권리금 채권 압류 당했을 때, 신규임차인·임대인은 무엇부터 해야 하나요?

압류명령의 절차 흐름

권리금 채권도 다른 채무 때문에 압류될 수 있습니다

권리금 소송을 준비하고 있거나 이미 권리금 계약을 맺은 임차인이라도, 그 임차인 개인에게 별도의 채무가 있다면 사정이 달라집니다. 채권자는 임차인이 가진 재산 중 신규임차인이나 임대인에게서 받을 돈, 즉 권리금 채권이나 손해배상채권에 눈을 돌릴 수 있습니다. 금전채권도 다른 재산과 마찬가지로 강제집행의 대상이 되기 때문입니다. 임차인 입장에서는 권리금 소송이나 협상과는 별개로, 자신의 다른 채무 문제가 그 권리금에까지 영향을 미칠 수 있다는 점을 미리 알아두어야 합니다.

여기서 압류당하는 채권은 크게 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 권리금 계약에 따라 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 지급하기로 한 권리금 채권이고, 상가건물임대차보호법 제10조의3②가 그 근거입니다. 다른 하나는 임대인이 방해행위로 임차인의 권리금 회수기회를 침해했을 때 발생하는 손해배상채권으로, 같은 법 제10조의4③에 규정돼 있고 그 시효는 임대차가 종료한 날부터 3년입니다(④). 어느 쪽이든 임차인이 채권자가 되고 신규임차인 또는 임대인이 채무자가 되는 기본 구조는 같습니다.

문제는 이 채권을 노리는 제3의 채권자가 등장하면 구도가 하나 더 늘어난다는 점입니다. 임차인의 채권자가 법원에 압류를 신청하면, 원래 임차인에게 돈을 줄 의무가 있던 신규임차인이나 임대인은 '제3채무자'라는 낯선 지위로 바뀝니다. 제3채무자가 되면 압류명령이 정한 범위 안에서는 임차인에게 직접 돈을 지급할 수 없고, 법원이 정한 절차를 따라야 합니다. 이를 모르고 임차인에게 그대로 지급했다가는 나중에 다시 지급해야 하는 곤란한 상황에 놓일 수 있습니다.

이 글은 권리금 채권이나 손해배상채권이 압류·가압류됐을 때 신규임차인·임대인·임차인 각각의 처지가 어떻게 달라지는지, 절차가 어떤 순서로 진행되는지, 그리고 임차인이 지금 할 수 있는 대응은 무엇인지를 순서대로 정리합니다. 이미 권리금 소송을 진행 중이거나 권리금 계약을 앞두고 있다면, 상대방이 압류명령을 이유로 지급을 미루더라도 당황하지 말고 아래 절차부터 확인하시기 바랍니다.

압류·가압류 통지를 받았다고 해서 권리금 계약이나 손해배상 청구권 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 압류는 임차인이 그 채권을 마음대로 처분하거나 직접 받아 가는 것을 막는 절차일 뿐, 채권의 존재나 액수를 다투는 절차가 아닙니다. 따라서 신규임차인이나 임대인이 압류가 됐으니 권리금 계약 자체를 없던 일로 하자고 주장하는 것은 근거가 약합니다. 오히려 임차인·신규임차인·임대인 세 당사자가 상황을 공유하고, 압류가 해결될 때까지 각자 어떻게 대응할지 미리 맞춰두는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다.

실무에서 임차인의 다른 채무는 카드대금이나 개인 간 대여금, 사업 운영 중 발생한 물품대금, 세금 체납 등 다양한 형태로 나타납니다. 채권자가 임차인의 다른 재산을 찾다가 상가 임대차 관계에서 발생하는 권리금이나 손해배상채권이 있다는 사실을 알게 되면, 그 채권을 압류 대상으로 삼는 경우가 적지 않습니다. 임차인 입장에서는 권리금 소송을 준비하는 과정에서 자신의 다른 채무 관계도 함께 정리해 두는 것이 나중에 압류로 인한 지연을 줄이는 방법이 됩니다.

권리금 채권 압류 당했을 때, 언제부터 효력이 생기나요?

제3자에 대한 채무자의 금전채권에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령으로 개시됩니다. 민사집행법 제223조가 정한 원칙입니다. 임차인의 채권자가 확정판결 등 집행권원을 가지고 있다면, 법원에 임차인이 신규임차인이나 임대인에 대해 가진 권리금 채권 또는 손해배상채권을 압류해 달라고 신청하는 방식으로 절차가 시작됩니다.

법원이 압류명령을 내리면 그 내용은 제3채무자인 신규임차인이나 임대인에게는 채무자인 임차인에 대한 지급을 금지하고, 채무자인 임차인에게는 채권의 처분과 영수를 금지하는 것입니다(제227조①). 압류명령은 제3채무자와 채무자 양쪽에 송달되어야 하지만(②), 실제로 압류의 효력이 생기는 시점은 이 중 제3채무자에게 송달된 때입니다(③). 채무자인 임차인에게 아직 송달되지 않았더라도, 신규임차인이나 임대인에게 먼저 송달됐다면 압류는 이미 효력을 갖습니다.

압류명령의 신청에 관한 재판에는 즉시항고를 할 수 있습니다(④). 다만 즉시항고가 제기됐다는 사정만으로 압류의 효력이 당연히 정지되는 것은 아니므로, 신규임차인이나 임대인은 송달받은 압류명령의 내용을 그대로 따르는 것이 안전합니다. 즉시항고 결과가 나올 때까지 임의로 지급을 재개하는 것은 위험한 선택입니다.

실무에서 자주 나오는 오해가 '임차인에게도 송달돼야 압류가 시작된다'는 것입니다. 그러나 법 문언상 효력 발생 기준은 제3채무자 송달이므로, 신규임차인이나 임대인 입장에서는 자신이 압류명령을 받은 그 순간부터 곧바로 지급 금지 의무를 지게 됩니다. 이 사실을 모르고 임차인에게 사정을 알리지 않은 채 먼저 지급해 버리면, 신규임차인이나 임대인이 압류채권자에게 다시 지급해야 하는 이중지급 위험이 생길 수 있습니다.

임차인 본인이 먼저 압류 사실을 알게 됐다면, 신규임차인이나 임대인에게 곧바로 알리는 것이 좋습니다. 상대방이 압류명령을 받았는지 모른 채 임차인에게 지급을 진행하면 이중지급 분쟁으로 번질 수 있고, 반대로 상대방이 이미 알고 있는데 임차인이 이를 숨기고 지급을 요구하면 신뢰 관계에 금이 갈 수 있습니다. 압류명령 사본을 서로 확인하고, 압류된 금액과 범위를 공유한 뒤 다음 절차를 논의하는 것이 실무에서 흔히 쓰는 방식입니다.

추심명령과 전부명령, 무엇이 다른가요

압류만으로는 채권자가 실제로 돈을 받을 수 없습니다. 압류는 채권을 일단 묶어두는 단계이고, 그 채권을 현금으로 바꾸는 절차가 별도로 필요합니다. 민사집행법 제229조는 이 현금화 방법으로 추심명령과 전부명령 두 가지를 규정하고 있습니다(①). 다만 제229조 자체는 이미 압류된 채권을 현금화하는 절차를 정한 조문이지, 압류 자체의 근거 조문은 아니라는 점을 구분해야 합니다. 압류의 근거는 앞서 본 제223조와 제227조입니다.

신규임차인이나 임대인 입장에서는 어느 쪽 명령을 받았는지에 따라 대응이 달라집니다. 추심명령이라면 압류채권자가 직접 청구해 오는 금액과 한도를 확인하면 되고, 전부명령이라면 확정 여부와 송달 시점부터 확인해야 합니다. 어느 경우든 임차인에게 직접 지급하는 것은 압류명령을 위반하는 행위가 됩니다.

추심명령이나 전부명령에도 즉시항고를 할 수 있습니다(제229조⑥). 신규임차인이나 임대인이 명령 내용에 절차적으로 다툴 부분이 있다면 항고로 다툴 수 있지만, 항고가 있다고 압류의 기본 효력까지 당연히 멈추는 것은 아니라는 점은 앞서 본 압류명령의 경우와 같습니다. 명령의 적법성 자체를 다투고 싶다면 항고 기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

채권자가 추심명령과 전부명령 중 무엇을 고르는지는 채권자 자신의 사정에 달려 있습니다. 다른 채권자와 나누더라도 안전하게 받고 싶다면 추심명령을, 확정만 되면 채권 전부를 혼자 가져가고 싶다면 전부명령을 선택하는 경향이 있습니다. 신규임차인이나 임대인은 이 선택을 통제할 수 없지만, 어느 명령을 받았는지에 따라 송달일과 확정일 같은 날짜를 정확히 기록해 두는 것은 스스로 할 수 있는 대응입니다.

제3채무자는 진술을 요구받을 수 있습니다

압류채권자는 신규임차인이나 임대인에게 압류명령을 송달받은 날부터 1주 이내에 서면으로 진술하도록 법원에 신청할 수 있습니다(민사집행법 제237조①). 진술할 내용은 네 가지입니다. 채권을 인정하는지와 인정한다면 그 한도, 채권에 대해 지급할 의사가 있는지와 있다면 그 한도, 다른 사람으로부터 청구가 있는지와 있다면 그 종류, 다른 채권자에게 이미 압류당한 사실이 있는지와 있다면 그 청구의 종류입니다.

법원은 이 진술을 명하는 서면을 제3채무자에게 송달해야 하고(②), 제3채무자가 진술을 게을리하면 법원이 직접 심문할 수 있습니다(③). 신규임차인이나 임대인이 이 진술 최고를 받으면, 권리금 계약이나 손해배상 채무의 존재와 범위를 사실대로 밝히는 것이 안전합니다.

실제와 다르게 진술했다가 나중에 임차인이나 다른 채권자와의 관계에서 불리해질 수 있습니다. 예를 들어 실제로는 권리금을 지급할 채무가 있는데 없다고 진술했다가 이후 채권의 존재가 밝혀지면, 제3채무자가 곤란한 처지에 놓일 수 있습니다. 진술서를 작성할 때는 계약서나 손해배상 청구 관련 자료를 근거로 정확한 금액과 조건을 기재하는 것이 바람직합니다.

여러 채권자가 동시에 노리면, 제3채무자는 공탁으로 벗어날 수 있습니다

신규임차인이나 임대인에게 압류명령을 보낸 채권자가 한 명이 아니라 여럿일 수도 있습니다. 이런 경우를 대비해 민사집행법은 제3채무자가 공탁으로 책임을 벗어날 수 있는 절차를 마련해 두었습니다. 제3채무자는 압류에 관련된 금전채권의 전액을 공탁할 수 있습니다(제248조①). 반드시 공탁해야 하는 의무는 아니고, 제3채무자가 선택할 수 있는 절차입니다.

다만 일정한 경우에는 공탁이 의무로 바뀝니다. 금전채권에 관하여 배당요구서를 송달받은 제3채무자는 배당에 참가한 채권자의 청구가 있으면 압류된 부분에 해당하는 금액을 공탁하여야 합니다(②). 반면 금전채권 중 압류되지 않은 부분을 초과해 거듭 압류명령이나 가압류명령이 내려진 경우에는, 그 명령을 송달받은 제3채무자가 압류 또는 가압류채권자의 청구가 있으면 채권의 전액에 해당하는 금액을 공탁하여야 합니다(③). 공탁해야 할 범위가 '압류된 부분'인지 '채권 전액'인지가 요건에 따라 달라지는 셈입니다.

신규임차인이나 임대인이 이런 상황에 놓이면, 자신이 두 요건 중 어디에 해당하는지부터 확인하고 공탁한 뒤에는 그 사유를 법원에 신고해야 합니다(④). 임차인 입장에서는 자신에게 다른 채권자가 더 있는지, 그 채권자들이 같은 권리금 채권을 함께 노리고 있는지를 미리 파악해 두는 것이 혼란을 줄이는 방법입니다. 공탁이 이루어지면 신규임차인이나 임대인은 그 범위에서 지급 의무를 다한 것으로 정리되므로, 이후 다툼은 법원의 배당 절차로 넘어갑니다.

판결이 나기 전이라면, 가압류로 먼저 묶어둘 수 있습니다

임차인의 채권자가 아직 확정판결 같은 집행권원을 갖고 있지 않다면, 곧바로 압류를 신청할 수는 없습니다. 이때 활용하는 절차가 가압류입니다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있고(민사집행법 제276조①), 그 채권에 조건이 붙어 있거나 기한이 차지 않은 경우에도 가압류할 수 있습니다(②).

가압류는 아무 때나 할 수 있는 절차가 아닙니다. 가압류를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있습니다(제277조). 임차인의 다른 채권자가 신규임차인에 대한 권리금 채권이나 임대인에 대한 손해배상채권을 가압류하면, 아직 판결이 나기 전이라도 신규임차인이나 임대인은 그 채권에 대해 지급을 미루게 되는 효과가 생깁니다.

아직 소송으로 확정되지 않아 금액이 다투어지고 있는 손해배상채권도 가압류나 압류의 대상이 될 수 있는지는 채권의 성격과 구체적인 사안에 따라 다르게 판단될 수 있는 영역입니다. 조건이 붙어 있거나 기한이 차지 않은 채권도 가압류할 수 있다는 규정은 있지만, 다툼이 있는 채권 전반에 그대로 적용된다고 단정하기는 어렵습니다. 신규임차인이나 임대인이 이런 채권에 대한 가압류·압류명령을 받았다면, 채권의 존재 자체를 다투는 문제와 금액을 다투는 문제는 별개라는 점을 염두에 두고 대응하는 것이 필요합니다.

가압류만 되고 오랜 시간이 지나도록 본안소송이 제기되지 않는다면, 임차인은 법원에 제소명령을 신청할 수 있습니다. 법원은 채권자에게 상당한 기간 안에 본안의 소를 제기하도록 명하여야 하고, 그 기간은 2주 이상으로 정합니다. 채권자가 이 기간을 지키지 않으면 임차인은 가압류 취소를 신청할 수 있습니다. 가압류 상태로 무작정 묶여 있기보다, 채권자에게 본안소송을 압박하는 절차가 마련돼 있다는 점을 알아두면 도움이 됩니다.

임대인이 나중에 생긴 채권으로 상계하겠다고 하면

권리금 손해배상채권이 압류된 사실을 안 임대인이 밀린 관리비나 원상복구비를 이유로 상계를 주장하는 경우가 있습니다. 이때 임대인이 내세울 수 있는 상계와 그렇지 않은 상계를 구분하는 기준이 있습니다.

반대로 압류명령을 받기 전부터 이미 가지고 있던 채권으로 상계할 수 있는지, 그 범위는 어디까지인지는 사안마다 다르게 판단될 수 있는 부분입니다. 임대인이 상계를 주장한다면 그 채권이 압류명령 송달 전에 이미 발생해 있었는지부터 확인하고, 발생 시점을 다투는 자료를 갖춰 대응하는 것이 순서입니다. 임차인 입장에서는 임대인의 상계 주장을 그대로 받아들이기 전에, 그 채권이 언제 생긴 것인지를 먼저 따져보는 것이 중요합니다.

이 원칙은 임대인뿐 아니라 신규임차인이 제3채무자인 경우에도 그대로 적용됩니다. 신규임차인이 권리금 계약과 별개로 임차인에게 다른 채권을 갖고 있었다면, 압류명령을 받기 전에 이미 발생한 채권으로는 상계를 주장할 여지가 있지만, 압류명령을 받은 뒤에 새로 발생한 채권으로는 상계로 압류채권자에게 대항할 수 없습니다. 신규임차인이나 임대인 모두 상계를 주장하기 전에 채권 발생 시점부터 정리해 두어야 하는 이유입니다.

압류금지채권 열거에 권리금 채권은 없습니다

민사집행법 제246조①은 압류할 수 없는 채권을 아홉 가지로 열거하고 있습니다. 법령상 부양료나 유족부조료, 구호사업이나 제3자의 도움으로 계속 받는 수입, 병사의 급료, 급여채권 중 일정 비율, 퇴직금 중 일정 비율, 주택임대차보호법에 따라 우선변제받을 수 있는 금액, 보장성보험의 보험금, 생계비 계좌 예금, 한 달간 생계유지에 필요한 예금이 그것입니다. 권리금 채권이나 상가건물임대차보호법상 손해배상채권은 이 아홉 가지 열거에 들어 있지 않습니다.

다만 법원은 당사자의 신청에 따라 채권자와 채무자 양쪽의 생활형편 등 사정을 고려하여 압류명령의 전부나 일부를 취소하거나, 반대로 압류하지 못하는 채권에 대해 압류명령을 내릴 수 있습니다(제246조③). 이는 법원이 재량으로 판단하는 절차이지, 신청만 하면 당연히 취소되는 절차는 아닙니다.

임차인이 이 조항을 활용하려면, 압류로 생활이나 영업에 어떤 어려움이 생기는지를 구체적인 자료로 보여주는 것이 중요합니다. 권리금 채권이 사실상 유일한 자금줄인 상황, 다른 채무를 변제할 방법이 마땅치 않은 사정 등을 정리해 신청서에 담는 방식입니다. 취소 여부는 법원이 판단할 몫이므로, 신청했다고 해서 결과를 단정할 수는 없습니다.

간혹 권리금 채권을 급여처럼 취급해 일부만 압류하게 해 달라고 요청할 수 있는지 묻는 경우가 있습니다. 그러나 급여·퇴직금·소액보증금처럼 법이 정한 압류금지채권과 권리금 채권은 성격이 다르고, 권리금 채권 자체를 압류금지채권으로 편입해 달라고 요구할 근거는 조문에 없습니다. 결국 남은 방법은 앞서 본 제246조③의 재량 취소 신청뿐이라는 점을 정확히 알아둘 필요가 있습니다.

신규임차인의 이중지급 위험과 임차인이 지금 할 수 있는 일

압류·가압류 소식을 들은 신규임차인이나 임대인 입장에서 가장 걱정하는 것은 이중지급입니다. 압류명령을 무시하고 임차인에게 권리금이나 손해배상금을 지급해 버리면, 나중에 압류채권자에게 다시 지급해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다. 그래서 신규임차인과 임대인은 압류명령을 받으면 법원 절차가 끝날 때까지 지급을 미루는 것이 안전한 선택이 됩니다. 임차인 입장에서도 상대방의 이런 태도를 탓하기보다는, 압류 자체를 해결하는 쪽으로 움직이는 것이 빠른 길입니다.

아래 세 가지 대응은 순서대로 시도해볼 수도 있고, 상황에 따라 동시에 진행할 수도 있습니다. 예를 들어 압류 범위를 확인하는 동시에 원인이 된 채무를 변제할 자금을 마련하고, 그래도 생활이 어렵다면 취소 신청까지 함께 준비하는 식입니다. 중요한 것은 압류명령을 받은 신규임차인이나 임대인에게 진행 상황을 계속 설명하며 신뢰를 유지하는 것입니다.

자주 묻는 질문

압류명령을 받았다면 확인할 것