이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 프랜차이즈 가맹점을 운영하다 본사 직영법인 명의로 신규임차인을 주선했는데 임대인이 "법인은 안 된다"며 거절했다.
• 개인사업자로 운영하다 사업 확장을 위해 새로 법인을 설립한 신규임차인을 데려갔더니 임대인이 갑자기 태도를 바꿨다.
• 임대인이 "법인은 책임 소재가 불분명하다", "대표 개인 명의로 다시 계약하라"며 계약 체결을 계속 미루고 있다.
• 법인 신규임차인의 법인등기사항이나 재무자료를 어디까지, 어떤 방식으로 임대인에게 제공해야 하는지 감이 잡히지 않는다.
• 거절이 계속되면서 임대차 종료일이 다가오는데, 지금 손해배상 청구까지 준비해야 하는 단계인지 판단이 서지 않는다.

신규임차인이 법인이라는 이유만으로 권리금 계약을 거절할 수 있을까

상가건물임대차보호법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 네 가지 행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정한다. 그중 4호는 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"를 방해행위로 규정한다. 법인 신규임차인 권리금 거절 사례에서 문제 되는 지점이 바로 이 4호다.

핵심은 "정당한 사유 없이"라는 문구다. 임대인이 아무 이유 없이 계약 체결을 거절하면 위법하지만, 정당한 사유가 있다면 거절이 허용된다. 그렇다면 신규임차인이 법인이라는 형태가 그 정당한 사유에 해당하는지가 관건인데, 조문은 이를 직접 규정하지 않는다.

상가법 제10조의4②는 1호부터 4호까지의 사유가 있으면 ①4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1호는 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우", 2호는 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우"다. 이 목록 어디에도 법인이라서 정당한 사유가 된다는 내용은 없다.

따라서 임대인이 단지 "법인은 안 받는다"거나 "개인 명의가 아니면 곤란하다"는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 거절한다면, 그 거절이 4호의 방해행위에 해당하는지부터 짚어볼 필요가 있다. 물론 ②에 열거되지 않은 다른 사정이 정당한 사유로 인정될 여지가 아예 없다고 단정할 수는 없고, 이는 개별 사안의 구체적 사정에 따라 달라질 수 있는 영역이다.

여기서 방해행위 4가지 유형을 함께 알아두면 상황 판단에 도움이 된다. 1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임대인이 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 2호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위다. 법인이라서 조건을 유독 까다롭게 붙이는 경우라면 3호나 4호 어느 쪽에 해당하는지 함께 살펴야 한다.

4호가 "그 밖에"라는 표현으로 넓게 규정된 이유도 짚어볼 만하다. 1호부터 3호까지는 권리금 요구·지급 방해·고액 차임 요구처럼 구체적인 행위 유형을 특정하고 있지만, 실제 현장에서는 이 세 유형에 딱 들어맞지 않으면서도 사실상 계약을 무산시키는 다양한 방식이 나타날 수 있다. 4호는 이런 빈틈을 막기 위해 "정당한 사유 없는 계약 체결 거절"이라는 포괄적인 표현을 둔 것으로 볼 수 있고, 법인이라는 이유만으로 계약을 거절하는 사례도 이 4호가 포섭하는 범위 안에서 검토되는 것이 자연스럽다.

한 가지 구별해 둘 점은 ②4호다. ②4호는 "임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우"에 ①4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다는 규정으로, 이는 임대인이 직접 고른 사람과 임차인 사이에 권리금 계약과 지급이 이미 끝난 경우를 말한다. 법인 신규임차인을 거절하면서 임대인이 별도로 자신이 선택한 신규임차인을 내세우는 상황이라면, 단순히 "법인이라 싫다"는 차원을 넘어 이 ②4호가 실제로 적용되는 사안인지까지 함께 확인해야 한다.

임대인이 내세우는 "법인이라서 안 된다"는 말, 정당한 사유가 될까

실무에서 임대인이 법인 신규임차인을 거절하며 내세우는 말은 대체로 비슷하다. 아래 세 가지 주장을 조문 기준으로 하나씩 짚어본다.

아래 표는 임대인이 흔히 내세우는 주장과 조문상 판단을 나란히 정리한 것이다.

물론 ②에 열거되지 않은 사정이라도 임대인이 다른 정당한 사유를 주장할 가능성 자체가 완전히 막혀 있는 것은 아니다. 다만 그 판단은 개별 사안마다 다르게 이뤄질 수 있는 영역이므로, 임차인 입장에서는 임대인의 거절 사유를 서면으로 명확히 받아두는 것이 이후 대응에서 중요한 자료가 된다.

"책임 소재가 불분명하다"는 말이 실제로 무엇을 가리키는지도 따져볼 필요가 있다. 임대인이 정말 걱정하는 것이 계약 이행 주체가 누구인지 특정되지 않는 상황이라면, 이는 계약서에 법인의 상호·대표자·연락 담당자를 명확히 기재하는 것으로 해결될 문제이지 법인이라는 형태 자체를 거절할 사유는 아니다. 반대로 그 말이 실제로는 법인 명의라서 향후 분쟁 시 상대하기 번거롭다는 막연한 선호에 불과하다면, 이는 더더욱 ②가 정한 정당한 사유에 해당하지 않는다.

임대인의 거절 사유를 다투려면 결국 증거가 뒷받침되어야 한다. 신규임차인 주선 사실을 통지한 서면, 임대인의 답변이나 거절 의사를 확인할 수 있는 문자·통화 기록, 법인 자료를 전달한 일시와 방법을 보여주는 자료를 시간 순서대로 정리해두는 것이 실무적으로 가장 중요하다. 구두로만 오간 대화라도 날짜와 발언 내용을 메모로 남겨두면 나중에 방해행위 여부를 다투는 데 참고자료가 될 수 있다.

상가법은 애초에 법인 신규임차인을 가로막지 않습니다

상가건물임대차보호법은 법인이 임차인이 되는 상황을 전제로 여러 조문을 두고 있다. 제3조①은 대항력을 갖추는 요건으로 건물의 인도와 사업자등록 신청을 들면서, 그 사업자등록의 근거로 부가가치세법·소득세법에 따른 사업자등록과 나란히 법인세법에 따른 사업자등록을 명시한다. 개인사업자뿐 아니라 법인도 상가건물의 임차인이 될 수 있다는 전제가 조문 자체에 담겨 있는 셈이다.

즉 신규임차인이 법인이라는 사실은 상가법이 예정하지 않은 특이한 사정이 아니라, 법이 애초부터 상정하고 있는 통상적인 임차 형태 중 하나다. 프랜차이즈 본사가 가맹점을 직영으로 전환하며 법인 명의로 들어오는 경우나, 개인사업자가 사업 확장을 위해 법인을 설립해 권리금을 주고 인수하는 경우 모두 여기에 해당한다.

그렇다고 법인 신규임차인에게 임대인이 아무런 확인 절차도 거칠 수 없다는 뜻은 아니다. 법인이라도 보증금·차임을 낼 자력이 있는지, 임차인으로서 의무를 이행할 능력이 있는지는 여전히 확인할 수 있는 사항이다. 다만 그 확인은 "법인이라서"가 아니라 그 법인의 구체적인 재무 상태와 이행 능력을 기준으로 이뤄져야 한다는 점이 다르다.

임대차 관계에서 법인 임차인과 개인 임차인을 다르게 취급하는 조문도 있지만, 그것은 회수기회 보호나 계약 체결 거절 여부와는 다른 국면의 이야기다. 회수기회 보호 국면에서만큼은 신규임차인이 법인인지 개인인지에 따라 조문의 보호 범위 자체가 달라지지 않는다는 점을 기억해 둘 필요가 있다.

실제 상가 임대차 현장에서도 법인 신규임차인은 드문 사례가 아니다. 프랜차이즈 브랜드가 성과가 좋은 가맹점을 직영으로 전환하는 경우, 개인사업자가 여러 매장을 운영하기 위해 법인을 설립하는 경우, 동업자들이 지분 관계를 명확히 하려고 법인 형태로 상가를 인수하는 경우 모두 흔하게 볼 수 있는 유형이다. 이런 거래 관행이 이미 자리 잡은 상황에서 법인이라는 이유만으로 권리금 계약이 막힌다면, 신규임차인을 구하는 임차인의 선택지가 부당하게 좁아지는 결과로 이어질 수 있다.

임대인 입장에서도 법인 신규임차인이 반드시 불리한 것은 아니다. 법인은 개인보다 재무 자료가 체계적으로 정리되어 있는 경우가 많고, 법인등기사항을 통해 대표자·소재지 같은 정보를 공적으로 확인할 수 있다는 장점도 있다. 법인이라는 사정을 무조건 부정적으로 볼 이유는 없다.

법인 신규임차인을 주선할 때 임차인이 챙겨야 할 자료 3가지

상가법 제10조의4⑤는 "임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다"고 정한다. 이 정보제공의무의 주체는 임대인이 아니라 임차인이다. 법인 신규임차인을 주선하는 경우, 이 의무를 성실히 이행해두면 임대인이 "법인이라 확인할 방법이 없다"는 식으로 거절 사유를 만드는 것을 미리 막을 수 있다.

이 자료들을 신규임차인 주선 통지와 함께 서면으로 전달하고, 전달한 날짜와 방법 자체를 기록해두면 나중에 임대인이 "정보가 없어서 판단할 수 없었다"고 주장하는 상황을 방지하는 데 도움이 된다. 우편이나 이메일처럼 발송 기록이 남는 방법을 쓰는 것이 특히 유용하다.

다만 정보제공의무가 임대인이 요구하는 모든 자료를 무제한으로 넘겨야 한다는 뜻은 아니다. 조문이 정한 범위는 보증금·차임을 지급할 자력과 임차인으로서의 의무를 이행할 의사·능력에 관한 정보로 한정된다. 신규임차인의 영업 노하우나 본사와의 내부 계약 조건처럼 자력·이행 능력 판단과 직접 관련이 없는 영업상 민감한 자료까지 요구받는다면, 그 요구가 조문이 정한 범위를 넘어서는 것은 아닌지 함께 살펴볼 필요가 있다.

자료를 전달하는 시점도 중요하다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지가 임대인의 방해행위가 문제 되는 기간이므로, 이 기간 안에 서면 주선과 자료 제공이 이뤄지도록 일정을 미리 잡아두는 것이 안전하다. 종료일이 임박해서야 법인 자료를 준비하기 시작하면, 임대인이 검토할 시간이 부족했다는 식의 다른 논쟁으로 번질 수 있으므로 여유를 두고 진행하는 편이 좋다.

대표 개인의 연대보증까지 요구받았다면

임대인이 법인 신규임차인에게 계약 조건으로 대표 개인의 연대보증을 요구하는 경우도 실무에서 자주 보인다. 이는 법인이라는 형태를 이유로 한 거절과는 다른 문제로, 신규임차인에게 과도한 조건을 붙이는 것이 3호나 4호 방해행위에 해당하는지를 따로 살펴야 하는 영역이다. 이 쟁점만으로도 다룰 내용이 많아 별도로 정리해둔 자료가 있으니, 이 글에서는 연대보증 요구 자체가 곧바로 위법이 되는 것은 아니라는 점과, 그 요구가 계약을 사실상 무산시키려는 수단으로 쓰였는지가 중요한 판단 기준이 된다는 점만 짚어둔다.

실무에서는 법인이라는 이유의 거절과 연대보증 요구가 한 번에 섞여서 나오는 경우도 있다. "법인은 못 믿으니 대표가 개인 보증을 서지 않으면 계약할 수 없다"는 식이다. 이런 상황이라면 두 쟁점을 분리해서 각각 서면으로 확인해두는 것이 좋다. 법인 형태 자체에 대한 거부인지, 연대보증이라는 별도 조건에 대한 요구인지를 구분해두면 나중에 방해행위를 다툴 때 쟁점이 흐려지지 않는다.

법인 신규임차인과 개인 신규임차인, 임대인이 확인할 수 있는 것의 차이

임대인 입장에서 신규임차인이 법인인지 개인인지에 따라 확인 방법이 조금 달라지는 것은 사실이다. 하지만 확인할 수 있는 항목의 성격 자체는 크게 다르지 않다.

결국 개인이든 법인이든 임대인이 확인할 수 있는 것은 자력과 의무 이행 능력이라는 같은 잣대다. 신규임차인의 법적 형태가 다르다고 해서 임대인에게 더 넓은 거절 권한이 새로 생기는 것은 아니라는 점이 이 비교의 핵심이다.

예를 들어 개인 신규임차인이라면 임대인은 재직증명서나 소득금액증명, 최근 몇 달간의 계좌 거래내역 같은 자료로 자력을 가늠하려 할 수 있다. 법인 신규임차인이라면 이에 대응하는 자료가 재무제표나 부가가치세 신고 자료, 매출 현황표가 될 수 있다. 자료의 종류만 다를 뿐, 두 경우 모두 "지급할 자력이 있는가"라는 같은 질문에 답하기 위한 자료라는 점에서 본질은 같다.

그렇기 때문에 임대인이 개인 신규임차인에게는 요구하지 않을 법한 과도한 자료를 유독 법인 신규임차인에게만 요구한다면, 그 자체가 형평에 맞는지 되짚어볼 지점이 된다. 자력·이행 능력 판단에 필요한 수준을 넘어서는 요구가 반복된다면, 그 경위 역시 방해행위 여부를 다투는 자료로 함께 기록해 둘 필요가 있다.

법인이라는 이유로 거절당했을 때, 임차인이 밟아야 할 절차

임대인이 법인이라는 이유로 거절 의사를 밝혔다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서를 따라 기록을 남기는 것이 중요하다. 각 단계에서 남긴 서면과 자료는 나중에 손해배상을 청구할 때 방해행위의 경위를 보여주는 핵심 증거가 된다.

• 1. 서면 주선법인등기사항·재무자료·대표자 정보를 갖춰 임대인에게 서면으로 계약 체결을 요청한다(제10조의4⑤ 정보제공의무 이행).
• 2. 거절 사유 서면 요구임대인이 거절 의사를 밝히면 그 사유를 구체적으로 서면으로 요청한다. "법인이라서"라는 답변만 돌아온다면 그 자체가 중요한 기록이 된다.
• 3. 자료 보완자력이나 이행 능력을 문제 삼는다면 추가 자료로 보완하되, 보완 요청과 제공 내역을 모두 서면으로 남긴다.
• 4. 손해배상 청구 검토정당한 사유 없이 계약 체결이 계속 거절된다면 제10조의4③에 따라 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
• 5. 시효 관리손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로(제10조의4④), 종료일을 기준으로 기간을 관리한다.

정리하며, 법인 신규임차인 권리금 거절 대응의 핵심

신규임차인이 법인이라는 사실 하나만으로 임대인이 권리금 계약 체결을 거절할 근거는 상가법 어디에도 없다. 법이 정당한 사유로 인정하는 것은 자력 문제와 의무 이행 능력 문제이고, 이는 법인이든 개인이든 같은 기준으로 판단된다. 법인 신규임차인 권리금 거절 상황에서 임차인이 할 일은 감정적으로 반박하는 것이 아니라, 조문이 정한 자력·이행 능력 자료를 미리 갖춰 서면으로 대응하는 것이다.

임대인이 거절 사유를 명확히 밝히지 않거나 "법인이라서"라는 답만 반복한다면, 그 경과 자체가 정당한 사유 없는 거절을 뒷받침하는 자료가 될 수 있다. 서면 주선부터 거절 사유 요구, 자료 보완까지의 기록을 시간 순서대로 정리해두면 이후 손해배상 청구로 이어지더라도 대응이 한결 수월해진다.

반대로 임대인이 법인 신규임차인의 자력이나 이행 능력을 구체적인 근거로 문제 삼는 경우라면, 그 문제를 해결하는 방향으로 자료를 보완하는 것이 우선이다. 방해행위를 다투는 절차로 곧장 넘어가기보다, 먼저 자력을 소명할 수 있는 자료를 충분히 갖춰 제시하고 그래도 거절이 반복되는지를 지켜보는 것이 실무적으로 더 효율적인 경우가 많다. 어느 경로로 진행하든 임대차 종료일이 다가올수록 선택지가 줄어들 수 있으므로, 거절 의사를 처음 확인한 시점부터 곧바로 다음 단계를 준비하는 것이 바람직하다.

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법인 신규임차인 권리금 거절 상담에서 자주 확인하게 되는 것은, 거절 초기에 남긴 기록의 밀도가 이후 대응 방향을 크게 좌우한다는 점이다. 지금 거절을 당한 단계라면 늦었다고 생각하지 말고, 지금부터라도 서면으로 사실관계를 정리해 나가는 것이 가장 확실한 대응이다. 임대차 종료일까지 남은 기간을 확인하고, 그 안에서 서면 요청과 답변, 자료 보완을 차근차근 진행해 나가면 된다.

자주 묻는 질문