상가 임대차가 끝날 무렵 임차인이 챙겨야 할 돈은 대개 두 가지입니다. 계약할 때 임대인에게 맡긴 보증금, 그리고 영업을 넘기면서 새로 들어올 사람에게서 받기로 한 권리금입니다. 두 돈의 개념 차이는 비교적 널리 알려져 있지만, 실제 분쟁에서 더 중요한 것은 권리금 보증금 차이가 소송과 집행 단계에서 어떻게 드러나는지입니다. 청구할 상대방, 소송 절차의 특칙, 판결 전 보전 수단, 판결 뒤 집행 방법, 권리를 행사할 수 있는 기간이 모두 따로 움직이기 때문입니다.

이 글은 개념 설명이나 사례 비교가 아니라 절차 비교에 집중합니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상가법)과 민법 조문을 근거로, 보증금을 돌려받는 길과 권리금 손해를 배상받는 길이 어디서 갈라지는지 순서대로 짚습니다. 끝부분에는 환산보증금 초과 상가 비교표와 진행 순서를 정리했습니다.

미리 알아 둘 전제가 하나 있습니다. 상가법 제10조의3①의 권리금 정의는 임대인, 임차인에게 지급하는 대가를 모두 포함하지만, 이 글에서 다루는 것은 회수기회 보호의 대상인 권리금, 곧 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 지급하기로 하는 권리금 계약(제10조의3②)에 따른 돈입니다.

권리금 보증금 차이, 소송 절차에서는 무엇이 달라질까?

보증금은 임대차가 끝나면 임대인이 돌려줘야 하는 돈이므로 청구 원인이 비교적 단순합니다. 반면 권리금은 원래 신규임차인이 임차인에게 지급하는 돈이고, 임대인은 그 지급을 방해하지 말아야 할 의무를 질 뿐입니다.

그래서 소송에서 다투는 내용도 다릅니다. 보증금반환소송에서는 임대차가 끝났는지, 보증금에서 빼야 할 연체 차임이나 원상회복 비용이 있는지가 주된 쟁점이 됩니다. 권리금 손해배상소송에서는 임대인의 행위가 상가법 제10조의4①이 금지하는 방해행위에 해당하는지, 손해가 얼마인지가 쟁점이 되고, 손해액을 따지기 위해 감정평가를 거치는 경우가 많습니다.

아래 세 갈래를 먼저 눈에 익혀 두면 이어지는 여섯 가지 특칙 비교를 따라가기 쉽습니다.

특칙 1 · 청구 상대방과 법적 근거부터 다릅니다

보증금은 임차인이 임대인에게 맡긴 돈이므로 임대차가 끝나면 임대인에게 반환을 청구합니다. 이 청구는 임대차계약에서 나오는 반환채권으로, 임대인이 반환을 미루면 임차인은 보증금반환청구소송을 내게 됩니다. 연체 차임이나 원상회복 비용처럼 임대차에서 생긴 채무가 있다면 그 금액이 보증금에서 공제되는지가 다퉈질 수 있습니다.

권리금은 방향이 다릅니다. 상가법 제10조의3②는 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정합니다. 회수기회 보호의 대상이 되는 권리금은 신규임차인에게서 받는 돈이고, 임대인이 그 돈을 돌려줄 의무를 지는 구조가 아닙니다. 그래서 임대인을 상대로는 권리금 반환이 아니라 제10조의4③에 따른 손해배상을 청구하게 됩니다.

손해배상을 청구하려면 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 제10조의4① 각 호의 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해했어야 합니다. 각 호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

임대인 쪽 방어 수단도 조문에 있습니다. 제10조제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있으면 회수기회 보호가 배제되고(제10조의4① 단서), 제10조의4②는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등 네 가지 경우를 계약 체결 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다. 임대인은 이런 사정을 들어 다툴 수 있습니다.

배상액에도 상한이 있습니다. 제10조의4③ 후문은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 보증금은 약정한 금액에서 공제할 것을 뺀 나머지를 돌려받는 구조인 데 비해, 권리금은 상한 안에서 실제 손해를 입증해야 하는 구조라는 점이 가장 기본적인 권리금 보증금 차이입니다.

이렇게 청구의 뿌리가 다르다 보니 증거 준비도 따로 해야 합니다. 보증금 쪽은 임대차계약서, 입금 내역, 종료 통지 자료가 중심이고, 권리금 쪽은 권리금 계약서, 신규임차인을 주선한 사실, 임대인의 거절이나 과도한 조건 제시를 담은 문자·녹음·내용증명이 중심입니다.

특칙 2 · 보증금반환소송에만 준용되는 소액사건심판법 네 조문

상가법 제18조는 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2를 준용한다고 정합니다. 조문 문언은 소송 금액이 아니라 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송이라는 사건 유형으로 대상을 정하고 있습니다. 보증금 분쟁을 빨리 끝낼 수 있도록 절차 일부를 간소화한 규정이라고 이해하면 됩니다. 준용되는 네 조문의 내용은 다음과 같습니다.

여기서 주의할 점은 준용되는 조문이 이 네 개로 한정된다는 것입니다. 소액사건에서 쓰이는 이행권고결정 같은 다른 절차가 보증금반환소송 전반에 그대로 적용되는 것처럼 이해하면 안 됩니다. 이행권고결정은 사건이 소액사건의 범위에 해당할 때 그 절차에 따라 문제되는 것이고, 제18조가 끌어오는 조문 목록에는 들어 있지 않습니다.

권리금 손해배상청구에는 이런 준용 규정이 없습니다. 권리금 사건은 방해행위가 있었는지, 임대차 종료 당시 권리금이 얼마인지처럼 사실관계와 평가가 복잡한 경우가 많아 일반 민사소송 절차에 따라 진행됩니다. 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정합니다. 감정 결과가 어떻게 나올지는 사안마다 달라 미리 단정하기 어렵습니다.

실무에서는 이 차이 때문에 두 청구의 진행 속도가 벌어지는 일이 생깁니다. 보증금 부분은 쟁점이 단순하면 비교적 빨리 정리될 수 있지만, 권리금 부분은 감정 신청과 감정 결과에 대한 공방이 이어지면서 기간이 길어질 수 있습니다. 두 청구를 묶을지 나눌지는 증거 상황과 임대인의 재산 상태를 보고 정하는 것이 좋습니다.

특칙 3 · 판결 전 보전, 임차권등기명령과 임대차관계 존속 의제

보증금에는 소송과 별개로 쓸 수 있는 보전 장치가 있습니다. 상가법 제6조①은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차건물 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 합니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 상태였다면 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다(제6조⑤).

이 제도의 실익은 이사를 가야 하는 임차인에게 있습니다. 가게를 비우고 사업자등록을 옮기면 대항요건이 흔들릴 수 있는데, 임차권등기를 먼저 마쳐 두면 그 걱정을 덜 수 있습니다. 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있고(제6조④), 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제6조⑧). 다만 신청 요건이 임대차 종료 후 보증금 미반환이므로 계약기간 중에는 쓸 수 없고, 등기가 실제로 마쳐졌는지 등기사항증명서로 확인한 뒤 이전하는 것이 안전합니다.

또 하나의 장치는 제9조②입니다. 이 조항은 "임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다"고 정합니다. 보증금을 받지 못한 임차인이 임대차가 끝났다는 이유만으로 곧바로 권리 없는 점유자가 되는 것은 아니라는 뜻입니다. 다만 이 조항이 보증금을 받을 때까지 아무 부담 없이 영업을 계속해도 된다는 뜻은 아니므로, 점유를 이어 가는 동안 차임 상당액을 어떻게 정산할지는 따로 따져 보아야 합니다.

권리금에는 이에 대응하는 특칙이 없습니다. 권리금 손해배상채권을 지키려고 임차권등기를 할 수는 없고, 임대인의 재산을 미리 묶어 두려면 가압류 같은 일반 보전처분을 검토해야 합니다. 가압류는 청구채권과 가압류의 이유를 소명해야 하고 담보 제공이 요구될 수 있으므로, 방해행위를 보여 주는 증거와 손해 규모를 가늠할 자료를 먼저 정리해 두는 것이 중요합니다.

정리하면 보증금은 임대차가 끝난 뒤에도 법이 임차인의 지위를 붙잡아 주는 반면, 권리금은 임차인이 스스로 증거와 보전 수단을 챙겨야 하는 구조입니다. 가게를 비우는 날짜를 정할 때 두 돈의 보전 상태를 각각 점검해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

특칙 4 · 판결 뒤 집행, 경매 신청 특례와 동시이행 구조

판결을 받아도 임대인이 돈을 내지 않으면 강제집행으로 가야 합니다. 여기서도 보증금에는 특례가 있습니다. 상가법 제5조①은 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다.

이 특례가 필요한 이유는 동시이행 구조에 있습니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 임대차 종료에 따른 임차인의 건물 반환과 임대인의 보증금 반환은 이 구조로 설명되는 경우가 많아, 판결도 건물 인도와 상환으로 보증금을 지급하라는 형태로 나오곤 합니다. 다만 구체적인 사건에서 두 의무가 어떤 관계로 판단될지는 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

판결이 이런 동시이행 형태라면 원칙적으로는 민사집행법 제41조①에 따라 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 시작할 수 있습니다. 임차인이 경매를 신청하려고 먼저 가게를 비워 줘야 한다면 보증금을 받지 못한 채 점유만 잃을 위험이 생깁니다. 제5조①은 바로 이 부담을 덜어 주는 규정이지만, 적용 범위는 임차건물에 대하여 경매를 신청하는 경우로 한정됩니다. 임대인의 예금 같은 다른 재산에 채권압류를 하는 등 다른 집행에는 이 특례가 적용되지 않으므로, 동시이행 형태의 판결이라면 제41조① 원칙으로 돌아갑니다.

경매 신청 단계와 배당받는 단계도 구분해야 합니다. 제5조②는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매 등에서 보증금을 우선변제받을 권리를 주지만, 같은 조 ③은 임차인이 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 신청할 때는 인도가 필요 없더라도, 우선변제로 돈을 받는 단계에서는 인도가 요구된다는 점을 기억해 두어야 합니다.

권리금 손해배상 판결에는 이런 특례 규정이 없습니다. 권리금 손해배상 판결은 일반적인 금전 지급 판결로서 민사집행법의 일반 절차에 따라 부동산 강제경매, 채권압류 등 집행 방법을 고르게 됩니다. 임대인의 건물이 집행 대상이 될 수 있다는 점은 같지만, 보증금처럼 경매 신청 요건을 완화해 주는 조문이나 우선변제권은 없습니다.

특칙 5 · 권리 행사 기간과 지연손해금, 3년과 10년의 차이

기간 차이는 놓치면 되돌릴 수 없다는 점에서 가장 조심해야 할 권리금 보증금 차이입니다. 상가법 제10조의4④는 임대인에게 손해배상을 청구할 권리가 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 기산점이 방해행위가 있었던 날이나 손해를 안 날이 아니라 임대차가 종료한 날이라는 점을 반드시 기억해야 합니다.

보증금반환채권에는 이런 특별 시효 규정이 없어 민법 제162조①의 일반 채권 소멸시효 10년이 적용됩니다. 다만 언제부터 10년을 셀지, 임차인이 건물을 계속 점유하는 동안 시효를 어떻게 볼지는 사안에 따라 다퉈질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 기간이 길다고 안심하기보다 임대차가 끝나면 곧바로 반환을 요구하고 그 기록을 남겨 두는 편이 안전합니다.

3년 시효를 지키려면 그 기간 안에 소를 제기하는 등 시효를 중단시키는 조치를 해야 합니다. 민사소송법 제265조에 따라 시효 중단을 위한 재판상 청구는 소를 제기한 때 그 효력이 생기므로, 소장 접수일이 기준이 됩니다. 판결로 확정된 채권은 민법 제165조①에 따라 시효기간이 10년이 되고, 재판상 청구로 중단된 시효는 제178조②에 따라 재판이 확정된 때부터 새로 진행합니다.

지연손해금도 비교해 둘 만합니다. 민법 제397조①은 금전채무불이행의 손해배상액을 법정이율에 의하도록 하고, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하도록 합니다. 민법 제379조는 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 이율을 연 5푼, 곧 연 5%로 정합니다. 판결에서는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 대통령령으로 정하는 이율이 적용되는 구간이 생길 수 있습니다.

두 채권의 지연손해금이 언제부터 붙는지는 서로 다를 수 있습니다. 보증금은 임대차 종료와 건물 인도의 관계에 따라, 권리금 손해배상은 손해가 언제 발생했다고 볼지에 따라 기산점이 다퉈질 수 있으므로 청구취지를 쓸 때 각각 따로 따져야 합니다.

특칙 6 · 환산보증금을 넘는 상가라면 권리금 보증금 차이는 더 커질까?

그렇습니다. 상가법 제2조①은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 하면서, 같은 조 ③에서 초과 임대차에도 적용되는 조문을 따로 열거합니다. 열거된 조문은 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2, 제19조입니다. 기준 보증금액은 지역별로 다른 대통령령 사항입니다.

이 목록에 제10조의4가 들어 있으므로 환산보증금을 넘는 상가에서도 권리금 회수기회 보호와 손해배상, 3년 시효 규정은 적용됩니다. 반면 보증금 쪽 특칙인 제5조(경매 신청 특례와 우선변제), 제6조(임차권등기명령), 제9조(임대차기간과 존속 의제), 제18조(소액사건심판법 준용)는 목록에 없으므로 초과 임대차에는 적용되지 않습니다.

결과적으로 환산보증금을 넘는 상가의 임차인은 보증금을 돌려받을 때 민법의 일반 원칙에 기대게 됩니다. 동시이행 관계는 민법 제536조 구조로 다투고, 시효는 민법 제162조①에 따르며, 소송은 일반 민사소송 절차로 진행됩니다. 권리금 쪽 보호는 그대로인데 보증금 쪽 보호만 얇아지는 셈이어서, 두 돈 사이의 절차 격차가 오히려 더 벌어집니다.

초과 상가 임차인이라면 보증금 반환을 위해 대항력 유지와 보전 방법을 더 일찍 설계해야 하고, 권리금은 기준 이하 상가와 마찬가지로 방해행위 증거와 3년 시효를 챙기면 됩니다. 대항력 규정인 제3조는 초과 임대차에도 적용된다는 점, 그러나 우선변제권을 정한 제5조②는 적용되지 않는다는 점을 함께 기억해 둘 만합니다.

두 청구를 함께 진행할 때의 순서, 단계별로 보면

절차 특칙이 이렇게 다르기 때문에 두 청구를 한꺼번에 준비하더라도 순서를 나눠 생각하는 것이 좋습니다. 아래는 임대차 종료를 앞둔 임차인이 보증금과 권리금을 함께 챙길 때 흔히 거치는 흐름을 정리한 것으로, 사건마다 순서가 바뀔 수 있습니다.

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   종료 6개월 전부터 · 신규임차인 주선과 권리금 계약

   권리금 계약을 맺고 임대인에게 신규임차인을 주선합니다. 제10조의4⑤에 따라 임차인은 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 임대인의 답변은 서면으로 남깁니다.

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   종료 무렵 · 보증금 반환 요구와 공제 항목 정리

   보증금 반환을 서면으로 요구하고, 연체 차임과 원상회복 범위에 대한 임대인의 주장을 미리 확인합니다. 공제 다툼이 예상되면 원상회복 전후 사진과 비용 자료를 확보합니다.

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   종료 후 미반환 · 임차권등기명령 검토

   보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 제6조 임차권등기명령을 먼저 신청하고 등기 완료를 확인합니다. 환산보증금 초과 상가라면 이 제도를 쓸 수 없으므로 다른 보전 방법을 검토합니다.

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   소 제기 · 보증금 청구와 권리금 손해배상 청구

   보증금 청구에는 제18조 특칙이 붙고, 권리금 청구는 감정평가를 거치는 일반 절차로 진행됩니다. 병합 여부를 정하되, 권리금 청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 제기해야 합니다.

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   판결 뒤 · 집행 방법 선택

   보증금 판결로 임차건물을 경매 신청할 때는 제5조① 특례를 활용할 수 있고, 권리금 판결은 일반 집행 절차로 부동산 경매나 채권압류를 고릅니다. 판결 주문의 동시이행 여부를 먼저 확인합니다.

이 순서에서 가장 자주 생기는 실수는 보증금 문제에 매달리다 권리금 3년 시효를 놓치거나, 반대로 권리금 소송 준비에 집중하다 임차권등기 없이 이사를 먼저 해 버리는 경우입니다. 두 트랙을 한 장의 일정표에 함께 적어 두는 것이 좋습니다.

일정표의 기준점은 임대차 종료일입니다. 그 6개월 전부터 권리금 회수기회 보호 기간이 시작되고, 종료일부터 권리금 손해배상 3년 시효가 흐르며, 보증금 반환 요구와 임차권등기명령도 종료일 이후를 기준으로 움직입니다. 법정갱신이나 합의 연장으로 종료일이 바뀌지 않았는지부터 확인하시고, 판단이 어렵다면 무료 전화상담(02-591-5657)으로 점검을 받아 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문