가게를 넘기고 받는 자리에서는 같은 단어 '권리금'을 두고도 서 있는 위치가 다르면 확인해야 할 것이 완전히 달라집니다. 이 글은 넘기는 쪽(양도인, 기존 임차인)과 받는 쪽(양수인, 신규임차인이 되려는 자)의 입장을 나란히 놓고, 정의·당사자·임대인 거절 대응·계약 파기 정산·임대인 동의·재차 회수라는 여섯 가지 기준으로 정리했습니다.

• 가게를 넘기려는데 권리금을 얼마나, 누구에게서 받을 수 있는지 헷갈리는 양도인(기존 임차인)
• 권리금을 주고 가게를 인수하려는데 계약이 깨지면 낸 돈을 돌려받을 수 있는지 걱정되는 양수인(신규임차인이 되려는 자)
• 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하거나 까다로운 조건을 걸어 진행이 막힌 경우
• 임대인 동의를 받기 전에 권리금만 먼저 주고받고 가게를 넘기려는 경우
• 계약금만 건넨 상태에서 인수를 그만두고 싶어진 경우

여기서 다루는 여섯 가지는 상가건물임대차보호법과 민법 조문에 근거를 둔 것으로, 계약서를 쓰기 전 미리 점검할수록 나중에 다툼이 줄어드는 항목들입니다. 각 기준마다 양도인과 양수인이 챙길 내용을 나란히 적었으니, 지금 자신이 어느 쪽인지 먼저 확인한 뒤 해당하는 부분을 집중해서 읽어보시기 바랍니다.

가게 권리금이란, 법적으로 정확히 무엇을 넘기고 받는 돈인가?

상가건물임대차보호법 제10조의3①은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서, "임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에" 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. 여기서 다섯 가지 항목은 '등'으로 끝나는 예시 열거이지 그 다섯 가지로 한정되는 목록이 아닙니다. 실제 계약서에서는 업종·상권·건물 상태에 따라 이 예시에 들지 않는 요소도 권리금 산정에 함께 반영되는 경우가 많습니다.

양도인(기존 임차인) 입장에서는 자신이 넘기는 것이 구체적으로 무엇인지부터 목록으로 정리해 두는 것이 첫 단추입니다. 인테리어와 집기 같은 시설, 단골과 거래처 명단, 영업 노하우와 운영 매뉴얼, 그리고 지금 자리가 갖는 유동인구·접근성 같은 위치상의 이점을 항목별로 계약서에 적어 두면 나중에 '무엇을 못 받았다'는 다툼을 줄일 수 있습니다.

양수인(신규임차인이 되려는 자) 입장에서는 같은 목록을 반대 방향에서 확인해야 합니다. 시설이 계약서 기재와 실제 상태가 같은지, 거래처 명단이 실질적으로 이어지는지, 노하우 인수인계가 어떤 방식과 기간으로 이뤄지는지, 위치의 이점이 실제 매출로 연결되는 요소인지를 인수 전에 직접 점검하는 편이 분쟁을 줄입니다.

정의 조문은 "임대인, 임차인에게" 지급하는 대가로 되어 있어, 문언만 보면 임대인에게 낸 돈도 권리금에 해당할 수 있습니다. 다만 임대인의 방해행위를 막아 주는 회수기회 보호(제10조의4)는 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 권리금 계약(제10조의3②)을 전제로 하므로, '권리금의 정의'와 '회수기회 보호를 받는 권리금 계약'은 서로 다른 층위라는 점을 구분해서 봐야 합니다.

권리금 산정에서 실무적으로 자주 다뤄지는 항목은 조문의 다섯 가지 예시 외에도 다양합니다. 프랜차이즈 가맹점이라면 가맹 지위나 브랜드 사용권이 함께 거론되기도 하고, 인허가가 필요한 업종이라면 영업신고나 인허가 승계 여부가 실질적으로 가치를 좌우하는 요소가 되기도 합니다. 이런 항목들이 조문의 다섯 가지에 문언 그대로 포함되는지를 따지기보다는, 계약 당사자가 '등' 예시 안에서 구체적으로 특정해 계약서에 반영했는지가 실무에서 더 중요하게 다뤄집니다.

정의 조문을 읽을 때 흔히 하는 오해 중 하나는 권리금이 곧 시설비나 인테리어 값만을 가리킨다고 생각하는 것입니다. 조문은 시설·비품과 함께 거래처, 신용, 노하우, 위치의 이점까지 나란히 열거하고 있어 무형의 가치도 권리금 산정에 포함된다는 점을 분명히 하고 있습니다. 양도인은 이 무형의 가치를 어떻게 설명하고 입증할지, 양수인은 그 무형의 가치가 인수 후에도 실제로 얼마나 이어지는지를 각각 인수 전에 짚어 봐야 합니다.

권리금 관련 상담은 계약이 이미 상당히 진행된 뒤에야 찾아오시는 경우가 적지 않습니다. 정의를 확인하고 계약서 문구를 다듬는 이 단계에서 미리 점검받으면, 나중에 분쟁이 생기더라도 대응할 수 있는 방법이 훨씬 다양하게 남아 있습니다. 계약서에 도장을 찍기 전이 가장 손댈 여지가 많은 시점이라는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

권리금 계약의 당사자, 임대인은 왜 계약서에 없을까

상가건물임대차보호법 제10조의3②는 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"으로 정의합니다. 즉 권리금 계약의 당사자는 양도인(임차인)과 양수인(신규임차인이 되려는 자) 두 사람이고, 임대인은 이 계약의 당사자가 아닙니다.

그렇다고 임대인이 완전히 빠지는 것은 아닙니다. 임대인은 새 임대차계약을 체결할지 여부를 결정하는 별도의 당사자로 등장하고, 정당한 사유 없이 거절하면 제10조의4①4호가 정한 방해행위 문제로 넘어갑니다. 바로 이 지점에서 양도인과 양수인의 이해관계가 갈라지기 시작합니다.

양도인은 임대인의 협조와 무관하게 신규임차인과 권리금 계약 자체는 체결할 수 있지만, 실제로 새 임대차가 성사되지 않으면 양수인이 가게를 인수할 수 없어 권리금 계약도 함께 흔들릴 수 있습니다. 계약서 구조상 권리금 계약과 신규 임대차계약이 서로 맞물려 있다는 점을 인식해야 합니다.

실무에서는 권리금 계약서에 "임대인과의 신규 임대차계약 체결"을 정지조건 또는 해제조건으로 명시해 두는 경우가 많습니다. 이렇게 해 두면 임대차 체결이 무산됐을 때 권리금 계약도 함께 정리할 수 있는 근거가 계약서 안에 마련됩니다.

정지조건 문구는 되도록 구체적으로 적는 편이 좋습니다. 예를 들어 "본 계약은 임대인과 양수인 사이에 신규 임대차계약이 체결됨을 조건으로 효력이 발생한다"는 식으로 조건의 내용과 확인 방법을 함께 적어 두면, 나중에 신규 임대차가 불발됐을 때 권리금 계약을 어떻게 정리할지를 두고 다투는 시간을 줄일 수 있습니다.

임대인이 새 임대차 조건, 이를테면 차임이나 보증금 수준을 지나치게 까다롭게 제시해 사실상 계약 체결을 어렵게 만드는 장면도 실무에서 드물지 않게 나타납니다. 이런 상황은 뒤에서 살펴볼 방해행위 유형과 곧바로 이어지는 문제이므로, 당사자 구조를 이해한 다음에는 임대인의 거절이나 조건 제시가 어떤 유형에 해당하는지를 함께 짚어 보는 순서가 자연스럽습니다.

가게 권리금이란, 임대인이 거절하면 양도인과 양수인은 각각 뭘 해야 하나?

상가건물임대차보호법 제10조의4①은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 등의 방식으로 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 정합니다. 다만 이 단서는 제10조①의 갱신거절 사유가 있는 경우에는 적용을 배제합니다.

양도인(임차인) 쪽에서는 방해행위가 인정되면 제10조의4③에 따라 손해배상을 청구할 수 있고, 그 상한은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액입니다. 청구권은 ④ 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 여기서 중요한 것은 방해행위 1호·3호·4호가 항상 "임차인이 주선한" 신규임차인이 되려는 자를 대상으로 한 행위라는 점입니다. 임대인이 스스로 데려온 사람과의 관계는 같은 조항으로 곧바로 설명되지 않습니다.

양수인(신규임차인이 되려는 자) 쪽에서는 이야기가 다릅니다. 임대인의 거절로 가게 인수 자체가 무산되면, "내가 낸 돈을 방해행위 규정을 근거로 돌려받는다"는 구성은 정확하지 않습니다. 제10조의4①1호의 손해배상 청구권자는 어디까지나 양도인(전 임차인)이고, 양수인이 이미 낸 계약금·중도금을 돌려받는 문제는 권리금 계약 자체의 해제·정산 절차로 따로 다뤄야 합니다.

임대인의 거절이 정당한 사유에 해당하는지도 함께 살펴야 합니다. 제10조의4②는 신규임차인이 되려는 자가 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 등 몇 가지를 정당한 사유로 간주합니다. 이 간주 사유 밖의 다른 사정이 정당한 사유로 인정될 수 있는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있어 단정하기 어렵습니다.

실무에서는 방해행위 네 유형이 겹쳐서 나타나는 경우도 있습니다. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 직접 권리금을 요구하면서 동시에 차임 조건을 까다롭게 제시하는 식입니다. 이런 상황이라면 어느 조항에 해당하는 정황인지를 각각 구분해 정리해 두는 편이 나중에 손해배상을 청구할 때 도움이 됩니다.

양도인이 손해배상을 청구하려면 방해행위가 있었다는 사실과 그로 인해 신규임차인과의 권리금 계약이 무산됐다는 사정을 함께 보여줄 자료가 필요합니다. 임대인과 주고받은 문자나 통화 기록, 신규임차인이 되려는 자와 작성한 권리금 계약서, 임대인의 거절 의사가 드러난 서면 등을 미리 챙겨 두는 것이 실질적인 준비입니다.

손해배상 청구 시효가 임대차가 종료한 날부터 3년으로 정해져 있다고 해서 느긋하게 준비해도 되는 것은 아닙니다. 시간이 지날수록 문자나 통화 기록 같은 증거가 흩어지고, 신규임차인이 되려는 자였던 사람과도 연락이 닿지 않게 되는 경우가 많습니다. 방해행위가 있었다고 판단되면 가능한 한 빨리 자료부터 정리해 두는 편이 실질적으로 유리합니다.

권리금 계약이 깨졌을 때 — 계약금 단계와 잔금 이후는 다릅니다

계약금만 오간 단계라면 민법 제565조①의 해약금 규정이 문제 됩니다. 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 건넨 쪽(양수인)은 이를 포기하고, 받은 쪽(양도인)은 그 배액을 상환하는 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다. 이 규정은 원래 매매를 위한 것이고 제567조로 매매 이외의 유상계약에도 준용되지만, 계약의 성질이 준용을 허용하지 않는 경우에는 적용되지 않을 수 있어 권리금 계약에 그대로 적용되는지는 사안에 따라 다툴 여지가 있습니다.

잔금까지 낸 뒤 인수 전 단계에서 상대방이 채무를 이행하지 않으면, 상당한 기간을 정해 최고한 뒤 해제하는 일반 절차로 넘어갑니다. 해제되면 민법 제548조①에 따라 각 당사자는 원상회복 의무를 지되 제삼자의 권리는 해치지 못하고, ②에 따라 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가산해야 합니다. 다른 약정이 없다면 이 이자는 민법 제379조가 정한 법정이율인 연 5%를 기준으로 계산됩니다.

양도인이 챙길 것은 계약금 단계 해제 시 배액 상환의 범위, 해제 사유가 자신 쪽 귀책은 아닌지, 원상회복 단계에서 반환할 금액과 그에 붙는 이자입니다. 양수인이 챙길 것은 이행 착수로 볼 수 있는 시점을 넘기기 전에 해제 의사를 분명히 밝히는 것, 반환받을 금액에 이자가 함께 계산되는지, 그리고 중도금 지급이 이미 이행의 착수로 평가될 수 있다는 점입니다.

계약서에 계약금·중도금·잔금 지급일과 시설 인수인계일을 각각 명확히 나눠 적어 두면, 나중에 계약이 어느 단계에서 깨졌는지와 어떤 정산 규정이 적용되는지가 비교적 분명해집니다. 날짜를 뭉뚱그려 적는 계약서일수록 분쟁이 길어지는 경향이 있습니다.

계약이 깨졌을 때를 대비해 평소에 남겨 두면 좋은 증빙도 있습니다. 계약금·중도금이 오간 계좌이체 내역, 영수증, 그리고 지급 명목을 알 수 있는 문자나 메모입니다. 이런 자료는 나중에 어느 단계에서 계약이 깨졌는지, 반환해야 할 금액이 얼마인지를 정리할 때 기초 자료가 됩니다.

해제 사유가 어느 쪽 사정에 가까운지도 정산 방향에 영향을 줍니다. 양도인 쪽 사정으로 신규 임대차가 무산됐다면 양수인에게 유리한 정산이 되기 쉽고, 반대로 양수인이 자력 부족 등으로 스스로 인수를 포기했다면 계약서에 정한 위약 조항이 우선 적용될 여지가 있습니다. 계약서에 이런 경우를 나눠 정산 방법을 미리 적어 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

임대인 동의 없이 넘겨받으면 생기는 위험

민법 제629조①은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, ②는 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.

권리금만 먼저 주고받고 임대인의 승낙 전에 영업을 시작하면, 이는 임차권 양도나 전대로 평가될 수 있어 임대인이 기존 임대차 자체를 해지할 위험을 안게 됩니다. 이 경우 양수인은 어렵게 받은 시설과 거래처를 지키지 못한 채 물러나야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

양도인이 챙길 것은 신규임차인과의 권리금 계약과는 별도로, 임대인과의 새 임대차계약이나 승계 동의 절차를 함께 진행해야 한다는 점입니다. 양수인의 영업 개시를 임대인 승낙 전으로 앞당기지 않도록 안내하는 것도 양도인의 몫입니다. 양수인이 챙길 것은 임대인의 동의서나 새 임대차계약서를 손에 쥐기 전까지는 인테리어 공사나 영업 개시를 서두르지 않는 것입니다.

실무에서는 권리금 계약, 신규 임대차계약, 그리고 필요하다면 기존 임대차의 승계 동의까지 세 절차를 비슷한 시기에 맞춰 진행하는 방식이 흔히 쓰입니다. 세 절차 중 어느 하나라도 순서가 크게 어긋나면 뒤늦게 문제가 드러나는 경우가 많습니다.

임차권 양도와 전대는 조문상 함께 규율되지만 실질은 다릅니다. 양도는 기존 임차인의 지위 자체가 새로운 사람에게 넘어가는 것이고, 전대는 기존 임차인이 임차인 지위를 유지한 채 다른 사람에게 사용을 허락하는 것입니다. 권리금을 주고 가게를 넘겨받는 대부분의 경우는 임차인 지위 자체가 바뀌는 양도에 가깝기 때문에, 임대인의 동의를 받는 절차가 특히 중요하게 다뤄집니다.

동의를 구두로만 받고 서면을 남기지 않으면 나중에 동의한 적이 없다는 다툼이 생길 수 있습니다. 임대인의 동의는 가능하면 새 임대차계약서 작성이나 별도의 동의서 교부처럼 서면으로 남는 방식으로 받아 두는 것이 양도인과 양수인 모두에게 안전합니다.

특히 양수인 입장에서는 권리금까지 다 치르고도 임대인의 승낙을 받지 못해 영업을 시작조차 못 하는 상황이 가장 피하고 싶은 결과일 것입니다. 권리금 계약서에 서명하기 전에 임대인과의 협의가 어느 단계까지 진행됐는지를 양도인에게 미리 확인해 두는 것만으로도 이런 위험을 상당히 줄일 수 있습니다.

나갈 때 다시 권리금을 받으려면 — 제10조의4는 보장이 아니라 방해 금지입니다

제10조의4는 문언상 임대인의 방해를 "하여서는 아니 된다"고 금지하는 규정이지, 임대인이 임차인에게 권리금을 직접 지급하거나 보장해 주는 규정이 아닙니다. 다시 말해 가게를 나갈 때 권리금을 손에 쥐려면, 임차인 스스로 새로운 신규임차인을 주선하는 것이 출발점입니다.

이번에 양수인으로 들어온 사람도 언젠가 다시 가게를 넘기는 양도인이 될 때는 같은 원리가 그대로 적용됩니다. 자신이 낸 권리금을 임대인에게서 돌려받는 구조가 아니라, 다음 신규임차인에게서 새로 받는 구조라는 점을 처음부터 이해하고 있어야 나중에 혼선이 적습니다.

이때도 임대인의 방해행위 판단 기준은 동일하게 적용됩니다. 앞서 살펴본 방해 유형들 — 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 직접 요구·수수하는 행위, 권리금 지급을 방해하는 행위, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위 — 와 6개월 전부터 종료 시까지라는 기간, 종료일부터 3년이라는 시효를 그대로 다시 점검해야 합니다.

결국 권리금은 임대인이 알아서 챙겨 주는 돈이 아니라, 임차인이 직접 구한 다음 사람에게서 받아 내는 돈이라는 인식 전환이 양도인과 양수인 모두에게 필요합니다. 이 인식이 있어야 계약서 문구 하나하나를 왜 신경 써야 하는지도 함께 이해됩니다.

권리금 계약서에 재주선과 관련한 문구를 미리 넣어 두는 것도 실무적으로 도움이 됩니다. 임대차 종료가 다가오면 임차인이 스스로 신규임차인을 구해 임대인에게 주선하는 절차와, 그 과정에서 임대인에게 요청할 협조 사항을 계약서나 별도 합의서에 적어 두면 나중에 시점을 두고 다투는 일이 줄어듭니다.

결국 이 글에서 살펴본 여섯 가지 기준 — 대상, 당사자, 임대인 거절 시 대응, 계약 파기 정산, 임대인 동의, 나갈 때의 절차 — 은 양도인이든 양수인이든 시점만 바뀔 뿐 같은 틀 안에서 반복됩니다. 지금 양수인이라면 이 여섯 가지를 미리 익혀 두는 것이 나중에 자신이 양도인이 됐을 때도 그대로 도움이 됩니다.

양도인·양수인 6가지 비교표로 정리했습니다

지금까지 살펴본 내용을 여섯 가지 기준으로 나눠 한눈에 비교할 수 있도록 표로 정리했습니다. 자신이 지금 양도인인지 양수인인지에 따라 해당하는 칸을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

표에 정리된 여섯 가지 기준은 순서대로 따라가면 계약 준비부터 종료 시점까지 자연스럽게 이어지도록 배치했습니다. 계약을 준비하는 단계라면 ①·② 대상과 당사자를 먼저 점검하고, 이미 계약을 맺고 진행 중이라면 ③·④ 거절 대응과 파기 정산을, 인수 이후 운영 단계에 있다면 ⑤·⑥ 임대인 동의와 나갈 때의 절차를 중심으로 다시 확인해 보시기 바랍니다.

가게 권리금 자주 묻는 질문