이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 권리금 손해배상 승소 판결을 받았는데 아직 돈을 받지 못했다.
• 강제집행을 준비하던 중 임대인이 사망했다는 소식을 들었다.
• 임대인에게 상속인이 몇 명인지, 상속을 포기했는지 알 수 없다.
• 소송이 아직 진행 중인데 임대인이 사망해 재판이 어떻게 되는지 궁금하다.
• 강제집행을 이미 시작했는데 그 중간에 임대인이 사망해 절차가 멈춘 것 같다.

임대인이 사망하면 권리금 승소 판결은 어떻게 집행하나요?

권리금 손해배상채권은 상가건물임대차보호법 제10조의4③에 따라 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 상한으로 인정되고, 같은 조 ④에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 판결이 확정된 뒤에도 실제로 돈을 받으려면 별도의 강제집행 절차를 거쳐야 하는데, 이 단계에서 채무자인 임대인이 사망하는 경우가 종종 생깁니다. 특히 권리금 소송은 명도 절차, 원상회복 정산 등 다른 분쟁과 함께 진행되면서 소송 기간 자체가 길어지는 경우가 있고, 그 사이 임대인이 고령으로 사망하는 사례도 실제 상담에서 확인됩니다.

이때 가장 먼저 확인해야 할 것은 딱 하나, '강제집행이 이미 개시되었는가'입니다. 개시 전 사망과 개시 후 사망은 적용되는 조문 자체가 다르고, 채권자가 해야 할 일도 다르기 때문입니다. 아래에서 두 국면을 나누어 순서대로 정리합니다.

판결까지 받아 놓고도 정작 돈을 받지 못한 채 시간이 흐르면, 그 사이 임대인이 세상을 떠나는 일이 실제로 드물지 않게 생깁니다. 상가 임대인은 대개 고령인 경우가 많고, 오랫동안 소송이 진행되는 사이 사망하는 경우도 있습니다. 문제는 채권자인 임차인이 이 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 많다는 점입니다. 집행을 진행하려고 서류를 준비하다가 상대방이 이미 사망했다는 사실을 확인하고 나서야 절차를 다시 짜야 하는 상황이 생깁니다.

이 글은 판결이 확정된 뒤, 즉 소송 자체는 끝난 상태를 전제로 집행 단계에서 임대인이 사망한 경우를 다룹니다. 소송이 아직 진행 중인 상태에서 사망한 경우는 뒤에서 별도로 설명하지만, 결론적인 처리 방향이 다르므로 먼저 판결 확정 여부부터 확인하는 것이 순서입니다. 판결문과 판결확정증명원을 함께 놓고 확정일자를 다시 확인하는 것만으로도 이후 절차를 어느 쪽으로 진행해야 할지 방향이 상당 부분 정리됩니다.

왜 사망 시점이 중요한가 — 집행 개시 전과 후

강제집행은 집행문에 표시된 채권자와 채무자를 기준으로 진행되는 절차입니다. 민사집행법 제39조①은 강제집행이 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 임대인이 이미 사망했다면 판결에 표시된 그 사람의 성명만으로는 상속인에게 곧바로 집행을 걸 수 없다는 뜻입니다.

즉 같은 '임대인 사망'이라도 집행이 아직 시작되지 않았다면 채권자가 승계집행문이라는 새로운 문서를 받아 와야 하고, 이미 시작된 집행이라면 절차 자체는 끊기지 않고 이어진다는 점이 핵심적인 차이입니다. 이 차이를 미리 알고 있으면 임대인의 사망 소식을 들었을 때 당황하지 않고 곧바로 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.

이 구분을 놓치고 승계집행문 없이 곧바로 집행을 신청하면, 집행기관이 채무자 표시가 이미 사망한 사람으로 되어 있다는 이유로 절차를 받아들이지 않을 수 있습니다. 반대로 이미 개시된 집행인데도 승계집행문을 새로 받아야 한다고 생각해 불필요하게 절차를 멈추는 경우도 있습니다. 두 경우 모두 시간이 낭비되므로, 임대인의 사망 소식을 들은 즉시 강제집행 신청 여부와 개시 여부부터 확인하는 것이 첫 단계입니다.

집행을 시작하기 전에 임대인이 사망했다면 — 승계집행문 신청 절차

강제집행을 아직 신청하지 않은 상태에서 임대인의 사망 소식을 들었다면, 아래 순서로 승계집행문을 준비하는 것이 일반적인 흐름입니다.

1. 1
   사망 사실과 날짜 확인기본증명서 등으로 사망 사실과 정확한 날짜를 확인합니다. 이 날짜가 이후 상속인의 3월 선택 기간을 계산하는 기준이 됩니다.
2. 2
   상속인 범위 확인가족관계증명서 등으로 상속인이 누구인지, 몇 명인지를 확인합니다. 상속인이 특정되어야 승계집행문의 상대방을 정할 수 있습니다.
3. 3
   승계가 법원에 명백한 사실인지 판단승계집행문은 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 증명한 때에 내어 줍니다(제31조① 단서). 명백하지 않다면 증명서를 함께 준비합니다.
4. 4
   집행문부여신청판결을 선고한 법원(또는 소송기록을 보관하는 법원)에 승계집행문 부여를 신청합니다.
5. 5
   재판장의 명령승계집행문은 재판장의 명령이 있어야 내어 줍니다(제32조①). 필요하면 재판장이 상속인을 심문할 수 있습니다(제32조②).
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   상속인에게 송달 후 집행 개시조건부·승계 집행에 해당하므로, 집행문을 강제집행 개시 전에 채무자의 승계인, 즉 상속인에게 송달하여야 합니다(제39조②). 그 뒤에야 강제집행을 개시할 수 있습니다.

서류 명칭이나 신청 방식은 법원마다 세부적으로 다를 수 있으므로, 신청 전에 담당 재판부나 경험 있는 대리인을 통해 최신 양식과 첨부서류 목록을 확인하는 것이 시행착오를 줄이는 길입니다.

이 순서에서 시간이 가장 많이 걸리는 지점은 3번, 즉 승계 사실을 증명하는 단계입니다. 상속인이 협조적이면 서류만으로 비교적 수월하게 넘어가지만, 상속인이 여러 명이거나 소재가 불분명하면 다음에 설명하는 집행문부여의 소로 넘어가야 할 수도 있습니다.

승계집행문을 받는 데 걸리는 기간은 상속인 확인이 얼마나 수월한지에 따라 크게 갈립니다. 상속인이 한 명이고 협조적이라면 서류 준비와 신청, 명령까지 비교적 짧은 기간에 끝날 수 있지만, 상속인이 여럿이고 그중 일부가 연락이 닿지 않는다면 훨씬 더 오래 걸릴 수 있습니다. 이 절차가 늘어지는 동안 다른 채권자가 같은 상속재산에 먼저 손을 대는 경우도 있으므로, 서류 준비를 미루지 않고 병행해서 진행하는 것이 좋습니다.

승계 사실을 증명할 수 없다면? 집행문부여의 소

서류만으로 승계 사실을 증명하기 어려운 경우를 대비해 민사집행법은 별도의 소송 절차를 두고 있습니다. 제33조는 제30조② 및 제31조의 규정에 따라 필요한 증명을 할 수 없는 때에는 채권자가 집행문을 내어 달라는 소를 제1심 법원에 제기할 수 있다고 정합니다.

상속인이 여럿이어서 상속분 확인이 복잡하거나, 상속인 중 일부가 협조하지 않아 증명서를 갖추기 어려운 경우에 이 절차를 쓰게 됩니다. 통상적인 승계집행문 신청보다 시간이 더 걸릴 수 있는 절차이므로, 시효나 다른 일정을 함께 챙기면서 진행하는 것이 안전합니다.

집행문부여의 소는 일반 민사소송 형태로 진행되며, 그 결과에 따라 승계집행문을 받을 수 있는지가 정해집니다. 이 절차가 필요한지 여부는 상속인 확인 단계에서 판단되므로, 앞서 정리한 절차 2번과 3번을 최대한 꼼꼼히 밟아 두는 것이 뒤로 갈수록 도움이 됩니다.

실무에서는 상속인이 존재 자체를 알리지 않거나, 여러 명의 공동상속인 중 일부만 확인되고 나머지는 소재를 알 수 없는 경우에 이 절차로 넘어가는 일이 많습니다. 이런 경우 채권자가 스스로 가족관계등록부나 주민등록 관련 자료를 확인하는 데 한계가 있을 수 있어, 법원의 사실조회나 문서제출명령 같은 절차를 함께 활용하는 방안도 검토 대상이 됩니다. 다만 구체적으로 어떤 조회 방법이 받아들여질지는 사건마다 다르게 판단되는 영역이라 이 글에서 일률적으로 안내하기는 어렵습니다.

집행문부여의 소까지 가지 않도록 미리 대비하는 방법도 있습니다. 판결이 확정된 뒤 곧바로 강제집행을 신청해 두면, 그사이 임대인이 사망하더라도 이미 개시된 집행으로 다루어질 가능성이 높아져 승계집행문이라는 별도 절차를 밟지 않아도 되는 경우가 생깁니다. 판결을 받아 두고도 집행을 미루는 경우가 있는데, 임대인의 나이나 건강 상태가 걱정된다면 집행을 서두르는 편이 안전할 수 있습니다.

이미 강제집행에 들어간 뒤에 임대인이 사망했다면

강제집행이 이미 개시된 상태, 예를 들어 부동산이나 채권에 대한 압류가 이미 이루어진 상태에서 임대인이 사망했다면 상황이 조금 다릅니다. 민사집행법 제52조①은 강제집행을 개시한 뒤에 채무자가 죽은 때에는 상속재산에 대하여 강제집행을 계속하여 진행한다고 정합니다. 처음부터 절차를 다시 신청하거나 승계집행문을 새로 받을 필요가 원칙적으로 없다는 뜻입니다.

다만 집행 과정에서는 채무자에게 알려야 할 집행행위, 예를 들어 매각기일 통지 같은 것이 있을 수 있습니다. 이때 상속인이 없거나 상속인이 있는 곳이 분명하지 않으면, 집행법원은 채권자의 신청에 따라 상속재산 또는 상속인을 위한 특별대리인을 선임하여야 합니다(제52조②). '할 수 있다'가 아니라 '하여야 한다'는 문언이므로, 요건이 갖추어지면 법원이 선임을 해 주는 구조입니다.

이 특별대리인에 관하여는 민사소송법 제62조제2항부터 제5항까지의 규정을 준용합니다(제52조③). 특별대리인이 선임된 뒤에는 채무자에게 알려야 할 집행 관련 서류와 통지를 특별대리인에게 보내는 방식으로 절차가 이어집니다.

여기서 채권자가 놓치기 쉬운 부분은, 특별대리인 선임이 법원 직권이 아니라 채권자의 '신청'을 전제로 한다는 점입니다. 상속인의 소재를 알 수 없어 집행행위 통지가 불가능한 상황이라면, 채권자 쪽에서 먼저 특별대리인 선임 신청을 검토해야 절차가 멈추지 않습니다.

이미 진행 중이던 절차, 예를 들어 매각을 위한 감정이나 현황조사처럼 채무자에게 별도로 알릴 필요가 없는 절차라면 임대인의 사망과 무관하게 그대로 이어지는 경우가 많습니다. 절차가 멈추는 지점은 어디까지나 '채무자에게 알려야 할 집행행위'를 실시해야 하는데 그 상대방이 없거나 찾을 수 없을 때입니다. 그러므로 집행 개시 후 사망 소식을 들었다고 해서 무조건 절차 전체를 다시 짜야 하는 것은 아니고, 지금 어느 단계에서 통지가 필요한지부터 확인하는 것이 실무적으로 맞는 순서입니다.

특별대리인은 상속재산 또는 상속인을 위해 선임되는 것이므로, 그 활동 범위는 해당 집행 절차에 한정됩니다. 다른 재산에 대한 별도의 집행이나 새로운 소송까지 특별대리인이 당연히 관여하는 것은 아니라는 점도 함께 알아 두면 혼선을 줄일 수 있습니다.

상속인이 상속을 포기하거나 한정승인을 하면 집행 대상이 달라질 수 있습니다

승계집행문의 상대방을 정하는 과정에서 반드시 확인해야 할 것이 상속인의 선택입니다. 민법 제1019조①은 상속인이 상속개시 있음을 안 날부터 3월 내에 단순승인, 한정승인 또는 포기를 할 수 있고, 이 기간은 이해관계인 또는 검사의 청구로 가정법원이 늘려 줄 수 있다고 정합니다.

상속을 포기하면 민법 제1042조에 따라 그 효력이 상속개시된 때로 소급합니다. 풀어 말하면, 포기한 사람은 상속 관계의 출발점부터 상속인이 아니었던 것으로 다루어진다는 뜻이고, 그만큼 승계집행문을 받아야 할 대상도 달라질 수 있습니다. 반대로 상속인이 상속으로 얻은 재산의 범위에서만 책임을 지겠다고 밝히는 한정승인은, 민법 제1030조①에 따라 제1019조①③④의 기간 안에 상속재산 목록을 첨부하여 가정법원에 신고하는 방식으로 이루어집니다.

포기와 한정승인 모두 가정법원에 신고하는 방식이라는 점(포기는 제1041조)에서 사실 여부를 채권자가 스스로 알기는 쉽지 않습니다. 그래서 실무적으로는 승계집행문을 신청하기 전에 상속인 쪽에 직접 확인하거나, 이해관계인의 지위에서 확인 절차를 거치는 방법을 함께 검토하게 됩니다.

표에서 보듯 상속인이 여럿이고 그 선택이 저마다 다르면, 승계집행문 한 장으로 끝나지 않고 상속인별로 대응이 달라질 수 있습니다. 공동상속인은 민법 제1007조에 따라 각자의 상속분에 응하여 피상속인의 권리의무를 승계하는데, 권리금 손해배상채무처럼 금전으로 갚아야 하는 채무가 공동상속인들 사이에서 구체적으로 어떻게 나뉘어 귀속되는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있는 영역이라 이 글에서 일률적으로 단정하기는 어렵습니다.

예를 들어 상속인이 배우자와 자녀 두 명, 모두 세 명인데 그중 한 명만 한정승인을 신고하고 나머지는 아무런 신고를 하지 않은 채 3월이 지났다면, 신고하지 않은 두 명은 민법 제1026조 2호가 정한 법정단순승인 사유(제1019조① 기간 내 한정승인이나 포기를 하지 않은 경우)에 해당해 단순승인을 한 것으로 다루어질 수 있고, 이 두 명에 대해서는 제1005조에 따른 포괄승계 법리가, 한정승인을 신고한 한 명에 대해서는 재산 범위 한정 법리가 각각 적용되는 구조가 됩니다. 이처럼 상속인별로 선택이 갈리면 승계집행문 신청서에도 그 내용을 정확히 반영해야 하므로, 상속인 각자의 신고 여부를 개별적으로 확인하는 작업이 꼭 필요합니다.

상속인 확인과 선택 여부 확인은 시간이 걸리는 작업이지만, 이를 건너뛰고 승계집행문을 신청하면 나중에 정정 신청을 다시 해야 하는 등 오히려 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 처음부터 상속인 전원의 명단과 각자의 선택 여부를 표로 정리해 두면 이후 절차 전체를 훨씬 수월하게 진행할 수 있습니다.

소송이 아직 진행 중일 때 임대인이 사망했다면

지금까지는 판결이 이미 확정된 뒤의 이야기였습니다. 그런데 아직 판결이 확정되지 않은, 즉 소송이 진행 중인 상태에서 임대인이 사망하는 경우도 있습니다. 이때는 앞서 살펴본 집행 단계의 이야기와는 다른 조문이 적용됩니다.

민사소송법 제233조①은 당사자가 죽은 때에 소송절차는 중단되고, 이 경우 상속인·상속재산관리인 그 밖에 법률에 의하여 소송을 계속하여 수행할 사람이 소송절차를 수계하여야 한다고 정합니다. 즉 소송이 자동으로 끝나는 것이 아니라, 재판이 잠시 멈춘 채 상속인 쪽에서 소송을 이어받는 절차를 거쳐야 다시 진행된다는 뜻입니다. 다만 같은 조 ②은 상속인이 상속을 포기할 수 있는 동안은 소송절차를 수계하지 못한다고 정해, 3월의 선택 기간 동안은 상속인에게 수계를 강제하지 않는 구조를 두고 있습니다.

여기서 반드시 구분해야 할 것이 확정 전과 확정 후입니다. 판결이 아직 확정되지 않은 상태, 즉 1심이 진행 중이거나 항소심이 계속 중인 상태에서 임대인이 사망했다면 소송절차가 중단되고, 상속인의 수계 절차를 거쳐야 재판이 다시 진행됩니다. 반대로 이미 판결이 확정된 뒤에 임대인이 사망했다면 재판 자체는 끝난 상태이므로 민사소송법 제233조가 적용될 소송절차가 남아 있지 않고, 앞서 살펴본 집행 단계의 문제, 즉 개시 전이면 승계집행문, 개시 후면 상속재산에 대한 집행 계속으로 넘어가게 됩니다.

따라서 임대인의 사망 소식을 들었을 때 가장 먼저 확인할 것은 '판결이 확정되었는가'이고, 그다음이 '강제집행이 개시되었는가'입니다. 이 두 질문의 답에 따라 이 글에서 소개한 세 갈래, 즉 소송 중단·수계, 승계집행문, 상속재산에 대한 집행 계속 중 어느 쪽으로 갈지가 정해집니다.

소송 중단·수계 절차에서 상속인·상속재산관리인 그 밖에 법률에 의하여 소송을 계속하여 수행할 사람이 명확히 정해지지 않은 경우도 있습니다. 상속인 전원이 상속을 포기했거나 상속인의 존재 자체가 불분명한 경우가 그렇습니다. 이런 상황에서는 소송을 이어갈 사람을 별도로 확보하는 절차가 필요할 수 있고, 그 구체적인 방법은 사안마다 다르게 검토되므로 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

수계 절차를 거치지 않은 채 상속인을 상대로 소송을 계속 진행하면, 그 소송행위 자체가 효력을 인정받지 못할 위험이 있습니다. 임대인의 사망 소식을 들었는데도 소송이 그대로 진행되는 것처럼 보인다고 해서 안심할 일은 아니며, 법원과 상대방 소송대리인에게 사망 사실을 알리고 수계 절차가 정상적으로 이루어지고 있는지 확인하는 것이 필요합니다.

실무에서 준비할 서류와 확인 순서

실제로 임대인의 사망 소식을 들었을 때 임차인이 순서대로 챙겨 볼 것을 정리하면 다음과 같습니다. 서류를 한꺼번에 다 갖추려 하기보다는, 지금 내 사건이 집행 개시 전인지 후인지부터 확정한 다음 그에 맞는 서류만 좁혀서 준비하는 편이 시간을 아낄 수 있습니다.

준비 과정에서 가장 흔한 실수는 상속인 확인을 미루고 승계집행문 신청서부터 작성하는 것입니다. 상속인 범위가 확정되지 않은 상태에서 신청서를 내면 보정 요구를 받아 다시 서류를 갖추느라 시간이 더 걸리는 경우가 많습니다. 아래 순서를 그대로 따라가면 이런 시행착오를 줄일 수 있습니다.

서류를 준비하면서 동시에 점검할 것은 권리금 손해배상 판결문에 임대인의 인적사항이 정확하게 기재되어 있는지입니다. 이름이나 주소 표기가 최근 가족관계증명서와 다르면 승계 사실을 증명하는 과정에서 추가 소명이 필요할 수 있으므로, 판결문과 최신 가족관계증명서를 나란히 놓고 대조해 두는 것이 좋습니다.

• 판결문과 판결확정증명원 원본을 다시 확인합니다.
• 임대인의 기본증명서·가족관계증명서로 사망일자와 상속인 범위를 확인합니다.
• 상속포기·한정승인 신고 여부를 상속인 측에 확인하거나 이해관계인으로서 확인하는 방법을 검토합니다.
• 승계가 법원에 명백한 사실인지, 별도 증명서가 필요한지 판단합니다.
• 집행 개시 전이면 승계집행문 신청서를, 개시 후이면 특별대리인 선임 필요 여부를 준비합니다.
• 손해배상채권의 3년 시효(제10조의4④, 임대차 종료일 기산)가 얼마나 남았는지 함께 확인합니다.

자주 묻는 질문