• 임대인이 "일단 신규임차인을 만나보고 결정하겠다"며 면담을 요구합니다.
• 면담 자리에 임차인이 함께 들어가는 것을 임대인이 꺼립니다.
• 면담이 끝난 뒤 "인상이 별로다", "왠지 믿음이 안 간다"는 식의 이유로 계약을 거절당했습니다.
• 거절 이유를 물어도 구체적인 답을 듣지 못했고, 다시 물어봐도 매번 다른 이유를 대는 것 같습니다.
• 신규임차인이 소득 자료와 사업계획을 충분히 설명했는데도 임대인의 반응이 달라지지 않았습니다. 어떤 절차로 대응해야 하는지 감이 잡히지 않습니다.

권리금 신규임차인 임대인 면접, 법이 정한 절차일까?

상가에서 나가는 임차인이 어렵게 새 임차인을 구해 놓으면, 임대인이 "그 사람을 직접 한번 만나보고 결정하겠다"고 나서는 경우가 있습니다. 신규임차인 입장에서는 갑작스러운 면접처럼 느껴지고, 임차인 입장에서는 그 자리에 함께 들어가도 되는지, 들어가지 못하면 이후 어떻게 되는지부터 막막해집니다.

그런데 상가건물임대차보호법 어디에도 임대인이 신규임차인을 면담해야 한다거나 면담할 수 있다는 규정은 없습니다. 법이 정하고 있는 것은 임대인이 임대차계약 체결 여부를 판단할 때 확인할 수 있는 사유와, 그 사유를 뒷받침하는 정보를 임차인이 제공할 의무일 뿐이고, 면담이라는 절차 자체를 별도로 규정하지는 않습니다. 상가건물임대차보호법이 권리금과 관련해 규정하는 절차는 정보제공의무(제10조의4⑤)와 방해행위 금지(제10조의4①), 그리고 정당한 사유를 보는 간주 규정(제10조의4②) 정도이며, 그 밖의 확인 방식은 당사자들이 임의로 정하는 영역으로 남아 있습니다.

다시 말해 면담은 임대인이 계약 체결 여부를 판단하기 위해 임의로 마련하는 자리이지, 법이 임대인에게 부여한 권한이 아닙니다. 그렇다고 면담을 요구했다는 사실 자체가 곧바로 문제라는 뜻도 아닙니다. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인의 자력이나 영업 능력을 확인하려는 것 자체는 자연스러운 절차일 수 있고, 문제는 그 면담을 거쳐 어떤 기준으로 계약을 거절하느냐에 있습니다.

이 글에서는 면담 자체의 적법성보다, 면담 이후 임대인이 내세우는 거절 사유가 상가건물임대차보호법이 정한 정당한 사유에 해당하는지, 그리고 그 과정을 임차인이 어떻게 기록하고 대응해야 하는지를 중심으로 살펴보겠습니다. 특히 신규임차인을 힘들게 구해 놓고도 면담이라는 낯선 절차 앞에서 무엇을 준비해야 할지 막막한 임차인이라면, 아래 순서를 그대로 따라가며 하나씩 점검해 보시기 바랍니다.

면담 요구, 거부해도 괜찮을까?

면담이 법이 정한 절차가 아니라고 해서 무조건 거부하는 것이 능사는 아닙니다. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인의 자력이나 영업 능력을 확인하려는 목적으로 면담을 요청했다면, 이를 무작정 거부했을 때 오히려 협조하지 않았다는 인상을 남길 수 있습니다.

특히 임대인이 아직 신규임차인에 대한 정보를 충분히 받지 못한 상태라면, 면담 요청 자체는 ②2호가 말하는 '임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유'가 있는지를 확인하려는 절차로 볼 여지가 있습니다. 이런 상황에서 면담을 무작정 거부하면, 정보제공의무를 제대로 이행하지 않았다는 평가로 이어질 수 있어 주의가 필요합니다.

반대로 임차인이 이미 정보제공의무를 충실히 이행했고, 신규임차인의 자력과 사업계획을 충분히 서면으로 전달했는데도 임대인이 계속 면담을 요구하며 계약 체결을 미루기만 한다면, 그 지연이 실질적으로 거절과 다르지 않은 결과를 낳는지 살펴볼 필요가 있습니다. 정당한 사유 없이 계약 체결 자체를 미루는 상황이 4호가 말하는 거절에 해당하는지는 개별 사정에 따라 다르게 판단될 수 있어 단정하기는 어렵지만, 지연된 기간과 그 사이 오간 대화도 함께 기록해 두는 것이 좋습니다.

결국 면담에 응할지 여부보다 중요한 것은, 면담을 거치더라도 임차인이 정보제공의무를 이행한 기록을 남기고, 면담 과정과 결과를 구체적으로 기록해 두는 일입니다. 면담을 거부하든 응하든, 그 판단과 이후 진행 상황을 기록으로 남겨 두면 방해행위 여부를 다툴 때 유리한 자료가 됩니다. 판단이 서지 않는다면 면담 요청을 받은 시점에 미리 상담을 받아 두는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

임대인이 정당하게 확인할 수 있는 두 가지 사유

상가건물임대차보호법 제10조의4①4호는 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 임대인의 방해행위 중 하나로 규정합니다. 여기서 신규임차인은 반드시 임차인이 주선한 사람이어야 하며, 임대인이 스스로 데려온 사람은 이 조항이 말하는 신규임차인에 해당하지 않습니다.

그렇다면 어떤 경우에 계약 거절에 정당한 사유가 있다고 볼까요. 같은 조 제2항은 다음 각 호에 해당하면 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 간주 규정을 두고 있습니다. 이 글의 면담 상황과 가장 직접 관련된 것은 그중 두 가지입니다.

결국 임대인이 면담에서 확인할 수 있는 범위는 크게 신규임차인의 지급 자력과, 임차인으로서 의무를 성실히 이행할 것인지에 관한 사정으로 좁혀집니다. 인상이나 말투처럼 자력·의무 이행 능력과 직접 관련이 없는 요소를 이유로 거절하는 경우에는, 그 거절이 법이 정한 정당한 사유에 해당하는지를 다시 따져볼 필요가 있습니다. 임대인 스스로도 면담에서 확인하려는 것이 정확히 무엇인지 말로 정리해 보면, 자력이나 의무 이행 능력과 관련이 없는 질문이었는지를 가늠하는 데 도움이 됩니다.

임대인이 직접 고른 사람과 계약하면 어떻게 될까

면담을 거친 뒤 임대인이 "그 사람 말고 내가 아는 사람과 계약하겠다"고 나서는 경우도 있습니다. 상가법 제10조의4②4호는 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 정당한 사유로 보는 간주 규정 중 하나로 정하고 있습니다.

다시 말해 임대인이 직접 고른 사람과 계약하는 것 자체가 곧바로 문제는 아니며, 그 사람이 임차인에게 권리금을 지급했는지가 함께 확인되어야 합니다. 임대인이 새 임차인을 들이면서 임차인에게 권리금을 지급하지 않았다면, ②4호가 정한 간주 사유에 해당한다고 보기는 어렵습니다.

이 경우 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절한 것이 ①4호의 방해행위에 해당하는지는, 임대인이 고른 사람과 임차인 사이에 실제로 권리금 지급이 이루어졌는지를 먼저 확인해야 답할 수 있는 문제입니다. 임대인이 데려온 사람에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 받는 행위 자체는 임차인이 주선한 신규임차인을 상대로 한 것이 아니어서, ①1호가 그대로 적용되는지는 별개로 따져볼 사정입니다.

따라서 임대인이 "다른 사람과 계약하겠다"고 할 때는 그 사람이 누구를 통해 소개됐는지, 임차인에게 권리금을 지급할 의사가 있는지를 확인하고, 이 내용도 면담 기록과 함께 서면으로 남겨 두는 것이 좋습니다. 임대인이 이 과정을 설명해 주지 않고 계약을 진행한다면, 그 사실만으로도 임차인이 정당한 사유의 존재 여부를 다시 확인해 볼 근거가 됩니다.

권리금 신규임차인 임대인 면접 전, 정보제공의무부터 챙기십시오

상가건물임대차보호법 제10조의4⑤는 “임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다”고 정합니다. 이 정보를 제공할 의무는 임대인이 아니라 임차인에게 있습니다.

다시 말해 신규임차인의 자력과 영업 의지를 임대인에게 설명하는 자리를 먼저 만들어야 하는 쪽은 임차인입니다. 면담이 잡히기 전에 소득 증빙, 예금 잔액 같은 자력을 보여줄 자료와 사업계획서, 업종 관련 경력처럼 의무 이행 의사와 능력을 보여줄 자료를 정리해 임대인에게 미리 전달해 두면, 정보제공의무를 이행한 기록으로도 남고 면담 자체가 불필요해지는 경우도 있습니다.

구체적으로는 소득금액증명원이나 예금 잔액증명서처럼 자력을 뒷받침하는 자료, 사업자등록증이나 이전 사업 운영 경력을 보여주는 자료, 업종과 운영 계획을 간단히 정리한 사업계획서, 신규임차인이 직접 작성한 자기소개나 확인서 정도를 준비하면 대부분의 경우 충분합니다. 자료를 전달할 때는 신규임차인의 개인정보가 과도하게 노출되지 않도록, 계약 판단에 필요한 범위로 정리해 전달하는 것이 좋습니다. 자료의 종류가 많을 필요는 없으며, 임대인이 확인하려는 ②1호·2호 사유와 직접 관련된 자료 위주로 간결하게 준비하는 편이 오히려 신뢰를 얻는 데 도움이 됩니다.

자료는 서면이나 문자, 이메일처럼 기록이 남는 방법으로 전달하고, 전달한 날짜와 내용을 별도로 적어두는 것이 좋습니다. 나중에 임대인이 "정보를 제대로 받지 못했다"고 주장하는 상황을 막을 수 있고, 반대로 임대인이 합당한 근거 없이 거절했다는 사실을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

다만 이 자료를 준비해 전달했다고 해서 임대인이 반드시 계약을 체결해야 하는 것은 아닙니다. 정보제공의무는 임차인이 이행해야 할 절차이지, 임대인의 계약 체결을 강제하는 근거는 아니기 때문입니다. 정보를 충분히 제공했는데도 자력이나 의무 이행 능력과 무관한 이유로 거절당했다면, 그 사실 자체가 이후 방해행위를 다투는 유리한 자료가 됩니다. 반대로 정보를 전혀 제공하지 않은 채 면담부터 요구하면, 임대인 입장에서는 확인할 자료 없이 판단해야 하는 상황에 놓이게 되므로, 순서상으로도 정보제공이 먼저인 편이 서로에게 유리합니다.

면담 뒤 거절, 권리금 신규임차인 임대인 면접이 방해행위가 될까?

실제 상담에서 자주 듣는 장면은 이렇습니다. 임대인이 신규임차인을 면담한 뒤 별다른 설명 없이 계약을 거절하는 경우입니다.

여기서 핵심은 임대인이 쓴 표현이 아니라, 그 거절이 실제로 어떤 사유에 근거했는지입니다. "인상이 별로"라는 말 자체는 정당한 사유가 될 수 없지만, 그 말 뒤에 자력 부족이나 업종 불일치처럼 ②항이 정하는 사유가 실제로 있었다면 판단이 달라질 수 있습니다. 그래서 면담에서 오간 대화를 그대로 남겨두는 일이 중요합니다.

반대로 임대인이 면담 과정에서 구체적으로 소득 자료나 사업계획의 미비를 지적했다면, 이는 ②1호나 2호에 해당하는 사유를 확인한 결과로 볼 여지가 있습니다. 같은 거절이라도 그 근거가 자력·의무 이행 능력에 관한 것인지, 아니면 그와 무관한 주관적 판단인지에 따라 방해행위 해당 여부가 달라질 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

한 차례 면담으로 끝나지 않고 임대인이 신규임차인을 여러 차례 불러 면담을 반복하면서도 구체적인 결론을 내리지 않는 경우도 있습니다. 매번 새로운 서류를 요구하거나, 이전 면담에서 확인한 사항을 다시 물어보는 방식이 반복된다면, 그 과정 전체를 시간순으로 기록해 두는 것이 좋습니다. 반복된 면담 하나하나는 개별적으로 보면 문제되지 않아 보여도, 전체를 놓고 보면 계약 체결을 사실상 미루는 태도로 평가될 여지가 있는지 살펴볼 자료가 되기 때문입니다.

면담을 기록으로 남기는 방법

면담이 방해행위인지 아닌지는 결국 그 자리에서 실제로 어떤 말이 오갔는지에 달려 있습니다. 따라서 면담 일시와 장소, 참석자, 그리고 임대인이 거절 이유로 언급한 발언을 최대한 구체적으로 기록해 두어야 합니다.

가능하다면 임차인이 면담에 함께 들어가는 것이 좋습니다. 함께 들어가기 어렵다면 신규임차인에게 면담 직후 나눈 대화 내용을 문자나 메모로 남겨 달라고 요청해 두는 방법도 있습니다. 시간이 지나면 기억이 흐려지므로 면담 당일 또는 다음 날 안에 기록을 정리해 두는 것이 실무상 유리합니다.

녹음도 하나의 방법입니다. 통신비밀보호법 제14조①은 “공개되지 아니한 타인간의 대화”를 녹음하거나 전자장치로 청취하는 행위를 금지하는데, 신규임차인이나 임차인 본인이 직접 참여한 대화는 이 조항이 말하는 대화에 해당하지 않습니다. 다만 녹음한 내용이 소송에서 어떤 방식으로 증거로 채택되는지는 법원의 개별 판단에 맡겨진 영역이므로, 녹음에만 의존하기보다는 서면 기록과 함께 준비해 두는 것이 안전합니다.

기록할 때는 임대인의 발언을 그대로 옮기는 것이 중요합니다. "인상이 별로다"처럼 애매한 표현이라도 원래 표현 그대로 적어두고, 나중에 임의로 각색하지 않아야 합니다. 감정적으로 요약하기보다는 오간 대화를 시간 순서대로, 사실 그대로 정리하는 것이 이후 방해행위를 다투는 데 더 도움이 됩니다.

기록은 한 곳에 모아 두어야 나중에 찾기 쉽습니다. 면담 메모와 정보제공 자료, 이후 주고받은 문자나 이메일을 날짜순으로 정리한 파일을 만들어 두고, 원본과 사본을 구분해 보관해 두면 상담이나 소송 단계에서 곧바로 제시할 수 있습니다. 기록이 흩어져 있으면 정작 필요할 때 어떤 자료가 있었는지조차 기억나지 않는 경우가 많습니다. 신규임차인과의 연락 내용도 함께 정리해 두면, 면담 전후로 신규임차인의 태도나 입장이 어떻게 바뀌었는지까지 한눈에 확인할 수 있어 도움이 됩니다.

거절 이유를 서면으로 요구하십시오

면담 후 구두로만 거절 의사를 전달받았다면, 그 이유를 서면으로 다시 요청하는 절차를 거치는 것이 좋습니다. 내용증명이나 문자메시지로 거절하신 구체적인 사유를 서면으로 알려 달라고 요청하고, 회신을 기다립니다.

임대인이 서면으로 구체적인 사유를 밝힌다면, 그 사유가 상가법 제10조의4②1호·2호가 정한 사유에 해당하는지를 하나씩 대조해 볼 수 있습니다. 반대로 아무런 답이 없거나 두루뭉술한 답변만 돌아온다면, 그 자체가 정당한 사유 없는 거절이었을 가능성을 뒷받침하는 정황 자료가 될 수 있습니다.

이렇게 모은 자료, 즉 정보제공의무 이행 기록, 면담 기록, 서면 요청과 답변 내역은 나중에 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 때 방해행위를 입증하는 핵심 근거가 됩니다. 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로(제10조의4④), 기록은 소송 전 단계부터 미리 정리해 두는 것이 안전합니다.

서면 요청은 되도록 발송 사실이 남는 방법을 쓰는 것이 좋습니다. 문자메시지나 카카오톡처럼 발송·수신 시각이 표시되는 방법도 무방하지만, 분쟁이 커질 가능성이 있다면 내용증명으로 보내 발송 사실과 도달 여부를 함께 남겨 두는 편이 안전합니다. 임대인이 회신하지 않더라도 발송 사실 자체가 임차인이 거절 사유 확인 절차를 성실히 거쳤다는 정황으로 남습니다.

권리금 신규임차인 임대인 면접부터 손해배상 청구까지, 절차 순서

지금까지 살펴본 내용을 시간 순서로 정리하면 다음과 같은 다섯 단계로 대응할 수 있습니다.

• 정보 준비

  신규임차인의 자력·사업계획 자료를 정리해 임대인에게 미리 전달합니다. 정보제공의무(제10조의4⑤)를 이행한 기록이 됩니다.

• 면담 동행·기록

  가능하면 면담에 함께 들어가고, 일시·참석자·발언을 구체적으로 기록합니다.

• 거절 사유 확인

  임대인의 거절 이유가 자력·의무 이행 능력과 관련된 것인지, 아니면 그와 무관한 주관적 이유인지 구분합니다.

• 서면 요구

  거절 이유를 서면으로 다시 요청하고, 회신 여부와 내용을 기록합니다.

• 손해배상 청구 검토

  정당한 사유 없는 거절로 판단되면, 임대차 종료일부터 3년의 시효 안에 손해배상 청구를 검토합니다.

각 단계에서 남긴 기록은 서로 이어져야 힘을 발휘합니다. 정보제공 기록이 있어야 임대인이 자력을 몰랐다는 주장을 막을 수 있고, 면담 기록이 있어야 거절 이유가 무엇이었는지를 구체적으로 보일 수 있으며, 서면 요구와 회신 기록이 있어야 정당한 사유 없는 거절이었다는 정황을 뒷받침할 수 있습니다. 다섯 단계를 반드시 순서대로 밟아야 하는 것은 아니지만, 뒤로 갈수록 앞 단계의 기록이 뒷받침돼야 설득력이 커진다는 점은 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

지금까지 설명한 절차를 표로 정리하면 아래와 같습니다. 각 단계에서 무엇을 확인하고 어떤 기록을 남겨야 하는지 한눈에 살펴보시기 바랍니다. 면담 전·중·후로 나눠 보면, 임차인이 해야 할 일과 남겨야 할 기록이 단계마다 조금씩 다르다는 점을 알 수 있습니다.

표에 정리한 기록은 개별적으로 흩어져 있으면 힘이 약해집니다. 시점별로 정리해 한 곳에 모아 두면, 상담이나 소송 단계에서 방해행위 여부를 설명하기가 훨씬 수월해집니다.

정리하면, 권리금 신규임차인 임대인 면접은 법이 정한 절차가 아니지만 임대인이 자력과 의무 이행 능력을 확인하려는 목적이라면 무작정 거부할 이유도 없습니다. 다만 면담 뒤 거절 사유가 무엇이었는지, 그 사유가 상가법 제10조의4②가 정한 사유에 해당하는지를 구분해 기록으로 남겨야 합니다. 정보제공의무 이행 기록, 면담 기록, 서면 요청과 회신 내역을 함께 준비해 두면, 정당한 사유 없는 거절인지 여부를 다투는 데 중요한 근거가 됩니다.

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