바닥 권리금 뜻, 조문은 어떤 말로 정의하고 있을까?

흔히 바닥권리금, 자리값, 바닥피라고 부르는 돈은 법률에 그대로 나오는 용어가 아닙니다. 거래 현장에서는 권리금을 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금으로 나눠 부르는 경우가 많지만, 이는 설명을 위한 관행적 분류이고 법이 권리금을 세 종류로 나눠 둔 것은 아닙니다. 법은 권리금이라는 하나의 개념을 정의하면서 그 안에 들어가는 가치들을 예시로 늘어놓고 있을 뿐입니다. 그래서 바닥 권리금 뜻을 정확히 이해하려면 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항의 문언부터 짚어 보는 것이 순서입니다.

제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 "영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자"가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 "보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 정의합니다. 이 가운데 바닥권리금에 해당하는 부분이 바로 위치에 따른 영업상의 이점입니다. 역 출구 앞, 대로변 모퉁이, 병원이나 학교 앞처럼 자리 자체가 손님을 끌어오는 힘이 있다면, 그 힘을 넘겨받는 대가가 바닥권리금이라는 이름으로 오가는 것입니다.

이 정의에서 눈여겨볼 대목은 두 가지입니다. 첫째, 요소를 나열한 끝에 '등'이 붙어 있어 열거된 항목만으로 권리금의 범위가 한정되지 않습니다. 둘째, 권리금을 지급하는 사람으로 영업을 하는 자뿐 아니라 영업을 하려는 자까지 적고 있습니다. 두 번째 대목은 영업 실적이 거의 없거나 장사를 제대로 시작하지 못한 매장이라도 권리금이라는 개념 자체는 성립할 수 있다는 해석의 출발점이 됩니다. 물론 개념이 성립하는 것과 분쟁에서 실제로 얼마가 인정되는지는 별개의 문제이므로, 아래 사례에서 두 단계를 나눠 살펴보겠습니다.

권리금 계약의 정의도 함께 기억해 두어야 합니다. 같은 조 제2항은 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"으로 정의합니다. 임차인이 바닥 가치를 회수하는 통로는 임대인이 아니라 다음에 들어올 신규임차인이라는 뜻입니다. 임대인에게 청구하는 것은 권리금을 돌려달라는 반환 청구가 아니라, 회수를 방해해 생긴 손해를 물어내라는 손해배상 청구입니다.

세 카드는 이해를 돕기 위한 구분일 뿐이고, 실제 가게의 권리금은 세 가지가 뒤섞인 하나의 덩어리로 거래되는 경우가 대부분입니다. 그런데 영업 실적이 약한 가게는 가운데 카드, 즉 거래처와 신용과 노하우에 해당하는 부분이 비어 있거나 얇은 상태입니다. 그래서 협상에서도, 소송에서 종료 당시 권리금을 따질 때도 무게중심이 위치 가치와 시설 쪽으로 옮겨 가게 됩니다.

네 가지 사례 한눈에 보기

아래 표는 이 글에서 다룰 네 가지 매장을 남아 있는 가치, 약점, 먼저 챙길 것으로 나눠 정리한 것입니다. 사례는 이해를 돕기 위해 구성한 가상의 예시이며, 실제 결론은 계약 내용과 증거에 따라 달라질 수 있습니다.

사례 ① 개업 1년 미만 매장, 기록은 짧아도 자리는 남는다

1년 계약으로 역세권 골목 초입에 카페를 열어 열 달 남짓 운영한 임차인이 있다고 해 봅시다. 자리는 좋다는 평을 듣지만 매출 기록은 짧고 단골도 이제 막 생기는 중입니다. 개인 사정으로 임대차기간 만료에 맞춰 가게를 넘기려는데, 신규임차인 후보는 장사한 지 얼마 안 됐으니 시설값만 쳐주겠다고 말합니다.

조문을 보면 그렇게 단정할 근거는 없습니다. 제10조의3 제1항은 권리금을 지급하는 주체로 영업을 하려는 자까지 적고 있고, 위치에 따른 영업상의 이점을 영업 실적과는 별개의 요소로 나열하고 있습니다. 영업기간이 짧다는 사정은 거래처나 신용, 노하우가 쌓일 시간이 부족했다는 뜻일 수는 있어도, 자리 자체가 가진 영업상 이점까지 없애는 사정은 아닙니다. 결국 협상은 위치 가치와 새 시설을 중심으로 이뤄지게 됩니다.

회수기회 보호의 측면에서도 영업기간은 요건이 아닙니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정하고 있을 뿐, 얼마 동안 영업했는지를 따지지 않습니다. 다만 이 기간 밖에서, 예컨대 임대차 중간에 급히 가게를 넘기려 한다면 이 조항이 말하는 보호 기간과 맞지 않을 수 있어 임대인과의 협의가 먼저 필요해질 수 있습니다.

실무에서는 입점 당시 상권을 조사한 자료, 짧더라도 개업 이후의 월별 매출 흐름, 주변 점포들이 권리금을 주고받는 관행을 보여 주는 매물 광고 같은 자료를 모아 두면 위치 가치를 설명하는 데 도움이 됩니다. 신규임차인이 제시하는 금액이 시설값만 반영한 것인지 위치 가치까지 반영한 것인지 권리금 계약서에 대상을 적어 두면, 나중에 다툼이 생겼을 때 무엇에 대한 약속이었는지 설명하기가 훨씬 쉬워집니다.

사례 ② 매출이 떨어진 매장, 약속 금액과 평가 금액이 갈린다

대로변 모퉁이에서 여러 해 음식점을 운영해 온 임차인이 있습니다. 주변에 큰 매장이 들어서면서 최근 매출이 눈에 띄게 줄었지만, 모퉁이라는 자리의 장점은 그대로입니다. 그 자리를 탐낸 신규임차인이 꽤 높은 권리금을 주기로 약속했는데, 임대인이 이런저런 이유로 계약을 미루다 결국 거절했습니다. 이때 약속받은 금액을 기준으로 배상받을 수 있을까요.

매출 하락은 영업상 이점의 크기를 줄일 수 있지만 위치의 이점까지 함께 줄어든다고 볼 이유는 없습니다. 권리금 계약의 금액은 임차인과 신규임차인이 합의로 정하는 것이어서, 자리 가치를 높게 본 신규임차인이라면 실적과 무관하게 큰 금액을 약속할 수도 있습니다. 문제는 임대인의 방해로 그 계약이 무산된 뒤 손해배상을 청구하는 단계에서 생깁니다. 제10조의4 제3항은 배상액이 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정하고 있기 때문입니다.

이 사례에서 약속 금액이 높더라도 종료 당시 권리금이 최근 매출 하락을 반영해 낮게 평가된다면, 그 낮은 금액이 배상의 상한이 됩니다. 매출 하락이 종료 당시 평가에 어느 정도 반영될지는 평가 방법과 제출된 자료에 따라 달라질 수 있어 미리 단정하기 어렵습니다.

하락의 원인이 일시적이거나 가게 밖의 사정이라는 점을 보여 주는 자료, 예를 들어 인근 공사 기간이나 도로 사정의 변화를 기록해 두는 것이 도움이 됩니다. 방해행위를 입증할 자료, 곧 임대인이 계약을 미루거나 거절한 문자와 통화 기록, 그 신규임차인이 임차인이 주선한 사람이라는 경위도 빠뜨리지 마세요. 제10조의4 제5항에 따라 임차인은 주선한 신규임차인의 보증금과 차임 지급 자력 등에 관해 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하여야 하므로, 그 제공 기록도 남겨 두는 것이 좋습니다.

사례 ③ 폐업 직전 휴업 매장, 진짜 위험은 차임 연체다

건강 문제로 몇 달째 문을 닫아 둔 미용실 임차인이 폐업을 앞두고 자리를 넘기려 합니다. 남은 것은 주택가 입구라는 자리와 기본 설비 정도입니다. 그런데 임대인은 가게를 오래 비워 두었으니 권리금 보호 대상이 아니라고 말합니다.

먼저 짚어야 할 오해가 있습니다. 임대인이 제10조의4 제2항 제3호, 즉 "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우"를 근거로 드는 경우가 있습니다. 그런데 이 호는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 계약을 거절할 때 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 사정 가운데 하나로, 임대인이 거절의 근거로 내세우는 규정입니다. 그 구체적 의미는 판례 영역이지만, 임차인이 장사를 쉬고 있다는 사실을 이 호에 그대로 대입하는 것은 조문의 쓰임과 맞지 않을 수 있으므로, 임대인이 이 조항을 들고나오면 어떤 사실을 근거로 그 사유를 주장하는지 구체적으로 따져 봐야 합니다.

휴업 매장에서 정말 조심해야 할 것은 차임 연체입니다. 영업이 멈추면 매출이 없으니 월세가 밀리기 쉬운데, 제10조 제1항 제1호는 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"를 갱신거절 사유로 정하고 있습니다. 그리고 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 방해 금지 규정이 적용되지 않는다고 정합니다. 조문이 연체한 사실이 있는 경우라고 적고 있는 만큼 나중에 밀린 월세를 갚았더라도 이 사실이 문제될 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다. 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 제10조의8도 함께 기억해 두어야 합니다.

위치 가치의 관점에서 보면, 영업이 멈춘 매장은 거래처와 신용 가치가 줄어들 수 있어 자리의 이점이 거의 유일하게 남은 권리금 요소가 되기도 합니다. 그래도 휴업 중이라는 이유만으로 권리금을 주고받을 수 없게 되는 것은 아니며, 임대차가 유지되고 있다면 만료 6개월 전부터 종료 시까지라는 기간 안에서 신규임차인을 주선할 수 있습니다.

사례 ④ 신축 상가 첫 임차인, 낸 적 없는 권리금도 받을 수 있을까

새로 지은 상가 1층에 첫 임차인으로 들어가 권리금 없이 베이커리를 연 임차인이 있습니다. 매출은 평범하지만 그사이 주변 입주가 이어지며 그 자리를 찾는 사람이 늘었습니다. 만료를 앞두고 신규임차인을 구했더니 임대인이 당신도 권리금을 내지 않고 들어왔으니 받을 권리가 없다고 말합니다.

입점 당시 권리금을 냈는지는 제10조의3이나 제10조의4의 문언에 요건으로 적혀 있지 않습니다. 권리금의 정의는 그 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자를 기준으로 하고, 방해 금지 규정은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 말라는 내용입니다. 그렇다고 입점 때 권리금을 내지 않은 첫 임차인이 언제나 보호받는다고 단정할 수는 없습니다. 영업 기간 동안 형성된 가치가 실제로 있는지, 임대인의 방해행위가 있었는지, 단서 사유는 없는지 같은 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

신축 상가에서는 적용 제외 여부를 먼저 확인해야 합니다. 제10조의5는 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외), 그리고 국유재산이나 공유재산인 경우에는 제10조의4를 적용하지 않는다고 정합니다. 새로 지은 대형 복합건물의 한 칸이라면 그 건물이 대규모점포에 해당하는지부터 확인해 보는 것이 순서입니다. 여기에 해당하면 회수기회 보호 규정 자체가 적용되지 않습니다.

이 사례의 바닥 가치는 입점할 때 사 온 것이 아니라 영업하는 동안 만들어진 것일 수 있습니다. 입점 당시에는 상권이 형성되기 전이었다가 운영 기간 동안 상권이 자리를 잡았다면, 그 사이 생긴 위치의 이점이 종료 당시 권리금 평가에서 어떻게 다뤄질지가 다툼의 대상이 될 수 있습니다. 입점 당시 주변 공실 사진, 현재 상권의 모습, 운영 기간의 매출과 고객 기록을 시점별로 모아 두면 가치가 형성된 과정을 설명하기 쉬워집니다.

바닥 권리금 뜻을 알아도 배상 한도가 낮은 금액인 이유는?

네 사례를 관통하는 규칙은 결국 제10조의4 제3항입니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있지만, 그 배상액은 두 금액 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 바닥 권리금 뜻을 정확히 이해하고 위치 가치를 인정받더라도, 이 상한 구조를 모르면 기대와 결과 사이에 큰 간극이 생길 수 있습니다.

여기서 오해하기 쉬운 점이 있습니다. 제3항은 배상액이 넘지 못하는 선, 곧 상한을 정한 규정이지 그 금액을 그대로 받는다고 보장하는 규정이 아닙니다. 임차인은 임대인의 방해행위와 그로 인해 생긴 손해를 주장하고 입증해야 하고, 법원은 제출된 자료를 바탕으로 판단합니다. 따라서 두 금액 중 낮은 쪽이 될 가능성이 큰 금액을 끌어올릴 자료에 힘을 쏟는 것이 전략의 핵심입니다.

종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 이와 관련해 제10조의7은 국토교통부장관이 "권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다"고 정하고 있습니다. 다만 개별 사건에서 어떤 평가 방법이 어떻게 적용될지는 사안과 자료에 따라 달라질 수 있어 미리 단정하기 어렵습니다. 실적이 약한 가게라면 매출 외에 위치의 이점을 설명할 수 있는 자료가 평가 과정에서 검토될 수 있도록 미리 정리해 두는 것이 현실적인 대비입니다.

시간의 문제도 놓치면 안 됩니다. 제10조의4 제4항은 손해배상을 청구할 권리가 "임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다"고 정합니다. 기산점은 방해행위가 있던 날이 아니라 임대차가 종료한 날입니다. 협상을 이어 가다 이 기간을 넘기지 않도록 주의해야 합니다.

회수부터 청구까지, 다섯 단계 흐름

1. 1
   만료 6개월 전부터 주선 · 신규임차인을 구하고, 그 사람의 차임 지급 자력 등에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공합니다.
2. 2
   권리금 계약 체결 · 약속 금액이 정해지는 단계로, 배상 한도를 비교할 한쪽 금액이 여기서 확정됩니다.
3. 3
   임대인의 방해 기록 · 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에 대한 권리금 요구나 수수, 지급 방해, 현저히 고액의 차임과 보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절을 기록합니다.
4. 4
   임대차 종료 · 종료 당시 권리금의 기준 시점이자 3년 시효가 시작되는 날입니다.
5. 5
   3년 이내 손해배상 청구 · 소송에서 종료 당시 권리금을 감정평가로 다투고, 두 금액 중 낮은 금액 안에서 손해를 입증합니다.

세 번째 단계의 방해행위는 제10조의4 제1항 각 호에 정해져 있으며, 1호부터 4호까지 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 대상으로 한다는 점이 공통입니다. 반대로 제2항은 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우로 주선한 사람의 자력 부족, 의무 위반 우려 등 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유, 1년 6개월 이상 영리목적 미사용, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 정합니다. 실적이 약한 가게일수록 임대인이 이 사유들을 넓게 끌어다 쓰려는 경우가 있으므로, 각 호의 문언이 실제 사실관계와 맞는지 하나씩 대조해 보시기 바랍니다.

실적 약한 가게에 임대인이 자주 하는 말, 조문으로 판정하면

실적이 약한 가게의 임차인이 자주 듣는 말은 그럴듯하게 들려도 조문과 대조하면 근거가 약한 경우가 적지 않습니다. 네 가지 말을 조문 근거와 함께 판정해 보겠습니다.

임대인이 막연한 표현으로 거절하면 그 이유를 문자로 다시 물어 기록을 남기고, 그 답변이 제2항 각 호나 제10조 제1항 각 호 중 어디에 해당한다는 것인지 정리해 두면 나중에 판단이 훨씬 명확해집니다.

자주 묻는 질문