안에 무엇을 얼마나 구체적으로 적었는지가 더 중요해지고, 바로 그 구체성을 채우는 것이 별지의 역할입니다.

권리금 요소에 맞춘 별지 5종, 한눈에 보기

별지는 많을수록 좋은 것이 아니라 권리금 요소와 짝이 맞아야 쓸모가 있습니다. 아래 다섯 장은 제10조의3①이 예로 든 요소를 기준으로 나누고, 권리금 거래의 전제가 되는 임대차 자료를 한 장 더한 구성입니다.

표에서 ⑤번 별지는 권리금 요소 자체가 아니라는 점이 눈에 띌 것입니다. 그럼에도 별지로 따로 두는 이유는, 권리금 계약이 실제로 효과를 내려면 신규임차인이 임대인과 새 임대차계약을 맺어야 하고, 그 과정에서 법이 정한 회수기회 보호와 정보제공 문제가 모두 이 자료와 연결되기 때문입니다.

별지① 영업시설·비품 목록, 상태·수량·리스 여부까지

시설·비품 목록은 가장 흔하게 만들면서도 가장 허술하게 만드는 별지입니다. '주방 설비 일체', '인테리어 일체'처럼 뭉뚱그리면 작성은 편하지만, 인도 당일 냉장고 한 대가 없거나 고장 나 있어도 계약 위반인지 판단할 기준이 없습니다. 목록은 품목, 규격이나 모델명, 수량, 현재 상태, 소유 관계를 한 줄씩 적는 표 형태가 좋습니다.

상태 칸은 '정상', '수리 필요', '작동 불가'처럼 몇 단계로만 나눠도 충분합니다. 중요한 것은 계약 당시의 상태를 양쪽이 확인했다는 흔적을 남기는 것입니다. 날짜가 보이는 사진을 목록 번호와 맞춰 첨부하고, 양도인과 양수인이 각 장에 서명하거나 간인을 해 두면 나중에 '처음부터 고장 나 있었다', '인수 후에 망가진 것이다'라는 다툼에서 판단의 근거가 됩니다.

소유 관계는 특히 꼼꼼히 확인해야 합니다. 식기세척기, 커피 머신, 정수기, 결제 단말기, 보안 장비 등은 리스나 렌탈 회사 소유인 경우가 적지 않습니다. 이런 물건은 양도인이 마음대로 넘길 수 있는 재산이 아니므로, 목록에 리스·렌탈 여부와 계약 상대방, 남은 약정 기간, 승계 가능 여부를 따로 표시하고, 승계에 필요한 절차를 누가 언제까지 밟는지 적어 두어야 합니다. 리스 물건을 권리금 산정에 넣었는데 승계가 되지 않으면 금액 조정 문제로 번지기 쉽습니다.

건물에 붙어 있는 설비와 떼어 갈 수 있는 비품도 구분해 두면 좋습니다. 덕트, 전기 증설, 바닥·벽 마감처럼 건물에 부착된 시설은 나중에 임대차가 끝날 때 원상회복 범위와 얽힐 수 있고, 이 부분은 임대인과의 관계에서 따로 정리해야 할 문제입니다.

별지②·③·④, 눈에 보이지 않는 가치를 문서로 옮기는 법

시설은 눈에 보이지만 거래처, 신용, 노하우, 위치의 이점은 형태가 없습니다. 적어 두지 않으면 양수인은 무엇을 받았는지, 양도인은 어디까지 해 주면 되는지 증명할 방법이 없습니다. 세 장의 별지는 두 사람 모두를 위한 '범위 확정 문서'라고 생각하시면 됩니다.

별지② 거래처·고객·납품처 인계, 방법과 기한이 핵심

정기 납품을 받는 식자재 업체, 매달 주문을 넣는 단체 고객, 조건이 좋은 거래처 같은 관계는 양도인이 떠나면 함께 사라질 수 있습니다. 그래서 이 별지는 '어떤 거래처가 있다'는 목록보다 '어떻게, 언제까지 넘겨준다'는 인계 방법이 더 중요합니다. 목록에는 거래처명, 거래 내용, 현재 거래 조건의 요지, 담당자 연락 경로, 인계 방법을 적습니다.

인계 방법은 '양도인이 직접 동행해 소개', '양도인 명의로 거래처에 변경 안내', '기존 조건 유지 협조 요청'처럼 구체적인 행동으로 적어야 이행 여부를 확인할 수 있습니다. 거래처가 새 사업자와 같은 조건으로 거래를 이어갈지는 거래처의 선택이므로, 양도인이 약속할 수 있는 것은 소개와 협조까지라는 점을 문구에 반영해 두는 것이 현실적입니다.

고객 명단을 넘길 때는 한 번 더 신중해야 합니다. 회원 연락처, 예약 기록, 적립 내역처럼 개인을 알아볼 수 있는 정보는 개인정보 관련 법령상 동의 범위가 문제 될 수 있어, 명단 자체를 파일로 넘기기보다 인계 방식과 절차를 전문가와 확인한 뒤 정하는 것이 안전합니다. 별지에는 '고객 정보는 관련 법령이 허용하는 범위와 방법으로만 인계한다'는 원칙 문구를 두고, 구체적인 방법은 따로 합의하는 편이 무리가 없습니다.

별지③ 신용·노하우 인계, 교육 기간과 범위를 구체적으로

노하우 인계는 교육 기간, 교육 횟수 또는 시간, 교육 장소, 교육 내용 목록을 적는 방식이 가장 분명합니다. 음식점이라면 메뉴별 레시피와 소스 배합, 식자재 손질 방법, 주방 동선과 영업 준비 순서를, 서비스업이라면 예약 관리 방식과 응대 매뉴얼, 작업 절차를 항목으로 나눕니다. 레시피나 매뉴얼을 문서로 넘긴다면 그 문서의 목록과 매수도 적어 두면 좋습니다.

신용은 상호, 평판, 온라인 후기처럼 가게에 쌓인 대외적 믿음을 말합니다. 상호를 그대로 쓸 수 있는지, 상표로 등록된 이름인지, 가맹점이라 본사 승인이 필요한지를 확인하고 사용 범위를 적습니다. 상호를 계속 쓰기로 했다면 양도인이 가까운 곳에서 같은 업종으로 다시 영업하지 않겠다는 약정을 둘지, 둔다면 지역과 기간을 어떻게 정할지도 이 별지나 특약에서 함께 정리하는 것이 자연스럽습니다.

별지④ 위치 관련 이전 항목, 간판·전화번호·온라인 계정

상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점은 건물 자체에 붙어 있는 가치라서 목록으로 옮길 수 있는 물건은 아닙니다. 다만 그 위치에서 쌓인 인지도를 실제로 이어받게 해 주는 수단은 따로 있습니다. 손님이 기억하는 간판, 오래 써 온 대표 전화번호, 지도 검색과 예약·배달 플랫폼에 등록된 매장 정보가 대표적입니다. 이 별지는 위치의 이점이 새 사업자에게 끊김 없이 이어지도록 필요한 이전 작업을 모아 둔 문서입니다.

간판은 시설 목록에 넣을 수도 있지만, 상호 사용과 연결되므로 이 별지에서 간판을 그대로 둘지, 문구 변경 비용은 누가 부담할지를 정리하는 편이 알아보기 쉽습니다. 대표 전화번호는 통신사 명의 변경 절차가 필요하므로, 누가 언제 신청하고 양도인이 어떤 서류에 협조하는지 적어 둡니다. 전화 주문이 많은 업종에서는 이 한 줄이 권리금 가치를 좌우하기도 합니다.

온라인 계정은 가장 자주 빠지는 항목입니다. 지도 검색 업체 등록, 예약 플랫폼 매장 페이지, 배달 앱 입점 계정, 매장 SNS 계정은 플랫폼마다 명의 이전이나 운영자 변경 규정이 다르고, 기존 계정을 넘길 수 없어 새로 개설해야 하는 경우도 있습니다. 그래서 별지에는 계정 목록과 함께 '각 플랫폼 약관이 허용하는 방법으로 이전하고, 이전이 불가능하면 새 계정 개설과 안내에 협조한다'는 원칙을 적어 두는 것이 좋습니다. 비밀번호 같은 접속 정보는 계약서에 적지 말고 인계 시점에 따로 전달하는 편이 안전합니다.

별지⑤ 임대차 관련 자료, 회수기회 보호와 이어지는 한 장

다섯 번째 별지는 앞의 네 장과 성격이 다릅니다. 권리금 요소가 아니라 권리금 거래가 성사되기 위한 전제 조건을 모은 문서입니다. 따라서 현재 임대차의 조건과 만료일, 임대인의 승낙을 어떻게 다룰지, 신규임차인에 관한 정보를 어떻게 준비했는지가 한 장에 정리되어 있어야 합니다.

첫째, 현 임대차 조건과 만료일입니다. 양수인은 자신이 들어갈 자리의 보증금·차임 구조, 관리비 부담, 남은 기간을 알아야 권리금이 합당한지 판단할 수 있습니다. 또 임대차 목적물이 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)나 국유재산·공유재산인 경우에는 제10조의5에 따라 권리금 회수기회 보호 규정인 제10조의4가 적용되지 않으므로, 이 사정도 이 별지에서 미리 확인해 두어야 합니다.

둘째, 임대인 승낙을 조건으로 한 조항입니다. 권리금 계약을 먼저 맺었는데 임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거절하면, 양수인은 가게에 들어갈 수 없고 양도인은 이미 받은 계약금을 어떻게 할지 난감해집니다. 그래서 '임대인과 양수인 사이의 임대차계약이 정한 시점까지 체결되지 않으면 이 계약은 효력을 잃고 수령한 금원은 그대로 돌려준다'는 식의 조건 조항을 두는 경우가 많습니다. 기한과 반환 범위를 구체적으로 적어야 조건이 제 기능을 합니다.

셋째, 제10조의4⑤에 따른 정보제공 자료입니다. 이 조항은 임차인이 임대인에게, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 같은 조 ②1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우를, 임대인이 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 신규임차인의 사업 경력이나 자금 준비 상황처럼 양수인이 동의한 범위의 자료를 이 별지에 정리해 두면, 임대인에게 정보를 건넨 경위도 함께 남습니다.

이 자료가 왜 중요한지는 제10조의4①을 보면 알 수 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 그 가운데 4호가 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 다만 제10조① 각 호의 사유가 있는 경우에는 이 보호가 적용되지 않습니다. 임대인의 거절에 정당한 사유가 있었는지를 따지는 장면에서, 정보를 성실히 제공했는지와 어떤 자료를 건넸는지가 중요한 사실관계가 될 수 있습니다.

만료일을 기준으로 본 권리금 일정

권리금 계약서 양식에 금액은 어떻게 나눠 적어야 할까요?

별지가 '무엇을'을 정한다면 금액란은 '얼마를'을 정합니다. 권리금 계약서 양식에서 금액은 총액 한 줄로만 적는 경우가 많은데, 가능하면 총액과 함께 요소별 배분을 나눠 적는 것이 좋습니다. 시설·비품분과 영업(거래처·노하우·신용)분처럼 크게 두세 갈래로만 나눠도, 나중에 일부 시설이 빠지거나 교육이 이행되지 않았을 때 어느 부분을 어떻게 조정할지 기준이 생깁니다.

금액을 정확히 적어야 하는 이유는 손해배상 상한과도 연결됩니다. 제10조의4③은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 지되, 그 손해배상액은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다. 두 기준 가운데 하나가 계약서에 적힌 권리금이므로, 금액 기재가 흐릿하면 상한을 따지는 출발점부터 다툼이 생깁니다. 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이어서, 계약서 금액과 감정 결과가 각각 어떤 의미를 갖는지 미리 알아 두시면 좋습니다.

지급 방향과 명목도 정확해야 합니다. 제10조의3②대로 권리금은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 지급하는 돈이므로, 계약서와 별지 모두 '양수인은 양도인에게 지급한다'로 통일합니다. 권리금 일부를 보증금이나 차임, 재고 대금 같은 다른 명목과 섞어 적으면 나중에 무엇이 권리금이었는지 분리하기 어려워집니다. 세금 처리 방식은 금액 배분과 맞물려 달라질 수 있으나 일률적으로 단정할 수 없는 영역이므로, 구체적인 신고와 증빙은 세무 전문가 확인을 거치시기 바랍니다.

계약금 조항도 짚어 두겠습니다. 민법 제565조①은 매매의 당사자 일방이 계약금 등을 교부한 때 다른 약정이 없으면 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정한 매매 규정이고, 제567조는 이를 매매 이외의 유상계약에 준용하되 "그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다"고 정합니다. 권리금 계약에 이 규정이 그대로 적용되는지는 사안에 따라 다퉈질 여지가 있으므로, 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주고 해제할 수 있는지, 언제까지 가능한지를 특약으로 분명히 적어 두는 것이 안전합니다.

흔히 듣는 말, 이렇게 점검하세요

서명 전 마지막 점검, 별지를 계약서의 일부로 묶는 법

별지를 잘 만들어도 계약서 본문과 연결되지 않으면 참고용 메모로 취급될 위험이 있습니다. 본문에 '별지 제1호부터 제5호까지는 이 계약의 일부를 이루며 본문과 같은 효력을 가진다'는 연결 문구를 넣고, 각 별지 위쪽에 번호와 제목을, 아래쪽에 양쪽 서명을 둡니다. 여러 장이면 간인을 하거나 '전체 몇 쪽 중 몇 쪽'처럼 쪽 번호를 적어 끼워 넣기나 바꿔치기 논란을 막습니다.

본문과 별지의 내용이 어긋날 때 무엇을 우선할지도 정해 둡니다. 본문에는 '시설 일체'라고 적고 별지에는 일부 품목만 적혀 있다면 어느 쪽을 따를지 해석 다툼이 생기므로, '양도 대상의 범위는 별지 기재에 따른다'처럼 우선순위를 명시하면 됩니다. 계약 후 품목이 바뀌면 별지를 고쳐 쓰기보다 변경 확인서를 따로 만들어 서명하는 방식이 기록 관리에 유리합니다.

권리금 계약서 양식, 자주 묻는 질문